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Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

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#1 23/08/2020 02h54

Membre (2020)
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Bonjour IH,

Travaillant dans le domaine du conseil en Informatique en tant qu’indépendant, j’ai créé une SASU (IR) en Janvier 2019.

Afin de maximiser mes revenus, j’ai opté pour un mode de gestion très agressif:
- Salaire de 400€ net par mois
- Bénéfices versés en début d’année N+1

Je voudrai me lancer dans l’investissement locatif en direct, cependant je suis confronté à un énorme problème:
- Crédit de 800€ par mois pour ma RP (Échéance du crédit dans 15 ans)
- A ce jour, un seul bilan comptable
-Revenus fonciers à hauteur de 850€ par mois (500€ SCPI + 350€ location SASU)
—> soit un taux d’endettement largement au dessus de la « réglementation bancaire de 33%»

Points positifs:
-CA autour de 110k€
-Bilan 2020 prévisionnel (encore 4 mois à couvrir) qui sera équivalent au bilan 2019
-Gestion de compte saine et bien organisée

Compte tenu de mon profil « a risque » d’un point de vue « calcul de risque bancaire »,  je voudrai savoir si une personne ayant le même profil parmi vous a pu débloquer un crédit ?

La BNP qui gère mes comptes pro&perso ne m’a pas suivi sous prétexte que j’ai une jeune SASU et que je suis bien au delà des 33%.

Mon objectif dans un 1er temps est d’acquérir un bien en Île de France avec travaux afin de générer un déficit foncier qui viendrait soulager mon imposition qui est à 41%.
Montant total de l’investissement: 200k€ Maximum.

Par avance merci de votre retour

Dernière modification par HaraiGoshi (23/08/2020 02h56)

Mots-clés : bic (bénéfices industriels et commerciaux), crédit, freelance

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#2 23/08/2020 08h26

Membre (2019)
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Bonjour,
Il y a sûrement un coquille dans votre texte car avec 400€/mois de revenu et 41% de tmi… vous vouliez sûrement dire 4000€ par mois non ?
Si c’est le cas, et vu la jeunesse de votre entreprise il est normal que la banque ai des doutes.
La banque ne va pas regarder uniquement vos revenus, mais aussi  la pérennité de votre structure. Il ne faut donc pas négliger, surtout les premières années, les bilans de votre entreprise. Votre salaire reste une charge pour l’entreprise et pourra elle l’assumer sur le long terme? Je caricature un peu pour que vous voyez mon point de vue mais il est aussi important en tant que chef d’entreprise d’investir , d’avoir une trésorerie de secours, faire de la pub pour se développer,formation, etc… la banque va regarder votre gestion.
Il ne faut pas mettre la charrue avant les bœufs, vous avez choisi la voie de l’entreprenariat, alors investissez d’abord dans votre entreprise pour qu’elle ai de bons bilans, qu’elle soit rentable et pérenne, et ensuite vous pourrez investir dans l’immobilier.

A ce moment là votre question ne sera pas: est ce que ma banque va me suivre ? Mais plutôt: quel banque je choisis pour mon projet ?

Vouloir aller trop vite est une erreur je pense.

Au plaisir d’échanger

Dernière modification par 77PourCent (23/08/2020 08h33)

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#3 23/08/2020 08h40

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@77PourCent : les chiffres sont sans doute bons, c’est une SASU à l’IR, il y a donc un salaire ( faible ) et une quote-part de résultat en fin d’année ( l’équivalent des dividendes en SASU à l’IS ).
La quote-part de résultat n’est pas un revenu mobilier donc on ne peut pas choisir le PFU ni avoir les 40% d’abattement.

@HaraiGoshi : les banques classiques demandant au moins 3 bilans mais si vous allez voir une banque mutualiste, ils pourraient se contenter de 2 bilans voire moins si votre dossier est intéressant.
Je vous conseille donc d’aller voir le crédit mutuel ou le CIC parce que dans ces boutiques votre interlocuteur a la possibilité de vous accorder le prêt ou non, ils ont une "délégation" jusqu’à une certaine somme.

Dernière modification par Oblible (23/08/2020 08h42)


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#4 23/08/2020 08h57

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Oui je me doutais que si la rémunération était vrai, il y avait sûrement beaucoup de dividendes pour atteindre 41%de tmi.
Mais ce que je ne comprend pas c’est pourquoi il dépasse alors les 33% d’endettement alors qu’il a peu d’encours de prêt et une Tmi élevée ?

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#5 23/08/2020 09h26

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Ce ne sont pas des dividendes smile

Un banquier lambda va être perdu dans les calculs et dans les cases à cocher dans la demande de crédit : ce ne sont pas des dividendes, ce ne sont pas non plus des salaires, HaraiGoshi n’est pas un TNS (travailleur non salarié ) ni un travailleur indépendant.

Et si le banquier compare les dettes aux seuls salaires, les 33% sont largement dépassés.

Dernière modification par Oblible (23/08/2020 09h27)


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#6 23/08/2020 09h40

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Bienvenue en France ou même quand vous gagnez très bien votre vie, il faut avant tout rentrer dans les bonnes cases du formulaire banque !

On manque de chiffres pour faire une analyse fiable de vos ressources (votre ÇA n’a aucun intérêt, le RN si par exemple…).

De prime abord, soit vous Leur proposez de nantir vos portefeuilles financiers, soit de prendre une seconde hypothèque sur votre RP pour débloquer votre situation.

La situation d’une jeune TPE étant rarement un fleuve tranquille, on peut toutefois comprendre la réticence des banques dans ce contexte dépourvu d’historique. A votre place, je réduirai ma rémunération après m’être posé l’équation de vos besoins, vôtre capacité épargne, vos droits sociaux, afin de réduire mon IR et soigner ma treso société, qui pourra ensuite pour servir d’apport pour vos projets à suivre.  Il est sur que ce genre d’ajustement met à minima un an pour être perçu dans les bilans, mais bien commentés ensuite, c’est un facteur d’adhésion Important sur votre profil pour la banque à mon sens.

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[+1]    #7 23/08/2020 11h00

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@serenitis : je confirme, de retour en France et ayant une SASU, je n’ai trouvé aucune banque pour financer ma résidence principale, j’ai dû utiliser un crédit lombard en nantissant mon portefeuille d’obligations sad

Dernière modification par Oblible (23/08/2020 11h00)


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#8 23/08/2020 14h13

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Bonjour,

Tout d’abord, merci pour vos retours.

En effet, mes revenus mensuels (salaire SASU (400€) + RF (850€)) adossés a mon crédit sur ma RP (mensualité de 800€) est un gros handicap qui bloque tout investissement se basant sur le levier du crédit.

@serenitis:
En ce qui concerne mon activité, je suis indépendant en informatique:
- prestataire de service IT
- charges faibles (salaire gérant(moi même)+frais repas +frais transport + location d’une partie ma RP) qui représentent moins de 15% du CA
- bénéfices BIC (en 2019, je me suis versé presque 100k€)

Compte tenu de mes revenus 2019(Salaire + RF + bénéfices BIC) qui dépassent 73k, je passe directement à la TMI 41%.

@oblible:
N’ayant pas de portefeuilles financiers importants (moins de 40k investie sur des fonds sans garantie de capital), je ne pourrai pas utiliser le nantissement comme stratégie.

Comme vous l’avez mentionné, les banques classiques sont réticentes à l’idée d’octroyer un crédit, surtout après les recommandations du haut conseil de la stabilité financière et la crise post covid.

Étes vous passé par les banques mutualistes/régionales pour votre crédit ? En direct ou à travers un courtier ? Quel est le pourcentage du nantissement par rapport au montant total du prêt ?

Excellente journée

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[+1]    #9 23/08/2020 14h26

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Les banques mutualistes prêtent plus facilement aux non-salariés, votre interlocuteur a un pouvoir de décision contrairement à ce qui se passe dans le reste des banques commerciales.
Vous pouvez regarder les discussions de ce forum Forums d’entreaide pour freelances IT - Freelance-info.fr

Pour ma part, je n’avais même pas de premier bilan donc c’était mission impossible, j’ai nanti mon portefeuille dans une  banque privée, pour financer ma RP.


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#10 23/08/2020 14h46

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En complément de ce qui a déjà été indiqué :  si vous voulez vraiment investir à crédit rapidement, alors il faut que vous augmentiez le montant du "salaire" SASU que vous vous versez, par exemple de 400€/mois à 5000€ ou 6000€/mois, avec toutes les conséquences qui vont avec (s’il y en a… car j’ai l’impression que ça ne change pas grand chose au niveau IR, ou au niveau cotisations sociales, ou au niveau de votre compte en banque). Et alors, le banquier devrait plus facilement trouver dans quelles cases mettre quels chiffres pour que votre dossier passe.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#11 23/08/2020 14h51

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@GBL : ça change énormément de choses :
- en SASU à l’IR, la rémunération n’est pas déductible du bénéfice de la société, donc au final il va devoir payer encore plus d’IR.
- en SASU, le président est assimilé salarié donc les charges sociales sont de l’ordre de 80% alors que la quote-part de résultat n’est soumises qu’à la CSG et l’IR.

Dernière modification par Oblible (23/08/2020 14h54)


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#12 23/08/2020 15h01

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Il faut poser les chiffres (en €uros, pas en pourcentages, où on fait très vite des énormes erreurs) et examiner toutes les conséquences (pour cette année, comme pour les N années à venir, sans oublier les droits acquis), d’un petit comme d’un gros salaire, en conservant une SASU IR ou en passant à l’IS ou en ayant une holding IS controllant une grosse partie du capital de sa SASU ou en ayant recours à un portage salarial pour son activité (ça me semble être les 2x4 alternatives à analyser). 

Je ne suis pas du tout convaincu (mais j’ai peut-être tort) que le choix actuel de HaraiGoshi (SASU IR, petit salaire) soit le plus pertinent, et encore moins qu’il soit adapté à ses objectifs (dont "investir dans l’immobilier à crédit"). Faire la tournée des banques actuellement, sans se questionner à ce niveau, ne me semble pas du tout le meilleur choix pragmatique.

PS: N’ayant jamais été concerné, je connais mal les impacts fiscaux sur l’IR d’une SASU IR, mais je doute que les revenus imposables à l’IRPP comportent alors en double la partie "salaire".
Par ailleurs, sauf erreur de ma part, le taux vers "80%" (en fait 80 pour environ 150 de coûts pour la société et 70 reçus par le "salarié", ce qui ne correspond à "80%" de rien), pour la somme des cotisations sociales patronales et salariales, n’est valable que jusqu’aux abords du PMMSS. Et au dessus, la majeure partie des cotisations est  directement génératrice de droits (retraite complémentaire). En outre ces cotisations diminuent le BIC, et donc ça ressemble pas mal à un Madelin ou un PERP qui serait obligatoire.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#13 23/08/2020 15h17

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Tout a été dit.

On est nombreux à avoir été dans la même situation.

Vos probabilités d’obtenir un crédit immobilier avant d’avoir au moins deux années d’exercices sont quasi-nulles, et la plupart des banques en exigeront trois.

De la même façon, beaucoup de banques ne prennent simplement pas en compte les dividendes, aussi fou que cela paraisse, et il vous faudra donc vous verser un salaire plus élevé.

D’ailleurs, il n’est pas nécessairement optimal de se verser une rémunération si faible et le reste en dividende, comme l’indique GBL.

Vous pourriez aussi vous verser moins de dividende, réduire ainsi votre IRPP, et acheter de l’usufruit de SCPI à partir de votre SASU.

EDIT : au temps pour moi, croisements de messages, je n’avais pas compris qu’il s’agissait d’une SASU à l’IR ! Curieux choix !

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#14 23/08/2020 16h47

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Hello,

J’ai étudié la possibilité d’augmenter mon salaire mensuel mais je tombe à chaque fois sur une TMI a 41%.

Afin d’être au delà des 33% d’endettement (crédit RP + crédit investissement locatif), je devrais me verser à minima 5000€ de salaire net.
En prenant en compte les charges et les différentes cotisations rattachés à ce salaire, cette stratégie mobilisera une somme non négligeable dont le montant plombera mon « vrai » taux de rentabilité.
Dans mon calcul, la somme mobilisée pour me verser 5000€ s’additionne au coût du crédit puisque c’est une charge utilisée pour être dans la bonne case bancaire.

A mon avis, le plus sage serait d’attendre le 2eme bilan puis d’approcher les banques régionales/mutualistes.

@ InvestisseurHeureux:

Pourriez vous m expliquer en détail ce que vous me proposez :
Réduction des bénéfices & IRPP
Achat UF SCPI à partir de ma SASU

Par avance merci

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[+1]    #15 23/08/2020 20h39

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Bonjour,

Effectivement la SASU IR peut être perçue comme une solution performante économiquement car le président ne paie que 9.7% CSG CRDS sur son résultat, et encore il peut ne pas les payer car c’est un flou social et fiscal. Aucun bordereau n’existe pour cela.
Pas de cotisations sociales donc si le président ne se verse pas de salaires.

Ainsi le dirigeant peut être taxé directement à sa TMI donc effectivement 74k€ correspond  à une TMI 41% pour 1 part.
Le dirigeant va donc payer :
9.7% de CSG CRDS sur son résultat
41% IR sur son résultat

A comparer avec une SASU IS où le dirigeant va payer un IS à 28% et ensuite un PFU 30%, ça ferait que 50% net dans sa poche en fait.

Avec une EURL à l’IS le gérant aura certes des charges sociales mais pourra neutraliser son IS et surtout aura une couverture sociale et retraite.

Cependant :
- risque d’abus de droit social (même si pas encore de jurisprudence)
- pas de couverture sociale ni retraite

Pour l’optimisation de l’impôt, il convient de réduire l’assiette (PERP, PER…) ou d’investir dans des produits attrapes pigeons pour avoir de la réduction d’impôts type Pinel …

Vous concernant, comme vous êtes pas encore propriétaire, j’utiliserai l’option PER ou j’interrogerai mon comptable ou conseiller pour voir si l’eurl IS n’est pas mieux.

La SASU étant à l’IR vous pouvez quand même amortir l’usufruit de SCPI ce qui viendrait vous rémunérer votre trésorerie tout en optimisant la taxation de ce Revenu du fait de l’amortissement de l’usufruit.

Édit : déjà qu’avec des dividendes c’est compliqué de financer alors avec votre régime sas IR certains banquiers risquent de tourner de l’œil… Il faudra simplifier la chose au maximum.

Dernière modification par peakykarl (23/08/2020 22h29)

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[+1]    #16 24/08/2020 08h17

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Il me semble qu’il y a plusieurs objectifs :
1) optimiser votre rémunération et sa fiscalité
2) assurer une bonne protection sociale (notamment retraite)
3) pouvoir emprunter pour l’immobilier.

Voilà un problème bien complexe. Pour y réfléchir sereinement, il faut avoir toutes les données, et je n’ai pas l’impression que ça soit le cas jusqu’à présent.

Je ne suis pas sûr que SAS IR soit la solution. D’où vient donc cette idée peu commune ?

Une SAS IS avec une holding pourrait être une autre solution. Ca dépend des objectifs. Par exemple, si l’on veut garder l’avantage du bénéfice taxé à 15 % pour la part à moins de 38120 €, elle doit être détenue à 75 % au moins par des personnes physiques, donc il ne faut pas que la holding détienne plus de 25% des parts.

Ainsi, certains objectifs sont contradictoires. Par exemple limiter le fiscalité et les prélèvements d’une part, et d’autre part avoir une bonne protection sociale. D’où l’intérêt de bien y réfléchir, et même de pondérer ces objectifs (qu’est-ce qui est plus important : charges et fiscalité réduites maintenant, ou bien bonne retraite plus tard ?).

A votre place, ce que je ferais :
- bien redéfinir vos objectifs (ce que vous voulez obtenir à échéance 2, 5, 10, 20, 30 ans) et pondérer l’importance pour vous de chacun de ces objectifs.
- prendre rendez-vous avec votre expert-comptable et lui exposer ces objectifs et voir ce qu’il propose.
- bien mettre tout à plat jusqu’à trouver une solution satisfaisante à court, moyen et long terme.

Dernière modification par Bernard2K (24/08/2020 10h21)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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[+1]    #17 24/08/2020 12h44

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Bonjour,

je n’ai pas d’avis sur le sujet, je souhaite apporter une petite correction sur la contribution de Bernard2K : pour bénéficier du taux réduit d’IS (15%) le capital doit être détenu à 75% directement ou indirectement par des personnes physiques.

Une holding peut bien détenir plus de 25% des parts d’une société fille.

Bien à vous,

Dr. Minimal


Bonjour, je suis Dr. Minimal, et je blogue mes progrès vers l'indépendance financière en Français et en Anglais.

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#18 24/08/2020 14h29

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A mon tour de compléter Dr Minimal sur la sujet de la holding et du taux réduit IS, loin d’être simple :

ma holding "historique" a deux filles avec  98% (1% chacun avec ma femme à chaque fois) des parts : les 2 filles placées dessous bénéficient du taux réduit à 15%.

Cette holding possède 50% d’une autre holding, les 50 autres % détenues par un associé personne physique : les 2 filles placées dessous n’ont pas droit au taux réduit de 15% mais paient à28% directement.

j’ai retenu pour faire simple l’explication de mon EC au moment de valider le montage : 1 étage de holding = taux réduit, au delà = non.

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#19 24/08/2020 18h11

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Bonjour,

Merci pour vos nombreux retours constructifs sur le sujet.
En effet, ma situation atypique nécessite une réflexion sur la stratégie à adopter en fonction de mes objectifs.

Étant célibataire avec un revenu dépassant les 73k (qlq soit le statut de ma société), je ne peux échapper malheureusement à la TMI 41%.

Le salaire que je me verse (400€) est le minimum nécessaire pour activer la sécurité sociale et la retraite (même si montant faible)

Encore Merci.
Bien à vous

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