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#1 21/10/2020 15h30

Membre (2020)
Réputation :   0  

Bonjour,

Dans le cadre d’un investissement immobilier, je suis dans une démarche d’acquisition pour un appartement très bien situé en hypercentre d’une ville moyenne, via un agent immobilier.
Le bien nécessite un certain nombre de travaux de rafraîchissement, que j’ai pris en compte pour me positionner à l’achat. Il se situe dans une petite copropriété composée de 4 lots principaux : 2 T3 et 2 studios. C’est de l’un de ces studios que je me porte acquéreur.

J’en viens maintenant aux zones d’ombre de ce projet.
- Pour commencer, seul l’un des 4 appartements est occupé. Ce qui peut s’expliquer en partie par le 2ème point :
- L’agent m’a indiqué que l’immeuble a été frappé d’un avis de péril il y a 2 ans, car un plafond s’est effondré. D’importants travaux ont été réalisés (dont la pose de nouvelles poutres) et l’avis a été levé.
- Enfin, en termes de document, l’agent immobilier n’a pu me transmettre que les diagnostics obligatoires concernant le logement et une copie du règlement de copropriété. Aucun document ou compte rendu d’AG de copro. De fil en aiguille, en fait de syndic bénévole, il s’avère qu’on a affaire à un syndic qui fut pris en charge par l’occupant déjà mentionné, mais probablement d’une façon (très) lacunaire.

J’en viens aux questions qui se résument : de la manière suivante : Quel est le risque associé à l’acquisition d’un tel bien ? Je crois savoir qu’en cas de constat de défaillance du syndicat de copro, un syndic provisoire peut être nommé. Les frais afférents, ainsi que la régularisation de la quote part d’évenutuels passifs incombent-ils au propriétaire actuel, ou à moi si j’acquière le bien ?

Je vous remercie d’avance pour tout éclaircissement que vous pourriez m’apporter.

Mots-clés : acquisition, benevole, syndic

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#2 21/10/2020 16h42

Membre (2016)
Réputation :   80  

Bonjour,

Si la copropriété en est arrivé là, c’est non seulement que le syndic est défaillant mais également que les autres copropriétaires (que des bailleurs j’imagine) s’en foutent. Pour les lots vacants vous pouvez être sûr que les propriétaires s’en foutent intégralement.

Vous serez seul à pousser pour obtenir le changement de syndic. Si vous en avez le temps et l’énergie, que vous savez valoriser ce temps et cet énergie et que cela n’entame pas votre rentabilité, ça peut être intéressant.

Bien à vous,

Dr. Minimal


Bonjour, je suis Dr. Minimal, et je blogue mes progrès vers l'indépendance financière en Français et en Anglais.

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#3 21/10/2020 16h51

Membre (2020)
Réputation :   17  

L’objectif des différents documents qui vous sont communiqués dans le cadre de la transaction est de vous éclairer au maximum sur les points forts et faibles de l’achat que vous vous engagez à faire. En ayant un manque d’informations, vous pouvez avoir soit des bonnes nouvelles, soit des mauvaises nouvelles.

Par exemple, si d’ici quelques années, vous découvrez que la copropriété a une dette de 10K€ vis-à-vis d’un fournisseur, vous devrez payer selon vos tantièmes. Cette charge ne sera pas due par l’actuel propriétaire mais bien par vous le jour où vous serez propriétaire. Ce jour là, vous ne pourrez pas attaquer le notaire ou le précédent propriétaire.

Plusieurs notaires rechignent à avancer sur l’acte authentique si absence de documents importants.

Les acheteurs peuvent également prendre très peur dans ce genre de situation et c’est pourtant bien dans des opérations de cette nature qu’il est possible de réaliser de très belles valorisations. Pourquoi pas à terme racheter les autres appartements de cette copropriété !

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#4 21/10/2020 17h27

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   149  

Bonjour,

investi a écrit :

Bonjour,

- L’agent m’a indiqué que l’immeuble a été frappé d’un avis de péril il y a 2 ans, car un plafond s’est effondré. D’importants travaux ont été réalisés (dont la pose de nouvelles poutres) et l’avis a été levé.

Une mise en péril c’est a dire immeuble jamais entretenu ou réparé depuis des dizaines d’années !

quand  une mise en péril est déclaré, l’immeuble est sous "surveillance" de la mairie.
Même si des réparations de "fortunes" ont été réalisées, ils n’ont pas eu les fonds pendant des années pour faire des travaux alors je vous laisse imaginer comment a/ont été payé celui/ceux qui à/on fait les travaux pour lever la mise en péril.

Attendez vous à des problèmes/travaux induits.

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#5 21/10/2020 18h13

Membre (2020)
Réputation :   0  

Merci pour ces éléments de réflexions pertinents.

J’ajoute la précision que mon offre d’achat vient d’être acceptée.

@DrMinimal : pensez-vous qu’il soit pertinent de me livrer à des démarches visant à la nomination d’un syndic provisoire avant la signature de l’acte authentique (AA)? Sachant que j’ai effectivement tablé sur une reprise en main personnelle de la copro, au moins le temps de la remettre "au carré". Sauf qu’évidemment, je ne puis le faire avant d’être propriétaire, donc potentiellement trop tard si des cadavres sont découverts dans les placards. D’un autre coté, déclencher cette procédure (syndic provisoire) pourrait avoir un coût pour les actuels propriétaires, qui ne les placeraient pas nécessairement dans de bonnes dispositions à mon égard : Bref j’hésite.

@singa: le rachat des autres lots est effectivement un des motifs d’intérêt pour le bien. Merci pour votre confirmation du fait que je me porte acquéreur des éventuels arriérés de la copro (à hauteur des tantième). D’où l’intérêt, si possible, de clarifier la situation comptable avant la signature de l’AA.

@bascarol : remarque prise en compte. Les travaux semblent avoir été fait avec soin (j’ai contre-visité avec mon entrepreneur). Je note votre point concernant la probable "sensibilité" de la mairie à cette copro.

Dernière modification par investi (21/10/2020 18h23)

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Favoris 1    #6 21/10/2020 18h42

Membre (2015)
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En résumé : plutôt que d’acheter ce bien, vous feriez mieux de vous casser la jambe. C’est beaucoup plus vite réparé.

Déjà, la seule façon de redresser un telle copropriété est de prendre soi-même le rôle de syndic. Ce qui est déjà beaucoup de boulot en temps normal, mais se révèle une mission quasi impossible avec des copropriétaires défaillants. "On ne fait pas boire un âne qui n’a pas soif".

Demander au président du TGI de nommer un syndic, ça ne convient pas pour un tel immeuble. Il va nommer un syndic pro et, pour 4 lots principaux seulement, rien que le fait que le syndic existe va vous faire de grosses charges.

Dans tous les cas : le petit nouveau qui veut faire la loi, ça ne plaira pas aux propriétaires actuels. Attendez-vous à tout : actions en justice, pneus crevés, etc.

Retirez-vous vite de ce plan foireux.

A supposer qu’une étude approfondie montre que la copro est redressable, le juste prix d’un tel bien est est donné par le calcul suivant (- est le signe moins) :
prix normal du marché - quote-part aux tantièmes des travaux en retard - (somme sur années 1 à N du temps et des emmerdements nécesssaires pour redresser la copro x votre tarif horaire) - prévision de 5 k€ pour frais d’huissier et d’avocat.

Vous verrez que ce calcul produit un résultat très bas. Ca produit probablement même un résultat négatif, ce qui est le juste prix : même si on vous le donnait, il faut le refuser, car ça ne vaut pas les emmerdements et le temps passé. Je le pense très sincèrement.

Une copro en panne, c’est pire que la vérole. Et surtout, ça ne dépend pas de vous. Vous acceptez ainsi que vos revenus et la valeur de votre patrimoine (la valeur de revente de votre bien) dépende de copropriétaires dont on sait déjà qu’ils sont problématiques, puisqu’ils ont laissé l’immeuble aller jusqu’à l’arrêté de péril. Une copropriété, c’est un groupement de personnes, comme une société ; groupement défini par un contrat (le règlement de copropriété), et qui doit fonctionner (AG, etc). Or, elle ne fonctionne pas (pas d’AG) et ces gens ont laissé l’immeuble péricliter jusqu’à l’arrêté de péril (et il fallait que ça soit particulièrement grave, car il y a beaucoup d’immeubles en mauvais état, et pourtant bien peu sont frappés d’un arrêté de péril).

Vous prévoyez donc de vous associer avec des sociopathes qui ont fait leurs preuves. Epouseriez-vous une femme connue pour éliminer ses maris ? Allez-vous travailler tout exprès pour un employeur connu pour son harcèlement moral et le nombre de burnouts et de tentatives de suicide de ses employés ? Non ? Alors pourquoi voulez-vous vous associer avec des gens qui ont mené cet immeuble à l’arrêté de péril ?

Vous semblez croire que tout le monde est accessible à la raison, et que tous les problèmes ont une solution. Mais non ! Vous avez déjà vu une émission où les voisins sont à couteaux tirés, littéralement : menaces, insultes, dégradations, etc ? La situation est invivable, la justice n’arrive à rien, et la seule solution raisonnable est de déménager. Et, si on est prévenu de la situation, on ne va évidemment pas acheter la maison de la femme qui est partie parce qu’elle en avait marre des insultes et des lancers d’immondices sur sa maison de la part des voisins. Personne ne veut de tels voisins. Eh bien là, c’est exactement pareil. Personne ne veut de tels copropriétaires.

Dernière modification par Bernard2K (22/10/2020 08h06)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#7 21/10/2020 19h12

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   149  

investi a écrit :

Merci pour ces éléments de réflexions pertinents.

@bascarol : remarque prise en compte. Les travaux semblent avoir été fait avec soin (j’ai contre-visité avec mon entrepreneur). Je note votre point concernant la probable "sensibilité" de la mairie à cette copro.

je parlais de ce qui ne se voit pas, une mise en péril c’est structurel donc on regarde  les porteurs, la toiture, les poutres et poutrelles, les travaux comment ont ils été réalisés, comment ont ils posé une poutre sur une structure déjà fragilisé…

ont ils pris un dommage ouvrage ?

Vérifiez :
- les murs (taux humidité) si le plafond c’est écroulé, il est resté un bon moment à l’air libre donc les porteurs ont inévitablement bu et cette année est particulière en terme de d’hygrométrie. Très bonne année pour le ingénieurs structures et très mauvaise année pour les propriétaires.
- Sur la nouvelle poutre ils ont installé des sabots sont ils en bois ? maçonnés ? métalliques ?
Car ca changera inévitablement la donne sur la résistance future.

Sur la charpente vérifiez :
- Les chevêtres
- Les Entrais

Une rénovation de structure c’est comme deux boxeurs sur un ring (la vieille structure contre la nouvelle structure) l’un des deux gagnera au détriment de l’autre, voir éventuellement un KO.
Ca se transforme en coût, mais bon! c’est bon pour le business big_smile

Ce que je veux vous dire est qu’une bâtisse avec déclaration de mise en péril est très rarement réparable, parce que c’est tout simplement trop tard pour réparer. Faut restructurer pour que se soit efficace.

Et je doute qu’un entrepreneur si performant soit-il puisse juger en un clin d’œil de la qualité des travaux de remise en état suite à une déclaration de mise en péril. Dans ce type de travaux, il faut décortiquer et démonter l’immeuble pour voir si les travaux de remise en état sont bien réalisé, faut le dossier de l’architecte qui a suivi les travaux, le DOE aussi,

Vous voila averti

A+

pascal

Dernière modification par bascarol (21/10/2020 21h06)

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#8 15/02/2021 19h55

Membre (2020)
Réputation :   0  

Bonjour,

Merci aux intervenants pour leurs avis éclairés.
Malgré les démarches courageuses de l’agent immobilier pour régulariser les diverses zones d’ombres évoquées, le dossier n’a pas été suffisamment clarifié.
Le vendeur n’a jamais semblé particulièrement moteur en la matière. Le notaire non plus d’ailleurs.
En conséquence, et à titre d’épilogue de ce topic, je n’ai pas donné suite.

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