Portefeuille de SCPI de Yumeria

Quelques réflexions qui ont guidé mon choix de SCPI  :

Epargne Pierre : DVM 2019 5,85%, RAN NS et corrélation forte entre le résultat net et le revenu distribué par part, endettement faible. J’aurai bien aimé avoir plus d’informations sur la typologie des locataires pour avoir une idée de l’impact Covid, mais je n’ai rien trouvé dans le rapport annuel ou autre document qui soit suffisament fin. Et les frais de souscription sont très élevés. Dans la liste qui m’est proposée cela reste toutefois la SCPI au rendement le plus élevé, la gestion et les moyens mis en oeuvre me semble cohérent, à noter l’incertitude de l’impact du Covid à moyen terme sur cette SCPI qui me semble plus exposé que mes deux autres choix.

Pierval Santé : DVM 2019 5,05%, RAN NS et corrélation forte entre le résultat net et le revenu distribué. Secteur porteur (et pas uniquement à cause du Covid). Permet une exposition hors France satisfaisante dans mon mix. Je n’identifie pas de point faible évident sur cette SCPI, elle me semble être plutôt safe.

PFO : DVM 2019 4,87%, résultat net supérieur à la distribution sur quelques années (sans être complétement décorélé), SCPI diversifiée d’un point de vue géographique et secteur. Elle me semble plutôt tenir la route et complète le choix des deux précédentes SCPI. J’apprécie la proportion de bien à Paris qui reste pour moi une garantie forte en terme de valorisation et de possibilité de trouver rapidement des locataires.

Reste un défaut à cette sélection : les délais de carence élevés pour les SCPI choisis (deux à 5 mois, 1 à 4 mois). Négocié un différé ou anticipé de 6 mois serait un grand gain.

Avec cette sélection j’arrive à un CF négatif d’environ 350€/mois (hors année N avec la carence) pendant la durée du prêt, je trouve le résultat satisfaisant. Je mettrai le détail de mes calculs par la suite.

Pour équilibrer le montage ou tendre vers 0 il faudra trouver dans un second temps de l’US à crédit/cash (par exemple avec un pret à la conso Boursorama) ou apporter de la SCPI en PP cash (type Corum XL au hasard ….). La deuxième option fait fortement baisser le TRI mais semble plus simple.

Bonsoir,

Le projet SCPI dans une SCI à l’IS est finalement en gros stand by, voir carrément annulé.

Pourquoi ?
Car d’une part notre projet d’expatriation avançant, il convient de revoir le choix SCI/En direct si je devenais résident fiscal italien et que d’autre part mes doutes sur la qualité à moyen/long terme du patrimoine des SCPI de rendement sont de plus en plus fort.

Sur le dernier point c’est purement subjectif et après tout fait partie de la corrélation attendue risque/rendement.

Concernant la fiscalité et en l’état actuel de mes recherches, je comprend que les dividendes versés par la SCI se verront amputer d’un prélèvement à la source libératoire de 12,8% (établissement en France). En italie le taux étant de 12,5%, j’aurai un petit frottement à gérer. C’est toujours moins que le taux Français on est bien d’accord.

Les revenus des SCPI en direct sont quand à eux assimilables à des revenus immobiliers, et seront donc imposés dans le pays d’origine de ces revenus. Si je prend des SCPI en France, j’aurai droit au taux français, si je prend des SCPI en Allemagne j’aurai le taux allemand (que ça soit convention fiscale France/Italie ou France/Allemagne ou Allemange/Italie c’est toujours le taux local). J’ai regardé également pour la pologne ou le royaume-uni la logique est la même. La fiscalité me semble du coup identique en France ou en Italie.

Du coup, je me pose la question de partir sur une envelope beaucoup plus réduite (par exemple 40K€ou 60K€), détention en direct et uniquement SCPI internationales (par exemple Novapierre Allemagne 2 et Corum XL). Cela me priverait toutefois de Pierval Santé pour laquelle je ne suis pas spécialement disposé à payer un impôt sur le revenu en France.

Un point ouvert sur ma réflexion : comment est calculé le crédit d’impôt correspond à l’imposition dans l’autre état par le fisc italien ? Si quelqu’un a la réponse ou une piste je suis preneur.

Donc encore beaucoup de questionnement.