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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 26/08/2020 14h02

Membre
Réputation :   2  

Bonjour,

Je souhaite comprendre le calcul du cash flow net de l’investissement sur SCPI avec effet levier.

J’ai réalisé un exemple simple :

10.000€ Capital emprunté à crédit à 1,95% sur 4 ans
-8.280€ Acquisition de 23 parts Notapierre
   -899€ Souscription à 9,6%
-1.085€ Délai de jouissance (mensualités du crédits des mois 1 à 5: 217€ * 5)
   -160€ Solde

Revenus mensualisés
   27.6€  Loyers  (4% annuel soit 331€ ou 83€ par trimestre)
   -217€  Mensualités
       -5€  Prélévements sociaux à 17,2%
       -8€  IR TMI 30%
    -202€ Net mensuel

Est-ce que ce caclul est juste? Ai-je oublié des frais?

Je remercie par avance les membres ayant pris le temps de me répondre.

Benoit

Mots-clés : immobilier, investir, scpi (société civile de placement immobilier)

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#2 26/08/2020 14h06

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   321  

Pourquoi retirer les frais, les calculs de rendement sont frais inclus.
Pourquoi retirer le délais de jouissance du capital emprunté ?

Que souhaitez vous calculer concrètement ?
Le reste à charge la 1ère année ?

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#3 26/08/2020 14h16

Membre
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Réputation :   660  

Pourquoi Notapierre ?
Ce n’est pas une SCPI réputée pour son rendement (Taux de distribution 2019 : 4,00%) ni l’évolution du prix de la part (350 € en 2010, 360 en 2020).

Avec IR TMI 30% viser plutôt des SCPI internationales.

Prix de souscription 24/08/2020 : 360,00€.
Avec 10.000€ Capital emprunté à crédit vous pouvez en acheter 27 (presque 28).

Le Délai de jouissance est à prendre en compte pour le calcul du cash flow net, les premiers mois.

Des assurances et autres frais sur le crédit ?


Dif tor heh smusma

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#4 26/08/2020 14h48

Membre
Réputation :   2  

gunday a écrit :

Pourquoi retirer les frais, les calculs de rendement sont frais inclus.
Pourquoi retirer le délais de jouissance du capital emprunté ?

Que souhaitez vous calculer concrètement ?
Le reste à charge la 1ère année ?

Vous faites allusion aux frais de souscriptions? Ne sont-ils pas à régler au moment de la souscription?

J’admet humblement être un néophyte. Je souhaite savoir quels sont les encaissements et décaissements d’une telle opération.

ArnvaldIngofson a écrit :

Pourquoi Notapierre ?
Ce n’est pas une SCPI réputée pour son rendement (Taux de distribution 2019 : 4,00%) ni l’évolution du prix de la part (350 € en 2010, 360 en 2020).

Avec IR TMI 30% viser plutôt des SCPI internationales.

Prix de souscription 24/08/2020 : 360,00€.
Avec 10.000€ Capital emprunté à crédit vous pouvez en acheter 27 (presque 28).

Le Délai de jouissance est à prendre en compte pour le calcul du cash flow net, les premiers mois.

Des assurances et autres frais sur le crédit ?

Mon premier message n’était peut être pas très clair. Je souhaite simuler les étapes de l’acquisition de parts de SCPI à crédits, en identifiant chaque encaissements et décaissements.

J’ai pris Notapierre suivant les conseils de mon notaire.

Non, il n’y a pas d’autres frais sur le crédit.

Benoit

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#5 26/08/2020 15h29

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ArnvaldIngofson a écrit :

Pourquoi Notapierre ?
Ce n’est pas une SCPI réputée pour son rendement (Taux de distribution 2019 : 4,00%) ni l’évolution du prix de la part (350 € en 2010, 360 en 2020).

Je m’associe aux remarques de mon "collègue" avant de souligner qu’en plus il y conflit d’intérêt entre la fonction de notaire (officier ministériel s’engageant à la neutralité) et celle de vendeur de SCPI/FCP/AV quand on sait que le CSN (conseil supérieur des notaires) est majoritaire dans l’UNOFI www.unofi.fr/particulier/solution.cfm.

C’est un peu comme si votre médecin vous prescrivait des médicaments qui étaient développés et vendus par son propre labo.
(et pas ceux des autres labos ?!?)


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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[-1]    #6 26/08/2020 16h54

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Autre question à se poser : pourquoi un crédit sur 4 ans (seulement) pour financer un actif supposé durer beaucoup plus longtemps ?

L’objectif serait-il de générer une rente de 20 ou 30€/mois ?


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#7 26/08/2020 17h36

Membre
Réputation :   2  

Non, j’ai souhaité réalisé un exercice purement théorique pour comprendre le mécanisme de l’investissement avec effet levier sur de la SCPI.

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