Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à notre newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

#1 20/08/2020 20h26

Membre
Réputation :   3  

Bonjour,

Je suis en train d’acheter les murs de mon commerce. Le RDC est occupé par mon café-tabac et les étages sont inoccupés. Je souhaite par la suite transformer les étages en meublés de tourisme.
J’achète ce bien en propre car il est situé loin de mon domicile et qu’à terme lorsque je vendrais mon commerce, je pourrais soit revendre les murs soit probablement le garder comme investissement mais je ne souhaitais pas le loger dans une SCI à l’IS. (J’en ferais sûrement une plus tard mais avec des biens que je garderais plus longtemps et plus proches de chez moi). Quand à la SCI IR je ne trouvais pas le rapport avantages/inconvénients intéressant.

Je serais donc à la fois locataire à travers ma société et propriétaire. C’est assez intéressant mais je souhaite optimiser cela en fixant le loyer qui sera une charge pour ma société qui peut sans soucis supporter une hausse de loyer (bas pour l’instant). Cela me permettra de sortir plus d’argent du commerce et d’améliorer ma situation emprunteur pour un futur investissement. Ma fiscalité perso n’est pas un soucis comme je sors un faible salaire.

C’est un cas classique expliqué ici :
Louer des locaux à sa propre entreprise | JLL

En théorie je suis libre de fixer mon loyer mais dans la pratique cela est plus complexe:

Il existe toutefois des limites à ne pas dépasser. Certains chefs d’entreprise sont en effet tentés d’abuser de ces avantages et d’exiger un loyer trop élevé à leur société par rapport aux prix du marché. En effet, lorsque l’on décide de louer des locaux à son entreprise, le loyer payé est déductible pour la société, tandis que le chef d’entreprise n’est pas soumis à imposition sur le loyer qu’il perçoit, dans la mesure où il a suffisamment d’intérêts déductibles.

La législation fiscale a donc dû intervenir pour fixer des limites à ne pas dépasser. Le loyer et les avantages du loyer perçus par le chef d’entreprise pour le bien qu’il loue à son entreprise ne peuvent pas être classés dans les revenus de biens immobiliers. Les rémunérations du chef d’entreprise englobent alors « le loyer et les avantages locatifs d’un bien immobilier bâti donné en location » à leur entreprise, si ceux-ci dépassent les cinq tiers du revenu cadastral revalorisé (article 32, 3e alinea du Code des impôts sur les revenus).

Je ne trouve pas beaucoup d’informations à ce sujet. D’un côté on me dit de fixer un loyer "normal" ce qui n’est pas facile car sur le trottoir d’en face se trouve un centre commercial avec des cellules très chères et dans la même rue d’autres commerçants ont des loyers similaires au mien (650€) mais pour un tiers de la surface.

Cela me laisse penser que je peux aisément monter mon loyer mais jusqu’où ? Je pensais partir sur 1300€.

J’ai trouvé cette limite des 5/3 du revenu cadastral revalorisé mais je n’ai ni trouvé le texte de loi ni d’autres sources concordantes. Par contre je trouve d’autres sources dans la loi belge qui communique d’ailleurs sur ce "revenu cadastral revalorisé". Par contre en France on ne parle pas vraiment de cela mais plutôt de la "valeur locative cadastrale" qui sert de base au calcul de la taxe foncière.

Il paraîtrait en effet logique de placer une limite mais en dehors de cette histoire de 5/3 sur lesquels j’ai pas mal de doutes je ne trouve rien…

Si vous avez des infos à ce sujet, cela m’intéresse fortement car je ne trouve pas grand chose et mon comptable ne sais pas trop. Il me reste le notaire à consulter à son retour de vacances.

Par avance, je vous remercie

Mots-clés : chef d'entreprise, local commercial, loyer

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #2 20/08/2020 21h15

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   321  

Pour avoir acheté (en sci mais là n’est pas la question..) 2 de mes locaux d’activité, j’ai eu la même démarche que vous :

il y a un peu plus de 10 ans, on mettait la limite haute à 13 points de rentabilité sur prix d’achat (hors fdn)

il y a environ 5 ans, la limite qui m’a été conseillée était 10 points.

Pour définir cette "limite", j’ai écouté mon EC et mon avocat en immo sur la "météo" des ennuis de leurs clients avec le fisc sur ce point, réputé comme une autoroute à baffes quand on se montre trop gourmand.

je ne répondrai donc sans doute pas précisément à votre question des 5/3, préférant miser sur la sécurité des chiffres recoupés que mes conseils m’avaient donné.

Si c’était à refaire, je reconduirai le même process, n’ayant jamais été ennuyé sur cette durée significative …pour ce point tout au moins ^^

Hors ligne Hors ligne

 

#3 21/08/2020 02h10

Membre
Réputation :   3  

Merci beaucoup pour votre réponse !

Cela me donne déjà une bonne base de réflexion.

Un centre commercial s’étant installé juste en face de chez moi il y a donc eu une forte modification de la commercialité, si mon bailleur actuel avait voulu augmenter mon loyer en cours de bail je pense qu’il aurait été en droit de le faire donc rien ne m’en empêche en toute logique.

Néanmoins les EC sont souvent assez frileux mais ils ont le mérite de connaître "la météo" des ennuis comme vous dites donc il ne faut pas trop allumer les voyants non plus…

Je vais continuer à creuser la question mais la vérité est peut-être au milieu donc  1000€ pour une renta à 12% sera sûrement plus raisonnable et plus cohérent avec des loyers que j’ai pu constater dans des annonces de cessions de FDC équivalents.

Je viens de lire votre présentation, félicitations pour votre parcours ! Je me fais peut-être des idées mais nous ne sommes pas sur le même ordre de grandeur pour les loyers donc vous êtes sûrement plus surveillé que moi…

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #4 21/08/2020 07h01

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   2332  

Iamfree, le 20/08/2020 a écrit :

Les rémunérations du chef d’entreprise englobent alors « le loyer et les avantages locatifs d’un bien immobilier bâti donné en location » à leur entreprise, si ceux-ci dépassent les cinq tiers du revenu cadastral revalorisé (article 32, 3e alinea du Code des impôts sur les revenus).

Etes-vous contribuable belge ? Sinon, pourquoi citez-vous des dispositions de la loi belge ? Ces cinq tiers du revenu cadastral sont la loi belge. Rien de tel en France.

Faites avec la loi applicable dans votre pays, sans vous soucier de ce que font les voisins ; c’est déjà bien assez compliqué comme ça !

En France, le seul critère, c’est d’être "conforme aux prix du marché".

Notez aussi que :
- certes, l’entreprise aura 12000 € de charges, donc 12000 € de résultat en moins.
- mais vous aurez à payer de l’impôt et des prélèvements sociaux sur le loyer net imposable (= loyer brut HC, diminué des charges déductibles en revenus foncier, si régime réel, ou diminué de 30 % si micro-foncier). Pour l’impôt, il faut prendre le taux marginal, c’est à dire celui que vous atteignez ou atteindrez avec ces revenus supplémentaires. Supposons que ce soit 14 %, 14 % IR +17,2 = 31,2 % : c’est une imposition non négligeable !

Notez qu’il y a une autre très bonne raison de mettre un loyer "conforme aux prix du marché", c’est de préparer la suite : pouvoir céder votre affaire sans l’avoir "subventionnée" par un loyer anormalement bas ; et du coup, pouvoir continuer à louer les murs au même tarif ; ou bien, si vous voulez vous débarrasser des murs à peu près au même moment que le fonds, les céder à un investisseur-bailleur qui y trouvera une rentabilité satisfaisante, conforme aux usages.

Dernière modification par Bernard2K (21/08/2020 07h20)


L'inconvénient avec les signatures de forum c'est que c'est toujours trop cour

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #5 21/08/2020 09h41

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   400  

Quand j’ai rédigé le bail de mes locaux pro (loués par ma sci à ma sarl), la seule ’contrainte’ (dixit mon EC et l’avocat) pour être dans les clous était, comme le rappelle Bernard2k, de louer au prix de marché.

Le prix de marché, ce sont soit les loyers de locaux similaires affichés à la location, soit des loyers réellement pratiqués. Soit les deux.

Perso, j’ai simplement recensé les petites annonces dans ma zone pour des locaux similaires (dans le cas d’espèce des bureaux) et ai fixé le loyer dans la tranche haute (ce que je peut justifier au fisc si besoin est), en fonction des prix au m2 recensés.

Note : je conserve les petites annonces collectées et qui m’ont servi de base. Au cas où…

Dernière modification par carignan99 (21/08/2020 09h42)

Hors ligne Hors ligne

 

#6 22/08/2020 02h25

Membre
Réputation :   3  

@Bernard
En effet je ne suis pas belge. Il me semblait bien que cela concernait la fiscalité belge mais je voulais en être sûr car ma source venait tout de même d’un gros cabinet.
"Nous nous engageons à délivrer un service d’excellence basé sur la confiance, l’éthique et la collaboration" Eh bien ce n’est pas gagné… :-))

Pour la fiscalité en effet ce n’est pas idyllique… Ce serait du micro-foncier au forfait donc imposition en partie à 14% en partie à 30% + 17.2% donc non négligeable en effet mais abattement de 30% tout de même (les charges seront quasiment toutes supportées par le commerce). En face il y a de l’IS à 28% ce qui ne permet pas de sortir de trésorerie et sinon du RSI qui donne certes droit à de la retraite mais encore plus coûteux…

Pour ce qui est de la revente, de toute façon n’importe quel acheteur sérieux fera un business plan avec un EBE retravaillé en fonction de sa forme juridique et du nouveau bail que je lui proposerai si je garde les murs lors de la vente.

Mon soucis est en réalité de trouver ce fameux loyer "conforme au prix du marché".

@Carignan

J’ai eu la même démarche et je pense que c’est la meilleure approche mais l’échantillon est très hétérogène. Ce n’est pas une grande ville donc aucune annonce similaire… j’ai donc élargi le champ de recherche pour me faire une idée mais pas évident pour autant: sur le trottoir d’en face collé au centre commercial j’en aurais pour 3000€ (de plus je suis exposé SUD ce qui compte pour la terrasse). Sur le même trottoir mais moins bien placé un bien un peu plus petit est en vente 2x plus cher que mon prix d’achat pour un état à peine meilleur…

En tout cas bonne idée de conserver les annonces, merci !

En tout cas je vous remercie pour vos conseils qui vont dans le même sens et je vais donc être raisonnable pour éviter les ennuis d’autant plus que le jeu n’en vaut pas la chandelle à cause de la fiscalité de la location nue comme le souligne Bernard.

Hors ligne Hors ligne

 

#7 22/08/2020 08h56

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   2332  

Iamfree a écrit :

nouveau bail que je lui proposerai si je garde les murs lors de la vente.

Pourquoi un nouveau bail ?

Vous pouvez certes résilier le premier bail, par accord des deux parties (vu que vous êtes les deux parties), et en faire un nouveau avec l’acheteur du fonds de commerce.

Il me semblerait encore mieux de continuer le bail précédent au profit de l’acheteur du commerce. Comme ça, le preneur voit que le bail était vraiment conforme à toutes les conditions du marché, et que vous, en tant que le bailleur, le traitez exactement pareil que vous traitiez votre propre société. Ce qui veut dire, réciproquement : faire dès maintenant un bail aussi "blindé" que si c’était loué à un tiers, et aucunement complaisant envers le preneur, dans toutes ses dispositions. Y compris un montant de loyer conforme à ce que vous espérez pour le jour où ce sera loué à un tiers.

Après, j’avoue que je n’ai pas l’expérience de ce genre de situation, mais a priori, ma logique préférerait la continuation du bail précédent.

carignan99, le 21/08/2020 a écrit :

Note : je conserve les petites annonces collectées et qui m’ont servi de base. Au cas où…

Il est certain que, dès lors que l’on peut devoir justifier envers les impôts (ou d’autres tiers d’ailleurs) ce qui a été fait, sur la base de documents, il faut conserver ces documents. S’agissant de documents aussi éphémères que des petites annonces, il faut absolument les conserver en les imprimant sur du papier ou en PDF. Y compris les petites annonces qu’ on a postées soi-même, pour appeler à la vente ou à la location d’un bien !

Dernière modification par Bernard2K (22/08/2020 09h04)


L'inconvénient avec les signatures de forum c'est que c'est toujours trop cour

Hors ligne Hors ligne

 

#8 22/08/2020 09h03

Membre
Réputation :   98  

De mon expérience, les commerçants sont réfractaires à l’idée de continuer le bail précédent notamment à cause de l’état des lieux de sortie où ils pourraient se voir reproché des dégâts commis par le précédent locataire (ici le propriétaire).

Hors ligne Hors ligne

 

#9 22/08/2020 09h05

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   2332  

Il y a une obligation de faire un nouvel état des lieux au moment de la cession du bail, donc l’argument ne tient pas.


L'inconvénient avec les signatures de forum c'est que c'est toujours trop cour

Hors ligne Hors ligne

 

#10 22/08/2020 09h14

Membre
Réputation :   98  

En êtes-vous sûr ?
En Belgique en tout cas, ce n’est pas le cas.

https://www.monastucesetconseils.be a écrit :

Faut-il un nouvel état des lieux ? Le contrat de bail continue à courir après la cession. En principe, il n’est donc pas nécessaire d’établir un nouvel état des lieux. Veillez toutefois à préciser explicitement, dans la convention de cession, que l’état des lieux est transféré au cessionnaire dès son entrée, et qu’il l’accepte et s’engage à restituer le bien dans cet état à la fin du bail. Rien n’empêche le cessionnaire et le cédant d’établir un état des lieux entre eux, mais vous n’avez pas à intervenir.

Hors ligne Hors ligne

 

#11 23/08/2020 01h05

Membre
Réputation :   3  

@Bernard

En effet continuer le bail est possible mais si je garde l’affaire encore quelques années il sera pas mal entamé donc je trouve qu’un nouveau bail sur 9 ans est plus logique pour un nouveau locataire qui sera probablement là pour au moins 7 ans (durée des prêts). Il se sent ainsi plus protégé même si dans la réalité les indemnités d’éviction sont si élevées que même en fin de bail le locataire ne craint pas grand chose.

Hors ligne Hors ligne

 

#12 23/08/2020 01h17

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   2332  

Article L145-40-1 du code de commerce.


L'inconvénient avec les signatures de forum c'est que c'est toujours trop cour

Hors ligne Hors ligne

 

#13 26/11/2020 23h24

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   268  

Bonsoir,

J’arrive tard sur ce fil, mais un détail me chiffonne, donc je me permets de répondre.

J’ai lu qu’un loyer de 1300 euros pour le fond de commerce reviendrait à plus de 12% de rendement … 12% de quoi exactement ?

Vous prenez la valeur de l’immeuble complet, y compris les futurs appartements que vous louerez à part, comme base pour calculer un loyer au prorata de la valeur de l’immeuble complet ? Ou vous prenez bien la valeur du local loué seul comme référence pour ce calcul de loyer ?

J’ai eu l’impression que vous ne teniez pas compte du fait que peu importe que vous achetiez le local + les appartements, si vous excluez ces étages du bail commercial, de facto, ils ne valorisent pas le loyer.

Hors ligne Hors ligne

 

#14 27/11/2020 00h14

Membre
Réputation :   3  

Bonsoir Xazh,

En effet, vous avez l’oeil ! Le calcul de rentabilité est tronqué comme si les étages n’allaient rien rapporter. Ce qui est le cas pour l’instant mais ne devrait pas l’être à terme. Si tout se passe bien le rendement devrait être beaucoup plus élevé.
Le bémol est que la rentabilité est dopée en appauvrissant le commerce donc ce n’est pas la panacée non plus…
D’après les derniers conseils reçus, pas de soucis à se faire tant que le loyer n’est pas délirant. D’autant plus que la fiscalité nue étant loin d’être négligeable, ce n’est pas l’optimisation fiscale du siécle…
Je reste sur 1200€ de loyer ( pour être en micro-foncier) en partie pour doper mes revenus perso ce qui sera très important pour mon prochain investissement à cause de cette fichue règle des 33%. J’ai l’impression que les benefs de mon entreprise ne comptent quasiment pas dans le dossier de prêt (et 6600€ annuels en moins n’y changeront rien). Par contre monter les revenus perso peut permettre l’acceptation du dossier si je ne souhaite pas compenser en gonflant l’apport personnel. Ce n’est pas pour tout de suite mais si cette nouvelle règle persiste cela pourra compter dans la balance.

Hors ligne Hors ligne

 

#15 27/11/2020 00h35

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   268  

Iamfree a écrit :

Le calcul de rentabilité est tronqué comme si les étages n’allaient rien rapporter.

C’est bien ce qui m’ennuie …

Admettons que le loyer moyen d’un commerce est lié à la valeur des murs, c’est à dire que la valeur de 300m2 de murs de commerce valent, en gros, le loyer attendu x une valeur à peu près moyenne, ce qui correspond à l’affirmation des EC que le loyer annuel est un pourcentage de la valeur vénale des murs.

Prenons comme hypothèse posée plus haut qu’aujourd’hui, les EC partent plutot sur 10% de rendement.

Votre commerce représente une fraction de l’immeuble, sa valeur vaut nécessairement une fraction de l’immeuble. Mettons que ce commerce vaut à lui seul 60% du tout. Votre loyer de 10% des murs vaut alors 10% de 60% du tout.

On est alors à 6% de la valeur totale d’acquisition du bien.

Or j’ai l’impression d’avoir lu que votre loyer de 1200 euros / mois serait à plus de 10% de la valeur totale de l’immeuble, donc que les étages ne valent rien.

A mon sens, c’est typiquement ce qui pourrait faire tiquer le fisc :
- soit 1200 euros c’est le loyer et dans ce cas, c’est le prix d’acquisition du bien qui est sous évalué (par expérience, le fisc proposera une rectification à la hausse avec pénalités des droits de mutation, et le vendeur sera rectifiée sur la plus value potentielle considérée comme payée en dessous de table)
- soit la valeur du bien est juste, et dans ce cas le fisc pourrait considérer le loyer comme anormalement élevé compte tenu de la part des murs commerciaux dans l’opération dans son ensemble, loyer anormalement élevé pour créer une charge indue sur le commerce histoire de minimiser la taxation … surtout si côté propriétaire, le loyer est effacé par des travaux, par exemple sur les étages vides, histoire de ne pas payer son du à nos amis de Bercy.

Bref, ca me titille … et donc pensez à bien vérifier vos éléments … Votre commerce est un café-tabac, vous avez déjà une suspicion de base auprès des services fiscaux pour risque de comptabilité double … N’allez pas les énerver avec un montage un peu limite.

Hors ligne Hors ligne

 

#16 27/11/2020 17h33

Membre
Réputation :   26  

J’ai aussi toujours vu qu’il fallait appliquer une valeur marché. L’essentiel étant qu’en cas de contrôle, on ne puisse vous repprocher d’avoir lésé la personne morale (et à travers cela, le FISC en manque à gagner).

Pour la valorisation des étages de baux commerciaux, il faut appliquer une méthode de pondération. Le cabinet Brault fait partie des références, intervenant auprès du législateur, donc la note est valable.

Nouvelle méthode de pondération


Tout seul on va plus vite, ensemble on va plus loin.

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur