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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 28/08/2020 11h25

Membre (2020)
Réputation :   1  

Bonjour à tous,

J’ai quelques questions concernant l’achat d’un bien en SCI à l’IS. Nous avons pour le moment un bien en SCI avec la répartition suivante:
- 45% moi
- 45% mon frère
- 5% mon père
- 5% ma mère

Pour le moment il y a un bien en location saisonnière, qui rapporte environ 12k€/an. La SCI doit encore 80k€ en compte associé à ma mère qui a avancé l’argent, 50k€ à mon frère et 50k€ à moi.

On aimerait acheter un deuxième bien à 110k€ et on se pose la question de l’acheter soit en cash, où ma mère avancerait l’argent à la SCI ou bien à crédit où je serai garante du crédit, où encore un mélange de ces deux solutions.

L’objectif est bien sûr d’optimiser la fiscalité pour la succession du patrimoine de mes parents en particulier de ma mère (mes parents ont un contrat de mariage de communauté réduite aux acquêts). En dehors de cette SCI ma mère a un patrimoine immobilier d’environ 800k€ et des liquidités/AV d’environ 400k€.

On se renseignait également sur le démembrement pour les différents biens immobiliers. Bref, c’est un peu un casse-tête. Mes deux parents nous font déjà les donnations de 100k€/10 ans.

Si vous avez des solutions/conseils concernant cet achat dans la SCI et la succession de patrimoine en général, nous sommes preneurs.

Mots-clés : fiscalité, imposition, sci (société civile immobilière), succession

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#2 29/08/2020 09h35

Membre (2020)
Réputation :   1  

Personne n’a d’idée ?

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[+1]    #3 29/08/2020 10h19

Membre (2018)
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Si vous avez déjà acte les donations, pensez donc au démembrement viager des biens à la prochaine échéance possible si votre entente familiale est toujours optimum.

A mon sens, le plus efficace pour utiliser cette sci dans cette optique serait dans un premier temps d’utiliser le levier bancaire au possible pour acquérir d’autres biens comme vous l’envisagez, puis cette limite atteinte, l’apport en CCA de votre mère pour continuer les opérations. Ainsi vous recueilleriez 45% du rendement de son investissement à elle en grossissant le trait. Le tout en rémunérant le CCA au taux légal qui restera sa propriété, mais qui peut aussi faire l’objet de donation.

Je crois (Sans bien maîtriser le sujet donc avec les précautions d’usage…) que si la sci rencontrait des difficultés financières, qu’il serait également possible de faire un abandon de créances depuis ce compte d’associé : ça existe en commercial mais je ne connais pas les incidences sur du civil, si d’autres intervenants maîtrisent mieux que Moi pour prendre ma suite,.,,

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[+1]    #4 29/08/2020 10h41

Membre (2019)
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Bonjour,

Vous avez l’air d’avoir des montages relativement complexes : investissement via SCI à 4, transmission d’un patrimoine maternel >1M d’€, etc.

Ce forum est une mine d’information, mais ce sera compliqué d’avoir des réponses aussi précises sans une vision sur toute la situation surtout sur des sujets assez complexe.

Pour ce genre de montant et d’opérations, ne boycotter pas le recours à des professionnels du métier : CGP, notaire, expert-comptable et avocat fiscaliste. Ils pourront faire un bilan sur toute la situation et vos objectifs. Une approche pluri-disciplinaire me semble la meilleure solution pour avoir les pistes les plus claires et les plus efficaces.

Un petit conseil pour terminer : quand le patrimoine à transmettre est très important, ne lésiner pas sur sur les donations inter-générationnel (-> vers les petits enfants)

Bon courage et bonne journée.

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#5 29/08/2020 10h48

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Ete0p, le 28/08/2020 a écrit :

Pour le moment il y a un bien en location saisonnière, qui rapporte environ 12k€/an. La SCI doit encore 80k€ en compte associé à ma mère qui a avancé l’argent, 50k€ à mon frère et 50k€ à moi.

Je suis quand même curieux : le bien a coûté 180 k€ ? Pour quelle surface ?
Et il rapporte 12 k€ par an brut ? Soit 6,6 % de rendement, en location saisonnière ?

Comme j’ai écrit quelques fois sur le forum, la SCI IS ne doit jamais être une excuse pour accepter une rentabilité trop basse.

Avant d’envisager d’acquérir d’autres biens immobiliers dans cette usine à gaz de SCI IS à quatre associés, il faudrait peut-être s’assurer de leur rentabilité.

L’objectif est bien sûr d’optimiser la fiscalité pour la succession du patrimoine de mes parents

Vraiment ? La SCI IS propriétaire d’une résidence secondaire au cap d’Adge, c’est ça que vous avez trouvé comme meilleure réponse à la question "optimiser la fiscalité de la succession ?".

Mes deux parents nous font déjà les donnations de 100k€/10 ans.

Vraiment ? Cette durée est de 15 ans depuis août 2012. Raisonner sur des règles qui sont obsolètes depuis 8 ans n’est pas la meilleure manière de résoudre un "casse-tête". Manifestement, vous abordez le sujet en dilettante, avec des informations erronées et des idées embrouillées. Ca ne pourra pas fonctionner.

Il faudrait peut-être que vos parents se posent à nouveau cette question, avec l’aide d’un professionnel, avec les idées bien claires, et sans solution préconçue. Si vos parents veulent vous associer à cette réflexion, ça serait logique, d’autant plus que vous êtes déjà associés dans la SCI. Mais il faut alors que toutes les personnes concernées fasse un vrai effort en consacrant à ce sujet un peu de leur temps et de leurs cellules grises, avec l’aide du professionnel compétent (ou de plusieurs), parce que pour le moment c’est très approximatif, très dilettante, et qu’il ne sortira rien de bon de telles méthodes. Jepense comme Nefaste que ce n’est pas l’aide d’un forum qui y changera grand chose. Commencez par vous aider vous-même en prenant conscience de l’importance du sujet et de la nécessité d’y travailler vraiment, avec les personnes concernées et avec l’aide des professionnels compétents.

Dernière modification par Bernard2K (29/08/2020 12h12)


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#6 29/08/2020 13h23

Membre (2020)
Réputation :   1  

serenitis a écrit :

Si vous avez déjà acte les donations, pensez donc au démembrement viager des biens à la prochaine échéance possible si votre entente familiale est toujours optimum.

Oui, c’était à ça qu’on pensait. Vous confirmez notre idée.

serenitis a écrit :

A mon sens, le plus efficace pour utiliser cette sci dans cette optique serait dans un premier temps d’utiliser le levier bancaire au possible pour acquérir d’autres biens comme vous l’envisagez, puis cette limite atteinte, l’apport en CCA de votre mère pour continuer les opérations.

C’est sûrement la meilleure solution pour investir au maximum, mais après j’ai peur que ça ’plombe’ mon taux d’endettement pour mes projets personnels.

Nefaste a écrit :

Pour ce genre de montant et d’opérations, ne boycotter pas le recours à des professionnels du métier : CGP, notaire, expert-comptable et avocat fiscaliste. Ils pourront faire un bilan sur toute la situation et vos objectifs. Une approche pluri-disciplinaire me semble la meilleure solution pour avoir les pistes les plus claires et les plus efficaces.

Je pense que c’est un conseil très sage, je vais orienter ma mère vers des professionnels, quitte à y mettre les moyens.

Bernard2K a écrit :

Avant d’envisager d’acquérir d’autres biens immobiliers dans cette usine à gaz de SCI IS à quatre associés, il faudrait peut-être s’assurer de leur rentabilité.

Je vous remercie Bernard de vous soucier de la rentabilité du bien, mais ce premier investissement était un achat ’plaisir’, plus qu’autre chose. On a investi beaucoup en travaux et en équipement pour rendre l’appartement exactement à notre goût sans lésiner sur la qualité des matériaux. Nous ne visions pas un objectif de rentabilité contrairement aux prochains biens que l’on souhaite acquérir.

Bernard2K a écrit :

Vraiment ? La SCI IS propriétaire d’une résidence secondaire au cap d’Adge, c’est ça que vous avez trouvé comme meilleure réponse à la question "optimiser la fiscalité de la succession ?".

Je trouve vos réponses un peu agressives (ou peut-être suis-je trop sensible?) ! Suivez votre propre motto: "Surtout, ne pas nuire à l’ambiance générale." Mais comme je l’ai dit juste au dessus, cet achat était pour nos vacances avant tout.

Bernard2K a écrit :

Cette durée est de 15 ans depuis août 2012.

En effet, vous avez raison, c’est moi qui me suis trompée, mais mes parents étaient bien au courant.

Bernard2K a écrit :

Il faudrait peut-être que vos parents se posent à nouveau cette question, avec l’aide d’un professionnel.

Voilà le même conseil que @Nefaste, qu’on va s’empresser de suivre.

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#7 29/08/2020 15h22

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Ete0p a écrit :

Je trouve vos réponses un peu agressives

- Est-ce que mes réponses sont agressives en soi ?
- ou bien est-ce que vous percevez mes réponses comme des agressions car elles provoquent un début de prise de conscience, d’une part, que vous maîtrisez mal le sujet, et d’autre part, que le "plan d’ensemble" de l’optimisation de la succession n’a jamais été élaboré alors que, de toute évidence, il faut d’abord élaborer un plan d’ensemble avant de mettre en oeuvre les actions et les outils qui vont servir à réaliser ce plan d’ensemble ?

Ete0p a écrit :

Je vous remercie Bernard de vous soucier de la rentabilité du bien, mais ce premier investissement était un achat ’plaisir’, plus qu’autre chose.

(…) comme je l’ai dit juste au dessus, cet achat était pour nos vacances avant tout.

Vous avez placé l’appartement familial de vacances dans une SCI IS. Et vous l’utilisez "avant tout" pour vos vacances. : Question : quand l’un des associés y séjourne en vacances, est-ce qu’il paie un loyer à la SCI, au prix du marché ?

Dernière modification par Bernard2K (29/08/2020 19h20)


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#8 01/09/2020 21h10

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Bernard2K, le 29/08/2020 a écrit :

Vous avez placé l’appartement familial de vacances dans une SCI IS. Et vous l’utilisez "avant tout" pour vos vacances. : Question : quand l’un des associés y séjourne en vacances, est-ce qu’il paie un loyer à la SCI, au prix du marché ?

Pas de réponse ? Dommage. C’est difficile de vous conseiller utilement si vous ne suivez pas les fils de discussion que vous avez lancés.


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#9 02/09/2020 13h16

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Je suis désolée, je pensais que la discussion était close pour le moment. Nous sommes en train de choisir un CGP et éventuellement d’autres professionnels. Je pense revenir vers vous pour une fois que nous aurons avancé sur le sujet.

Concernant le loyer, non, les associés ne paient pas de loyer à la SCI lorsqu’ils y séjournent.

Le choix de SCI IS a été fait à l’époque par l’experte-comptable de la famille qui nous avait conseillé cette structure. Nous avons peut-être fait l’erreur de lui faire confiance sans regarder les autres solutions possibles.

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[+2]    #10 02/09/2020 14h50

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Je vous laisse lire cela, rédigé par un notaire et docteur en droit :
SCI et mise à disposition gratuite d’un bien immobilier au profit des associés - Avis d’experts | BFM Immo

En résumé : dans une SCI IS, la mise à disposition gratuite du bien à l’un ou plusieurs des associés :
- relève d’un acte anormal de gestion
- le revenu fictif doit être imposé dans la SCI à l’IS. On doit déterminer combien ça aurait été loué au prix du marché, et le réintégrer dans les calculs qui établissent le résultat fiscal imposable à l’IS.
- l’associé ou les associés qui en bénéficient doivent aussi déclarer, dans leur déclaration de revenus IR, l’avantage en nature ainsi reçu, et être donc imposé à leur TMI (taux marginal d’imposition) pour cet avantage en nature, considéré comme un revenu supplémentaire.

A votre avis, quand des associés se réservent ainsi l’usage temporaire et gratuit d’une résidence secondaire placée à l’IS, est-ce qu’ils déclarent ainsi volontairement de l’IS d’un côté, et de l’IR de l’autre, pour bien payer deux fois ? Evidemment non. Ces explications ne sont quasiment mises en oeuvre volontairement. Par contre, c’est bien ce qu’applique l’administration fiscale quand elle contrôle et redresse.

Vous n’êtes ni les premiers ni les derniers à faire cela. Mais il faut savoir que ce que vous faites relève donc d’un acte anormal de gestion et d’une fraude fiscale, et que la SCI IS d’un côté, et chacun des associés ayant été hébergé gratuitement de l’autre, sont en danger d’un contrôle fiscal et d’un redressement fiscal. Ce n’est pas un "abus de biens sociaux" car cette qualification est réservé aux sociétés commerciales ; mais l’idée est la même.

La seule solution propre pour que des associés occupent le bien d’une SCI IS, c’est de payer un loyer au prix du marché. Là c’est inattaquable. Ca laisse des traces, ça prouve que tout a été fait dans les règles. A votre avis, pourquoi s’emmerder à compter un loyer fictif de chaque côté, alors qu’on peut verser un vrai loyer et qu’ainsi tout est plus clair ? Le loyer fictif, c’est pour le redressement fiscal, quand les gens ont "oublié" de payer le loyer réel.

Mais la seule vraie solution, la solution préventive, c’est de dire dès le début : "Une résidence secondaire dans une SCI IS ? Ouh là, surtout pas, cher monsieur, cela vous ferait courir un grave risque fiscal. Un investissement locatif où vous n’allez jamais, oui, mais une résidence secondaire que vous utilisez, non, pas question.".

Ce qui est hallucinant, c’est que vos parents et vous se sont entourés des conseils de professionnels, et que tout ce beau monde a décidé de commencer l’optimisation de la succession par… un choix très mal avisé, qui entraîne des actes anormaux de gestion répétés et une fraude fiscale permanente de l’ensemble de ces personnes, aussi bien morales que physiques.

Franchement, les professionnels qui ont oublié de vous signaler cela, cela relève de la faute lourde.

Maintenant, est-ce que vous trouvez normal que ça soit moi, dans mon temps bénévole (ce n’est même pas du temps libre, c’est du temps bénévole qui ne devrait pas l’être car je devrais être en train de bosser pour ma société à l’heure qui l’est) qui vous l’explique, alors que les professionnels payés pour ne l’ont pas fait ?

Est-ce que vous trouvez normal que le mec, prenant sur son temps de travail pour dispenser des conseils bénévoles, se fasse dire qu’il fait des remarques "agressives", alors que ce sont les mises en garde pertinentes, objectives, et indispensables que les professionnels auraient dû donner dès le début ?

Vous comprenez un peu mieux pourquoi je disais : d’abord, faire le plan d’ensemble de l’optimisation de la transmission ; puis mettre en oeuvre les actions, soigneusement raisonnées.

Au lieu de cela, votre première "bonne idée" d’optimisation, c’est LE truc contre lequel tout professionnel compétent aurait dû vous mettre en garde. Il aurait dû vous dire : "Je comprends que ça soit tentant, mais c’est une très mauvaise idée car cela vous exposerait à un risque permanent de redressement fiscal ; alors reprenons tout depuis le début, si vous le voulez bien, pour aboutir aux vraies bonnes solutions qui vont vous permettre d’optimiser cette succession, sans vous exposer à un risque permanent de redressement fiscal. Ce ne sont pas les solutions légales qui manquent, alors évitons les solutions illégales si vous le voulez bien".

Je vais m’arrêter là pour cette étude de cas.

Dernière modification par Bernard2K (02/09/2020 15h11)


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#11 02/09/2020 15h20

Membre (2020)
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Bernard2K a écrit :

le revenu fictif doit être imposé dans la SCI à l’IS. On doit déterminer combien ça aurait été loué au prix du marché, et le réintégrer dans les calculs qui établissent le résultat fiscal imposable à l’IS.

Je n’étais pas du tout au courant du problème que vous relevez. Mais je pense qu’il est évident que l’experte-comptable s’occupe de faire cela, vu qu’il s’agit d’une obligation légale.

Bernard2K a écrit :

l’associé ou les associés qui en bénéficient doivent aussi déclarer, dans leur déclaration de revenus IR, l’avantage en nature ainsi reçu, et être donc imposé à leur TMI (taux marginal d’imposition) pour cet avantage en nature, considéré comme un revenu supplémentaire.

Pour ça, je me répète mais j’avoue mon ignorance, je ne l’ai jamais fait.

Bernard2K a écrit :

Franchement, les professionnels qui ont oublié de vous signaler cela, cela relève de la faute lourde.

Là, je vous rejoins, quelque chose m’échappe et c’est en effet assez étonnant comme situation. Cependant, je pense que les professionnels qui ont conseillé ça à mes parents avaient leurs raisons ou bien, il y a eu une incompréhension quant à l’utilisation du bien. Il faudrait éclaircir tout cela. Dans tous les cas, nous allons rétablir la situation, vraisemblablement en payant un loyer au prix du marché à la SCI comme vous le suggérez.

Bernard2K a écrit :

Maintenant, est-ce que vous trouvez normal que ça soit moi, dans mon temps bénévole (ce n’est même pas du temps libre, c’est du temps bénévole qui ne devrait pas l’être car je devrais être en train de bosser pour ma société à l’heure qui l’est) qui vous l’explique, alors que les professionnels payés pour ne l’ont pas fait ? Non ? Moi non plus.

Est-ce que vous trouvez normal que le mec, prenant sur son temps de travail pour dispenser des conseils bénévoles, se fasse dire qu’il fait des remarques "agressives", alors que ce sont les mises en garde pertinentes, objectives, et indispensables que les professionnels auraient dû donner dès le début ? Non ? Moi non plus.

Je ne vais pas vous plaindre. Il n’y a aucune raisons de trouver cela normal ou anormal. Il s’agit d’un forum chacun y participe comme il l’entend. Je vous suis reconnaissante pour vos conseils, mais je ne vous ai pas du tout contrains à m’en prodiguer et encore moins à faire cela sur votre temps de travail. Si vous vous sentez légitime, ouvrez une structure et faite vous rémunérer pour vos conseils, je ne vous en empêcherai pas !

Bernard2K a écrit :

Vous comprenez un peu mieux pourquoi je disais : d’abord, faire le plan d’ensemble de l’optimisation de la transmission, puis mettre en oeuvre les actions, soigneusement raisonnées.

Lorsque nous avons acheté cet appartement il n’était pas du tout question de succession et encore moins d’optimisation. Comme je l’ai dit au dessus, il s’agissait uniquement d’un achat plaisir (les revenus des locations n’étaient que du bonus).

Concernant l’optimisation de la succession, ma mère se pose des questions uniquement depuis quelques temps et j’ai cru bon de commencer à débroussailler le terrain en me renseignant sur un forum de personnes compétentes et bienveillantes. Mais peut-être que je n’aurais pas du ?

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#12 02/09/2020 16h47

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Ete0p a écrit :

Concernant l’optimisation de la succession, ma mère se pose des questions uniquement depuis quelques temps et j’ai cru bon de commencer à débroussailler le terrain en me renseignant sur un forum de personnes compétentes et bienveillantes. Mais peut-être que je n’aurais pas du ?

Si, vous avez sans doute eu raison de faire cela. Mais pour commencer à débroussailler, il faut se poser des questions larges, dans l’optique du plan d’ensemble. Et, la limite d’une telle démarche restera que des réflexions globales sur tout un patrimoine et toute une succession, c’est plutôt à évoquer longuement dans l’étude d’un notaire que sur un forum.

En tout cas, le présent fil me fait la même impression que : "nous avons décidé de construire une maison. Je vous donne quelques petits détails qui vous font penser que la maison est peut-être mal conçue, mais je n’en dit pas plus. J’ai acheté une bétonnière, et j’ai des questions précises sur l’usage de la bétonnière. Et je trouve agressif qu’on fasse des remarques sur autre chose que la bétonnière".

La "maison", c’est la gestion d’un patrimoine, et notamment l’optimisation de la succession.

La bétonnière, c’est l’outil, en l’occurrence la SCI.

Comprenez que je me dise :
- pourquoi est-ce qu’on aborde la construction de la maison par le petit bout de la lorgnette, en parlant uniquement de la bétonnière ?
- où est le plan d’ensemble de la construction de la maison ?
- comment peut-on donner des avis pertinents alors qu’on ne parle que d’un outil bien précis, tandis que le plan d’ensemble semble avoir de graves lacunes ?

PS : je n’ai pas travaillé pour rien, puisque j’ai un "+1" de réputation de la part de Crown. Venant d’une pointure telle que lui, ça me fait très plaisir. wink Edit : le +1 de carignan99 me fait très plaisir aussi bien sûr ; mais au moment où j’ai écrit mon post, il n’y avait que celui de Crown.

Dernière modification par Bernard2K (03/09/2020 07h11)


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