Bâtiment en zone agricole impossible à convertir en habitation ?

doree · #1

Chers contributeurs bonjour,

Je viens vers vous car je souhaiterais transformer un bâtiment actuel en habitation ( je précise que suis agricultrice)

Ce bâtiment est contigu à mon habitation et nous sommes en zone agricole en dehors du village.

J’ai fait un certificat d’urbanisme opérationnel auprès de la Mairie qui m’a répondu négativement au motif que :

dans le PLU, "la zone autorise uniquement les occupations, installations et constructions nécessaires à des services publics ou d’intérêt collectif ou qui sont nécessaires à l’activité des exploitations agricoles, ceci dans le but de valoriser localement les productions agricoles."

Je m’en étonne car ce bâtiment est un ancien dortoir pour les saisonniers qui travaillaient autrefois sur la ferme. Suis-je vraiment condamnée à ne rien pouvoir faire de ce bâtiment?

N’étant pas experte, j’aimerais avoir vos avis ou retour d’expérience.

Bien à vous,

Mots-clés : aménagement, plu, zone agricole

Nek · #2

Bonjour,

Dans votre CU opérationnel, que projetez vous de faire du bâtiment?
Nouvelle résidence principale? Extension de l’actuel? Locatif?

Par nature les zones agricoles sont inconstructibles.
Il n’y a qu’en justifiant d’une nécessité vis à vis de l’exploitation qu’on peut déroger à ce principe.

Dernière modification par Nek (19/10/2020 10h28)

doree · #3

J’avais écrit changement de destination (au niveau des impôts, c’est classé comme bâtiment agricole) et aménagement d’un logement.

pasdequoi · #4

Bonjour,, n’auriez vous pas tendu le bâton pour vous faire battre? j’ai crû comprendre que ce bâtiment existait déjà, il aurait été peut être plus simple de le réhabiliter sans ne rien demander à personne , il était déjà utilisé en logement de personnel saisonniers donc… de mon point de vue, c’est plus de la rénovation.
J’ai un ami qui a acheté une grange en zone A, il l’a réhabilité en habitation et aucun soucis.
Vous avez demandé un CUb pour bénéficier de nouveaux branchements?
Je ne suis pas spécialiste, je donne juste mon point de vue, peut être erroné.

Iqce · #5

Bonjour,

Bon reprenons

Donc vous avez un PLU qui interdit le changement de destination et votre demande s’est vue opposer un refus : normal.

Que faire ?

1- devenir agriculteur : je déconseille, étant perso agri amateur le WE, c’est pénible et mal payé (voir pas payé du tout)
2- demander à la commune de faire une Modification Simplifiée du PLU pour repérer ce bâtiment et autoriser le changement de destination : c’est parfait du point de vue réglementaire ; mais cela va prendre 1 an minimum. Le résultat est d’ailleurs discuté si un enjeu agricole se dégageait en cours de procédure…Je fais des raccourcis, je peux détailler si besoin.
Pour fonder ma réponse à minima plutôt qu’au "doigt mouillé" : Sous-section 2 : Modification simplifiée (Articles L153-45 à L153-48) - Légifrance
Coût environ 1000 € pour la collectivité…
3- refaire un CU opérationnel en précisant que le bâtiment est une annexe à l’habitation et que vous souhaitez agrandir celle-çi. Vérifiez les règles du PLU : l’extension est sans doute autorisée sous condition (en général, 30% maxi de l’habitation, dans le même volume : ne pas faire une tour si vous avez du plain pied par exemple). Le risque se situe surtout en droit administratif de se voir attaquer pour fausse déclaration, l’administration à 6 ans pour cela. A mon expérience, c’est proche de zéro en probabilité mais…Possible.
4- Non, en fait, l’idée de faire sans déclarer est à proscrire. A la campagne tout le monde regarde tout le monde. C’est, de mon expérience (vous avez compris : je trempe un peu dans le domaine), bien pire qu’en ville ! Le risque est la remise à l’état initial sous astreinte + indemnités.

Dernière modification par Iqce (19/10/2020 12h16)

doree · #6

Effectivement je me demande aussi si je n’ai pas tendu le bâton en parlant de déclassement, mais la surface du bâtiment est importante (400M²) donc recours obligatoire à un permis de construire ( de ce que j’ai compris).
Les réseaux existent déjà en plus.
Du coup je cherche à rectifier le tir . Je peux peut-être essayer de négocier une modification simplifiée de PLU? ( d’autres fermes isolées dans la même zone ont elles le droit selon le PLU de changer la destination des bâtiments ). Mais j’avoue ne rien connaitre à la procédure…

Iqce · #7

La procédure ne dépend pas de vous (initiative mairie) ; il m’est arrivé d’en faire, mais la partie publicité légale reste à charge de la collectivité.
Et oui, c’est faisable par un simple particulier en sous main pour la mairie, à condition :
- d’être un minimum "dégourdi"
- d’être un minimum au courant du code de l’urbanisme
- de ne pas mettre en avant UN intérêt particuliers ; ainsi dans l’étude le changement de destination en zone A devra se poser pour TOUS les bâtiments communaux, quitte à ce qu’au final un seul soit autorisé avec de bonnes justifications bien sur.
Edit : du coup il faut savoir pourquoi votre bâtiment n’a pas été pastillé (et là, tout est possible : "refus du monde agricole", pas d’ami au conseil, vous ne vous êtes pas manifesté lors votre bâtiment etc)

Dernière modification par Iqce (19/10/2020 12h32)

doree · #8

Effectivement les autres fermes ont toutes le droit de le faire, seule la mienne n’a pas le droit.

En fait, le PLU a été fait sous un autre maire (mes grands parents avaient fait un procès à ses parents dans le temps , procès que ses parents avaient perdu - histoires de villages - et ma maison offre une très jolie vue depuis sa maison…).

Il y a quelques années, lors de la rédaction du PLU, ce maire avait tout fait pour nous interdire de faire quoique ce soit (y compris installer une serre!). J’avais bataillé lors de l’enquête publique pour faire reconnaitre cela et l’inspectrice m’avait même dit à l’époque qu’elle avait jamais vu des choses pareilles dans un PLU. Du coup de nombreux alinéas avait été changés.

Aujourd’hui le maire a changé, cependant je m’aperçois aujourd’hui que certaines choses sont restées dans le PLU.

Du coup , comme vous semblez bien connaitre la procédure, est-ce que selon vous une modification simplifiée est envisageable ? ( j’aimerais autant éviter le tribunal administratif) comment est-ce que cela se déroule?

Bien à vous,

Bernard2K · #9

Iqce a écrit :
1- devenir agriculteur

Iqce, il me semble que vous avez zappé cet élément important:

doree a écrit :
je précise que suis agricultrice

Notre amie est bien agricultrice. Elle habite déjà sur place et ce bâtiment est contigu à son habitation (et je suppose que son exploitation est à la même adresse).

Je m’en étonne

Et moi, je suis étonné que vous soyez étonnée. Vous êtes non seulement habitante, mais agricultrice d’un village, et vous ne savez pas pourquoi ça a été refusé ?

Dans un village tout se sait, tout le monde peut aller parler au maire à tout moment pour le lui demander. Logiquement, lorsqu’on est agriculteur dans un village et que l’on fait un tel projet, on va parler au maire avant, pendant et après cette demande. Si vous n’avez pas fait cela, c’est que vous gérez vos projets de façon… étonnante !

Alors, je suggère que vous nous disiez les vraies raisons, et que vous nous disiez vraiment ce que le maire vous a répondu. Sinon, on joue à colin-maillard.

Néanmoins, la raison (en tout cas officielle) est sans doute à chercher du côté de "nécessaire à l’exploitation". Quelle est votre activité ? En quoi ajouter ce logement, contigu au vôtre, est nécessaire et même indispensable à l’activité ? Il faut se mettre dans l’idée d’expliquer ce que la personne (ou les personnes) logée(s) là vont faire d’indispensable à l’activité agricole, qu’ils ne pourraient pas faire s’ils habitaient par exemple au village. Si vous n’avez rien expliqué de tel dans la demande, le refus vient sans doute de là.

Dernière modification par Bernard2K (19/10/2020 16h48)

Iqce · #10

B2K : il vous semble bien ! Je plaide coupable : c’est tellement étonnant que je ne l’ai pas vu.

Dans ce cas l’explication habituelle est un avis négatif du service agricole de la DDT : sans doute que la transformation d’un bâtiment agricole vers de l’habitation pourrait compromettre une bonne exploitation, une cession ou reprise ou évolution de l’activité agricole de Doree…Par exemple si le local est dans un périmètre lié à de l’élevage…
La solution est de se rapprocher de la DDT et du service agricole pour comprendre ; vous pouvez aussi comme le dit justement B2K évoquer la motivation du refus, si vous la connaissez, car bien souvent l’arrêté fait une synthèse réglementaire de l’ensemble des avis, sans les annexer.

Dernière modification par Iqce (19/10/2020 17h33)

doree · #11

Merci Iqce pour votre post. En fait il faut que je vérifie le statut du bâtiment au cadastre. Pas sur qu’il soit "accessoire" de la maison d’habitation, mais plutôt considéré bâtiment agricole. Pour précision ce bâtiment, je ne veux pas l’agrandir, juste aménager un appartement dans une partie.
Mais peut-être vouliez vous dire que je peux me servir de ce bâtiment pour agrandir ma surface d’habitation actuelle de 30% ? Est-ce possible de faire ça dans dans un quart de bâtiment uniquement ? y-a-t-il une division a envisager? et pourrai-je le louer cette partie aménagée?

Bernard2K: il n’a pas de choses dissimulées. J’en ai parlé au maire, mais il est tout juste arrivé en juin, n’est pas encore au fait et m’a donc invité à remplir un CU. De plus, c’est l’intercommunalité qui instruit les dossiers ( bien que ça soit le maire au final qui signe le CU).

Dans la réponse au CU, il est mentionné que le terrain se trouve en zone inondable. Alors que la zone inondable se trouve bien plus loin… les documents graphiques sont clairs. Donc ,je ne sais pas s’ils sont vraiment incompétents ou s’ils cherchent à mettre des bâtons dans les roues.

Mon but c’est de rendre rentable ce bâtiment pour pouvoir le conserver en état, sinon il s’écroulera faute d’usage. Après comme utilisation liée à l’activité agricole: faire un logement pour les saisonniers qui viennent travailler à la pépinière? ( pas rentable). En faire un magasin de vente pour les plantes? des gites à la ferme? si vous avez des idées , de suis preneuse. ;-)

Iqce · #12

Oui ; mais c’est toujours pareil, agrandir dans le volume vous sera refusé si le PPRi ou un périmètre vous est opposé.
Je ne comprends pas pour le PPRi : soit la zone est réglementée, en général en rouge ou bleu soit elle ne l’est pas.

Si vous êtes sure du coup : faites un recours gracieux auprès du maire pour commencer.

Edit : faites un scan de l’arrêté (en effaçant nom adresses etc) ?

Dernière modification par Iqce (19/10/2020 19h12)

doree · #13

En fait, on ne peux pas joindre des pièces ni sur le forum ni en message privé…

Dernière modification par doree (19/10/2020 19h38)

bascarol · #14

Si cliquez sur " envoyer une image" ou "envoyer un fichier" juste au dessus du message que vous écrivez

Aigri · #15

Bernard2K a écrit :
Notre amie est bien agricultrice. Elle habite déjà sur place et ce bâtiment est contigu à son habitation (et je suppose que son exploitation est à la même adresse). Quelle est votre activité ?

…..

Nous ne connaissons pas votre activité, quoique je m’en doute bien

Mais si vous ne répondez pas aux questions, ça ne va pas être facile de vous aider à trouver une solution.

Désolé de paraître sec.

doree · #16

si si Pépinière et paysagisme, j’ai le statut d’agricultrice

Bernard2K · #17

Comme je l’ai écrit plus haut, le logement doit être nécessaire à l’activité. Si un éleveur peut arguer avoir besoin d’être sur place pendant les mises bas, je ne sache pas que la surveillance des éclosions de graines nécessite d’être présent la nuit. Il n’y a donc pas la nécessité d’un logement sur place.

Mais, de plus, il y a déjà un logement sur place, le votre. La nécessité d’un second logement est donc impossible à argumenter.

doree · #18

Dans ce cas, il me reste quoi comme solution?

Bernard2K · #19

D’autres répondront peut-être plus précisément.

Je peux en tout cas vous donner deux "règles" de bonne gestion de projet que j’applique presque sans y réfléchir, et qui semblent avoir manqué dans votre cas :
- le papier, c’est le passage obligé, mais il faut l’accompagner de démarches informelles avant, pendant et après auprès des autorités/services instructeurs, pour optimiser les chances de réussite. L’homme est un animal social.
- quand je ne sais pas, je fais appel à des pros.

Iqce · #20

Surtout ami Bernard que j’ai eu l’arrêté par MP
Vous avez raison, et on l’a écrit supra : dialogue, recours gracieux et/ou évocation d’un nouveau projet : extension d’une maison d’habitation. L’arrêté ne tient pas debout sur les "Considérant" de faits et de droits : des explications doivent être fournies. Ceci étant, si la volonté est de refuser ou de planter le projet : c’est très facile, en restant dans le réglementaire. Ainsi sur requête de Doree, un TA pourrait annuler le refus, mais cela ne donnerait pas pour autant un accord.
Donc retour à la case départ de Bernard : dialogue.

doree · #21

Et Iqse a des conseils très constructifs d’ailleurs. ;-)

thesee · #22

Il y a peut-être une autre piste : il semblerait (*) que, si au sein d’une parcelle classée "Agricole", il y a une sous-partie qui soit matériellement non exploitable, on puisse argumenter la sortie de cette sous-partie du classement Agricole. Le principe étant qu’on ne diminue pas la surface de terres agricoles exploitables.

(*) je n’ai pas approfondi cette piste auprès de professionels étant donné que le projet concerné a été mis en pause pour d’autre raisons.

Iqce · #23

Etant vaguement "pro" dans le domaine, je pense que ces propos ne sont pas fondés en droit du sol ou urbanisme (mais par ailleurs : aucune idée, et ce n’est pas l’objet du post). Par extension, si vous lisez la jurisprudence vous constaterez même que l’on peut classer en A des surfaces qui n’ont rien d’agricole d’ailleurs.
Pour aider efficacement Doree, il faut argumenter et éviter les "je pense que" et approximations, ceci dit sans méchanceté ou autre de ma part .

Références perso sur ce post : art R 151-22 du code de l’urbanisme (bien entendu, pour poser le cadre du débat) et surtout Conseil d’Etat 3/06/2020 (notez que je ne vais pas chercher de la jurisprudence du temps de Mathusalem svp ) n° 429515 !

ybag · #24

bonjour,
pour un changement de destination, on dépose pas de CU b. Il faut un permis de construire, voir déclaration de travaux.
l’ancien dortoir saisonnier ne peut pas faire l’appartement souhaité ? sans image pas évident de conseiller

Iqce · #25

Bonjour,
Avec un CUb on demande si l’opération est réalisable ou non. L’autorité compétente produit un arrêté : c’est bien un acte créateur de droit. Mais pour rendre effectif un changement de destination, ce n’est pas suffisant. par contre, avec un CUb positif, un refus sur une demande d’autorisation ultérieure sera difficile à justifier (sauf révision du PLU, débat tenu sur le PADD et SAS bien sur).

C’est pour cela que dans le doute l’autorité compétente peut :
- faire un refus "conservateur" +/- bancal : c’est peut être le cas de Doree
- "planter" la demande (mais là, je ne vais pas dire comment).

Stratégiquement, sauf si l’on s’achemine vers une révision de PLU, le CUb (avec donc un risque de SAS) est une bonne option : on fige le droit, c’est rapide à produire et gratuit (pas de TA par exemple). Dans le cas de Doree fallait il poser directement une DP ? Aucune idée faute d’avoir l’ensemble du dossier sous les yeux et de connaître les buts poursuivis.

Dernière modification par Iqce (22/10/2020 20h42)

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