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[+1]    #1 24/08/2020 13h01

Membre
Réputation :   61  

Bonjour à tous,

Etant Français non résident vivant en Asie du Sud Est, et ayant des liquidités à placer (déjà bien investi en actions, obligations et SIIC), je réfléchissais depuis un moment à investir en SCPI mais j’étais rebuté par l’imposition.

Mais l’explication de Yannou77 sur la file de MrDividende m’a donné quelques idées que je voudrais vous soumettre.

Le but serait d’avoir un portefeuille de 100k de SCPI (crédit 15 ou 20 ans)
25k Immorente (diversifiée, fonds de portefeuille et déduction des intérêts d’emprunt)
25k Pierval Santé (je n’ai pas de santé dans mon portefeuille de SIIC, plus imposition sur juste la moitié des revenus)
25k Eurovalys (bureaux en Allemagne qui complètent mon investissement sur Vonovia, faible imposition)
25k Novapierre Residentiel (résidentiel parisien qui vient compléter mon investissement sur immobilière Dassault, capitalisation)

En SIIC, j’ai aussi du résidentiel, de l’industriel, du storage, du warehouse, du data center et un peu de commercial en Amérique du Nord et en Europe.

Avec le portefeuille de SCPI mentionné ci dessus, mon but est de diversifier mes actifs, profiter du levier d’emprunt tout en ayant une fiscalité neutre en déduisant les intérêts d’emprunts (Novapierre Résidentiel, Immorente et un peu Pierval) des revenus français.

Comme j’ai un profil compliqué (non résident avec contrats locaux de consultant et prof à la fac équivalents de CDD répétés), j’ai la possibilité de faire l’apport sur la partie non déductible (Eurovalys, Pierval si besoin) en espérant que ça rende le dossier plus viable pour la banque.

Mes questions pour les membres chevronnés sont les suivantes:
_ Voyez vous des red flags sur le projet?
_ Quelle est la meilleure approche de la banque : demander 100k d’emprunt et négocier ensuite l’apport? Passer par un courtier/cgp pour obtenir les 4 scpi souhaitées plutôt que les scpi de la banque?

Merci à tous!

A la Moderation: pourriez vous m’aider à changer le titre en "Portefeuille SCPI"? Merci!

Dernière modification par Liberty84 (24/08/2020 13h41)

Mots-clés : non résident, portefeuille, scpi (société civile de placement immobilier)

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#2 26/08/2020 13h29

Membre
Réputation :   61  

Pour le suivi, après étude, j’ai renoncé à investir sur Novapierre résidentiel. Si j’ai bien compris le rapport de la SCPI:

_ les 2/3 des actifs actuels sont des biens "loi 1989 maintenables" c’est à dire loués à des personnes agées à faibles revenus et protégées contre une fin de bail. Cela permet à la SCPI d’acheter les biens avec une décote mais difficile de pouvoir projeter quand le bien sera "optimisé". Finalement, je trouve ç assez proche d’un viagier.

_ difficulté à réinvestir : seulement 3.5M en 2019 sur des appartements en viagier avec décotecde 30%

_ cession des biens à forte plus value (12M de cession pour 6M de prix d’achat y compris des biens ayant fait x5, x8, x10). En soi, c’est le principe de la scpi et c’est poussé par l’asymétrie vendeurs/acheteurs, mais vendre les biens avec la plus forte plus value (qui sert pas mal pour le marketing aussi, qui n’est pas attiré par un 10 bagger) avec en face des biens achetés avec un potentiel moindre… j’ai peut être tout faux, mais j’ai l’impression que la "gourde" va se vider au cours des 10 prochaines années. Du coup ça peut être positif pour les porteurs actuels mais pas forcément pour souscrire maintenant.

_ mon but était de diversifier en actifs prime résidentiels parisiens et même si la scpi est investie à 80% à Paris, les profils loi 1989 ce n’est pas ce que j’avais en tête.

Du coup, je regarde d’autres actifs de capitalisation type capimmo mais pour l’instant je n’arrive pas à trouver le détails de leurs actifs (à part les exemples dans le bulletin trimestriel mais je voudrais une liste complète).

Dernière modification par Liberty84 (26/08/2020 13h30)

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