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#1 21/11/2020 10h49

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Bonjour à tous,

Comme je viens de l’écrire dans ma présentation, je me lance dans un projet de construction de 2 maisons pour me générer un revenu locatif et transmettre plus tard ce patrimoine à mes enfants.

J’ai entendu plein de conseils : d’un comptable, d’un banquier, d’un notaire, de copains.
Évidemment chacun à son idée derrière la tête :
- Le comptable voudrait que je fasse des montages complexes au réel pour que ça lui donne du travail.
- Le banquier me propose un gros crédit pour toucher des intérêts sur le long terme.
- Le notaire me propose d’acheter le terrain en nom propre puis de revendre à une SCI lorsque j’aurais construit les maisons pour toucher sa commission deux fois.
- Les copains disent tout et n’importe quoi pour venir prendre l’apéro plus souvent smile

D’abord, un mot sur ma situation :
Marié, encore 1 enfant à charge (sur 3), entrepreneur individuel en régime micro BNC avec des revenus irréguliers, propriétaire de ma maison et de 2 appartements en locatif. Je ne paie pas d’impôts. Je n’ai pas de crédit en cours.

Maintenant le projet :
- J’achète un terrain de 2500 m2 et je dépose un permis pour faire 2 maison individuelles, en auto-construction, conçues pour pouvoir être divisées facilement en 4 appartements chacune. Donc 8 logements possibles…
- Je suis bricoleur, je sais faire à peu près tout dans le bâtiment, donc c’est moi qui vais construire les maisons…
- Chaque logement peut être accessible de plein pied, avec un bout de jardin ou de terrasse, idéal pour des personnes âgées qui veulent éviter les escaliers. Donc possibilité de résidence-service pour un public de seniors, avec ménage et portage de repas à domicile…
- Je suis aussi dans une région touristique et des meublés seraient faciles à louer…

Comme vous le voyez, ça offre beaucoup de possibilités d’optimisation. Il y a plein de possibilités : SARL de famille, Location Meublée Professionnelle, SCI à l’IS ou à l’IR, etc…

Pour le moment, on a signé le compromis de vente du terrain en nom propre, mon épouse et moi, avec une clause de substitution pour qu’il puisse être acheté au nom d’une SCI.
Mais lorsque je vais déposer le permis, avant l’acte définitif de la vente du terrain, il faut que je décide si je le dépose à mon nom ou à celui de la SCI…

Maintenant mes questions :

A ma place que feriez-vous dans l’immédiat ?
- Est-il judicieux de faire une SCI maintenant, ou bien comme le suggère le notaire, faire la SCI plus tard lorsque j’aurais construit les maisons ? Je ne vois pas bien l’intérêt de reporter la création de la SCI parce que si je vend mon terrain avec les maisons à la SCI, il va y avoir de nouveaux frais de notaires ainsi qu’une plus-value puisque j’aurais construit les maisons !

Dernière modification par spiritofnikopol (21/11/2020 10h50)

Mots-clés : auto-construction, immobilier, sci (société civile immobilière)

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#2 21/11/2020 21h13

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En vrac :

Sur la partie technique combien de temps avez vous prévus ? 2 maisons de 4 appartements j’imagine au moins 300m ( 440 du coup vu sur votre présentation )carré de surface habitable du coup  , tout seul ? En 2 phase peut être  ? avez vous prévus un budget en prix/M2 du coup ? Il faut faire intervenir une bonne dizaine de corps de métier dans une maison , les compétences pour les remplacer ? L’outillage lourd véhicule / grue … ?

Sci : pourrait être intéressant dans votre cas pour la partie transmission au enfants , il pourrait en faire partie dès maintenant . Au niveau imposition je suis pas sur que cela soit intéressant si non imposable !?

Effectivement je ne vois personnellement pas d’intérêt à la revente des biens à la SCI …

Édit : sci IR = pas de location meublé en gros

Dernière modification par fab25 (21/11/2020 21h20)

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#3 21/11/2020 21h39

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Quid du financement ? Les banques rechignent à financer les entrepreneurs aux revenus réguliers alors un auto-entrepreneur avec des revenus irréguliers et en plus pour faire de l’auto-construction …


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#4 21/11/2020 21h46

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Car si vous financez en fond propre, le conseil du notaire fais sens.
Vous vous endettez ensuite avec la sci qui percevra les loyers et vous vous récupérer vos billes de départs et plus si plue value…

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