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[+1]    #1 22/09/2020 15h42

Membre
Réputation :   1  

Bonjour à tous,

Comme évoqué dans le fil de ma présentation je cherche à acquérir un portefeuille de SCPI dans une SCI à l’IS.

Je remercie tout particulièrement les membres m’ayant permis de bénéficier de leurs contacts sur ce sujet, sans leur aide précieuse j’en serai encore réduit à discuter avec ma conseillère LCL habituelle à acquérir des parts d’Edissimo ou Rivoli avenir à 2% sur 20 ans.

Le projet commence à se structurer de manière concrète, et l’offre qui m’est actuellement faîte est la suivante :

300K€ en PP (100K€ par SCPI)
1,15% sur 20 ans
0,5% frais de courtage
4700 de garantie
500€ de frais de dossier par SCPI
Domiciliation salaire et domiciliation compte SCI
Dépôt de 50K€.

Liste des SCPI éligibles à cette offre : PFO2 / PFO / PFGrand Paris / Interpierre France / Primopierre Primovie / Epargne Pierre / Epargne Foncière /Europimmo / Opportunité Immo / Pierval Santé.

Forfait ~800€ pour la création de la SCI, puis ~850 pour la tenue de compte annuel.

L’offre est globalement satisfaisante, le montant du dépôt est toutefois très important. J’espère qu’ils vont pouvoir me proposer un support pas trop chargé en frais de versement et surtout de garde vu qu’on est parti sur 20 ans. Je pense soit à un CTO avec un bouquet d’ETF ou un ETF world, soit une AV dans la même logique. 

J’ai également posé la question sur un différé, sans forcément arriver à un délai aussi important (24 mois) que certains membres ont pu avoir, j’aimerais pouvoir négocier au moins 3 mois pour éviter de devoir avancer 100% des premières échéances de remboursement.

Niveau choix des SCPI je retiens Pierval Santé (secteur santé qui me semble très safe - choix à 100%) Epargne Pierre (rendement important - choix à 90%, petite interrogation tout de même sur la qualité des actifs derrière) et pour la troisième tranche PFO (diversifié) tient la cote.

Pour le moment je suis en pleine signature des documents de mise en relation et de création de la SCI avec le CGP, cette étape qui peut sembler relativement banale est plus lente dans mon cas car mon deuxième enfant est né hier:).

Je ne manquerai pas de mettre à jour ce fil lorsque j’aurai arrêté mon choix de SCPI et les étapes suivantes.

Mots-clés : portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier)

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#2 26/09/2020 22h50

Membre
Réputation :   1  

Quelques réflexions qui ont guidé mon choix de SCPI  :

Epargne Pierre : DVM 2019 5,85%, RAN NS et corrélation forte entre le résultat net et le revenu distribué par part, endettement faible. J’aurai bien aimé avoir plus d’informations sur la typologie des locataires pour avoir une idée de l’impact Covid, mais je n’ai rien trouvé dans le rapport annuel ou autre document qui soit suffisament fin. Et les frais de souscription sont très élevés. Dans la liste qui m’est proposée cela reste toutefois la SCPI au rendement le plus élevé, la gestion et les moyens mis en oeuvre me semble cohérent, à noter l’incertitude de l’impact du Covid à moyen terme sur cette SCPI qui me semble plus exposé que mes deux autres choix.

Pierval Santé : DVM 2019 5,05%, RAN NS et corrélation forte entre le résultat net et le revenu distribué. Secteur porteur (et pas uniquement à cause du Covid). Permet une exposition hors France satisfaisante dans mon mix. Je n’identifie pas de point faible évident sur cette SCPI, elle me semble être plutôt safe.

PFO : DVM 2019 4,87%, résultat net supérieur à la distribution sur quelques années (sans être complétement décorélé), SCPI diversifiée d’un point de vue géographique et secteur. Elle me semble plutôt tenir la route et complète le choix des deux précédentes SCPI. J’apprécie la proportion de bien à Paris qui reste pour moi une garantie forte en terme de valorisation et de possibilité de trouver rapidement des locataires.

Reste un défaut à cette sélection : les délais de carence élevés pour les SCPI choisis (deux à 5 mois, 1 à 4 mois). Négocié un différé ou anticipé de 6 mois serait un grand gain.

Avec cette sélection j’arrive à un CF négatif d’environ 350€/mois (hors année N avec la carence) pendant la durée du prêt, je trouve le résultat satisfaisant. Je mettrai le détail de mes calculs par la suite.

Pour équilibrer le montage ou tendre vers 0 il faudra trouver dans un second temps de l’US à crédit/cash (par exemple avec un pret à la conso Boursorama) ou apporter de la SCPI en PP cash (type Corum XL au hasard ….). La deuxième option fait fortement baisser le TRI mais semble plus simple.

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#3 26/09/2020 23h07

Membre
Réputation :   76  

Sans US vous ne profiterez pas de l’amortissement qui vous permettra de ne pas payer d’IS……

L’idéal étant de prendre de l’US étranger  au vu de vis hypotheses de PP actuellement retenues.

N’hésitez pas à aller voir les portefeuilles de Malo ou moi-même si vous avez besoin d’éléments complémentaires.

Yvan

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