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#1 28/08/2020 18h26

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Bonjour à tous,

Je me pose un certain nombre de questions quant à l’intérêt de créer une SCI à l’IS pour l’acquisition de biens immobiliers (parc locatif). Je pense avoir saisi l’intérêt du montage pour la phase d’accumulation de biens avec CF positif permettant d’en acquérir beaucoup mais je ne trouve pas de témoignages d’investisseurs dans la phase de restitution : vente des biens de leur SCI avec l’imposition qui en découle.

Si certains sont dans ce cas (vente d’un bien totalement amorti au sein de leur SCI) et auraient des chiffres à l’appui pour aider à la compréhension, je suis preneur !

Mots-clés : fiscalité, imposition, plus-value, sci (société civile immobilière)

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Favoris 1   [+2]    #2 28/08/2020 18h55

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Payer la PV sur la vente d’un immeuble qu’on avait placé dans une SCI IS, c’est comme avoir une BMW en panne : ça arrive, mais personne ne s’en vante. C’est pour cela qu’il n’y a pas de témoignage. wink


Bonjour chez vous.

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#3 28/08/2020 19h28

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D’après vous, la majorité des investisseurs ayant opté pour SCI IS n’enregistrent pas de plus-value ?
Pourtant personne n’est maître de l’évolution à 15-20 ans du quartier dans lequel l’immeuble a été acheté initialement…

Avez-vous eu des retours concernant non pas la PV mais l’imposition des capitaux de la SCI au moment de la sortie ? Ma question : est-ce qu’on s’y retrouve si à la fin on paie IS + IR + PS ?!

Car le cadeau de l’Etat semble un peu gros (amortissement, déficit, CF positif…) sans qu’il reprenne sa part à la fin de la partie…

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#4 28/08/2020 19h35

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La SCI à l’IS n’est pas faire pour la revente, sauf à avoir un gros capital, qui minore un peu l’amortissement
Mais bon l’essentiel n’est pas là. Pour moi et du niveau faible où j’en suis, c’est parfait pour la succession, et pour générer des revenus fonciers type dividendes
A partir du moment où faut vendre, i faut trouver un moyen de compenser d’une autre manière sinon on s’en rappelera

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#5 28/08/2020 19h52

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Plus la durée de détention d’un bien, au sein d’une SCI à l’IS, augmente , plus la VNC ( Valeur Nette Comptable ) diminue ( à cause des amortissements ).

La plus-value se calcule ( Prix de vente - VNC ), donc pour un bien amorti sur 20 ans, si vous le vendez à la 21ème année, la plus-value sera égale au prix de vente ( puisque la VNC = 0 ).

Avec cette logique, même si vous vendez "à perte" ( prix de vente < prix d’achat ), la SCI devra quand même déclarer une plus-value.

L?amortissement en SCI à l?impôt sur les sociétés (IS) LégiFiscal

Comment sont imposées les plus-values d’une SCI à l?IS ? | LBdD

Dernière modification par Oblible (28/08/2020 19h54)


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[+1]    #6 28/08/2020 20h02

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Retour d’expérience après un peu plus de 10 ans d’exploitation sur un local commercial, chiffres arrondis :

Achat 150 ke en 2009 VNC à date 100ke Estimation à 250 ke en janvier.

PV de 150 ke donc 38 ke a taux réduit 15% soit 6ke en gros puis 112 ke a 28% soit 31 ke, donc resterait 213 ke en gros dans ma holding propriétaire des parts (je fais grâce des 1% chacun avec mon épouse) qui seront réinvestis dans un autre projet.

S’agissant d’un bien ou j’ai apporté 10 ke initialement, cela me semble donner un TRI très acceptable.

L’essentiel des travaux conséquents qui amènent cette PV étant payés par le locataire (Société nous appartenant) et amortis également depuis intégralement.

Ma BMW en panne- private joke à B2K- à toutefois connu un couac : le confinement qui a vu mes deux acquéreurs Pro potentiels se désister en domino = retour à la case départ, j’ai retiré le bien de la vente le temps d’y voir plus clair, mais la « seconde vague » de RJ à suivre ne m’incite pas à remettre à la vente Pour griller le bien s’il traîne comme je le pense.

Édit // précision j’ai soldé le prêt en anticipé en début d’année pour un CRD de 26 ke sans penalìte a ce moment

Dernière modification par serenitis (28/08/2020 20h24)

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#7 28/08/2020 22h42

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Oblible a écrit :

Plus la durée de détention d’un bien, au sein d’une SCI à l’IS, augmente , plus la VNC ( Valeur Nette Comptable ) diminue ( à cause des amortissements ).

La plus-value se calcule ( Prix de vente - VNC ), donc pour un bien amorti sur 20 ans, si vous le vendez à la 21ème année, la plus-value sera égale au prix de vente ( puisque la VNC = 0 ).

Avec cette logique, même si vous vendez "à perte" ( prix de vente < prix d’achat ), la SCI devra quand même déclarer une plus-value.

L?amortissement en SCI à l?impôt sur les sociétés (IS) LégiFiscal

Comment sont imposées les plus-values d’une SCI à l?IS ? | LBdD

Merci pour cet éclairage et les liens correspondants.

serenitis a écrit :

Retour d’expérience après un peu plus de 10 ans d’exploitation sur un local commercial, chiffres arrondis :

Achat 150 ke en 2009 VNC à date 100ke Estimation à 250 ke en janvier.

PV de 150 ke donc 38 ke a taux réduit 15% soit 6ke en gros puis 112 ke a 28% soit 31 ke, donc resterait 213 ke en gros dans ma holding propriétaire des parts (je fais grâce des 1% chacun avec mon épouse) qui seront réinvestis dans un autre projet.

S’agissant d’un bien ou j’ai apporté 10 ke initialement, cela me semble donner un TRI très acceptable.

L’essentiel des travaux conséquents qui amènent cette PV étant payés par le locataire (Société nous appartenant) et amortis également depuis intégralement.

Ma BMW en panne- private joke à B2K- à toutefois connu un couac : le confinement qui a vu mes deux acquéreurs Pro potentiels se désister en domino = retour à la case départ, j’ai retiré le bien de la vente le temps d’y voir plus clair, mais la « seconde vague » de RJ à suivre ne m’incite pas à remettre à la vente Pour griller le bien s’il traîne comme je le pense.

Édit // précision j’ai soldé le prêt en anticipé en début d’année pour un CRD de 26 ke sans penalìte a ce moment

Merci pour votre retour du "terrain". Désolé d’avance si je ne saisis pas encore totalement le concept mais le produit de votre vente est toujours dans la SCI ? Les liquidités qui en découlent financent un autre bien donc rien n’a été sorti de la société, si ?

Dernière modification par RadioInvest (28/08/2020 22h54)

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Favoris 1   [+5]    #8 29/08/2020 09h48

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Le produit de la vente est toujours dans la SCI après application de l’IS sur les plus value professionnelles suivant la Valeur Nette Comptable.

L’intérêt de la SCI IS est de ne pas payer d’impôt en nom propre durant la phase d’acquisition , cela permet de limiter sa hausse d’IRPP et de multiplier des projets en SCI IS sans impact personnel.

Ensuite se pose la question de la revente du bien car application de la plus value professionnelle.
Il faut le savoir et ne pas faire un blocage dessus car cet impôt est financé par le produit de la vente alors que payé des impôts sur des revenus foncier en phase d’acquisition peut devenir très douloureux suivant son taux d’imposition et avec la CSG.

Ensuite on peux envisager des montages avec plusieurs SCI IS , une structure holding qui permet de remontés d’argent vers d’autres structures sans sortir directement l’argent de la SCI IS sinon c’est du versement de dividende avec CSG et IRPP.

Exemple : Votre SCI IS vend son boen , elle paye son impôt.
Ensuite si vous sortez l’argent vous allez être de nouveau taxer en personnel ( 17.2 % de CSG + 15 % opu plus en IRPP )

Votre SCI peux prêter de l’argent à une autre structure IS dont elle détiendrait des parts et ceci avec une rémunération pour le prêt.

Dans une phase de construction de patrimoine  sans avoir besoin de fonds , c’est la meilleure approche pour éviter le fameux coup de ciseaux quand on perçoit trop de revenu foncier.

Toute cette thésaurisation pourra servir plus tard au versement d’une rente mensuelle une fois l’age de la retraite atteint.
Vous disposerez de moins de revenus , la CSG sera toujours là mais vous pouvez doser les versements de dividendes à votre convenance.

La possibilité de démembrement de parts pour des donations est aussi une option.

La revente de vos parts sociales à une structure holding détenue par les enfants  avec emprunt permet de récupérer de l’argent sans vendre les biens et ceci à un cout moindre.

Des apports en compte courant durant la phase de construction permettent ensuite de récupérer cet apport sans fiscalité car c’est un prêt d’un associé à la SCI.


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#9 29/08/2020 23h32

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Merci Philippe30 pour ces éclaircissements.
A vous lire, les inconvénients en phase de "restitution" après capitalisation ne sont pas rédhibitoires pour la constitution de la SCI. C’est ce qui avait tendance à me freiner jusqu’à présent.
Il faudra que j’essaie de tirer au clair les montages type holding IS et SCI IR.

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Favoris 1   [+1]    #10 30/08/2020 07h40

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Les inconvénients de restitution sous la forme de dividende sont taxés à la CSG comme les revenus foncier.

La CSG sur les revenus foncier en nom propre est dû chaque année sur le montant du capital remboursé d’un emprunt sans lien avec la trésorerie.
Si vous avez des bonnes rentabilités sur un bien ( + 10 % )  , vous disposez de trésorerie ou cash flow qui permettent  d’amortir la fiscalité par contre sans une bonne rentabilité vous serez confronté au coup de ciseaux qui est une masse fiscale très importante çà payer sans revenu réel suffisant.
Donc il faut emprunter plus , faire des travaux pour créer un déficit mais ce n’est pas toujours possible et c’est une fuite en avant non contrôlée.

Dans la SCI IS , elle paye son impôt et par le jeu des amortissements , intérêts d’emprunt , travaux etc …. vous n’aurez pas d’impôt IS à payer pendant 10 à 12 ans.
Bien sûr pas de CSG sur la SCI IS.

En fait le gros problème est devenu la CSG à 17.2 % ,cette CSG est dû sur les revenus foncier en nom propre sans alternative.

Elle est due quand vous vous versez des dividendes  issu d’une SCI.
Dans tous les cas il faudra la payer mais avec la SCI vous contrôlez les versements et vous ne payez pas pendant la capitalisation.
Imaginez 10 K€ de revenu imposables cela fait 1.700 € de CSG annuelle en nom propre
Au terme de 10 ans , nous arrivons à 17.000 €  , voila ce que la SCI IS vous permet d’économiser sans compter l’IRPP des 10 K€ qui restent hors fiscalité personnelle.

Suite à votre question

Un montage holding IS et SCI IR induit que la holding soit associé dans la SCI IR , cette part détenue 10 % par exemple fait remonter les revenus vers la holding.
Si vous détenez 90 % des autres parts  cela relève des revenus foncier de SCI IR.
Pour la revente du bien , 90 % en plus value des particuliers et 10 %  qui remontent vers la holding.

On doit pouvoir faire de l’amortissement du bien comptablement pour 10 % sur ce que détient la holding mais là il faut voir avec un comptable car je ne suis pas trop au courant.

Après des montages plus scabreux qu’il faut valider impérativement avec un expert comptable car on approche de l’abus de droit, c’est une piste que je vous indique , ils peuvent se faire  avec des démembrements de parts provisoire entre la SCI IR et la holding.

La SCI IR achète le bien. 

La holding achète un usufruit temporaire , ce qui permet de faire remonter  les revenus vers la holding et d’éviter revenus foncier sur la personne physique détentrice des parts sociales.

Ensuite remembrement au terme de 10 ou 15 ans et revente du bien par la SCI IR  en appliquant la plus value des particuliers.

Hormis l’aspect très limite et pointu de ce montage , se pose la question financière de l’achat du bien avec emprunt via un SCI IR et démembrement de l’usufruit  ce qui conduit les revenus à remonter vers la holding donc comment se rembourse le prêt de la SCI IR ?

Personnellement , je reste dans les montages SCI IS et holding IS qui sont bien suffisant sans chercher la ligne rouge.
Des achats effectués dans le passé , je procède à des reventes de biens immobiliers et j’utilise les fonds pour faire des apports à la holding qui va ensuite faire des prêts rémunérées aux SCI pour créer une charge sur la SCI et pour faciliter des achats et des remboursements d’emprunt.

Ces apports en compte courant associé que je fais à la holding me permettront  ensuite de récupérer mes fonds sans fiscalité puisque c’est un apport personnel.

Actuellement je ne retire par les fonds mis dans la holding , je développe ses revenus en partant sur des SCPI et des actions à dividende via un CTO société que j’ai ouvert.

La holding centralise les fonds , prête et génère progressivement des revenus.

Ce montage induise un comptable pour chaque SCI et holding , la déclaration des bénéficiaire effectif tous les ans pour chaque structure  , des comptes sociétés en banque pour chaque entité, un numéro LEI pour l’activité bourse et SCPI de la holding.
Ces différents éléments ont un cout  qui doit être justifiés par un volume financier traité sinon c’est de l’usine à gaz qui coute cher.

Vous pouvez monter une SCI IS , ensuite ajouter une autre SCI IS et seulement ensuite monter une holding et pour par le biais d’augmentation de capital dans les SCI faire prendre des parts à la holding.
5  % de détention de parts par la holding dans la SCI IS permettent  d’adopter le régime mère fille ,c’est à dire de permettre la remontée des dividendes vers la holding sans double imposition SCI IS et holding.


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Favoris 1    #11 30/08/2020 14h05

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Juste quelques "précisions" (corrections) a propos du message précédent :
    - les distributions d’une SCI IS ne sont pas/jamais fiscalisés comme des "revenus fonciers"; les revenus fonciers subissent (à 100%) l’imposition au barème IR et les prélèvements sociaux (ça peut aller jusqu’à 66.2% : IR 45% + 4 % sur très hauts revenus + PS 17.2%), quand les dividendes d’une SCI IS peuvent bénéficier du PFU qui limite la ponction à 30%, PS inclus (ou, sur option, 60% de ces revenus subissent l’IR, et 100% subissent les prélèvements sociaux).
    - la CSG n’est pas à 17.2% : c’est la totalite des prélèvements sociaux  (sur la plupart des revenus d’une personne physique) qui est à 17.2% (lire par ex ici).
    - la "déclaration des bénéficiaires effectifs" n’a nullement à être refaite "tous les ans". Il faut la faire une fois (et ensuite uniquement en cas de changement de bénéficiaire effectif).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#12 30/08/2020 22h43

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Philippe30 a écrit :

La SCI IR achète le bien. 
La holding achète un usufruit temporaire , ce qui permet de faire remonter  les revenus vers la holding et d’éviter revenus foncier sur la personne physique détentrice des parts sociales.
Ensuite remembrement au terme de 10 ou 15 ans et revente du bien par la SCI IR  en appliquant la plus value des particuliers.

Hormis l’aspect très limite et pointu de ce montage , se pose la question financière de l’achat du bien avec emprunt via un SCI IR et démembrement de l’usufruit  ce qui conduit les revenus à remonter vers la holding donc comment se rembourse le prêt de la SCI IR ?

Merci Philippe30 pour cet éclairage.
Probablement que ce montage SCI IR personne physique pour la nue-propriété et holding avec usufruit est plus adapté à un usage pro pour éviter l’abus de droit.
Via l’IR, l’intérêt c’est de pouvoir effectivement opter pour la plus-value des particuliers, moins douloureuse.

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#13 31/08/2020 06h48

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Ci dessous un lien intéressant , pas totalement à jour

La société civile immobilière (SCI) -


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#14 08/10/2020 11h33

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Bonjour à tous,

Après lecture de cette file et de différentes sources je n’arrive pas avoir de réponse concernant les points ci-dessous, je vous partage donc mes interrogations, les réponses pourraient en intéresser d’autres.

Pour le calcul de le plus value lors d’une cession d’un bien immobilier dans une SCI IS on détermine le montant de la plus value de la manière suivante : PV = Prix de cession - (Prix d’achat - Amortissements).

Mes questions / points de validation sont les suivants :

- Prix de cession : cela correspond au prix de revente diminué des frais liés à la vente comme les diagnostics ? Quels sont les autres frais liés à la cession que l’on peut déduire du calcul ?

- Prix d’achat
 : Si l’on considère que les frais d’acquisitions sont passés en charges (donc exclus ici), comment sont intégré les travaux et éventuellement coûts d’achat de meubles qui ont été amortis ? Doivent-ils être ajouté au prix d’achat "brut" ? Ou doit-on prendre uniquement le prix d’achat brut brut sans ajouter le coût des travaux et d’éventuels meubles ?

- Amortissements : Au delà des amortissements liés directement au bâtiment (basés sur le prix d’achat brut), doit-on ajouter ici les amortissements liés aux travaux réalisés et meubles achetés ?

Exemple en partant du principe que les travaux sont intégrés aux prix d’achat et que les amortissements des travaux sont intégrés aux amortissements pour le calcul de la PV :

Revente après 10 ans
Prix d’achat : 150k€
Travaux : 20k€
Prix de cession : 200k€
Amortissement sur prix d’achat (environ 3% par an) : 10*0.03*150k = 45k
Amortissement sur travaux (environ 7% par an) : 10*0.07*20k = 14k

PV = 200k - ((150k + 20k) - (45k + 14k)) = 89k€

Sans prendre en compte les travaux, dans le prix d’achat et les amortissements, on obtiendrait une PV de 95k€ = 200k - (150k - 45k) donc plus élevé dans cet exemple.

Si vous voulez bien m’éclairé.

Dernière modification par Ribeiro (08/10/2020 11h35)


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#15 08/10/2020 14h40

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Bonjour Ribeiro,

Une sci is est une entreprise, tout ce qui a été amorti ou passé  en charges ne peut pas l’être deux fois.

Dans le cas d’une vente immobilière   La pv se calcule comme ceci : prix d’achat - (prix de vente - amortissement) et cela viens s’ajouter au recettes annuelles de la sci.

Il est possible de ne pas payer de pv, si par exemple la sci a beaucoup de déficit, ou si l’année comptable de la vente elle a beaucoup de dépenses.
Acheter un autre bien durant le
Même exercice comptable est une optimisation qui peu vous permettre de diminuer cette pv.
Vous pouvez optimisez aussi Avec le régime de l’intégration fiscale via une holding, Avec une autre société déficitaire…enfin je m’éloigne là 😂!

Concernant les amortissements du bien immobilier, n’oubliez pas de retrancher la valeur du terrain qui ne s’amortit pas, soit 15/20% selon le bien.
Dans votre exemple:
150k-15%= 127,5k soit 3,8k d’amortissement annuel environ.

Au plaisir d’échanger

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#16 08/10/2020 14h55

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Réputation :   51  

Bonjour 77PourCent,

Merci pour votre retour mais je connais ces notions.

Comme expliqué (désolé si ça n’était pas suffisamment clair), mes questions portent surtout sur la définition des 3 valeurs reprises dans le calcul et en particulier sur la partir travaux et meubles.

De la même manière, mon exemple de calcul a pour objectif d’illustrer mes questions concernant l’intégration ou non des travaux et non d’être exacte sur la partie amortissement.

Au plaisir smile


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#17 08/10/2020 15h26

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Bonjour,

Il ne faut pas oublier qu’une SCI IS, se doit de tenir une comptabilité.
Les charges, comme l’établissement de diagnostics sont comptabilisées en charge dans un compte spécifique et viennent minorer le résultat comptable de l’exercice auquel ils ont été réalisés.

Idem pour les achats de meubles et travaux, ils doivent s’inscrire à l’actif à la date d’entrée et amortis selon les règles du PCG.
Lors la vente il faudra apurer l’ensemble des immobilisations et amortissements.

Cela revient bien à prendre en compte dans le calcul de la PV, le montant dépensé - les amortissements de ces travaux.

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#18 08/10/2020 15h28

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@77PourCent

77PourCent a écrit :

Il est possible de ne pas payer de pv, si par exemple la sci a beaucoup de déficit, ou si l’année comptable de la vente elle a beaucoup de dépenses.
Acheter un autre bien durant le
Même exercice comptable

Donc si je reprends les chiffres de Ribeiro si il achète un nouveau bien au cours de l’année fiscale d’une valeur de 150k€ (par exemple) il ne devra pas s’acquitter d’un impôts sur la PV?

Cela fonctionne t-il également pour l’achat de SCPI?


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#19 08/10/2020 15h38

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Bonjour Cyril440,

Merci pour votre retour.

Cyril440 a écrit :

Idem pour les achats de meubles et travaux, ils doivent s’inscrire à l’actif à la date d’entrée et amortis selon les règles du PCG.
Lors la vente il faudra apurer l’ensemble des immobilisations et amortissements.

Cela revient bien à prendre en compte dans le calcul de la PV, le montant dépensé - les amortissements de ces travaux.

Ok, cela semble logique du côté amortissement.

Les travaux ne sont donc pas ajouté au prix d’achat pour le calcul de la Plus-Value ? Comme c’est le cas pour le calcul des PV en LMNP par exemple.
Si ils ne sont pas ajouté, cela veut dire que pour un bien acheté très peu chère mais avec un montant très important de travaux on pourrait se retrouver avec un Valeur Net Comptable négative et donc une PV servant de base pour la calcul de l’impôt IS supérieure au prix de vente ?!


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[+1]    #20 08/10/2020 15h53

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JR a écrit :

@77PourCent

77PourCent a écrit :

Il est possible de ne pas payer de pv, si par exemple la sci a beaucoup de déficit, ou si l’année comptable de la vente elle a beaucoup de dépenses.
Acheter un autre bien durant le
Même exercice comptable

Donc si je reprends les chiffres de Ribeiro si il achète un nouveau bien au cours de l’année fiscale d’une valeur de 150k€ (par exemple) il ne devra pas s’acquitter d’un impôts sur la PV?

Cela fonctionne t-il également pour l’achat de SCPI?

Il faut raisonner résultat comptable. La PV vient s’ajouter à votre résultat comptable qui déterminera, après établissement du résultat fiscal votre IS à payer.

Vous pouvez effectivement prévoir dans le même exercice de compenser pour avoir un résultat nul.

L’achat d’un nouveau bien, générera des charges sur les frais d’acquisition + amortissement.
(pas 150ke dans l’exemple, mais les frais de notaire, frais d’hypothèque et autre)
C’est aussi valable pour l’achat de SCPI, mais cette fois, cela se fera par l’écriture d’une dépréciation.
Cela permettra en gros d’inscrire en charge cette année là, le montant des frais de souscription.

Ribeiro a écrit :

Bonjour Cyril440,

Les travaux ne sont donc pas ajouté au prix d’achat pour le calcul de la Plus-Value ? Comme c’est le cas pour le calcul des PV en LMNP par exemple.
Si ils ne sont pas ajouté, cela veut dire que pour un bien acheté très peu chère mais avec un montant très important de travaux on pourrait se retrouver avec un Valeur Net Comptable négative et donc une PV servant de base pour la calcul de l’impôt IS supérieure au prix de vente ?!

Il n’y a pas de calcul de PV à faire, juste des écritures comptables, qui vont venir majorer votre résultat comptable. C’est ce qui vous embrouille je pense.

L’ensemble de votre "bien" immo, est décomposé dans des comptes de classe 2 (terrain, constructions : bâtiment, aménagement), avec une valeur brut et des amortissements sur chaque composant.

A la fin de l’amortissement (sauf terrain), la valeur nette est de 0. Lors de la vente, le montant correspondant à ce composant, par exemple le bâtiment, sera entièrement comptabilisé en produit et viendra majorer votre résultat comptable.

Dernière modification par Cyril440 (08/10/2020 16h17)

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#21 13/10/2020 17h36

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Cyril440,

Si je suis votre raisonnement, qui semble logique, avec une valeur comptable égale à 0 à la fin des amortissements (hors terrain), cela veut dire que le prix d’achat retenu est bien égal au prix d’achat du bâtiment plus le montant des travaux amortissables.

Exemple :

- Prix d’achat : 100 (dont 20 de terrain)
- Travaux : 30

Montant qui sera amortis : 80 (bâtiment hors terrain) + 30 = 110

Si je comprends bien, quand l’ensemble des amortissements seront réalisés, par exemple après 50 années, la valeur net comptable sera de 20 (130-110). Soit uniquement la valeur du terrain.

Pour le calcul de la plus-value, nous aurons donc de l’impôt à payer sur le prix de revente moins 20.
Pour une revente à 130 il y aura donc l’IS à payer sur 130-20 = 110

Est-ce correct ?

Désolé si je reviens sur ce mode de réflexion avec la VNC et la plus-value calculée mais c’est ainsi que c’est expliqué par l’administration et par ce que j’essaie de comprendre et de réaliser des calculs concrets.


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#22 13/10/2020 18h48

Modérateur
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Ribeiro a écrit :

Est-ce correct ?

Oui.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#23 13/10/2020 19h14

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sauf qu’il n’y aura pas d’IS a payer sur 110k, mais 110k a intégrer aux recettes de la sci…

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#24 13/10/2020 19h17

Membre
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Tout à fait.

Je prenais ici le cas simple ou il n’y a aucun autres bénéfices ni charges mais nous sommes bien d’accord sur le fait que si la société a un montant de charges élevées à déduire ou à contrario a d’autres bénéfices imposables à ajouter, l’impôt se portera sur le montant imposable final de la structure à l’IS.

Merci à tous pour votre aide


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#25 14/10/2020 08h34

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Philippe30, le 30/08/2020 a écrit :

Un montage holding IS et SCI IR induit que la holding soit associé dans la SCI IR , cette part détenue 10 % par exemple fait remonter les revenus vers la holding.
Si vous détenez 90 % des autres parts  cela relève des revenus foncier de SCI IR.
Pour la revente du bien , 90 % en plus value des particuliers et 10 %  qui remontent vers la holding.

On doit pouvoir faire de l’amortissement du bien comptablement pour 10 % sur ce que détient la holding mais là il faut voir avec un comptable car je ne suis pas trop au courant.

Après des montages plus scabreux qu’il faut valider impérativement avec un expert comptable car on approche de l’abus de droit, c’est une piste que je vous indique , ils peuvent se faire  avec des démembrements de parts provisoire entre la SCI IR et la holding.

La SCI IR achète le bien. 

La holding achète un usufruit temporaire , ce qui permet de faire remonter  les revenus vers la holding et d’éviter revenus foncier sur la personne physique détentrice des parts sociales.

Ensuite remembrement au terme de 10 ou 15 ans et revente du bien par la SCI IR  en appliquant la plus value des particuliers.

Hormis l’aspect très limite et pointu de ce montage , se pose la question financière de l’achat du bien avec emprunt via un SCI IR et démembrement de l’usufruit  ce qui conduit les revenus à remonter vers la holding donc comment se rembourse le prêt de la SCI IR ?.

Voici le montage retenu pour ma part.

- Création SCI IR (moi 90%, holding 10%), capital 1000 euros
- Cession d’usufruit temporaire 15 ans la durée du crédit (moi 10%, holding 90%) pour quelques centaines d’ euros
- Achat d’un immeuble 100% à crédit 15 ans
- Achat d’un 2eme immeuble 100% à crédit 15 ans

Les loyers (55K) paient l’emprunt (42K), quelques charges car mis en gestion + menus travaux
En gros peu d’IR (10% des loyers en perso) sur la durée du démembrement -> donc plus simple de rembourser le pret
Pas d’IS, car la part de l’usufruit étant détenu par une société IS, on amortit.

Retour à la normal au bout de 15 ans en ayant éviter la fiscalité confiscatoire de l’IR pendant 15 ans soit approx 17,2% + 25% de TMI sur 55K -> 346K d’impot en 15 ans économisés.

Et on profite de la plus douce fiscalité à la revente (IR).

Je suis moins expert que vous, j’espere ne pas avoir fait d’erreurs dans mes explications.


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