Bail commercial : boutique qui ne paye plus son loyer, que faire ?

Bonjour,
Je loue un local commercial avec un bail commercial de 9 ans signé en 2017. J’ai des problèmes d’impayés. J’aurais besoin de conseils sur la marche à suivre. Nous avons échangé par téléphone et par mail. Voici les mails :
Suite au confinement de mars, j’ai eu un mail du 2 avril:

Chère Madame, Cher Monsieur,
Nous espérons que vous et vos proches vous portez bien. Là est le point essentiel.
La période que nous traversons tous, nous amène à venir vers vous.
Nous avons dû fermer notre boutique mi-mars et ce afin de nous conformer strictement aux mesures imposées par l’arrêté ministériel du 15 mars 2020.
Comme vous pouvez l’imaginer, nous subissons, dès lors, une perte importante en termes de chiffres d’affaires et devons mesurer les impacts économiques de cette crise dont nous ne maîtrisons pas l’issue.
Nous avons décidé de mobiliser nos meilleurs efforts pour protéger en priorité nos employés, nos fournisseurs et nos clients. Il nous est en effet apparu important de définir une politique solidaire afin que ces événements imprévisibles les impactent le moins possible.
C’est dans cet esprit que nous nous tournons vers vous afin de pouvoir trouver un accord sur le montant des loyers dus pendant cette période de fermeture imposée car les locaux ne sont désormais plus conformes à l’usage auquel ils sont destinés. Nous vous remercions donc de bien vouloir effectuer l’annulation des loyers dus depuis cette date et ce jusqu’à la réouverture de notre magasin.
Nous sommes conscients de la gêne que cela peut occasionner pour vous mais nous n’avons malheureusement pas d’autre choix dans l’immédiat.
Comptant sur votre esprit solidaire dans cette période bousculée, nous vous prions de croire, Chère Madame, Cher Monsieur, en l’expression de nos sincères salutations.

Ma réponse du 3 avril :

Madame …bonjour,
J’accuse réception de votre email du 2 Avril 2020. J’ai conscience de votre désappointement, mais j’attire votre attention sur le fait qu’il s’agit d’un bail mixte et que même en cette période de fermeture des commerces imposée par l’Etat, vous disposez d’un logement convenable avec deux chambres.
Compte-tenu de l’importance de vos établissements en France et à l’International, et selon la baisse de votre chiffre d’affaires, vous pourrez certainement bénéficier d’aides à la reprise d’activité, ce que je souhaite.
Ainsi, je ne peux accéder à votre demande et vous demande de bien vouloir honorer le loyer du magasin ….
Je vous souhaite une bonne santé ainsi qu’à vos proches.

Puis le 30 avril :

Bonjour,
J’espère tout d’abord que tout va pour le mieux pour vous et vos proches.
Je reviens vers vous suite à notre précédent message concernant le loyer de notre boutique en cette période de fermeture imposée. En effet, compte-tenu des dernières annonces du gouvernement, nous vous proposons de revenir vers vous à partir du 11 mai, une fois que les modalités exactes de réouverture des commerces seront connues, avec nos propositions quant au traitement des loyers sur la durée de l’interdiction d’ouverture.
Merci encore pour votre compréhension.

Et ma réponse du 23 septembre:

Madame, Monsieur,
Pourrions-nous faire le point sur les versements qui me sont parvenus et qui se sont interrompus par un virement du 26 Juin 2020 de 1737,26 euros ?
Quelles sont vos intentions, compte-tenu du fait que le magasin est ouvert depuis le déconfinement ?
Une régularisation s’impose.

Ils ont arrété de payé en avril. Ils ont repris le versement du loyer de juin et une régularisation suite à négociation téléphonique des mois de avril-mai (demi moi avril et le mois de mai).
Mais depuis plus de loyer. Ils n’ont pas payé juillet/août/septembre/octobre alors que le magasin était ouvert.
Je n’ai pas de réponse par mail pour le moment, ni par téléphone. Je pense envoyer un commandement de payer au locataire. Qu’en pensez-vous ?
Merci

Mots-clés : boutique, commercial, local