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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 01/11/2020 21h42

Membre
Réputation :   16  

Bonjour à tous,
Je vous propose une étude de cas concernant l’achat d’un T2 de 31m2 à Ivry sur seine (94200) dont je viens de signer le compromis hier.

VOTRE PROFIL
- Couple de 25 ans chacun, TMI de 30%, 3500€ + 2700€ => 6200€ net avant impôt.
- Premier investissement immobilier

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Basique
- Fiscales : Basique
- Artisanales : Basique
- Sociales : Assez bonnes
- Temps disponible : Les soirs et les week-ends

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement en copropriété vendu vide
- Gros plus : Présence d’une cave et d’une buanderie personnelle sur le palier qui sera équipé d’un lave-linge et probablement d’un sèche-linge ainsi que de rangements
- Immeuble en pierre de taille année 1920
- Étage 2 sur 6 sans ascenseur
- Luminosité correcte
- Chauffage électrique individuel
- Volets persiennes, double vitrage
- Syndic professionnel, 1 copropriétaires débiteurs sur 19
- Employé d’immeuble ne résidant pas sur place
- Décoration : beaucoup de cachet

LOCALISATION DU BIEN

- Val de Marne (94) / Ivry sur seine
- Centre-ville, à une minute à pied de la mairie, à 5 min à pied du métro Marie d’Ivry et 5 min du RER C Ivry, à 15 minutes à pieds de Paris
- La zone profite du dynamisme de Paris (j’espère que la zone ne va pas commencer à perdre de la valeur maintenant que j’ai acheté !)

RENTABILITÉ DU BIEN

Achat :

- Prix : 182 000€ FAI + 14 600 € FDN => 196 600€
- Travaux immédiat : ouverture de la cuisine sur le salon (confère le plan joint) + peinture + cuisine à équiper/moderniser (estimé 4K€)
- Ameublement : 3K€

Charges d’exploitation du bien :

- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Pas de délégation de gestion de location
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans : 0
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : 0
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : 0

- Taxe foncière hors TEOM : 496€/an
- Assurance PNO = 83€/an
- Assurance GLI : 2.5% du loyer (mais j’espère ne pas en prendre et exiger une caution de type Visale ou « Uncle »
- Frais d’entretien : 1000€/an
- Charge de copro : 86€/mois
- CFE: 250€ / an
- CGA: 150€ / an
- Comptable: 500€ / an

Loyer envisagé :
Loyer envisagé : 900€ CC (dont 60€ de charges) , je pense que je peux viser 950€ vu la prestation que je souhaite proposer mais je risque de ne pas crouler sous les demandes…

- Rentabilité brute : 900€ / 203 600€ = 5,3%
- Rendement opérationnel brut = 3,4% (calcul rendement locatif)

FINANCEMENT DU BIEN

- Emprunt du prix du bien : 182 K€ (soit 11% d’apport)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit : 0,98 sur 20 ans / 1,2% sur 25 ans (rdv téléphonique avec le crédit agricole, en attente d’une offre de prêt écrite)
- Taux d’assurance : 0,2% probablement (j’attends)
- Durée du crédit : 20 ou 25 ans j’hésite
- Différé d’amortissement : 12 mois
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : 15 000€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP au réel

CASH FLOW

-243€ par mois sur 20 ans et -108€ sur 25 ans

EN BREF
Ce projet entre dans les critères que je me suis fixé pour premier investissement. L’emplacement est top, l’immeuble a le cachet de l’immeuble parisien (tapis rouge et parquet dans les parties communes, belle hauteur sous plafond, moulures au mur et au plafond). A 900€ ça se loue à coup sûr, on vit à Paris (sans y être quand même, mais bon on s’y croit).

Niveau cash-flow j’en suis à -100€/mois selon mes paramètres sous rendement locatif. J’envisage de ne pas prendre de comptable après la première année (je peux apprendre si je m’y mets, je suis plutôt à l’aise avec cet genre de gymnastiques) mais bon, 2/3 du prix est déductible donc est ce que ça vaut le coup ?

Point un peu perturbant, c’est le timing… j’ai signé le compromis hier en plein confinement, on ne pourra donc pas faire de contre visite pendant les 10 jours de rétractation. Le bien était en très bon état, je souhaite le repeindre entièrement et ouvrir la cuisine pour la rendre beaucoup plus agréable mais elle est louable en l’état.

Je vous remercie par avance pour vos avis et conseils !

Manille

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/23053_plan_appart_2.png

Mots-clés : immobilier, premier achat, region parisienne


Petit à petit l'oiseau fait son nid.

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#2 01/11/2020 22h10

Membre
Réputation :   3  

Ivry est une ville avec l’une des pires réputations de la petite couronne.

Elle est aussi la ville du 94 avec la taxe foncière la plus importante Les taux d’impôts locaux 2019 par ville du Val-de-Marne | 94 Citoyens

Les retours sur la propreté, la verdure, les incendies de voitures, les rats, le peu de commerces et le laissez-faire de la mairie (www.ville-ideale.fr/ivry-sur-seine_94041, www.bien-dans-ma-ville.fr/avis-ivry-sur … mmentaires) sont très inquiétants.

Ivry semble plus être une ville dortoir et sur un studio, j’imagine que les locataires seront des personnes qui ne connaissent pas Paris, cherchent un pied à terre et voudront quitter Ivry dès que possible. Du coup je pense que les vacances locatives pourraient être plus importantes qu’un mois tous les 2 ans.

Dernière modification par BabyStepGiantStep (01/11/2020 22h11)


La chance, c'est quand la préparation rencontre l'opportunité.

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#3 01/11/2020 23h50

Membre
Réputation :   13  

Salut et bonne chance pour l’investissement;

Je trouve le prix au m2 un peu cher pour la commune (et meilleursagents est d’accord avec moi puisqu’il indique un prix moyen a 5300) mais comme il semble très beau d’après vos dires c’est possible.

La clé va être le taux d’occupation et personellement au vu de l’emplacement je pense que cela devrait le faire. Le temps nous le dira!

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#4 02/11/2020 01h00

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   140  

Une affaire a priori intéressante. Je crois qu’il vaut mieux acheter un peu plus cher que le prix moyen (ici 10% ou 12% au dessus de la moyenne d’Ivry) et avoir un bien agréable et facile à louer, qui prendra facilement la plus-value. Le rendement locatif n’est pas extraordinaire, comme pour une très grande partie de l’Ile de France, mais la plus value potentielle me semble bonne, pour une raison simplette : Ivry jouxte Paris. Dans cinq ou dix ans, vous serez gagnant en patrimoine.
En proche banlieue, sur des studios ou deux-pièces, les futurs locataires sont souvent âgés de moins de 40 ans, aussi il serait bon de calculer le temps de déplacement Ivry-Paris non à pieds, mais plutôt en vélo ou en trottinette, deux moyens de transport qui s’imposent de plus en plus dans Paris.
Le seul gros problème, à mon sens, est l’absence d’une contre-visite accompagné d’un pro pour détecter s’il n’y a pas un "loup" quelque part… Voyez ça avec le notaire.

Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#5 04/11/2020 10h11

Membre
Réputation :   16  

Bonjour à tous,

Grand merci pour vos réponses smile .

@BabyStepGiantStep effectivement, ce n’est pas la ville de première couronne parisienne la plus attractive qui soit, mais en fonction de l’emplacement qu’on sélectionne, on peut tirer son épingle du jeu. Il y a surement d’autres quartiers de la petite couronne qui sont sympathiques mais j’ai étudié cette ville et j’ai trouvé dans quelle rue (oui  on en est là!) et dans à quel prix max acheter pour faire une "bonne affaire".

@sentaza Le prix au m² est certes élevé dans mon cas par rapport à la moyenne de la ville, mais cette moyenne masque une énorme variance en fonction des rues. A côté de la mairie, à 5 minutes du métro, en face du parc, des commerces à côté (un supermarché à 30 secondes à pied), je partirais bien sur ça !

Au vu de tout ça, je pense que je ne fais pas un trop gros pari en espérant que ça va bien se louer, le futur nous le dire!

@Rastignac rdv demain midi avec ma notaire pour discuter de tout ça, je vous tiendrai au courant !

Manille


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#6 07/11/2020 16h36

Membre
Réputation :   10  

Pour moi c’est pas du tout assez rentable.
Je ne vois pas comment vous arrivez à seulement 100€ par mois de cash flow négatif vu toutes les charges. C’est un achat en propre ?

De plus, vous ne dtes pas si vous etes proprios ou loc de votre RP, et quels sont vos projets. Attention à ce qu’un tel investissement ne vous empeche pas d’acheter.

Dernière modification par Tlaloc (07/11/2020 16h39)

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[+1]    #7 09/11/2020 12h58

Membre
Réputation :   10  

Je complete car je viens de lire votre présentation et que vous semblez donc être locataires.

Attention donc aux nouvelles recommandations du HSCF en matière de prêt, à savoir 33% de taux d’endettement et la façon de compter.

Vous avez 6200€ de revenus. Vous pouvez emprunter actuellement environ 480 000 € pour votre RP.

Après votre investissement, en respectant les règles, vous ne pourrez plus emprunter que 325 000 €.
on compte comme cela :
6200 de revenu + 80% de 900 € du loyer = 6920 € de revenus comptabilisés.
6920 x 33% = 2300 euros
2300 - 900 de mensualité du crédit locatif = 1400
1400 € de mensualité = capacité d’emprunt de 325 000 euros sur 25 ans.

Ces regles ne sont pas appliquées à 100% mais la recommandation est très forte, on le vois dans le taux de refus de crédits actuellement.

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#8 09/11/2020 13h24

Membre
Réputation :   32  

Les banques sont passées de 70% à 80% dans la formule de calcul ? Et prennent le loyer charges comprises (vous avez pris 900 € dans l’exemple) et non pas le loyer hors charges ?


Primum non nocere

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#9 09/11/2020 13h39

Membre
Réputation :   10  

J’ai fait des arrondis et pris le plus favorable (80% alors que certaines ne prennent que 70% effectivement).  L’idée est de montrer le raisonnement plutot qu’un calcul à 10€ près qui dépendra aussi des taux, des assurances etc etc …

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#10 10/11/2020 13h09

Membre
Réputation :   1  

Bonjour,

2 commentaires :

900 euros pour un 31 m2… je trouve ça un peu cher. Vous risquez d’avoir un taux de vacance plus élevé qu’un mois tous les 2 ans.

80 % pour votre prêt je trouve que c’est très ambitieux. J’ai une maison de ville sans charges communes et sans prêt  pour lequel la banque accepte de prendre 75% du loyer.

Partir avec des indices réalistes voir pessimistes permet d’avoir de bons indices peu importe les cycles et les crises.

Après rien ne vaut l’expérience… il faut bien débuter.

Bonne réussite dans votre projet.

Au plaisir

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#11 11/11/2020 10h38

Membre
Réputation :   16  

Bonjour à tous,

Je vous remercie pour vos retours. Excusez-moi ce temps de réponse, je suis en période de "rush" au boulot comme on dit!

Je vais essayer de donner mon point de vue par rapport à vos remarques. J’espère ne pas complètement me planter dans ma façon de penser smile ! N’hésitez pas à me corriger si vous pensez que je me trompe. Je prends ce projet comme un projet test, qui n’est pas parfait, mais représentatif du genre d’investissement que je veux faire. Je vais apprendre, voir si tout se passe bien comme dans mes simulations, peaufiner le projet, et appliquer la nouvelle méthode dans 2 ans (si on veut bien me financer big_smile )

Tlaloc a écrit :

Je ne vois pas comment vous arrivez à seulement 100€ par mois de cash flow négatif vu toutes les charges. C’est un achat en propre ?

Tout a été bien prit en compte dans le calcul, je pense que ce qui aide beaucoup c’est le prêt sur 25 ans à 1.2% + assurance 0.15% qui baisse ce poste de dépense. Nous achetons en nom propre ! Si vous pensez toujours qu’il y a un loup, je détaillerai ici mon calcul!

Tlaloc a écrit :

Attention donc aux nouvelles recommandations du HSCF en matière de prêt, à savoir 33% de taux d’endettement et la façon de compter.

Vous avez 6200€ de revenus. Vous pouvez emprunter actuellement environ 480 000 € pour votre RP.

Après votre investissement, en respectant les règles, vous ne pourrez plus emprunter que 325 000 €.

Merci @Tlaloc et @RadioInvest pour cette analyse, je me la suit faite aussi et voici comment j’ai fait mon raisonnement:

- j’habite dans une 60m2 à Paris 13 en face du métro que je loue à 1200€
- notre chambre donne sur un parc (le calme absolu)
- l’appartement peut accueillir une personne en plus si on fonde une famille
- l’appartement nous permet d’être au boulot en 15 min pour madame et 25 minutes pour moi
- je ne prends pas trop de risques en disant que nos revenus devraient augmenter de 5% par an en moyenne sur les dix prochaines années, après il va falloir chercher à monter
- on n’exclu pas de passer un ou deux ans à l’étranger sur les dix prochaines années pour voir autre chose

==> Sauf cas de force majeure, je ne compte pas acheter ma RP avant une dizaine d’années. Je pars donc de ce principe pour le reste du raisonnement et je pense dédier ma capacité d’endettement à de l’investissement locatif. J’essaye aussi de me mettre sur des bons rails pour le jour où j’y pense.

j’attends donc que mon différé de 1 an passe, que l’appartement se loue, pour voir comment ça se passe en vrai. La suite sera d’augmenter mes revenus pour pouvoir faire un projet plus gros et plus rentable, acheter une ruine et faire une division ou une collocation (mais je n’y suis pas encore)!

@Mznaima concernant le loyer de 900€ trop élevé ce n’est pas mon avis, je crois qu’une très belle prestation meublée à 900€ se loue bien. C’est parmi les hauts loyers mais les jeunes cadres de mon âge cherchent tous ce genre de location.

Si j’arrive à faire mon annonce fictive, je vous dirai ce qu’il en ait, je me trompe peut-être mais mes propres recherches de locations dans le coin et la vitesse à laquelle je me suis fait passer devant par des "meilleurs profils" me réconfortent…

Manille


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#12 11/11/2020 21h10

Membre
Réputation :   1  

Cher Manille,

Le marché en Île-de-France peut souvent se permettre même des loyers plus importants.

J’ai travaillé sur du résidentiel de luxe et tout est permis. Après souvent plis les locataires payent, plus ils sont supra exigeants voir pires. C’est une question de chance comme soivent.

Mais pour une premier expérience c’est assez risqué. Le problème est :
- de trouver un locataire solvable et rassurant ce qui n’est pas toujours le cas,
- d’anticiper la vacance de votre bien.

Je suis curieuse de votre retour sur votre annonce.

A bientôt

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#13 15/11/2020 14h52

Membre
Réputation :   10  

C’est une bonne nouvelle si votre location vous convient. je suis dans le même cas pour l’instant.

Votre capacité d’endettement devrait vous permettre une autre opération ensuite.

Ca m’intéresserait d’avoir des retours à terme sur ce genre d’investissements que je considère comme pas assez rentable. A savoir si le cout des travaux et du renouvellement des meubles n’a pas été sous-estimé ? Quid si la gestion est déléguée à un pro ? Vous pensez ne pas payer d’impot pendant combien de temps ?

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#14 15/11/2020 21h49

Membre
Réputation :   10  

A…

Dernière modification par Tlaloc (15/11/2020 21h49)

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#15 25/12/2020 17h50

Membre
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Bonjour A tous,

Joyeux Noël si vous passez par ici aujourd’hui smile

Je ne sais pas comment j’ai fait pour passer à côté de vos messages @Tlaloc, je me rattrape tout de suite:

Tlaloc a écrit :

Ca m’intéresserait d’avoir des retours à terme sur ce genre d’investissements que je considère comme pas assez rentable. A savoir si le cout des travaux et du renouvellement des meubles n’a pas été sous-estimé ? Quid si la gestion est déléguée à un pro ? Vous pensez ne pas payer d’impot pendant combien de temps ?

Je ne manquerai pas de faire un retour sur cet investissement, j’espère qu’on pourra tous se dire dans une dizaine d’années que c’était bien une bonne idée!

Nous partons sur un bon rafraichissement de l’appartement : sol, mur, ouverture du salon sur la cuisine, modernisation de la cuisine. J’espère que nous n’aurons rien à retoucher avant 5 bonnes années. Normalement la gestion ne sera pas déléguée à un pro parce que j’habite à 15 minutes en vélo de l’appartement. C’est sur que s’il y a délégation de gestion, on est mal…

Selon le simulateur, on ne devrait pas payer d’impôt avant 22 ans… ça me paraît énorme. Je vais me faire un petit simulateur à la mano pour voir comment c’est possible!

Sinon, pour le moment tout avance doucement.

Niveau travaux : des concours de circonstances font que je n’ai pu faire visiter que 2 des 3 artisans que j’avais prévu (il y a des locataires et c’est compliqué d’y aller quand on veut…). Jai un devis pour le moment pour les travaux avec un artisan que j’ai beaucoup apprécié (très pro, force de proposition et bonne explication de ce qu’il compte faire).

J’ai un devis à 5300€ pour l’ouverture du salon sur la cuisine, et rafraichissement de tout l’appartement du sol au plafond (à moi de fournir le sol et le carrelage). En tout, on devrait être à 6000€ pour 30m² donc 200€ /m2 ce qui me parait très bien! Je vais essayer de comparer à deux autres devis avant de prendre une décision.

Je vous prépare un petit suivi de travaux pour ceux que ça intéresse !

Niveau emprunt : nous attendons l’offre de prêt de la banque verte

Bonnes fêtes de fin d’année,

Manille


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#16 11/02/2021 00h10

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Bonjour à tous,

Petit topo concernant le projet. J’ai publié sur ma file (Information - Forums des investisseurs heureux) un message un peu plus détaillé de la vie du projet jusqu’ici. Nous en sommes à :

Prix FAI : 182 000
Devis travaux : 6300 € pour tomber une cloison, faire toute la peinture et le sol (stratifié + carrelage cuisine, uniquement peinture dans la salle de bain)
Frais d’actes : 14 600€

Financement Crédit Agricole : 1,2% hors assurance sur 25 ans

La suite des chiffres et un bilan complet après les travaux et la mise en location! Pour le moment je bloque sur l’ameublement de la pièce de vie. si vous avez des idées smile

Aussi, je me pose une question, c’est quoi la suite? ce que je prévoie :

- récupérer le PDL pour mettre l’électricité à mon nom le temps des travaux

- souscrire à une assurance prenant effet le jour de la signature. faut-il prendre une assurance spécifique quand il va y avoir des travaux?

- contacter "jedeclaremonmeuble.com" pour lancer l’activité de LMNP dès la signature

- Meubler, faire de belles photos, et c’est parti!

Manille

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/23053_2021-02-10_23-28-34.jpg


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#17 11/02/2021 08h22

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Bonjour Manille
je suis intrigué par ce détail

Manille, le 01/11/2020 a écrit :

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Gros plus : Présence d’une buanderie personnelle sur le palier qui sera équipé d’un lave-linge et probablement d’un sèche-linge ainsi que de rangements

1.21 m2 d’après votre plan, en dehors de l’appart, est-ce pareil à chaque étage ?
porte fermée à clé et c’est intégré dans vos millièmes je suppose
vous nous direz en quels termes exacts c’est libellé dans votre document notarié ?

EDIT question subsidiaire : entre la buanderie et votre entrée il y a possibilité de racheter l’espace ou c’est l’appart mitoyen ?

Dernière modification par Job (11/02/2021 08h25)


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#18 11/02/2021 09h34

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Bonjour Job,

Alors entre la buanderie et l’appart, c’est effectivement l’appartement mitoyen, il n’y a donc pas possibilité d’acquérir un espace à cet endroit. la buanderie est fermée à clé et est en jouissance exclusive.

La vente regroupe donc 3 lots :

- l’appartement
- la cave
- et :

" Au deuxième étage, un WC, aujourd’hui utilisé en buanderie.
Et les 1 / 1000 èmes de la propriété du sol et des parties communes générales "

Manille


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