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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 24/11/2020 07h25

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,
je souhaite effectuer un investissement locatif, mais je n’arrive pas vraiment a me décider par manque expérience certainement.

Profile:
Je suis salarier, salaire 40000 euro a l’année.
Apport possible 75000 euro
Déjà propriétaire de ma maison

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables  : correct
- Fiscales        : novice
- Artisanales  : correct
- Sociales : correct
- Temps disponible : faible

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN:

Type : Immeuble de  1 appartement (70m2) et 1 boutique (70m2)
- Rénovation toiture 2020
-Possibilité de 2 nouveaux appartement (50m2 et 50m2)
-Loyer actuel 1200 euro
-taxe foncière 1500 euro
-prix achat hors notaire 125000 euro.
-Point negatif a mes yeux: pas de place de parking
Région: Bourgogne ville petite

Dans un premier temps aucun travaux a prévoir, mis a part si je veux faire 2 nouveaux appartements.
Ce qui me plait c’est la possibilité de faire d’autres appartements, ça laisse une possibilité de rendement supplémentaire.

J’ai téléchargé plusieurs application mais aucune ne me dit la même chose.
Après impôt, l’application annonce un rendement net de 6%.
Pour avoir un cash flo neutre, il me faut 10000 euro d’apport et un crédit sur 18 ans avec un taux a 1.15 + assurance.

Cet investissement est il correct?
Comment investir? crédit sur 15 ou 20 ans ou gros apport (75000 euro) pour le payer rapidement? (De ce que j’ai lu, au vu des taux d’intérêt mieux emprunter?)
Je serai en fiscalité réel 30%.
Merci

Dernière modification par Pao71 (24/11/2020 07h26)

Mots-clés : 1er achat, debutant, demande avis, immobilier

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[+2]    #2 24/11/2020 10h03

Membre
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Réputation :   172  

Votre présentation a écrit :

Bonjour,
Marc j’ai bientôt la quarantaine 3 enfants et une question m’est venu.
Comment laisser quelque chose a mes enfants… et me voila!
Je suis dans la maintenance système et gagne envions 40000 euro a l’année et je suis déjà propriétaire de ma maison.
Je vous remercie d’avance pour vos future conseils dans l’achat locatif.

Enchanté,
Nous voici un point commun.
Bienvenu sur le forum.

Alors, allons y sur votre étude de cas.

Le département 71 est pour moi un département en déclin. J’ai été à plusieurs reprises pour des stages.
Le prix de l’immobilier est bas, et la majorité des personnes préfèrent louer une maison avec un extérieur.
Pourquoi iraient ils dans un appartement ? Et sans place de stationnement ?

Vous avez 2 sujets dans votre étude de cas: L’habitation et le commerce. Que je vais donc séparer.

Vous avez également le fait de diviser vos appartements, je vous laisse chercher et lire toutes les étapes, qui nécessitent de bien bien étudier le dossier, sans peine de s’en mordre les doigts.

Votre zone de chasse doit être connue et reconnue par vous seul. Autant le forum peut vous aider concernant les calculs purs et théoriques, sur le calcul des impôts, sur une question relative à l’urbanisme,… mais personne ne pourra vous dire si votre zone est "bonne" ou non.
Chacun définit le risque et son aversion au risque propre, pareil concernant la vacance locative. Ici même, vous trouverez des investisseurs sur des immeubles de rapport dans des zones lâches, des investisseurs dans des murs de commerce dans des centres commerciaux, des investisseurs en Pinel dans des villes qu’ils n’ont jamais visitées, des investisseurs dans des zones extrêmement tendues avec 3% de rentabilité,…. Et chacun sera heureux et satisfait de sa stratégie.
Ceci dépend de votre but et de votre personnalité.
Pour ma part, j’investis sur Lyon, où je n’atteins pas une rentabilité à 2 chiffres comme on peut le voir chez d’autre IH, mais où je suis pile à l’équilibre financier, mais avec un taux de vacances locatives nul et un vaste choix de locataires à chaque renouvellement.
D’autres privilégient la rentabilité, mais qui dit grosse rentabilité dit prise de risque, ou temps personnel important à fournir. Pour ma part, je n’aurais pas été prête à doubler ma rentabilité au risque d’avoir des semaines (mois?) de vacances locatives, ou des dossiers de locataires qui ne me conviennent pas.
Dans mon cas, je peux " imposer" la signature d’un bail notarié, qui me rassure. Je précise cela directement dans mon annonce, ne visiteront que ceux qui sont d’accord.
Par contre, même avec un gros attachement sentimental, je n’aurais pas investi dans le village de mon enfance, car, en écartant l’aspect sentimental, d’un point de vue purement financier, c’est une "mauvaise zone" pour moi.

Je trouve votre rentabilité extrêmement faible, en regard des risques que vous prenez.
La rentabilité rémunère un risque. Dans votre cas, vous avez un risque de vacance ( mais encore une fois, je ne connais pas votre zone de chasse) mais bien peu rémunérateur. J’ai une rentabilité plus haute, à côté du métro à Lyon.

Pour la rentabilité, à la place de trouver des logiciels " prêts à l’emploi", je vous suggère de bosser vos calculs à plat. Ainsi, nous pourrons vous aider.
Donne un poisson à un homme, il mangera. Apprends lui à pêcher,….
Vous avez compris le principe wink

Vous pourrez également vous servir facilement, car plus on pratique, plus on s’améliore.
Comme pour l’estimation de travaux. Plus vous serez confronté avec des travaux à chiffrer, et des devis, plus vous aurez une idée du coûts de ceux-ci.

Vous partez du pré requis " je veux que le projet soit à l’équilibre DONC je dois faire un apport de tant et un crédit sur tant d’années". L’idéal serait d’inverser.

Concernant les commerces, il s’agit d’une catégorie bien à part de l’habitation. Catégorie que j’affectionne, mais qui doit se regarder sous un autre angle que sous celui de l’habitation pour un particulier.

Concernant la localisation dans la ville :
L’entreprise a besoin d’accessibilité et de visibilité, donc proche d’un axe passant (voiture ou piéton), facilement accessible avec des stationnements faciles (gratuits si possible), avec d’autres commerces (effet bénéfique d’une zone dynamique de commerce : je vais à la poste, et tiens je passe devant le fleuriste, ah tiens et si je prenais un bouquet, et tiens je passe devant la boulangerie je vais ramener du pain,…) ou un marché qui attire les foules.
Choix entre le centre ville et la zone commerciale (comme vous dites, il y a un supermarché, donc où vaut il mieux implanter son commerce ?). Question ouverte.

Où donc vous se garer les clients du commerce dans votre cas ?

Concernant le local en lui même

La taille bien entendue, mais également l’accessibilité personne handicapée, la visibilité (mètres linéaires de vitrines), la possibilité de mettre une signalisation sur les murs de l’immeuble, la possibilité d’avoir une zone de stockage et une zone de chargement/déchargement au pied de l’immeuble pour les livraisons. La zone " espace publique" et la zone "espace privé", un espace sanitaire.
La nécessité de travaux ou non (moquette usée par les nombreux passages vs carrelage flambants neuf),
la possibilité de changement d’activité (un assureur ? Un coiffeur?…)
Bien entendu, si le local est tout neuf tout propre et que la façade de l’immeuble fait " décrépie", le ressenti du commerce en pâtit.

Concernant le bail

J’aurais tendance à dire que sur le commercial, il y a 3 points à prendre en compte : la qualité de l’emplacement, la qualité du bail, la qualité du locataire.
Donc concernant le bail, une lecture minutieuse avec l’aide d’un professionnel du droit est à mon avis indispensable. Il ne s’agit pas d’un bail d’habitation, qui suit un " fil rouge". Ici, tout peut être mis, ou non dans le bail. A chaque achat de locaux pro, j’ai passé beaucoup de temps à tout lire, afin de savoir dans quoi je mettais les pieds. Il n’y a pas de changement de bail quand on achète un local loué, on prend la suite. Donc bien savoir dans quoi on se plonge.

Concernant le locataire
Maintenant le covid et l’impact sur les entreprises PME avec une " faible trésorerie de secours" me font craindre que le dossier ne doive être examiné scrupuleusement. Qui est le locataire ? Sa solidité financière ? Son activité ? Essentiel ou remisée au placard ?
Dans l’attente de vous lire,

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#3 24/11/2020 10h20

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J’investis dans le même département que vous.

D’après ce que je vois, cette opération me semble trop importante pour un premier investissement.

Vous voulez gérer des logements, des locaux commerciaux ainsi que la création de nouveaux espaces.

Cela me semble énorme pour quelqu’un qui ne semble pas avoir l’expérience suffisante.

Je ne réponds pas à vos questions…tout est pour le moment trop vague.

Faites votre expérience avec un projet plus petit et faites évoluer tout cela par la suite.

Bon courage.

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#4 24/11/2020 11h40

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Les locaux commerciaux, avec le covid, il va y en avoir beaucoup de vacants. En plus, avec le confinement, les gens vont avoir pris l’habitude de reporter leurs achats en ligne et à l’hypermarché.

J’étais déjà très réservé sur les locaux commerciaux compte tenu de la tendance de fond qui est à la diminution du nombre de commerces ; le covid va avoir empiré et accéléré les choses.

Ce qui fait un prix (de vente ou de location), c’est l’équilibre offre/demande. Là, l’offre est excédentaire par rapport à la demande, de façon durable. Même les meilleurs locataires (banques, assurances, mutuelles) réduisent le nombre de leurs agences.

Je connais par exemple le cas d’un local quitté par une mutuelle en 2018 dans une assez grande ville (>200 000 habitants), cas que j’ai observé de très près. Le bailleur a mis ses premières annonces avec un loyer de plus du double du prix actuel du marché. Le propriétaire avait été très mal habitué avec ce locataire "poule aux oeufs d’or" et il a du mal à remettre les pieds sur terre ! Aux dernières nouvelles, ça fait très exactement deux ans que son local est vide, malgré des baisses successives du loyer affiché sur ses annonces. Pourtant, le local n’est pas défraîchi, il est beau et immédiatement utilisable.

Alors, la valeur d’un local commercial d’une petite ville du 71…


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#5 24/11/2020 12h50

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Pao71 a écrit :

Ce qui me plait c’est la possibilité de faire d’autres appartements, ça laisse une possibilité de rendement supplémentaire.

crédit sur 15 ou 20 ans ou gros apport (75000 euro) pour le payer rapidement? (De ce que j’ai lu, au vu des taux d’intérêt mieux emprunter?)
Je serai en fiscalité réel 30%.
Merci

Bonjour 2 remarques par rapport à sa :

Effectivement la possibilité de création de futur appartement si elle n’est pas compté dans votre rentabilité aujourd’hui laisse un potentiel d’évolution très sympa je trouve !

Pour la durée d’emprunt chacun sa préférence , mais les taux sont bas , un prêt long augment le CF …

Fiscalité réel ! Attention , 30%+cgs 17,5% de mémoire , sa va faire très mal , vous serez obligé d’y être de votre poche tous les mois ,  d’autant que vous ne parler pas de travaux à déduire , et du coup vu les taux faible les interêt le sont aussi …. je ne dit pas que c’est pas bien mais si vous partez sur cette option il faut que ce soit en toute connaissance de cause .

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#6 24/11/2020 13h08

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Bonjour et merci de vos conseils.

Effectivement j’ai également pensé au covid pour le local commercial…

Amoilyon:
Je n’ai peut être pas été très claire, je ne fait pas de division d’appartement, il est possible de faire un appartement au dessus du 1er déjà existant + un autre dans les combles.

La ville est plutot attractive avec 1 grand centre commercial, possibilité de se garer mais pas de parking privatif.

Je n’avais pas rempli la partie TMI du logiciel, Le logiciel m’indique une TMI a 11% et un cash flo a +100 euro sur 15 ans et une rentabilité net de 8%.(sans compté la possibilité de 2 autres appartement).

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#7 24/11/2020 14h41

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Vous dites "création d’appartements" comme s’il suffisait de claquer les doigts.

- coût des travaux ?
- besoin d’une autorisation d’urbanisme (DP, PC) ou non ? D’ailleurs, quelles sont les prescriptions du PLU pour votre zone ?
- compteurs électriques ? Colonnes montantes ? Enedis ?
- création = opération d’"agrandissement" donc non déductible des revenus fonciers.
etc.

Quand les forumeurs vous disent que c’est une opération vraiment complexe, ce n’est pas pour vous embêter. Faites-vous la main sur une opération simple.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#8 24/11/2020 16h02

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Bonjour Bernad2k.
Les 2 appartement supplémentaire possible sont uniquement vu comme un plus pour le futur et ne rente pas dans les calcules.

Donc en gros on a:

-Loyer actuel 1200 euro
         1 appartement + 1 boutique
- Rénovation toiture 2020
-Possibilité de 2 nouveaux appartement (50m2 et 50m2)
-Loyer actuel 1200 euro
-taxe foncière 1500 euro
-prix achat hors notaire 125000 euro.
-Point négatif :pas de place de parking privative mais possible dans la rue.

Pour ce qui est de la possibilité de nouveaux appartements je visite ce week-end!
Je vais voir les possibilités même si comme je l’ai dis c’est un plus pour plus tard.
Mon petit logiciel m’indique:

emprunt:120000
notaire: 10055
apport :  10055
loyer (100% occupation dans le meilleur des mondes) 1200
Rendement : 11.07%
Taxe fonciere: 1500
rendement NET: 9.87%
Annee Emprunt : 15 Ans
Impôt régime réel: TMI 11%  (calcul de l’application selon mes revenus + enfants + madame)
Rendement NET après Impôt : 7.46%
Cash-flo:   +43 euro.

Je suis bien d’accord que ces calcules sont dans le meilleurs des mondes et je pense pouvoir faire face a certains petit imprévu étant pas mal bricoleur.
Vous me dites que ce n’est pas très intéressent, risqué mais dans ma région je ne trouve pas mieux.

Pourtant je cherche de 50 000 a 300000 euro et je ne suis pas pressé.
Merci encore toutes ces remarque me font progresser!

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#9 24/11/2020 16h39

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Bonjour,

Je ne connais pas le marché donc je ne peux pas donner mon avis sur ce point.

En revanche je rejoins les autres membres, la création d’appartements supplémentaires est complexe et je vous conseille de ne pas la prendre en compte dans vos calculs (ce que vous semblez avoir fait).

Par ailleurs, un local commercial c’est effectivement assez risqué à mes yeux, notamment sur la vacance locative. A mon sens (je me trompe peut être) elle est souvent plus élevée que pour un appartement (le turn over est probablement plus faible aussi). Cela sous entend d’avoir une épargne de précaution solide pour rembourser l’emprunt pendant ce temps.

Enfin, quel prix avez vous retenu dans vos calcul? Si c’est le prix de vente affiché, vous devez pouvoir tenter une négociation. Sans connaître le prix du marché, j’ai du mal à croire que les acheteurs se bousculent pour acquérir un immeuble dans une petite ville de Bourgogne. Le prix d’achat est capital pour la réussite d’un investissement. Parfois quand on se lance, on a tendance à ne pas vouloir manquer une opportunité et à ne pas optimiser le prix d’achat. C’est d’ailleurs une erreur que j’ai commise. Je ne voulais pas manquer un appartement, j’ai payé environ 5 - 10% de plus que le marché. Désormais je n’achète pas à -15% vs le marché et sur un marché très liquide (Hyper Centre Ville - Top 10 Métropoles françaises).

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[+1]    #10 24/11/2020 16h57

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Ca n’a pas beaucoup de sens de faire des calculs sur un cas que vous n’avez pas visité. Et, franchement, ça n’a pas beaucoup de sens de nous le soumettre alors que vous n’avez pas visité.

Sur un immeuble de rapport, il faut toujours prévoir des travaux. Toute la question c’est d’évaluer l’ampleur des travaux en retard et de les classer entre urgent/moins pressé.

Il faut vraiment se poser la question : pourquoi vend-il alors qu’il vient de refaire la toiture ? Si c’était une vache à lait bien tranquille, pourquoi s’en débarrasser alors qu’il vient d’investir ?

Lors de votre visite, soyez critique et sceptique sur tout. Par exemple, toiture refaite, très bien. Perso, ça m’inquiète presque autant que ça me rassure car ça soulève plein de questions :
- Avec facture et garantie décennale ?
- est-ce bien fait (techniquement, esthétiquement) ?
- est-ce que la toiture et/ou les combles ont été isolés thermiquement à cette occasion ? Est-ce que l’isolation est bien posée, sans ponts thermiques ?
- souvent, quand on se résout enfin à refaire la toiture, c’est parce que ça fait un moment qu’il pleut à l’intérieur… Alors, ces voies d’eau, quels dégâts est-ce que ça a laissé à la charpente ? aux murs ? Aux plafonds des appartements ?

Etc.

En fait, il n’y a presque jamais de bonne affaire. Quand c’est pas cher, c’est pour de bonnes raisons. Le tout est de trouver les raisons, toutes les raisons, avant d’acheter. Ca évite les mauvaises surprises après l’achat.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#11 24/11/2020 21h03

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Bonjour Stochastic,
Effectivement je n’ai pas prix en compte les futures appartement, je fait comme si ils n’existaient pas. (Bonus pour plus tard).

Bernard2K,
je conviens que mes demandes sont peut été un peut hâtif, le bien sera visité dimanche et bien sûr je reviendrai vers vous pour vous faire part de mes impressions.

En même temps cela me permettra de poser des questions auquel je n’aurai peut être pas pensé.
Mais bon je suis redescendu un peu après vos remarques vous etes bien plus qualifier que moi pour savoir si cela est un bon investissement ou non.

cordialement,

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