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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 08/08/2012 14h59

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Bonjour,

Je me pose la question de savoir si il peut être interessant d’acheter des SCPI fiscale (de robien, etc..) sur le marché secondaire?

J’ai regarder les chiffres de quelques SCPI chez UFG et j’ai fait le résonnement suivant:
- achat à la création 1500€ la part
- achat marché secondaire, environ 1000€ (mais pas de l’’avantage fiscal)
- rendement d’environ 2.7% sur la valeur initiale (soit 4.07% rapporté sur une valeur de 1000€)
- Valeur de realisation de la SCPI d’environ 1350€

Si on imagine une valeur de dissolution de la SCPI a la fin de la periode fiscale égale à la valeur de realisation (cela reviendrait a dire que l’immo reste stable cette periode), cela fait donc un gain a la dissolution de 35% avec un rendement annuel d’a peu pret 4%.

Bien entendu je suis conscient que la fiscalité va venir prendre une bonne partie de cela, mais je me dis que si on arrive a faire ce genre d’opération 3-4 ans avant la dissolution, cela peut être interessant tout de même. De plus, la sortie du produit est assez simple puisque ces SCPI ont vocation à être dissoute.

Quel est votre avis?

G

Mots-clés : fiscal, marché secondaire, scpi fiscale marché secondaire, scpi

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#2 08/08/2012 15h16

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A mon avis, il faut bien lire les rapports annuels ou équivalents.

Il faut se faire une idée sur la qualité/valorisation des biens et quel est le flux de revenus qu’ils peuvent apporter.

Ensuite, il faut voir comment se structurent les frais du gérant. Je suppose qu’il y aura des frais à la dissolution de la SCPI (à prévoir).

En gros, prendre une très grosse décote et fouiller un peu pour éviter les mauvaises surprises.

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#3 08/08/2012 18h02

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MGA a écrit :

Si on imagine une valeur de dissolution de la SCPI a la fin de la periode fiscale égale à la valeur de realisation (cela reviendrait a dire que l’immo reste stable cette periode), cela fait donc un gain a la dissolution de 35% avec un rendement annuel d’a peu pret 4%.

Un petit inconvénient : J ai lu que lorsqu il s agit de dissoudre se genre de SCPI , il faut compter un nombre respectable d années - Mais perso , je n en sais pas plus

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#4 08/08/2012 19h23

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A titre perso, j’ai beaucoup pratiqué ce type d’investissement sur des SCPI Mehaignerie. A l’époque les Stés de gestion n’avaient pas de site internet, donc peu d’acheteurs en face de beaucoup de vendeurs. On était au début des années 2000, en pleine bulle immo (le marché prenait 10% tout les ans). Bilan avec des achats faits à 70% maxi de la valeur de réalisation, et comme celle-ci a beaucoup évoluée à la hausse, de confortables plus-values allant jusque 100% !

Mais:

1/ il faut attendre la date de dissolution prévue (voir les statuts)
2/ la dissolution se fait sur 3 ans environ avec des frais pour le liquidateur qui minore la +value
3/ aujourd’hui peu de hausse des valeur de real à prévoir, peut-être même des baisses
4/ fiscalité alourdie sur les +values pour la SCPI (pas pour le porteur de part qui ne revend rien)
5/ du fait du point 4/, certaines SCPI envisagent de prolonger leur durée de vie initiale…..
6/ c’est souvent l’acheteur qui paye les frais (env. 8 à 10%) basé sur le prix d’échange.

En conclusion : le marché n’est pas très porteur, l’environnement fiscal est instable et les décotes faibles. A éviter donc sauf très grosse décote et échéance proche (- de 3 ans), mais à mon avis cela n’existe plus….

Dernière modification par Rodolphe (09/08/2012 09h04)

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#5 13/08/2012 11h30

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Bonjour Rodolphe,

Merci beaucoup d’avoir partagé votre expérience et votre point de vue actuel.

Est-ce que vous pourriez nous en dire un peu plus sur les frais de dissolution? de quel ordre de pourcentage sont-ils?

Merci d’avance
G

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#6 30/11/2016 16h37

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Bonjour à tous,

je possède des parts dans différentes SCPI. J’ai essayé de diversifier mon patrimoine en le panachant  sur le plan des actifs (commerces et bureaux) et sur celui des localisations (Paris et province).

On peut trouver aujourd’hui des SCPI BBC en phase de croisière (tous les investissements ont été réalisés) qui décôtent de 20% par rapport à leur valeur vénale. Le rendement avant impôt est 3.5% environ et le patrimoine est de qualité correcte. La dissolution est prévue à partir de 2022, soit dans 5 ans.

Sans être extraordinaire, l’affaire est correcte et je m’interroge aujourd’hui sur l’opportunité d’acheter des parts de SCPI d’habitation pour diversifier encore plus, sans avoir de contraintes de gestion. Toutefois, je m’interroge aussi et surtout sur la confiance à accorder aux valorisations des experts ? Avez-vous une expérience en ce domaine ?

Bien cordialement,


Adde parvum parvo magnus acervus erit

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#7 30/11/2016 18h42

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Il me semble assez risqué de trop faire confiance à des expertises qui ne tiennent sans doute pas assez compte de certains paramètres, comme l’évolution à venir du marché local quand ces SCPI de vendront tout leur patrimoine (qui parfois représente une bonne partie de certains immeubles), ou les travaux qui seront sans doute nécessaire juste avant cette revente, et pourraient en surestimer d’autres (trop tenir compte des prix d’achat, et de l’évolution générale des indices).

Le marché secondaire de ces SCPI est très étroit, et a peu de chance de refléter la réalité économique de la valeur des sous-jacents.

J’ai renoncé à me positionner la-dessus, car c’est un peu jouer à la roulette, sauf à aller soi-même se faire une idée de la valeur vénale du patrimoine (mais les montants qu’on pourrait y investir ne justifient guère la démarche).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#8 02/12/2016 11h37

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SCPI fiscale = investissement en direct Pinel ou Malraux!

Surévalution et rendement à fuir.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#9 02/12/2016 12h55

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@Flyz57 : vous n’avez sans doute pas compris la question de AesculusHippocastanum.
Il ne cherche nullement un avantage fiscal. Il s’interroge sur la pertinence d’acheter sur le marché secondaire des parts de ces SCPI qui s’échangent souvent bien en dessous de leur valeur initiale, car le vendeur est généralement dans une situation particulière (et disposé à faire des concessions sur le prix) : par ex. forcé à revendre en renonçant à l’avantage fiscal, ou une succession voulant monétiser des parts. Un tel achat constitue un pari : celui que, lors de la liquidation de la SCPI, il sera possible de constater une belle plus-value (par rapport à leur prix décoté sur le marché secondaire).


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#10 21/02/2019 14h46

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Puisqu’on parle de SCPI à capital fixe, avez-vous jamais réfléchi à l’achat sur le marché secondaire de parts de SCPI fiscales ?

Ces structures sont, par définition, à capital fixe. Pour autant, et même si les transactions sont anémiques, il existe néanmoins un marché secondaire, alimenté à la vente par des successions ou des erreurs de casting et à l’achat par quelques investisseurs patients et avisés…


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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#11 21/02/2019 16h22

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Jamais non. Ca reviendrait pour moi à acheter des appartements en résidence senior dont plus personne ne veut. C’est peut-être un a priori trompeur, je ne m’y suis jamais intéressé et ne saurais pas par quel bout l’aborder, d’autant plus que la fiscalité n’est pas ma préoccupation première.

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#12 21/02/2019 17h28

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Permettez-moi d’éclairer un peu votre lanterne. Suivez mon raisonnement.

Les SCPI fiscales constituent un patrimoine locatif d’habitation et s’engagent à respecter les critères de la loi permettant de défiscalisation (Robien, Scellier, Pinel), notamment l’engagement de location.

Il faut bien intégrer ces deux paramètres essentiels :
L’avantage fiscal n’est octroyé qu’aux souscripteurs de première main, et n’est donc pas transmissible.
Le rendement des biens d’habitation représente environ la moitié de celui de l’immobilier professionnel.

Que résulte-t-il de ce qui précède ?

D’une part, le moindre rendement des parts est compensé par l’avantage fiscal (la réciproque est également vraie). Dit autrement, s’il n’avait pas bénéficié la réduction d’impôt, l’investisseur n’aurait évidemment jamais consenti à investir avec un rendement aussi faible.

D’autre part, la société de gestion prévoit que, contrairement aux SCPI de rendement classiques,  dont la durée est pour ainsi dire illimitée, le patrimoine des SCPI fiscales sera liquidé et les associés remboursés au terme d’une durée généralement d’environ 15 ans. Pour quelle raison ?

Tout simplement parce que si la durée était de 99 ans, la seule porte de sortie serait sur le marché secondaire. Or, si un bien en direct peut indifféremment séduire un futur occupant ou un investisseur, ce n’est pas le cas d’une SCPI, qui ne sera jamais regardée que comme un actif financier générateur de revenus. Et sans avantage fiscal, à quel prix seriez-vous disposé à acheter une SCPI d’habitation dont le rendement serait inférieur de moitié à celui des SCPI de rendement ? Réponse : environ la moitié.

Autrement dit : un piège. Que les sociétés de gestion évitent en provoquant la liquidation obligatoire du patrimoine au terme de l’engagement de location, permettant ainsi aux associés de récupérer 100 % de la valeur de réalisation à l’échéance.

Restent néanmoins les situations dont je parlais précédemment : les successions ou les erreurs de casting, qui OBLIGENT certains associés à vendre sans attendre le remboursement du patrimoine.

On se retrouve alors dans une bonne vieille situation d’asymétrie, avec d’un côté des héritiers pressés et/ou un vendeur aux abois, et de l’autre des investisseurs qui examinent posément les trois paramètres qui s’offrent à eux, que sont : 1) la durée à courir avant le remboursement, 2) le prix probable de remboursement (la valeur de réalisation) et 3) les flux restant à percevoir. Il ne reste plus qu’à mettre dans la formule le TRI souhaité, agiter le tout et faire une offre, avec une forte, une très forte décote.

Prenez le temps de regarder certains carnets d’ordres.  ;-)


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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#13 21/02/2019 18h51

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Bonjour
Vous écrivez "récupérer 100 % de la valeur de réalisation à l’échéance."

En êtes vous sûr ?
Qu’entendez vous par valeur de réalisation ?

Pour moi, la société de gestion met en vente les biens achetés sur le marché sans se soucier de la plus ou moins value qu’il en résultera. Ce qui l’intéresse, c’est se "débarrasser" des biens le plus vite possible. Elle n’a aucun intérêt à garder les biens pour essayer d’en tirer un meilleur prix car cela va lui couter en frais de gestion, charges de copropriétés  …….
Ce n’est pas son patrimoine
Contrairement à un acquéreur de bien en direct qui s’il le peut patientera

Avez vous regardé les scpi fiscales liquidées ? Qu’en ressort il ?
J’avoue ne pas l’avoir fait
Cdt

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#14 22/02/2019 00h31

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J’avais eu cette idée. Mais j’ai renoncé à me lancer, car :
   - il faudrait analyser en détail le patrimoine (je ne ferais pas confiance aveugle aux valeurs d’expertises conduisant à la valeur de réalisation), son état précis (pour éviter de récupérer des biens en mauvais état : qui est motivé pour s’assurer d’un bon état de ces biens ?) et leur diversification (si tous les biens sont groupés dans quelques résidences, qui dit que le marché pourra absorber des ventes proches dans le temps, comme quand tous les bénéficiaires de la même niche fiscale se mettent à vendre leurs biens en même temps ?),
   - et vérifier que le rendement espéré vaut le risque pris (sans oublier que le délai de liquidation de ces SCPI est souvent "à rallonge" : on attend la vente du dernier appartement pour liquider la SCPI, même si des avances peuvent être versées avant).
   - il faudrait déjà analyser ce qu’il advient de celles de ces SCPI qui se sont liquidées.
   - j’ai aussi noté que les sociétés de gestion qui gèrent de telles SCPI sont "pas vraiment celles dont j’aurais spontanément la meilleure opinion" (au vu de leur gestion de SCPI de rendement).

Ceci (les SCPI fiscales) a déjà été évoqué sur le forum. Voir Traitement fiscal des SCPI d’habitation en dissolution ? et SCPI Scellier : simulation sous Excel - L’investisseur heureux  et SCPI Malraux : est-ce une arnaque (exemple de SG Pierre Patrimoine 2) ? et  SCPI Ciloger Habitat à crédit : votre avis sur la SCPI Ciloger Habitat en loi Pinel ? et SCPI déficit foncier : vos avis sur les SCPI de déficit foncier ? et SCPI Multihabitation 7 : votre avis sur la SCPI Multihabitation 7 ? et SCPI Scellier : rachat de parts avec quelle décote ?


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#15 22/02/2019 10h23

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eg972 a écrit :

Vous écrivez "récupérer 100 % de la valeur de réalisation à l’échéance."

En êtes vous sûr ?
Qu’entendez vous par valeur de réalisation ?

Pour moi, la société de gestion met en vente les biens achetés sur le marché sans se soucier de la plus ou moins value qu’il en résultera. Ce qui l’intéresse, c’est se "débarrasser" des biens le plus vite possible. Elle n’a aucun intérêt à garder les biens pour essayer d’en tirer un meilleur prix car cela va lui couter en frais de gestion, charges de copropriétés  …….
Ce n’est pas son patrimoine
Contrairement à un acquéreur de bien en direct qui s’il le peut patientera
Cdt

GoodbyLenine a écrit :

- il faudrait analyser en détail le patrimoine (je ne ferais pas confiance aveugle aux valeurs d’expertises conduisant à la valeur de réalisation), son état précis (pour éviter de récupérer des biens en mauvais état : qui est motivé pour s’assurer d’un bon état de ces biens ?) et leur diversification (si tous les biens sont groupés dans quelques résidences, qui dit que le marché pourra absorber des ventes proches dans le temps, comme quand tous les bénéficiaires de la même niche fiscale se mettent à vendre leurs biens en même temps ?),
   - et vérifier que le rendement espéré vaut le risque pris (sans oublier que le délai de liquidation de ces SCPI est souvent "à rallonge" : on attend la vente du dernier appartement pour liquider la SCPI, même si des avances peuvent être versées avant).
   - il faudrait déjà analyser ce qu’il advient de celles de ces SCPI qui se sont liquidées.

Bonjour,

J’ose espérer qu’il n’est pas nécessaire de rappeler ici ce qu’est une « valeur de réalisation »…

L’idée que je voulais développer est que - si on veut bien admettre que la valeur de réalisation correspond peu ou prou à la valeur réelle du patrimoine - c’est cette valeur qu’il est raisonnable d’espérer obtenir au jour du remboursement, alors même que le prix de la part enregistre toujours une forte - voire une très forte - décote en cours de vie de la SCPI.

Je n’ai pas les éléments qui me permettent de supposer que les valeurs d’expertise sont erronées par principe, ni que la société de gestion a tout intérêt à jouer contre l’intérêt des porteurs de parts lors de la liquidation du patrimoine.

Sur ce dernier point, d’une part, j’ai la faiblesse de penser que le Conseil de surveillance à un rôle à jouer.
Et d’autre part, lorsque l’on parle de l’intérêt des porteurs de parts, n’oublions pas non plus que la question n’est pas aussi simple qu’on pourrait l’imaginer.

Pour faire simple, on a le choix entre vendre vite et vendre bien.
Vendre vite, c’est vendre en bloc des biens occupés à un investisseur.
Vendre bien, c’est vendre à la découpe des appartements vides.

Le bon sens voudrait qu’un investisseur rationnel préfère encaisser 110 au bout de seize ans plutôt que 100 au bout de quinze ans. En pratique, il n’en est rien. Quinze ans après la souscription initiale, ça fait bien longtemps que la partie est jouée et les porteurs de parts préfèrent, dans leur écrasante majorité, que l’histoire se termine le plus vite possible, quel qu’en soit le prix.

« C’est illogique ! » dirait Monsieur Spoke. Mais c’est pourtant vrai.

La seule idée que je voulais mettre en avant est qu’une SCPI fiscale, émise à 1 000 € en année "n" et qui, en "n + 5", dispose d’une valeur de réalisation de 850 € et génère un loyer annuel de 20 €, peut parfois être achetée sur le marché secondaire à des conditions très intéressantes, aux alentours de 550 € par exemple.

Pour le coup, le TRI n’est pas si mauvais, non ?


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#16 22/02/2019 14h21

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Plutôt que "supposer" (tout en formulant des arguments dont certains vont à l’encontre de la thèse proposée : les porteurs de part peu préoccupés du prix de vente des actifs, le CS qui  veillerait au grain -lol-, etc.), il faut commencer par présenter un cas concret d’une SCPI fiscale s’étant liquidée, avec l’historique des valeurs de réalisation, du prix des parts, et le montant finalement récupéré à la fin.

Ca me semble indispensable, avant de décider d’investir… Ou alors il faut escompter un TRI énorme (>>15%) pour compenser le risque (et acheter à 550 en escomptant récupérer 850 environ 10 ans plus tard ne correspond pas à un tel TRI).

On m’a décrit une fois l’état (peu engageant) d’immeubles acquis par une SCPI fiscale, et je doute que ces biens, tous mis sur le marché en même temps, se vendront au prix de l’expertise (Rappel : l’expertise évalue tous les 5 ans, sur la base des informations qui lui sont fournies, souvent "en chambre"(je doute qu’il visite toujours l’immeuble), et ensuite réévalue chaque année selon des index, sauf si on lui indique un changement notable. Pour un immeuble de bureau ou un commerce, le bail est un élément essentiel de l’expertise.).

Attention : je ne dis pas que c’est un mauvais plan. Je dis juste qu’il faut "faire ses devoirs", et poser des chiffres précis, et aussi crédibles que possible, avant d’éventuellement se lancer.


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#17 22/02/2019 15h10

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GoodbyLenine a écrit :

Plutôt que "supposer" (tout en formulant des arguments dont certains vont à l’encontre de la thèse proposée : les porteurs de part peu préoccupés du prix de vente des actifs, le CS qui  veillerait au grain -lol-, etc.), il faut commencer par présenter un cas concret d’une SCPI fiscale s’étant liquidée, avec l’historique des valeurs de réalisation, du prix des parts, et le montant finalement récupéré à la fin.

Même si je ne l’exclus pas, je veux simplement dire que je ne postule pas à priori que les experts sont incompétents ou que la société de gestion est dilettante, rien de plus. Ce doit être mon côté naïf, sans doute…

S’agissant du CS, il me semble justement que le choix de vendre "vite" ou de vendre "bien" fait partie des sujets sur lesquels il peut (doit) être amené à se prononcer.

Sinon, je maintiens que l’écrasante majorité des personnes ayant investi sur des opérations fiscalement boostées à l’entrée oublient d’optimiser les conditions de sortie dès lors que se sont écoulées plusieurs années. Ce phénomène est tout aussi observable avec des FCPI / FIP, lorsque le remboursement se fait par cession progressive des actifs.

Savoir calculer un TRI et se comporter de façon parfaitement rationnelle n’est pas à la portée de tous. Et d’ailleurs, si les investisseurs étaient parfaitement rationnels, auraient-ils investi sur des SCPI fiscales sur le marché primaire ? Je ne le crois pas.

GoodbyLenine a écrit :

Ca me semble indispensable, avant de décider d’investir… Ou alors il faut escompter un TRI énorme (>>15%) pour compenser le risque (et acheter à 550 en escomptant récupérer 850 environ 10 ans plus tard ne correspond pas à un tel TRI).

Acheter 550, puis encaisser 20 de loyers annuels pendant dix ans puis être remboursé 850 correspond à un TRI annuel de 7,60 %.

GoodbyLenine a écrit :

Attention : je ne dis pas que c’est un mauvais plan. Je dis juste qu’il faut "faire ses devoirs", et poser des chiffres précis, et aussi crédibles que possible, avant d’éventuellement se lancer.

Je n’ai pas dit autre chose.  :-)

Dernière modification par OxxiGen (22/02/2019 15h11)


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#18 23/02/2019 00h15

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Pour info : une discussion sur la liquidation de la SCPI fiscale Logipierre1 (qui a récemment commencée) vient juste d’être ouverte.


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#19 23/02/2019 15h16

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OxxiGen a écrit :

Acheter 550, puis encaisser 20 de loyers annuels pendant dix ans puis être remboursé 850 correspond à un TRI annuel de 7,60 %.

Il faudra payer un impôt sur la plus-value de 19% + 17,2% de PS sur les 300€ de gain, les abattements commençant à compter à partir de 6 ans et étant très progressifs. Le TRI présenté en tient-il compte ? Paie-t-on cette imposition à partir du moment où les remboursement partiels sur les ventes compensent le prix d’achat ? Si les ventes se font sur 2 ou 3 ans c’est toujours ça de gagné en abattements sur durée de détention.

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#20 25/02/2019 09h40

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Surin a écrit :

Il faudra payer un impôt sur la plus-value de 19% + 17,2% de PS sur les 300€ de gain, les abattements commençant à compter à partir de 6 ans et étant très progressifs. Le TRI présenté en tient-il compte ?

Le TRI ne tient pas compte de l’impôt.


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#21 11/04/2021 20h18

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Bonjour,

Je m’intéresse au marché secondaire des SCPI fiscales.

Surin a écrit :

Il faudra payer un impôt sur la plus-value de 19% + 17,2% de PS sur les 300€ de gain, les abattements commençant à compter à partir de 6 ans et étant très progressifs.

Je voulais vérifier l’exactitude de l’affirmation précédente. Je n’ai pas trouvé de réponse parfaitement claire mais mes recherches sur Internet me laissaient penser que la fiscalité qui s’appliquerait au moment de la liquidation de la SCPI seraient celle relatives à une vente d’immeuble classique (et donc un impôt acquitté directement par la société) et non celle applicable à une vente de part, comme le suggère Surin. Quelqu’un aurait-il la réponse à cette question?

De manière générale, je souhaite estimer le rendement de ce type d’investissement.

Dernière modification par Massachusetts (11/04/2021 20h19)


Agissez avant de réfléchir

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#22 11/04/2021 20h41

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Ce qu’a écrit Surin est exact. L’impôt à payer sur une plus-value constatée lors de la vente (ou le remboursement suite à liquidation) de parts de SCPI suit les mêmes règles que celles en cas de vente d’un bien immobilier. Lisez n’importe quel bulletin d’information d’une SCPI : c’est en général rappelé (vers la fin).

EDIT : Correction (parenthèse rayée) cf message de 23h12.


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#23 11/04/2021 21h47

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Merci GBL.
Dans des posts de 2012 dédiés au sujet (Traitement fiscal des SCPI d’habitation en dissolution ?) auquel vous avez contribué, je lis une information contraire (mais peut-être que je ne l’interprète pas correctement)

GoodbyLenine a écrit :

J’imagine que la SCPI va vendre chacun de ses biens immobilier, et payer alors (34.5% avec la loi  actuelle)  sur les éventuelles plus-values réalisées, et que ce que vous récupérerez ensuite sera sans imposition sur ces plus-values, et constitué d’une distribution de ces plus-values et un remboursement de ce qu’il restera du nominal.

Vous devriez demander une confirmation de ceci à la société de gestion…

Rodolphe a écrit :

comme l’indique GBL, c’est la SCPI qui va payer la plus-value calculée immeuble par immeuble. L’acompte perçu sera donc absolument net d’impôts pour vous.

J’indiquerai dans cet autre thread que les éléments précités étaient inexacts avec un lien vers cette discussion si vous me le confirmez.


Agissez avant de réfléchir

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#24 11/04/2021 23h12

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Pour un associé personne physique, lorsque la SCPI distribue une somme provenant d’une plus-value réalisée sur la vente d’un immeuble, la SCPI aura effectivement déjà payé l’impôt sur la plus-value, et la distribution ne sera pas imposable pour l’associé. Mais si l’associé revend ses parts, il paiera sur la plus-value réalisée. (Pour un associé personne morale imposé à l’IS, c’est un peu différent : l’associé ajoutera la plus-value brute à son résultat imposable à l’IS, et en général (mais pas toujours…) la SCPI lui versera la plus-value brute, c’est à dire un montant plus élevé que celui perçu par un associé imposé à l’IR, soit directement, soit en versant le montant perçu par les associés à l’IR puis un complément).

Lorsqu’un associé vend une part de SCPI, en réalisant une plus-value, il doit payer l’impôt sur les plus-values sur la différence entre son prix de vente et son prix d’achat, net de frais (pour un associé personne physique : 19%+17.2% de la PV après abattements éventuels pour durée de détention) (pour un associé à l’IS : la PV est ajoutés au résultat imposable).

J’ai été un peu vite dans la parenthèse de mon message de 20h41 (j’ai rectifié en la rayant), sur le cas de la liquidation. En fait, pour une SCPI (transparente fiscalement), les montants distribués ne sont pas imposés tels quels, mais chaque associé doit payer l’impôt comme s’il avait lui même réalisé sa quote-part des gains de la SCPI dans chacune des catégories possibles. Donc pour la liquidation d’une SCPI fiscale, tout va dépendre de la nature des sommes remboursée, qui en général ce seront surtout des remboursement du capital (exonéré ? Je l’ignore. A confirmer, si la part a été achetée sur le marché secondaire avec une décote) et de la distribution de plus-value (imposée comme décrit au 1er paragraphe de ce message).

A noter que si, lors de la liquidation, il y a des plus-values et des moins-values sur certains biens immobiliers, fiscalement, les moins-values ne viendront pas en compensation des plus-values (et il faudra payer l’éventuel impôts sur les plus-value, immeuble par immeuble).


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#25 11/04/2021 23h23

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Merci pour ces précisions.
Dans le cadre d’une SCPI fiscale relativement mal gérée et pour laquelle la valeur de réalisation a significativement baissé par rapport à la valeur d’émission, est-t-il dans ce cas raisonnable d’estimer que la charge fiscale sera limitée pour un investisseur personne physique? En particulier, qu’elle serait nulle si tous les immeubles acquis présentaient une moins-value?
Cela laisse penser qu’acheter des parts de SCPI fiscales à prix décoté quelques années avant la liquidation présente un véritable intérêt. De ce que je comprends, le prix d’achat des parts n’interviendrait pas dans le calcul de la facture fiscale.

Dernière modification par Massachusetts (11/04/2021 23h26)


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