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Favoris 1    #1 13/10/2020 21h44

Membre (2014)
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Bonjour

je n’ai pas trouvé beaucoup d’information sur le sujet, je me dis donc que c’est un " non-sujet" mais préfère les avis éclairés du forum.

Je suis propriétaire de plusieurs logements et utilise differentes formes d’investissement a ce jour.

j’ai notamment
-  une poche en Foncier avec un déficit important. Je peux donc augmenter sensiblement mes revenus pour quelques années  sous ce régime.
- une poche en LMNP qui est maintenant bénéficaire a hauteur de 5K euros … qui se retrouve donc sur ma déclaration fiscale.

J’ai un bail a renouveler tres prochainement sur le LMNP et envisage donc de le louer en location nue tout en laissant les meubles.  mon activité LMNP continuerait pour les autres biens.

en dehors d’un peu de gymnastique pour mon comptable qui devra retraiter une nouvelle base pour les amortissement a venir et la continuité de l’activité, voyez vous une difficulté à passer a un simple bail " nu" ( avec inventaire des meubles ) ?
un oubli de ma part qui fait que  ce n’est peut etre pas si optimal de changer de regime ? ( a priori je bascule 5K euros de BIC  fiscalisé vers 5k euros de foncier deficitaire … )

Merci pour vos avis.
Timinel

Dernière modification par Timinel (14/10/2020 10h00)

Mots-clés : déficit foncier, lmnp, optimisation fiscale

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#2 15/10/2020 09h19

Membre (2014)
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Up au cas ou quelqu’un aurait une idee , avant de supprimer.

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[+1]    #3 15/10/2020 09h29

Membre (2017)
Réputation :   15  

Bonjour
-Du point de vue du bail je ne vois pas d’objection, il faudra faire un bail nu et ajouter le mobilier a l’état des lieux ou a un inventaire.

-Du point de vue comptable je ne suis pas d’accord, si vous avez 5K€ de benef en LMNP vous aurez plus en nu car vous ne pourrez pas imputez les amortissements.

-Se pose aussi la question de l’entrée sortie des biens du LMNP, si dans 5 ans vous remettez le bien en LMNP vous reprendrez les amortissements de 0 ? de la ou vous vous êtes arrêtés ?

voila mon avis

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[+1]    #4 15/10/2020 09h57

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Qu’entendez-vous par bail à renouveler :
- le bail meublé arrive à l’échéance et se renouvelle donc tacitement. Vous ne pouvez pas passer en nu sans avoir d’abord rompu le premier bail (meublé). Vu que le bailleur ne peut pas rompre le bail sauf causes biens précises, il faudrait que votre locataire accepte de donner congé.
- le locataire s’en va. Dans ce cas vous faites un nouveau bail comme vous voulez.

Sinon, comme dav13, je pense que vous vous trompez : 5 k€ de BIC imposable ne feront pas 5 k€ de revenus fonciers nets avant impôt.
- à moins que vous ne possédiez le bien depuis 20 ans ou plus, il devrait rester des amortissements que vous perdrez.
- la liste des charges déductibles en revenus fonciers est limitative ; alors qu’en LMNP on peut passer toutes les dépenses ayant trait de près ou de loin à cette activité. Vous devriez donc perdre de la déductibilité.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#5 15/10/2020 11h03

Membre (2014)
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M.erci pour vos retours.

je n’ai pas ete precis c’est un nouveau locataire qui entre et non un renouvellement tacite.

En foncier,j’ai un stock deficit pour 7 ans donc le revenu ne sera pas imposable

Je vais verifier avec mon comptable les " allers / retour" LMNP / foncier egalement c’etait un point de ma liste comme relevé par Dav.

Cdt

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#6 15/10/2020 12h24

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Mais ce stock de déficit foncier est précieux car ils vous économise TMI + PS sur les revenus fonciers durant tout ce temps.

Vous consommez une enveloppe de déficit foncier (que vous n’aurez plus ensuite) alors que vous avez aussi une enveloppe de défisc disponible avec le LMNP, que vous allez perdre du coup. Vous faites l’erreur fréquente de vouloir à tout prix éviter les impôts, à court terme. Alors que, sur le long terme, c’est bien l’utilisation simultanée des deux enveloppes qui vous apportera le plus grand gain global.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#7 15/10/2020 13h29

Membre (2014)
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oui mais j’ai 250k euros de deficit a utiliser en 7 ans pour 30 k de revenus brut. Je risque de perdre le benefice du deficit.
Au pire je peux passer un autre bien ( qui n’a pas genere de deficit ) en LMNP d’ici a peu pres 5 ans ( fin de conventionnement )

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#8 15/10/2020 13h43

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Pourquoi, risque de le perdre ? Le déficit foncier est reportable 10 ans.


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#9 15/10/2020 13h56

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Oui, il a ete crée en 2017  et il y a un reste a utiliser qui se reporte et se consomme.. doucement .

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#10 13/03/2021 01h09

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Bonjour,

Je suis dans une situation similaire à celle de Timinel, à la différence près que mon statut est celui de LMP, sans être inscrit au RCS (statut automatique avec la récente loi supprimant la condition d’inscription au RCS) :
- Y a-t-il des conséquences supplémentaires particulières?
- Je pense notamment au fait que le lot passant de "meublé" à "nu" sortira donc de l’activité LMP => Cela engendre-t-il le paiement d’une taxe sur la plus-value à la sortie du patrimoine "professionnel" de ce bien?
- Y a-t-il d’ailleurs vraiment une notion de patrimoine "professionnel" pour un statut LMP au sens purement fiscal, c’est-à-dire sans inscription au RCS ?

Merci pour vos retours

Dernière modification par Denver (13/03/2021 01h14)

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#11 13/03/2021 06h22

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Denver a écrit :

Je suis dans une situation similaire à celle de Timinel, à la différence près que mon statut est celui de LMP, sans être inscrit au RCS (statut automatique avec la récente loi supprimant la condition d’inscription au RCS) :

Vous n’êtes pas encore lmp car ce transfert lmnp>lmp se jugera fonction de votre ratio recettes lmnp/salaires en fin d’année (ou>23000€ sur location courte duree).

Donc vous avez jusqu’à fin d’année pour rester dans les clous du lmnp, ce qui vous permettra de sortir le bien au régime lmnp et non au lmp.

Faites confirmer ce point par votre expert-comptable.

Bernard2K, le 15/10/2020 a écrit :

Mais ce stock de déficit foncier est précieux car ils vous économise TMI + PS sur les revenus fonciers durant tout ce temps.
.

Non, le déficit foncier fait économiser uniquement la TMI. C’est pour cela que le déficit foncier est moins efficace que des travaux réguliers qui vous laissent un revenu foncier imposable (dans ce cas, vous gagnez bien TMI+PS)

Dernière modification par lachignolecorse (13/03/2021 06h28)


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#12 13/03/2021 07h49

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lachignolecorse a écrit :

Vous n’êtes pas encore lmp car ce transfert lmnp>lmp se jugera fonction de votre ratio recettes lmnp/salaires en fin d’année (ou>23000€ sur location courte duree).

Donc vous avez jusqu’à fin d’année pour rester dans les clous du lmnp, ce qui vous permettra de sortir le bien au régime lmnp et non au lmp.

Faites confirmer ce point par votre expert-comptable.

C’est bétonné : sauf défauts massifs de mes locataires d’ici la fin de l’année, et vu les échéances des baux en cours, les conditions de recettes (>23000€ et >autres revenus) seront largement satisfaites et je serai bien au statut fiscal LMP.

Donc, dans ce cas d’un statut LMP "automatique" (issu de l’article 155 du CGI implémentant la décision n° 2017-689 du CC), quelles sont les règles fiscales à appliquer à un éventuel transfert d’un bien de la location meublée à la location nue:
- Cela est-il considéré comme une sortie du patrimoine professionnel de ce bien, et engendre-t-il le paiement de taxe ou impôt sur la plus-value au régime de la plus-value des sociétés ?
- Y a-t-il d’ailleurs vraiment une notion de patrimoine professionnel pour ce statut LMP sans inscription au RCS ?
- Question subsidiaire: quel est désormais l’impact d’une inscription au RCS ?

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#13 13/03/2021 08h03

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Vous pouvez très bien aller voir votre locataire et lui proposer de passer à un bail nu avec inventaire de meubles.

Pour sortir le bien de votre bilan, voir votre EC.

Dernière modification par lachignolecorse (13/03/2021 08h34)


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#14 13/03/2021 09h01

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lachignolecorse a écrit :

Vous pouvez très bien aller voir votre locataire et lui proposer de passer à un bail nu avec inventaire de meubles.

Il m’a toujours été dit (expert-comptable) qu’en cours de bail, c’était déconseillé voir interdit. Mais admettons que je le fasse en fin/renouvellement de bail. Il faudrait alors que je passe l’ensemble des baux "meublé" en cours la même année fiscale en "nu" de manière à respecter les critères pour passer LMNP, ce qui n’a dans ma situation pas de sens.

lachignolecorse a écrit :

Pour sortir le bien de votre bilan, voir votre EC.

L’expert-comptable dit "rien à payer", l’avocat fiscaliste dit "IPV société à régler"… ce qui m’amène à solliciter les avis / retour d’expérience de ce forum.

Je synthétise et précise à nouveau ma question : dans le cas d’un statut LMP (sans inscription au RCS) maintenu en cours d’année et portant sur plusieurs lots, quelles sont les règles fiscales à appliquer à un éventuel transfert d’un seul bien de la location meublée à la location nue ?

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#15 19/01/2023 10h53

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Bonjour
Je déterre ce thread pour une question similaire.
Nous cherchons actuellement un bien immobilier à acquérir pour mettre dans une SCI.
Nous avons vu un bien qui pourrait nous convenir mais qui est actuellement loué au statut LMNP.
Le LMNP n’étant pas compatible avec la SCI devons nous passer notre chemin ou bien des possibilités existent (mais quid de leur légalité) ?

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#16 19/01/2023 12h25

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Petite précision, le bien que vous souhaitez acheter n’est pas "loué en LMNP", c’est éventuellement le statut fiscal du bailleur. En revanche, il est sans doute "loué avec un bail meublé".

La location en bail meublé est tout à fait possible dans une SCI IS, mais pas en SCI IR (du reste, l’intérêt de la SCI IR est limité pour un profil investisseur). Vous pouvez en revanche faire un bail nu avec mise à disposition de meubles, mais il faudra resigner un nouveau bail, ce qui me semble peu évident à réaliser.

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#17 19/01/2023 18h23

Membre (2017)
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En fait nous visons la constitution d’une SCI à l’IR en vue d’un demambrement de la nue-propriété au bénéfice de nos enfants (sur conseils de notre notaire).
Je note donc que l’achat d’un bien déjà loué en meublé imposerait de se mettre d’accord avec le locataire pour refaire un bail nu… Ce qui peut être très aléatoire.

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#18 19/01/2023 19h23

Membre (2020)
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Ce n’est effectivement pas très réaliste d’espérer faire changer de bail au locataire en place…

Du reste vous pouvez :
- Acheter en SCI IS, ce qui sera lors de la phase d’exploitation fiscalement sensiblement plus doux
- Acheter en direct en meublé et faire un démembrement sur le bien (plutôt que sur la SCI)

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#19 19/01/2023 19h30

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Bonjour,

SCI IR pour démembrer : drôle d’idée. Vous pouvez démembrer la propriété des biens eux-mêmes pour en donner la nue-propriété aux enfants, ça marche aussi. Si c’est votre seule raison de faire une SCI, ça ne me paraît pas logique.

Le bien est "en LMNP" : pourquoi ne pas l’acheter en nom propre et faire du LMNP au réel vous aussi ?

Sinon, il y a bien une astuce. Un bail meublé est forcément un bail qui fournit l’ensemble des meubles obligatoires. Obtenez l’EDL (et, si elle a été établie, la liste des meubles). Comparez à la liste obligatoire. S’il en manque, ce n’est pas vraiment un bail meublé. Vous pourrez donc déclarer en revenus fonciers. Si vous avez un contrôle fiscal, vous direz "je sais que la fiscalité du meublé est plus avantageuse, or je n’y avais pas droit puisqu’il manquait des meubles de la liste obligatoire, donc j’ai déclaré en revenus fonciers". Ca passera.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#20 19/01/2023 21h27

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La SCI pour le démembrement permet grâce à ses status que nous gardions tous les droits de votes pour revendre le bien (nos enfants sont mineurs) sans devoir passer par un juge si nous voulions ensuite ré-investir dans un autre bien.
Il a bien sûr aussi évoqué l’achat sans SCI avec un démembrement "classique" et passage devant le juge pour revendre.

Dernière modification par eureka38 (19/01/2023 21h28)

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[+1]    #21 19/01/2023 23h23

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Vouloir sur-optimiser sa succession (Est-ce nécessaire … quand un couple avec 2 enfants peut déjà leur  transmettre sans droits un patrimoine de 1M€ (dont 600k€ d’AV) ? Combien ça pourrait faire gagner, en échange de quelle perte de flexibilité, et de combien d’impôts payé en plus sur les revenus foncier ?), quand on a encore 40 à 50 ans d’espérance de vie, et des enfants mineurs, ne me semble pas une bonne idée.

Une fois le démembrement oublié, ou reporté à bien plus tard, y a-t-il un quelconque intérêt à passer en location nue (combien d’IR sur les revenus fonciers allez-vous payer en plus chaque année ?).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#22 20/01/2023 10h23

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L’intérêt d’une société pour la donation aux enfants (démembrement ou non), c’est que cela contourne le réalignement de la Cassation (mars 2013) sur l’impératif partage pour que la donation soit une donation partage. Sujet déjà débattu longuement.

Il suffit d’idendifier les parts données à chacun pour qu’ils soient respectivement donataire unique de chacune de ces parts, l’équilibre étant assuré par le nombre identique de parts sur la même structure (donc même valeur).

La donation en directe d’un bien est possible … mais il est alors en indivision. Or la Cassation a rappelé que faute d’un partage effectif, ce n’était pas une donation partage mais une donation simple, avec les conséquences si quelqu’un soulève le problème.

Autre intérêt : les statuts de la société permettent de gérer finement le fonctionnement de la société, y compris patrimonialement. En donation directe, il est possible d’inclure une clause d’inaliénabilité du bien, mais elle n’est pas absolue. Avec des enfants jeunes, ici mineurs mais ils ne le resteront pas, il faut aussi anticiper leurs accidents de vie.

Ex : l’un des enfants devenu majeur se marie puis décède. Dans le cas indivis, le conjoint survivant peut exiger la sortie d’indivision, donc la vente, au pire via licitation de droit. Avec une société, ce sont les statuts qui traitent ce cas, si les statuts ont été correctement réalisés.

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#23 20/01/2023 11h16

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@GBL : Votre remarque est juste sur le principe. Mais dans le cas d’un investisseur jeune et qui anticipe une grosse succession (ex. entrepreneur, patrimoine locatif en cours de capitalisation avec beaucoup de levier…), cela me semble raisonnable de s’y prendre au plus tôt.

J’ai fait le choix de créer récemment ma première SCI à l’IS, tant par nécessité (volonté d’acquérir un immeuble en contournant les règles du HCSF sur l’endettement personnel) que par choix (permettre une donation anticipée en franchise de droits à des enfants mineurs, sans perdre le pouvoir de décision).

En l’occurrence les statuts sont rédigés de manière à prévoir des catégories de parts de préférence avec des droits de vote et financiers supérieurs à celles des parts ordinaires, celles qui sont destinées à être données aux enfants. Et comme le précise justement xazh, prévoir dans les statuts divers scenarios pour les accidents de la vie, afin que le pouvoir reste entre les mains des associés fondateurs même après la donation.

En plus de ce qui a déjà été dit, ne pas oublier que la location meublée correspond parfois à un besoin du marché (ex. petits studios étudiants en centre-ville), et permet donc de louer plus cher et plus rapidement. Sans parler des plafonds d’encadrement des loyers qui sont supérieurs à surface égale par rapport à un nu, pour les villes concernées.

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#24 20/01/2023 16h22

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xazh : il y a manifestement plusieurs biens dans ce patrimoine immobilier. On peut alors partager entre les enfants :
enfant 1 : bien A
enfant 2 : bien B
enfant 3 : bien C

La différence de valeur des biens peut se résoudre de 3 façons :
- donation inégalitaire : c’est possible, pourvu que les enfants l’acceptent. L’équilibre sera rétabli à la prochaine donation ou au plus tard à la succession (à supposer qu’il y ait assez pour).
- des soultes pour équilibrer
- des % dans les biens donnés. Par exemple, le bien C valant deux fois plus cher que les autres, enfant 3 ne reçoit que 50 % du bien C.

Je ne dis pas que c’est parfait, je dis juste que c’est possible. Du coup, la donation des biens eux-mêmes, éventuellement démembrés, est une vraie alternative à la SCI.

En plus, s’agissant d’un bien meublé, pouvant bénéficier de la fiscalité favorable du LMNP, en le mettant dans une SCI à l’IR on rajoute de la fiscalité supplémentaire, pour de nombreuses années. Plus les frais de constitution et de gestion de la SCI. L’éventuelle optimisation de la transmission coûte cher… et on fait cela pour un bien qui, de par sa nature de studio meublé semble, en première approche, davatange destiné à être dans le patrimoine personnel que dans une SCI.

Après, la bonne solution, cela va dépendre de l’âge des parents et des enfants, de l’ampleur du patrimoine, de la nature des biens possédés (meublés ou nus, petites surfaces ou grandes, logement ou locaux commerciaux…)… Comme on n’en sait rien, on en est réduit aux conjectures.

Dernière modification par Bernard2K (20/01/2023 16h28)


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#25 20/01/2023 18h29

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