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#26 14/10/2020 08h55

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Bonjour,

Je rebondis sur la dernière question de plilippe30:

Hormis l’aspect très limite et pointu de ce montage , se pose la question financière de l’achat du bien avec emprunt via un SCI IR et démembrement de l’usufruit  ce qui conduit les revenus à remonter vers la holding donc comment se rembourse le prêt de la SCI IR ?

@shakelton, comment allez vous rembourser les crédits de la sci alors que les revenus seront dans la holding ?

au plaisir d’échanger

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#27 14/10/2020 14h26

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Je suis pas expert et je pense que quelqu’un plus calé que moi aura une meilleure réponse

Voir ici pour un début Démembrement de SCI : avantages et fonctionnement

Dernière modification par Shackleton (14/10/2020 14h31)


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[+1]    #28 14/10/2020 15h47

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Shackleton a écrit :

…/…
- Cession d’usufruit temporaire 15 ans la durée du crédit (moi 10%, holding 90%) pour quelques centaines d’ euros
…./….
Pas d’IS, car la part de l’usufruit étant détenu par une société IS, on amortit.

Retour à la normal au bout de 15 ans en ayant éviter la fiscalité confiscatoire de l’IR pendant 15 ans soit approx 17,2% + 25% de TMI sur 55K -> 346K d’impot en 15 ans économisés.

Et on profite de la plus douce fiscalité à la revente (IR).

J’ai un peu de mal a comprendre ce que ce montage aura fait gagner.

Il aura permis d’amortir l’usufruit,  soit … "quelques centaines d’euros". Autrement dit : "presque rien" !

La société IS aura eu à payer pas mal d’IS durant 15 ans. Si au final il y reste du cash à récupérer (mais à priori, on aura éviter de lui en verser trop sous forme de dividendes de la SCI IR), il faudra encore payer IR+PS ou 30% de PFU pour le récupérer.

On aura surtout échangé (pendant 15 ans) le paiement de IR+PS contre le paiement de l’IS. Pour un TMI 30% ou plus, ça aura été avantageux. Sinon ça ne l’aura pas forcément été (ca dépend aussi si l’IS est resté a 15%).

Aurais-je loupé quelque chose ?

@77pourcent : les revenus, et le cash associé,  sont dans la SCI IR (qui peut donc rembourser l’emprunt), et l’imposition est au niveau de la SCI IS (pendant 15 ans). On peut décider de remonter une partie du cash de la SCI IR vers la SCI IS (pour payer l’IS par exemple), pendant les 15 ans du démembrement, sans que ça ne change rien à la fiscalité.
Moins on en remonte, plus le montage semble avoir comme but principal (unique ?) de minimiser l’impôt…


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#29 15/10/2020 22h31

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Argh non non…

Je ne paie pas d’IS non plus (en tout cas pour quelques années selon l’amortissement pratiqué)

Puisque la compta (IS) de la SCI (IR) donne :

Loyers - amortissement de l’immeuble (pas de l’usufruit) - charges = Résultat avant impot (négatif) donc pas d’IS…

Pas d’IS pendant longtemps selon la tableau d’amortissement (terrain, murs etc).

Ce n’est pas l’usufruit que j’amortis…

HELP un comptable svp… pour moi c’est clair, mais je n’ai pas le vocabulaire pour expliquer …

Dernière modification par Shackleton (15/10/2020 22h40)


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#30 15/10/2020 23h51

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En effet, une SCI IR détenue par une holding IS appliquera les règles de l’IS pour calculer les bénéfices imposables pour les parts détenues à l’IS.

Sur les parts détenues par des personnes physiques : Fiscalité classique IR (2072).
Sur les parts détenues par des personnes morales à l’IS : Fiscalité de l’IS avec amortissement du bien réduisant le résultat imposable.

Cela permet donc de profiter de la fiscalité IS sur les revenus lors du démembrement et de la fiscalité IR lors de la cession du bien (après la fin du démembrement).

Shackleton, l’amortissement comptable du bien sera différent du remboursement de l’emprunt. Cela a conduira à constater un résultat comptable positif et imposable dans la holding. Au bout de 15 ans l’amortissement comptabilisé ne dépassera que rarement la moitié de la valeur d’achat. (Voir les durées utilisées utilisé dans l’exemple du BOFIP point 200 : BIC - Amortissements - Règles de déduction - Durée et taux d’amortissement - Durée normale d’utilisation des biens amortissables | Bofip-impots.gouv.fr ). 

Ne pas distribuer ce résultat rend le montage encore plus risqué. Quel est l’intérêt de la holding de détenir un usufruit temporaire d’une société qui ne distribue pas la majorité de son résultat, alors que ce même résultat engendre un impôt pour la holding ?

La distribution du résultat comptable non suivi de la remontée de trésorerie viendrait créer une dette entre la SCI et la holding qu’il faudra traiter à la fin de l’usufruit temporaire.

De plus :
- L’intérêt de ce schéma ne doit pas être principalement fiscal. Il convient d’avoir des arguments TRES solides à présenter à l’administration fiscale. Quel est l’intérêt de chacune des parties ? Si les associés sont les mêmes dans la holding que dans la SCI, cela semble compliqué.

- La cession d’un usufruit temporaire est taxé en revenus foncier chez la personne physique, il s’agit d’un schéma qui s’organise plutôt à la création de la SCI.

Personnellement, je ne le conseille jamais à des clients, libre à ceux qui le souhaitent de prendre ce risque.

Dernière modification par LeComptable (16/10/2020 10h38)

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#31 15/10/2020 23h51

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Si la SCI IS a seulement l’usufruit de la SCI IR qui possède l’immeuble, je doute fort qu’elle puisse amortir la pleine propriété de cet immeuble.

C’est pas possible d’avoir le lait, la crème, et le beuure…


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#32 16/10/2020 00h06

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Le fait, pour la holding, de détenir la pleine propriété ou uniquement l’usufruit d’une société fille à l’IR (SCI ou autre) ne change pas les règles de détermination du résultat imposable dans la holding.

Le garde-fou de ce schéma étant l’intérêt principalement fiscal.

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#33 16/10/2020 06h24

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Un point non abordé dans ce montage es tla fiscalité de l’achat de l’usufruit temporaire par la SCI IS à la SCI IR …

Hormis l’aspect du financement de de ce rachat par la SCI IS qui dans le cas évoqué ne doit pas visiblement disposer des fonds propres à cette opération , l’achat de l’usufruit temporaire induit un résultat dans la SCI IR qui est fiscalisé pour les associés au niveau des associés au prorata de leurs parts sociales ….


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#34 16/10/2020 09h54

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Je vais tenter de répondre à tout le monde.

Merci @LeComptable, vos explications sont bien plus claires que les miennes…

"Cela permet donc de profiter de la fiscalité IS sur les revenus lors du démembrement et de la fiscalité IR lors de la cession du bien (après la fin du démembrement)." -> OUI c’est tout l’objet du montage

LeComptable a écrit :

Shackleton, l’amortissement comptable du bien sera différent du remboursement de l’emprunt. Cela a conduira à constater un résultat comptable positif et imposable dans la holding. Au bout de 15 ans l’amortissement comptabilisé ne dépassera que rarement la moitié de la valeur d’achat. (Voir les durées utilisées utilisé dans l’exemple du BOFIP point 200 : BIC - Amortissements - Règles de déduction - Durée et taux d’amortissement - Durée normale d’utilisation des biens amortissables | Bofip-impots.gouv.fr ).

-> OUI on reste dans l’interet principal du montage

LeComptable a écrit :

Ne pas distribuer ce résultat rend le montage encore plus risqué. Quel est l’intérêt de la holding de détenir un usufruit temporaire d’une société qui ne distribue pas la majorité de son résultat, alors que ce même résultat engendre un impôt pour la holding ?

La SCI pourra distribuer si elle le souhaite mais la holding n’a (dans mon cas) pas du tout besoin de tréso.

LeComptable a écrit :

- L’intérêt de ce schéma ne doit pas être principalement fiscal. Il convient d’avoir des arguments TRES solides à présenter à l’administration fiscale. Quel est l’intérêt de chacune des parties ? Si les associés sont les mêmes dans la holding que dans la SCI, cela semble compliqué.

- La cession d’un usufruit temporaire est taxé en revenus foncier chez la personne physique, il s’agit d’un schéma qui s’organise plutôt à la création de la SCI.

1/ En effet, l’avocat fiscaliste qui a proposé ce montage a les arguments.
2/ Oui cela s’est fait à la création avant l’achat du premier immeuble

@Philippe oui l’usufruit a été acheté pour 380 euros de mémoire, donc niveau fiscalité, ce n’est pas trop important (vu les montants).

Je ne dis pas que ce montage est le bon ou qu’il convient à tous. Qu’il est simple et non risqué, pas du tout. Il est simplement possible et intéressant fiscalement et doit être fait selon la situation de chacun tout en ayant connaissance des tenants et aboutissants.

Merci encore @LeComptable pour vos éclaircissements !


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#35 17/10/2020 07h24

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Entendu usufruit à faible valeur lors du montage des SCI IR et IS.

1°) Comment allez vous emprunter auprès de la banque avec la SCI IR sachant que les revenus locatifs vont remonté vers la SCI IS ?

2°) Si vous avez le prêt , comment allez vous rembourser le prêt dans la SCI IR dont les revenus remontent vers l’IS ?

3°) Comment les associés et le fisc vont interpréter  une cession d’usufruit à 380 € pour 15 ans avec remonter de l’ensemble des revenus vers une autre structure ?
En tant que gérant c’est plus que limite en terme de requalification d’abus de confiance car vous appauvrissez drastiquement la SCI IR et ça c’est pas bon du tout pour un gérant et le fisc ne va pas aimer du tout non plus.

4°) Si la SCI IR ne distribue pas le résultat comme j’ai pu l’apercevoir dans ce cas il va se constituer soit une réserve qu’il faudra remonter vers la SCI IS d’ici quelques années à l’issue de la revente des biens , fait le plus probable.
Dans ce cas la SCI IS devra payer de la fiscalité lors de cette remonté de fonds. et il se posera le traitement comptable et fiscale la SCI IS devra payer de l’IS sans disposer de trésorerie même si l’amortissement va occulter la fiscalité pendant quelques années.

Vu les sommes des achats en vue ça me parait très limite comme montage avec un fort risque fiscal

Et la vente de l’usufruit sous valorisé car avant tout achat immobilier me dérange dans ce montage.

On peux optimiser mais à vouloir allez trop loin on risque de se brûler les ailes


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[-1]    #36 17/10/2020 09h28

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@Philippe, je n’ai pas de SCI IS mais une holding (le sujet a un peu dévié)

1/ c’est la SCI qui emprunte (pas moi) et le démembrement n’interesse pas la banque ca ne change rien pour elle

2/ le pret est dans la SCI IR, qui choisit ou non de distribuer à moi (associé 1) et à la holding (associé 2), c’est la meme chose qu’un SCI IR classique… sauf que mon cash flow est supérieure car moins de taxation (2 compta différente pour la SCI selon l’usufruit des associés -> voir le message de @LeComptable)

3/ je n’ai pas d’associé (moi et moi meme), le montage est explicable par mon avocate.

4/ encore une fois, ce n’est pas une SCI IS mais une holding qui a largement assez de tréso pour faire face,

J’essaie de partager mon experience -> je ne suis pas l’auteur du fil de discussion
Si vous posez des questions sur ce montage, c’est que vous cherchez à comprendre, si je réponds c’est pour vous y aider. Je ne demande pas d’avis ou de mise en garde.

La SCI à l’IR est très fiscalisée, le LMP vient de disparaitre la semaine dernière avec la nouvelle règlementation (EDIT SOURCE : Location meublée : Les LMP devront payer des cotisations sociales à l’URSSAF !) , le LMNP est limité à 23 000 euros…

Plein de montages divers et variés sont possibles pour énormément de thématiques différentes, j’aime y réfléchir, j’essaie de partager, pas de conseiller.

Dernière modification par Shackleton (17/10/2020 19h00)


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[+2]    #37 17/10/2020 11h02

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LeComptable a écrit :

De plus :
- L’intérêt de ce schéma ne doit pas être principalement fiscal. Il convient d’avoir des arguments TRES solides à présenter à l’administration fiscale. …

Des arguments solides à présenter, oui.

LeComptable a écrit :

De plus :
…Quel est l’intérêt de chacune des parties ? Si les associés sont les mêmes dans la holding que dans la SCI, cela semble compliqué.

Pourquoi ce serait compliqué?

La question qui se pose est la suivante : est-ce que la structure à l’IS a été créée uniquement (ou plutôt principalement) pour atténuer la charge fiscale?

L’apport d’usufruit à une structure à l’IS est un schéma bien connu de l’administration fiscale. Vous avez une SCI X à l’IR et vous créez une SCI J à l’IS juste pour y apporter l’usufruit des parts de X et ainsi bénéficier d’une fiscalité plus clémente (IS plutôt que IR) > alors là, c’est effectivement un abus de droit en bonne et due forme (source : commentaires administration fiscale de la décision du Comité d’abus de droit fiscal, affaire 2014-33, janvier 2015).

Cette affaire est intéressante parce que le CADF (lui même!) rappelle que :

- le choix de l’IS n’est pas constitutif d’un abus de droit, alors même que ce régime d’imposition est plus favorable au contribuable (vs IR)
- Que par conséquent, l’assujettissement de revenus fonciers (sic) à l’IS n’est pas constitutif d’un abus de droit, même si ce régime d’imposition est plus favorable au contribuable (vs IR)

Cela étant, le CADF a trouvé à redire au fait que la SCI J n’a aucune substance économique et n’a été créée que pour payer les impôts de la SCI ‘opérationnelle’, selon une fiscalité plus clémente. Les indices sur lesquels le comité s’appuie : la SCI J n’avait même pas de compte bancaire, pas de trésorerie, les remontées de dividendes de la SCI X étaient limitées et au mieux égales aux charges de J (ces charges étant essentiellement fiscales…). Bref, un montage dédié exclusivement à atténuer la charge fiscale.

Après, si une holding IS a effectivement une utilité (« substance ») économique, il ne devrait pas y avoir de problèmes.

Par exemple (liste non exhaustive, purement illustrative), une convention de trésorerie avec ses filles, plusieurs actifs, des remontées significatives de dividendes dans la holding, permet une organisation plus efficace du patrimoine etc. Si en plus elle n’a pas été créée a posteriori mais à priori, c’est j’imagine encore mieux.

GoodByLenine a écrit :

Moins on en remonte, plus le montage semble avoir comme but principal (unique ?) de minimiser l’impôt…

Exactement. C’est l’un des points relevé dans l’avis du CADF, mentionné ci-dessus.

Dernière modification par carignan99 (17/10/2020 11h27)

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[+4]    #38 17/10/2020 11h54

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Philippe30 a écrit :

3°) Comment les associés et le fisc vont interpréter  une cession d’usufruit à 380 € pour 15 ans avec remonter de l’ensemble des revenus vers une autre structure ?
En tant que gérant c’est plus que limite en terme de requalification d’abus de confiance car vous appauvrissez drastiquement la SCI IR et ça c’est pas bon du tout pour un gérant et le fisc ne va pas aimer du tout non plus.

Le prix de 380 se justifie dans le démembrement d’une SCI avec un capital de 1000 € pour une durée de 15 ans.
Pour justifier ce prix il convient que la SCI n’ait pas d’activité, c’est à dire que ce démembrement se fasse avant le premier achat (et même avant la signature du compromis). 
Dès la signature du compromis, une rentabilité espérée vient faire croître la valeur de l’usufruit.

Dans ce schéma, si l’administration considère que l’usufruit temporaire a été sous valorisé, la personne qui s’appauvri est l’associé personne physique. Car c’est bien l’associé personne physique qui vend son usufruit temporaire à la holding et se prive du revenu pendant 15 ans.
Il n’y a pas de risque d’abus de confiance sur cette opération, aucune des sociétés n’est lésée. La SCI à l’IR n’est pas dans l’obligation de distribuer son résultat, elle n’est pas donc lésée par cette opération.

La risque sur la cession est la remise en cause de la valeur de l’usufruit, et une éventuelle taxation en revenus fonciers chez la personne physique du complément de prix  (+ pénalités).

Philippe30 a écrit :

4°) Si la SCI IR ne distribue pas le résultat comme j’ai pu l’apercevoir dans ce cas il va se constituer soit une réserve qu’il faudra remonter vers la SCI IS d’ici quelques années à l’issue de la revente des biens , fait le plus probable.
Dans ce cas la SCI IS devra payer de la fiscalité lors de cette remonté de fonds. et il se posera le traitement comptable et fiscale la SCI IS devra payer de l’IS sans disposer de trésorerie même si l’amortissement va occulter la fiscalité pendant quelques années.

Je me permet d’ajouter une précision sur l’imposition des revenus.
Une société à l’IR est considérée comme fiscalement transparente. L’imposition est due pour les associés dès la constatation du résultat fiscal qu’il y ait distribution où non.
Pour les associés personnes physiques, je pense que c’est clair pour tout le monde.
Pour les associés personnes morales à l’IS (Holding), cela se traduit par réintégration fiscale du résultat imposable dans la société mère. Les distributions réelles font l’objet d’une déduction fiscale afin de ne pas avoir une double taxation du revenu.
Ainsi l’impôt se paiera au fur et à mesure de la constatation des résultats, distribués ou non.

L’idée du schéma, est de ne pas revendre avant la fin de l’usufruit.

Il se pose la question des réserves constituées les 15 premières années.
Il n’est pas obligatoire, juridiquement, de les distribuer à la holding avant la fin de l’usufruit mais cela apporte un risque fiscal car :
Il s’agit d’un revenu qui a été taxé à l’IS par la holding.
Ce revenu n’est pas distribué à la holding mais le sera à la personne physique après le démembrement et cela sans imposition.
Par cette opération on évite donc la distribution de résultat de la holding vers la personne physique, qui implique une imposition (flat tax).
Pour limiter le risque fiscal, il est donc conseillé de distribuer la totalité des reserves constituées lors du démembrement, avant la fin de celui ci.
La distribution juridique sera possible, mais la SCI n’aura pas les moyens de remonter la trésorerie dont elle ne disposera pas.

Concernant l’emprunt bancaire, une société démembré rend le schéma plus complexe. Certains banquiers peuvent être plus réticents a accorder un prêt lorsque l’on ne rentre pas dans des cases bien définies.
Avec un banquier compétant et conciliant, cela ne posera pas de problème.

Schakleton : Concernant les "deux comptabilités différentes pour la SCI", vous aurez une comptabilité classique d’engagement avec amortissement du bien. Celle si servira de base pour l’imposition de la holding.
Et vous ferez une 2072 pour votre fiscalité perso.
Je pense que c’est clair pour vous, mais il n’y a bien qu’une comptabilité à réaliser.

Pour résumer, c’est un schéma qui existe, qui peut fonctionner avec les règles en cours (il ne serait pas compliqué à l’administration fiscale de créer un système d’imposition à la date de la fin de l’usufruit temporaire : Flat tax sur les réserves non distribuées, imposition dans la holding l’IS de la PV latente du bien détenu par la SCI à l’IR, etc…).

Il présente cependant un risque fiscal qui nécessite de réaliser ce schéma avec un professionnel (Avocat Fiscaliste, Expert comptable, CGP, … ) qui possède des compétences pointues sur ce sujet.

carignan99 a écrit :

Pourquoi ce serait compliqué?

La question qui se pose est la suivante : est-ce que la structure à l’IS a été créée uniquement (ou plutôt principalement) pour atténuer la charge fiscale?

En effet, il me semble nécessaire que la holding ait d’autres "activités".

Cependant, dans le cas où les associés sont les mêmes (Holding et Nue propriétaire de la SCI), quel est l’intérêt, de faire détenir la NP à la personne physique plutot qu’a la holding. Patrimonialement cela revient au même, la personne s’enrichit de la même façon.
Pour rappel, l’intérêt doit être "supérieur" à l’intérêt fiscal qui est plutôt élevé dans ce schéma.
L’un des intérêts possible est de pouvoir faire une donation de la NP de la SCI à ses enfants. Une holding ne peut pas faire de donation, et il n’est pas préférable, en fonction des biens détenus par la holding, de transmettre la holding.

Les arguments à avancer sont différents en fonction de chaque cas. Et seront appréciés différemment en fonction de l’inspecteur des impôts en face en cas de contrôle.

carignan99 a écrit :

L’apport d’usufruit à une structure à l’IS est un schéma bien connu de l’administration fiscale. Vous avez une SCI X à l’IR et vous créez une SCI J à l’IS juste pour y apporter l’usufruit des parts de X et ainsi bénéficier d’une fiscalité plus clémente (IS plutôt que IR) > alors là, c’est effectivement un abus de droit en bonne et due forme (source : commentaires administration fiscale de la décision du Comité d’abus de droit fiscal, affaire 2014-33, janvier 2015).

Il s’agit bien de la situation à éviter.

carignan99 a écrit :

Cette affaire est intéressante parce que le CADF (lui même!) rappelle que :

- le choix de l’IS n’est pas constitutif d’un abus de droit, alors même que ce régime d’imposition est plus favorable au contribuable (vs IR)
- Que par conséquent, l’assujettissement de revenus fonciers (sic) à l’IS n’est pas constitutif d’un abus de droit, même si ce régime d’imposition est plus favorable au contribuable (vs IR)

Nous sommes d’accord, je ne vois aucun risque avec une option à l’IS pour un SCI, ou pour la détention d’une SCI à l’IR par une holding en pleine propriété.

carignan99 a écrit :

Cela étant, le CADF a trouvé à redire au fait que la SCI J n’a aucune substance économique et n’a été créée que pour payer les impôts de la SCI ‘opérationnelle’, selon une fiscalité plus clémente. Les indices sur lesquels le comité s’appuie : la SCI J n’avait même pas de compte bancaire, pas de trésorerie, les remontées de dividendes de la SCI X étaient limitées et au mieux égales aux charges de J (ces charges étant essentiellement fiscales…). Bref, un montage dédié exclusivement à atténuer la charge fiscale.

Lorsque l’on réalise ce type de schéma, il convient de faire les choses le plus proprement possible. (Tenue d’une comptabilité pour la holding / compte bancaire réel, distribution de résultat suivi de la remontée de la trésorerie etc..)

carignan99 a écrit :

Après, si une holding IS a effectivement une utilité (« substance ») économique, il ne devrait pas y avoir de problèmes.

Par exemple (liste non exhaustive, purement illustrative), une convention de trésorerie avec ses filles, plusieurs actifs, des remontées significatives de dividendes dans la holding, permet une organisation plus efficace du patrimoine etc. Si en plus elle n’a pas été créée a posteriori mais à priori, c’est j’imagine encore mieux.

C’est toute la problématique du schéma, il est envisageable, mais doit être piloté avec précision, lors de la mise en place et pendant toute la durée.

carignan99 a écrit :

GoodByLenine a écrit :

Moins on en remonte, plus le montage semble avoir comme but principal (unique ?) de minimiser l’impôt…

Exactement. C’est l’un des points relevé dans l’avis du CADF, mentionné ci-dessus.

Nous sommes d’accord, sachant qu’il est toujours compliqué d’appuyer sur le bouton qui va déclencher un impôt supplémentaire.

Dernière modification par LeComptable (17/10/2020 12h32)

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[+1]    #39 17/10/2020 15h48

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Shackleton le 17/10/2020 à 9h28 a écrit :

le LMP vient de disparaitre la semaine dernière avec la nouvelle règlementation

Pouvez-vous expliquer ce que vous voulez dire (et citez des sources) ?

Parce qu’en l’état, cette phrase me semble juste être une pure fake news (et votre message mérite sans aucun doute à minima un ’-1’).


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[+1]    #40 17/10/2020 18h59

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Pardon GBL vous avez tout a fait raison, je n’ai rien cité.

Voici la source Location meublée : Les LMP devront payer des cotisations sociales à l’URSSAF !

Mes excuses pour cet oubli de citation de sources.

Merci a LeComptable & Carignan pour leurs eclairages.. en effet ma holding est dans le schema dont vous parlez (créée à priori, avec moultes autres activités, convention en place etc…). Il n’est pas simple d’expliquer un tel montage sans omettre tous les details apportés par Carignan et LeComptable, merci a eux.


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#41 17/10/2020 19h19

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Votre source précise que les LPM, tous les LMP, devront cotiser à la SSI sur la base du résultat de leur activité professionnelle de location meublée (comme les autres indépendants ayant une activité professionnelle).

Ca ne signifie en aucune manière que le LMP viendrait de disparaitre, comme vous l’aviez indiqué.

Pour ma part, je suis LMP, et je cotise à la SSI (et avant au RSI) depuis de nombreuses années, et je connais bien d’autres personnes dans la même situation, dont la situation n’a pas changé la semaine dernière.
Par ailleurs, devoir cotiser à la SSI n’est pas forcément un drame, et ne présente pas que des inconvénients. Ceux qui avaient construit leur schéma patrimonial sur ce fait, qu’ils pouvaient être LMP sans cotiser à la SSI, savaient depuis fort longtemps qu’ils prenaient le risque que cet aspect de leur situation évolue un jour (ou alors ils étaient fort mal informés).


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Favoris 2   [+2]    #42 17/10/2020 22h54

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sur ce sujet voici quelques liens :

L?évaluation de l?usufruit temporaire de parts sociales : Des précisions bienvenues - NovalfiNovalfi

Apport de l’usufruit de parts de S.C.I. à une société IS : précautions à prendre pour éviter l’abus de droit - Aurep

VHAvocats - Le démembrement de parts sociales de SCI  - Cabinet Avocats Conseils - Paris

Dans le montage de Shackleton, je vois plusieurs risques :

1) faire la cession l’usufruit des parts avant l’acquisition d’un immeuble rentable (dégageant un cash flux positif une fois les charges d’exploitation et l’emprunt comprenant nominal et intérêts): puisque que la valeur des parts doit se faire selon la valeur économique actualisée des flux et que cette dernière est inexistante.
Comment justifier que le fait de ne pas le faire après n’est pas dans un objectif fiscal? Quel est l’intérêt économique de l’achat de parts sociales sans revenu en dehors d’un but fiscal?

A contrario, en ayant un bien rentable, cela conduit à une valeur d"usufruit des parts sociales supérieures à  la valeur comptables et génère une imposition au titre des revenus fonciers art 13.5 CGI.
=> accepter de payer des impôts pour au final en payer moins.

2) durée d’usufuit égal à la durée  d’emprunt

Sauf à  avoir un cash flux très positif dès le début, le montage ne pourra pas être positif soit une valeur de parts sociales négative et donc structurellement négatif pour la société  à  l’IS.
=> il faut donc que la durée l’usufruit soit supérieure à la durée du prêt.

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#43 18/10/2020 07h17

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@Shackleton
Comme j’ai un peu de recul sur le sujet , je vous informais mais visiblement vous avez une forte expertise donc inutile pour moi d’ajouter plus.

Je vous souhaite une bonne continuation sachant que la finalité de l’optimisation permanente trop optimiser présente un risque mais vous en êtes bien conscient.
Vous disposez de conseils d’avocats donc veuillez excuser mon humble avis…..

Une holding peux exister sous forme de SCI ou toute autre forme sociétale.

Ce n’est pas parce qu’il s’agit d’une holding qu’elle doit nécessairement être sous forme commerciale cela dépend de son activité mais cela vous le savez bien évidement.

Je me permet de vous dire cela car j’ai une holding sous forme SCI IS pour une activité civile et quelques SCI qui gravite autour par contre je n’ai pas d’avocat fiscaliste , c’est surement ce qui me manque ….

Dernière modification par Philippe30 (18/10/2020 07h18)


Rentier profitant tranquillement de la quiétude de la vie entre soleil et montagne

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