Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Membres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

#1 16/10/2020 20h47

Membre
Réputation :   0  

Bonsoir,

Après un premier investissement sur un studio pour me faire la main, je vous présente le deuxième projet sur lequel ma compagne et moi souhaitons nous lancer:

PROFIL
- CDI, 30 ans tous les deux, pas d’enfant, TMI 30%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptable et Fiscales : plutôt doué en google pour trouver des réponses à mes questions, mais moins doué en comptabilité et fiscalité… ce n’est pas ma formation
- Artisanales : je suis nul, mais j’ai un partenaire de confiance
- Sociales : bon relationnel
- Temps disponible : assez peu, mais du temps on en trouve toujours quand on en a besoin

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
Maison de ville individuelle de 115m² (77m² habitables) avec petit jardin
- 3 étages de 38m² (le dernier très mansardé)
- Distribution des pièces se prêtant très bien à la division : 4 studios (15/15/23/23 m²) + 1 T2 (38m² dont la moitié mansardée)
- 4 SDB/toilettes
- Chauffage électrique + chauffe-eau
- Très bon état général, aucun travaux obligatoires

LOCALISATION DU BIEN
- 92
- Proximité de grandes écoles, dynamisme de la région parisienne
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : On l’espère, mais qui peut prédire le marché ? Proche de Paris et métro Grand Paris en service dans 1-2 ans, donc probablement oui quand même!

RENTABILITÉ DU BIEN
- 560k€ Frais notaire inclus
- Loyer envisagé :
2 studios de 15m² = 2x600€
2 studios de 23m² = 2*700€
1 T2/T3  de 38m² = 900€
Total : 3500€/mois
- Taux de vacance envisagé : 1 mois pour être prudent, beaucoup de demande
- Travaux immédiats 15-20k€
- Taxe foncière estimée 1800€ (à faire valider, on n’a pas encore reçu la preuve)
- Assurance PNO 50€
- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire 6.2%

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport 50k€
- Taux du crédit 1,1 hors assurance, assurance 0,28% de mémoire
- Durée du crédit 20 ans
- Épargne de précaution 50k€
- Mensualités 2350€

RÉGIME D’EXPLOITATION
- Encore à décider, mais a priori location nue en SCI

CASH FLOW
- TMI 30 %
- Cash flow positif environ 150€ si je ne me trompe pas

Les particularités du projet, et mes questions y afférent:
- Concernant la surface de la maison, l’agent immobilier m’a envoyé un tableau récapitulatif des surfaces où on peut lire 2 colonnes "superficie privative au sens Carrez" et "surface au sol".
J’ai trouvé ça assez surprenant étant donné que la loi Carrez ne s’applique pas aux maisons individuelles.
Il y a de plus une chose que je ne comprends pas dans ce tableau: la surface "au sens Carrez" du dernier étage est de 0m², alors que la HSP de plus de la moitié de l’étage est 1.80m.
De plus dans les diagnostiques, la surface habitable indiquée est de 77m² (soit l’équivalent du RDC+1er étage).
Pensez-vous que cette indication de la surface habitable pourrait m’être préjudiciable ? Je pense par exemple à la location du dernier niveau où je ne sais pas trop comment déterminer cette surface.

- Il n’y a actuellement qu’un seul compteur électrique.
Je vois plusieurs solutions:
1 - Garder un seul compteur, et facturer un forfait de charges. Malheureusement je souhaite faire de la location nue, sous laquelle on ne peut pas facturer un forfait.
2 - Ajouter des compteurs divisionnaires et facturer indépendamment chaque locataire : solution séduisante mais interdiction de revendre de l’électricité.
3 - Procéder à la division des compteurs avec ENEDIS : solution coûteuse (5-10k€) et longue (3-6 mois), que je souhaiterait éviter autant que possible étant donné la lourdeur des travaux et des dossiers à monter…
4 - Faire de la location meublée en SCI, et pouvoir ainsi facturer un forfait de charges… Mais une SCI en meublé, ça m’a l’air très compliqué voire interdit.
5 - Abandonner la SCI, louer en LMP en gardant le compteur tel quel
6 - Faire de la colocation (mais 5-6 co-locataires, je trouve ça beaucoup)

Y-aurait-il un moyen de facturer cette électricité, soit au réel soit en forfait, en évitant de devoir diviser les compteurs ?

- Il n’y a actuellement qu’un seul compteur d’eau et une seule ligne téléphonique, nous souhaiterions ne pas avoir à en installer d’autres, y voyez-vous un problème ?

- Pour indiquer une surface habitable dans les baux, puisque c’est dans une maison individuelle, dois-je faire un diagnostique type Carrez ou alors je peux mesurer moi-même ces surfaces ?

- J’ajouterai sans doute des questions concernant la SCI IR ou IS, mais le sujet n’est pas encore assez mur dans ma tête (je compte garder l’IR pour commencer étant donné l’irréversibilité du choix).

S’il manque des éléments pertinents à la réflexion, n’hésitez pas à me le signaler, ça ne fait que quelques jours que je suis dans le dossier et c’est seulement notre 2ème investissement, je ne maitrise pas encore toutes les arcanes !

Merci d’avance pour vos conseils et remarques !

Mots-clés : division compteurs, immobilier, maison individuelle, sci

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #2 16/10/2020 22h03

Membre
Réputation :   11  

Bonsoir,

Je n’ai pas refait vos calculs mais vous immobilisez 50k€ qui vous rapporteront 150€ par mois soit à peu près ce que vous feriez dans un PEA ou CTO et sans travaux ni gestion locative.

Que dit le PLU de la ville où se trouve cette maison concernant les places de parking ?
Si vous souhaitez diviser administrativement ce bien, sa lecture est un passage obligé.

Visiblement la surface du dernier étage est techniquement un grenier, vous ne couperez pas à la DP au minimum si vous créez de la surface de plancher supplémentaire.

Un seul compteur pour 5 appartements est un doux rêve je pense, à la limite du bricolage. Avez vous calculé les puissances par appartement ? (5 ballons, une dizaine de radiateurs, 5 plaques, des machines à laver… tout ça consomme un max !)
Renseignez vous auprès de l’actuel propriétaire sur la puissance admissible du compteur (l’appli ENEDIS la donne en entrant le PDL)

Bonne étude à vous,

Hors ligne Hors ligne

 

#3 16/10/2020 22h56

Membre
Réputation :   0  

Bonsoir,

Merci pour votre retour. Votre remarque sur le cash flow de 150€ me fait réaliser que j’ai fait une boulette dans ce que j’ai écrit:
Je n’ai pas encore fait les calculs approfondis, mais entre les loyers de 3500€, la charge de prêt de 2350€ et les différentes autres charges (compta, assurances, taxes) estimées en fourchette haute à 500€/mois, on est plutôt vers les 650€.

Je ne souhaite pas diviser le bien en plusieurs lot, ou du moins pas dans l’immédiat. Une division lors d’une éventuelle revente sera à réfléchir. L’achat des places de parking est effectivement un des points bloquants pour cette opération.
S’il n’y a pas de division, alors pas de souci pour lié à la création de surface de plancher n’est-ce pas ? Ces combles sont déjà très bien aménagés et servent déjà d’habitation (il y a même déjà une salle de bain à ce niveau).

Concernant l’électricité, je n’ai pas encore fait le calcul, et vous aurez sans doute raison lorsque vous dites que c’est un doux rêve, le calcul le dira. Le compteur est déjà dimensionné pour alimenter toute cette grande maison et ses radiateurs, mais je ne sais pas s’il supportera 4 frigos supplémentaires, 4 plaques, etc…
Je pensais garder une production d’eau commune, quitte à doubler le ballon.

J’en viens de plus en plus à me dire qu’une meilleure solution serait une colocation avec baux séparés, avec pacte de colocation pour la répartition des charges…

Merci encore,

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #4 17/10/2020 14h30

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   177  

Ce cas m’inspire les commentaires suivants :

1 - La situation administrative et fiscale de l’immeuble est susceptible d’être problématique :
L’article L1331-22 du code de la santé publique proscrit la location de combles (voir détails dans ce message). Il convient d’obtenir la description de l’immeuble au fichier de la publicité foncière afin de tirer cela au clair. Les renseignements transmis semblent indiquer que le dernier étage est un comble et donc non louable.
Il convient aussi de se renseigner sur la situation fiscale de l’immeuble : le fait de diviser une maison en 5 locaux peut augmenter très significativement les bases d’imposition - les 20 m2 premiers m2 de chaque local conduisent à une augmentation de la base ainsi que chaque salle de bain ajoutée (voir ce message pour plus de détails)… Il convient d’obtenir la fiche H1 (si un seul local déclaré) ou les fiches H2 (plusieurs locaux déclarés) pour vérifier si les modifications ont été déclarées…
Je vous recommande de particulièrement étudier ces points avec votre notaire (et surtout pas celui du vendeur…).

2 - Le coût de la PNO me semble faible : elle doit couvrir aussi le gros oeuvre de l’immeuble (à la différence des copropriétés où une assurance couvre les parties communes).

3 - Il semble que les frais d’entretien du jardin et de la montée d’escalier ne soient pas pris en compte.

4 - Quel est l’age de l’immeuble ? Quid de la présence de plomb dans les peintures, d’amiante ? Quid de l’isolation ? La toiture est elle isolée ? Etat des fenêtres ?

5 - Vous partez sur une base de 40 €/M2/mois…ce qui pourrait vous faire dépasser les plafonds en cas d’encadrement des loyers et/ou générer un turn over important…

6 - Sur la base des m2 habitables, on est à plus de 8000 €/m2 hors travaux… Quid du prix moyen dans la commune ? Par ailleurs, ne pas oublier que le bien, une fois divisé, ne présente un intérêt que pour un investisseur, qui basera son estimation sur la rentabilité (sauf vente à la découpe - mais cela est une autre histoire…)

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (17/10/2020 22h58)

Hors ligne Hors ligne

 

#5 17/10/2020 18h04

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1893  

Je ne comprends rien à ce projet, car vous ne décrivez pas l’existant. Vous dites "se prêtant très bien à la division". Donc ce n’est pas divisé ? Il y a avait une seule famille pour toute la maison ? Pourquoi y a a-t-il 4 SDB et WC si ce n’était qu’une seule maison ? En bref : quel est l’état actuel de la maison ?

Ensuite, comment transforme-t-on cet existant pour le faire correspondre à votre projet, pour 15-20 k€ de travaux ? Ca me paraît très optimiste, en premier approche. Quels sont les travaux nécessaires ? Comment avez-vous chiffré ?

Passons au projet. Ce projet correspond à ce qui vous arrange vous : beaucoup de loyer, sur de petites surfaces, en location nue pour être en SCI (IR sans doute ?).

Mais quand on a quelque chose à vendre, il faut se demander si ça correspond à la demande. Est-on bien positionné face à l’attente des consommateurs ? Il faut que ça arrange le client, pas le vendeur !

Or :
- peut-on vraiment louer facilement aux prix indiqués, dans le 92 ?
- Location nue sur du studio 15 m² ? Sur d’aussi petites surfaces, il faut souvent des trésors d’ingéniosité pour trouver les meubles adaptés. Du coup, c’est pertinent de louer déjà meublé, mais beaucoup moins pertinent de louer nu. Vous indiquez aussi "proche grandes écoles". Vous visez donc les étudiants ? Ils louent du nu, les étudiants, ou ils préfèrent du meublé ?

Comme le fait remarquer Cannyonneur, c’est très cher à l’achat, très cher en loyer. On est presque aux prix parisiens, mais dans le 92. Ca tient debout ça ?

Quant à arriver à un cashflow positif avec un tel projet… il y a sûrement des détails que je ne maîtrise pas…


Bonjour chez vous.

Hors ligne Hors ligne

 

#6 17/10/2020 20h16

Membre
Réputation :   0  

Plus qu’une description du bien, voici un plan:
https://nsa40.casimages.com/img/2020/10/17/mini_201017072331508277.jpg

On y voit que la cage d’escalier centrale dessert chaque pièce (futurs studio). Des arrivées d’eau sont présentes dans chaque pièce, les chambres du 1er ont chacun une salle de bain privée (ce qui explique les 4sdb dans la maison).

La maison n’est pas du tout divisée pour l’instant, il s’agit d’un seul lot, seule la distribution des pièces et la présence des arrivées d’eau me font dire qu’elle s’y prête bien.
La maison date de 1948, ne présente pas de défauts majeurs (DPE D / B), pas de soucis d’amiante, quelques revêtements au plomb de classe 1 (je suis en train de me renseigner pour voir à quel point c’est contraignant).

Le budget travaux est assez faible car tout est en bon état, les seuls travaux à faire seront pour l’ajout de kitchenettes (5*2.5k), le changement des portes avec serrures sécurisées (5*0.8k) éventuellement l’ajout de cloisons pour intégrer une partie des communs dans les studios (2*1k).
Je n’ai pas compté le budget compteurs dans cette estimation, qui devrait s’approcher des 10k et est loin d’être négligeable (d’où l’envie de s’en passer, mais ça semble être très/trop optimiste…).
Une revisite est prévue avec mon partenaire travaux pour une estimation plus précise.

15m² en nu m’a l’air largement possible, même si c’est sûr qu’on aura pas la possibilité de mettre lit 2 places + canapé… Les studios parisiens de 9m² se louent bien avec le strict minimum, 6m² supplémentaires devraient permettre de respirer. Chaque pièce dispose d’une grande fenêtre.
Une étude des biens similaires sur la commune montre des loyers entre 600 et 800€ pour des surfaces similaires. Une annonce prévisionnelle pour 17m² sur leboncoin pour m’a donné 4 demandes sur cet après-midi à un loyer de 620+20€, ce que je trouve plutôt faible et me fait pencher vers la fourchette basse des loyers. J’ai aussi été largement surpris par un studio de 18m² à Antony que nous venons de mettre en location pour 750+30€ (mais avec d’autres avantages comme un gros jardin et des communs très pratiques).

Nous ne visons pas forcément les étudiants, mais avoir les écoles à proximité nous rassure sur la possibilité de louer.

Concernant le prix d’achat, si on considère seulement les 77m² de surface habitable, c’est trop cher nous sommes d’accord.
J’ai pris une première décision en partie suite à vos interventions: si la division administrative s’avère nécessaire, alors le dernier étage (combles) ne pourra plus être loué, et le projet perdra son intérêt et sera abandonné.

J’ai au passage une question sur cette division: la division administrative est-elle nécessaire pour la division des compteurs par Enedis ?

J’ai effectivement "oublié" ou sous-estimé certaines charges (entretien des communs, PNO), mais j’intègre tout ça dans les 500€ que j’ai écrit plus haut (parce que je suis conscient que mon manque d’expérience me fait oublier ou mal estimer pas mal de choses).

La seule façon de tourner le projet que je trouve encore viable est celle-ci:
Colocation avec baux individuels, sans division administrative ni électrique de la maison.
À voir si on mettrait une kitchenette par appartement ou alors une commune, selon la puissance du compteur déjà présent. Mais avec une seule cuisine pour 5-6 personnes, j’ai peur que ça soit très compliqué…

Plus j’avance dans l’étude du projet, et plus les raisons que celui-ci tombent à l’eau sont nombreuses, mais en même temps plus les choses sont claires. Merci pour vos interventions !

Hors ligne Hors ligne

 

#7 19/10/2020 07h36

Membre
Réputation :   3  

Dans votre calcul de renta vous avez oublié les impôts! big_smile
Avec un TMI de 30% compter 1700€/mois d’impôts en location nue hors SCI et via la SCI 500€/mois (15%), mais vous paierez un max lors du paiement des dividendes!

Conclusion : cash flow largement négatif (à recalculer une fois la décision LMP/SCI ou location nue décidée).

Hors ligne Hors ligne

 

#8 19/10/2020 09h32

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   313  

Vous n’êtes pas obligé de diviser administrativement sauf si vous comptez mettre un compteur par lot.

Si  vous restez avec un seul compteur, vous pouvez diviser le bien à votre guise en meublés où vous appliquerez un forfait de charges. Attention néanmoins aux réglementations sanitaires du département. Vous devez envoyer un formulaire H2 aux impôts pour chaque lot. Attention à l’augmentation de la TF suite à l’ajout de toutes les salles de bains. Vérifiez néanmoins auprès de la mairie s’il n’y a pas d’obligation de déclarer ce genre de division.

En nom propre ou sci, il faut faire une simulation. Ne pas calculer sur les premières années mais dans 10/15 ans par exemple pour déterminer le montant des impôts et PS réalistes.

Et en premier lieu, calculez votre rentabilité car ça n’a pas l’air très intéressant… mais je dois me tromper

Dernière modification par lachignolecorse (19/10/2020 09h50)


Pour vivre heureux, vivons cachés

Hors ligne Hors ligne

 

#9 19/10/2020 13h53

Membre
Réputation :   58  

Niouniours, le 17/10/2020 a écrit :

Je n’ai pas compté le budget compteurs dans cette estimation, qui devrait s’approcher des 10k et est loin d’être négligeable (d’où l’envie de s’en passer, mais ça semble être très/trop optimiste…).
!

Bonjour,
Création d’un compteur c’est téléphoner à Enedis pour construire la ligne.
Donc un Consuel par compteur, avec les installations qui vont bien.

Autant vous dire que votre budget est de loin sous estimé.

Hors ligne Hors ligne

 

#10 19/10/2020 18h52

Membre
Réputation :   0  

Merci pour vos réponses.
La solution de division administrative et électrique des appartements est maintenant définitivement abandonnée:
- Augmentation de la TF
- Budget Enedis trop important
- Nécessité d’ajout de parkings en cas de création de nouveaux lots
- Impossibilité de louer les combles
- Je manque certainement d’expérience pour faire ça correctement

La solution d’une colocation avec baux séparés reste envisageable, sous deux formats:
- Colocation où chacun dispose de sa kitchenette et de ses toilettes (si le compteur peut le supporter…)
- Colocation classique avec la cuisine et quelques toilettes comme seul espace commun.

Le premier cas m’a l’air très optimiste, j’attends les infos sur le compteur pour confirmer si c’est possible ou non.
Le second m’a l’air assez optimiste aussi, une seule cuisine pour 6 personnes ça m’a l’air compliqué et source de conflits.
Il me faudra aussi revoir à la baisse les loyers étant donné qu’une chambre se loue moins cher qu’un studio…

Une simulation rapide en SCI IR donne effectivement des chiffres peu encourageants niveau cash flow:

https://nsa40.casimages.com/img/2020/10/19/mini_201019064658652140.png

Je devrais recevoir un peu plus de documents très prochainement et ferai un point sur la situation, mais il semble bien que ce soit mal engagé, du moins avec ce prix d’achat…

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Don Faites un don
Apprendre le bonheur