Immobilier locatif : comment gérer l'excès de demande ?

gogo1601 · #1

Je vous écris concernant le "problème" de chanceux auquel je fais face.

J’ai acheté un appartement début juin dans une ville étudiante.
Au moment de l’achat, je pensais louer cet appartement 430 euros hors charges.
J’hésitais également à le confier à une conciergerie pour faire de la location courte
durée mais même avec une conciergerie je sais d’expérience que la location courte
durée est très chronophage.
J’ai totalement fait refaire l’appartement et je mets une annonce "pour tester" à 490 euros
hors charge. Hasard ou presque du calendrier les travaux se terminent à l’approche de la rentrée scolaire.

Le "problème" auquel je fais face actuellement est que depuis la mise en location de l’appartement
je suis submergé d’annonce de personnes du type "il me faut un appartement pour la rentrée, j’ai des garants, comment faire pour être sur d’avoir l’appartement etc …".

J’ai le plus grand mal à choisir entre ces dernières et je me demande si malgré tout je ne serais pas encore "pas assez cher".

Ma question est la suivante.
Comment trier? Dois-je publier une autre annonce au loyer augmenté?
Si oui sous quel format? Les personnes vont bien voir qu’il s’agit du même appartement.
Dans ce cas là, je m’expose à une réduction potentielle de la durée de location lorsque le locataire
se rendra compte qu’il existe plus grand pour le même prix.
Dois-je me contenter de cette chance et prendre le meilleur dossier?

Je pense que les investisseurs de grandes villes doivent connaitre ce genre de dilemne.

Mots-clés : loyer, surenchère, étudiant

sinwave · #2

Pour rencontrer ces problématiques sur mes studios, déjà un bon point : vous êtes submergé de demandes, donc vous trouverez votre futur locataire.

A votre place, je ne chercherais pas à louer plus cher, en tout cas pas maintenant, surtout si c’est déjà beaucoup mieux que ce à quoi vous vous attendiez. Vous vous éviterez probablement un peu de turnover, gage de tranquillité dans la gestion de votre bien.

Concernant le choix de votre locataire, évitez autant que possible les demandes du type "je le prend de suite", ou toute demande où le locataire sors l’artillerie lourde. Souvent ces gens pressés sont aussi prompts à disparaître une fois le bien visité car ils auront trouvé mieux… Et les trop bons dossier ne vont pas rester longtemps, il s’agit probablement d’un point de chute le temps de trouver mieux…

Pour faire votre choix, je privilégierais dans l’ordre :
- les demandes de jeunes travailleurs avec revenu autour de 1/3. Si pas de caution pas de soucis : il existe la caution Visale, le dossier est simple à monter mais à préparer avant la signature de contrat de bail.
- celles où le dossier est clair, sans flou sur la demande, même si ce n’est pas à priori le meilleur dossier. L’honnêteté dans la démarche tout simplement, gage de bonnes relation locataire-bailleur.

Enfin, sélectionner 3 dossiers, et organisez 3 visites qui s’enchainent, mais pas ensemble et faites-vous un avis sur votre futur locataire (le feeling…).

Voilà, bon courage dans vos recherches !

Dernière modification par sinwave (27/08/2020 17h16)

77PourCent · #3

Bonjour,
Je pense qu’il faut déjà essayer de trier les mails car c’est normal surtout en cette période un peu incertaine d’avoir beaucoup de mails car les gens se positionnent sur plusieurs biens pour être sur d’en avoir un au final.
Concernant le montant du loyer, votre problème me fait penser à un phrase que mon père disait toujours : un ti.ens vaut mieux que deux t.u l’auras…
faites attention, des fois, a vouloir être trop gourmand…

Je ne fais plu de location étudiante mais en cette période de crise sanitaire je pense qu’il faut vraiment être bon sur la sélection du locataire pour éviter les problèmes par la suite…
Vous avez de la chance d’avoir reçu beaucoup de candidatures, alors ne tentez pas le diable en voulant faire un nouvelle annonce plus cher. Concentrez vous plutôt sur la sélection des dossiers et de rencontrer les candidats car c’est important de voir les gens en personne.

Ce n’est que mon avis et j’espère qu’il vous aideras.

Au plaisir d’échanger

gogo1601 · #4

Effectivement, j’ai malheureusement déjà connu la personne trop enthousiaste qui fait faux bond.

Je vais suivre vos conseils.

Je pense qu’il ne sert à rien de gratter quelques dizaines d’euros pour avoir un locataire qui part au bout de quelques mois.

De mon expérience, il faut 10 personnes réelement intéressées pour avoir un bon locataire.

Range19 · #5

Rien n’est certain tant que les visites n’ont pas eu lieu donc l’idée d’un loyer trop faible parce que l’on a beaucoup de contacts dans cette période doit être oubliée.
La sélection par le prix serait maladroite, les enquiquineurs et mauvais payeurs ne sont pas ceux que l’on imagine.
En pratique, j’agis très vite en organisant une demi journée de visites dans les jours qui suivent les demandes et exclusivement après entretien téléphonique. Après ce premier tri, je cale en général 3 à 5 visites par demi journée, tous ont un dossier qui me convient et au final quasiment tous veulent conclure.
C’est là que ça se complique, les dossiers étant quasiment validés en amont et juste vérifiés lors de la visite, le feeling et un entretien plus complet font le reste avec parfois des candidats pour lesquels on regrette de ne rien avoir à proposer d’autre.

Bon courage : la bonne nouvelle est que votre logement attire ; reste à transformer l’essai.

FastHand · #6

Bonjour,

J’ai été confronté aux mêmes problématiques que vous, avec des studios sur Nantes.
Tout d’abord, à titre personnel, je souhaite ne pas trop charger la mule, afin de pas me considérer comme un marchand de sommeil sélectionnant uniquement les plus riches. (Éthique personnel, background familiaux de ma femme et moi etc…)

Pour l’anecdote, pour gérer le flot, je passe les annonces sur le bon coin avec réponse uniquement par messagerie, et cela permet de trier via la rédaction de la demande, d’avoir un ordre d´arrivée des demandes et de faciliter les réponses via copier coller.
Pour le choix, jeunes en CDI ou étudiants avec études langues sans stages.
Je coupe l’annonce au bout de 30mn et je ne prends que 5-6 visites.

J’ai augmenté 2 studios sur 4 tout en restant dans le marché et cela permet de garder les locataires plus longtemps, tout en n’étant pas « collé » en cas de fin de bail au mois de mai, quand la demande se fait plus rare.
Donc oui, il faut augmenter mais raisonnablement.

reremi38 · #7

Bonsoir,
Ma modeste contribution, n’étant pas confronté à ce type de "problème", mais pour un appartement que je loue sur un secteur très peu tendu (pas de demande, mais pas d’offre non plus en concurrence avec le mien, d’où pour le moment 0 jour de vacances en plus de 6 ans), je fais déjà une sélection sur les échanges écrits, que je privilégie toujours en premier : politesse, formulation, etc.
Et je confirme, dans mon cas, que les plus pressés et ceux qui veulent absolument le bien sont en général aussi les premiers qui ne donnent plus de nouvelles après avoir visité l’appartement.

tof1973 · #8

Bonjour
Mêmes remarques générales sachant que vous êtes dans une période propice pour trouver un locataire:
- Beaucoup de déchet dans les zones tendues car c’est le jeu de l’offre et la demande (les locataires contactent beaucoup de propriétaires et sont très pressants).
- Les bons dossiers trouvent néanmoins très vite
- Pratiquer un loyer trop élevé augmentera votre turn over

Le plus important est de fidéliser un locataire de qualité.

Bonne journée

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