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#1 18/08/2020 13h43

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Bonjour,

Je m’intéresse à un investissement immobilier à Dubaï, cependant, je n’arrive pas à obtenir d’infos précise sur la fiscalité des revenus foncier, et plus valu immobilière, lorsqu’on est résident fiscal Français.

Il semble y avoir une convention fiscale entre la France et les Émirats.

Un résident de Dubaïote, paie la fiscalité Française sur ses biens détenus en France comme un résident Français. Dois je conclure, qu’un résident Français, est assujettis à la fiscalité Dubaïote sur ses biens détenu à Dubaï ? C’est à dire 0€ ?

Merci
Bien à vous

Mots-clés : dubaï, fiscalité, imposition, investissement

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#2 18/08/2020 14h11

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La réponse à vos questions est on en peut plus clairement indiquée dans la convention fiscale FR-EAU.


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#3 18/08/2020 14h20

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Et en quoi consiste cet investissement ? Un achat d’appartement ? Si c’est oui, la convention fiscale est très claire.


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#4 18/08/2020 15h17

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Lire https://www.impots.gouv.fr/portail/file … d_2138.pdf et  https://www.impots.gouv.fr/portail/file … on_cml.pdf  et https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/845- … E-20120912 , en particulier l’article 5 du premier document qui stipule :

1. Les revenus qu’un résident d’un Etat tire de biens immobiliers (y compris les revenus des exploitations agricoles ou forestières) situés dans l’autre Etat sont imposables dans cet autre Etat.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#5 18/08/2020 20h56

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Ne pas oublier de prendre en compte l’article 19 de la même convention :

"Article 19 (1)
Dispositions pour éliminer les doubles impositions en ce qui concerne la France

1. Les bénéfices et autres revenus positifs qui proviennent des Emirats arabes unis et qui y sont imposables conformément aux dispositions de la présente Convention sont également imposables en France lorsqu’ils reviennent à un résident de France. L’impôt payé dans les Emirats arabes unis n’est pas déductible pour le calcul du revenu imposable en France mais le bénéficiaire a droit à un crédit d’impôt imputable sur l’impôt français dans la base duquel ces revenus sont compris. Ce crédit d’impôt est égal :
- Pour les revenus visés aux paragraphes 1 et 3 de l’article 11 et pour les revenus réalisés par un résident de France par l’intermédiaire d’un établissement stable (…),
- Pour tous les autres revenus, au montant de l’impôt français correspondant. Cette disposition est également applicable aux rémunérations visées à l’article 15 lorsque le bénéficiaire est un résident de France."


L’article 5 traite de l’imposition aux Emirats… mais n’indique pas qu’il n’y a pas de double imposition. On se retrouve dans le cas des revenus de SCPI étrangères dans certains pays qui a déjà été largement développé par ailleurs sur le site. Le supplément d’impôt payé en France est, à mon sens, égal au revenu imposable par la différence entre les taux marginaux et moyens d’imposition.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (18/08/2020 21h11)

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#6 18/08/2020 21h33

Membre (2019)
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kiwijuice a écrit :

La réponse à vos questions est on en peut plus clairement indiquée dans la convention fiscale FR-EAU.

Mais pourquoi postez vous un commentaire si ce n’est pas pour répondre à la question ?

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#7 18/08/2020 21h38

Membre (2015)
Réputation :   198  

Pourquoi ne prenez vous pas ce que vous considérez être un commentaire comme étant en fait une réponse à votre question… ? Il vous a clairement indiquer où trouver la réponse à votre question dans une source officielle, cela ne vous convient pas ? Vous auriez souhaité une étude de cas en trois parties appliquée à votre cas alors que vous ne donnez aucune information autre que "Je m’intéresse à un investissement immobilier à Dubaï" ?

[EDIT suite au message suivant le mien, posté en même temps : acquisition immobilière ne veut pas dire acquisition d’un appartement, pourquoi poster un commentaire si ce n’est pour répondre à la question ?!]

Dernière modification par wulfram (18/08/2020 21h42)

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#8 18/08/2020 21h38

Membre (2019)
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Oblible a écrit :

Et en quoi consiste cet investissement ? Un achat d’appartement ? Si c’est oui, la convention fiscale est très claire.

Certes, une acquisition immobilière. Pourriez-vous donc m’indiquer la fiscalité si vous avez compris la clarté de la convention ainsi que la question posée ? Je tiens à préciser qu’à défaut de doutes, je n’aurais pas posé la question sur un forum.

wulfram a écrit :

Pourquoi ne prenez vous pas ce que vous considérez être un commentaire comme étant en fait une réponse à votre question… ? Il vous a clairement indiquer où trouver la réponse à votre question dans une source officielle, cela ne vous convient pas ? Vous auriez souhaité une étude de cas en trois parties appliquée à votre cas alors que vous ne donnez aucunes informations autre que "Je m’intéresse à un investissement immobilier à Dubaï" ?

Est-ce spécifique à la France, ce "ton" donneur de leçons ? 
Je ne veux pas de démonstration en 3 parties… Je demande juste des avis extérieurs afin de "confirmer" ou "infirmer" ma compréhension de la lecture de la convention. Je pense que c’est le but de ce forum qui se présente comme un lieu d’échanges permettant à des internautes de trouver une réponse à une question qu’ils se posent, en sollicitant les connaissances d’autres internautes.

Par ailleurs, personne n’est forcé de répondre si ma question lui est pénible. J’imagine que si cela vous agace, vous avez, je l’espère des choses bien plus importantes à faire de votre soirée.

Dernière modification par cobra (18/08/2020 21h48)

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[+1]    #9 19/08/2020 07h59

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Pour résumer, vous touchez 100 euros de loyers provenant d’un bien situé à Dubaï, ceux-ci seront taxés à Dubaï ( donc à 0% ), ensuite vous devez quand même les déclarer en France MAIS vous recevrez un crédit d’impôt égal à l’impôt Français.

Donc au final ces loyers ne sont pas taxés mais le fait de devoir les déclarer pourrait faire gonfler votre revenu fiscal de référence et vous faire passer à une tranche d’IR supérieure.

Article 5
Revenus immobiliers
1. Les revenus qu’un résident d’un Etat tire de biens immobiliers (y compris les revenus des
exploitations agricoles ou forestières) situés dans l’autre Etat sont imposables dans cet autre
Etat.

1. Les bénéfices et autres revenus positifs qui proviennent des Emirats arabes unis et qui y
sont imposables conformément aux dispositions de la présente Convention sont également
imposables en France
lorsqu’ils reviennent à un résident de France.

L’impôt payé dans les Emirats arabes unis n’est pas déductible pour le calcul du revenu imposable en France mais le bénéficiaire a droit à un crédit d’impôt imputable sur l’impôt français dans la base duquel
ces revenus sont compris.

Ce crédit d’impôt est égal :
Pour tous les autres revenus, au montant de l’impôt français correspondant. Cette disposition
est également applicable aux rémunérations visées à l’article 15 lorsque le bénéficiaire est
un résident de France.


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#10 19/08/2020 22h44

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Merci pour cette réponse très claire. Donc les plus valus et revenus foncier de Dubaï sont exonérés d’impôt comme à Dubaï, mais seront comptabilisés pour déterminer mon revenu fiscal de référence en france, et donc majorer l’impôt sur mes revenus français, car peuvent faire basculer dans une tranche supérieure le cas échéant.

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#11 20/08/2020 07h27

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Vous pouvez nous en dire plus sur cet investissement parce que l’investissement à Dubaï se fait souvent en cash ( donc sans effet de levier ) et le secteur a une mauvaise réputation ( blanchiment d’argent sale, capitaux douteux, promoteurs peu recommandables, législation permissive … ).

Sans oublier toutes les arnaques sous forme d’investissement "clé en main" ou "10% de rentabilité et on s’occupe de tout".

Dernière modification par Oblible (20/08/2020 07h29)


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Favoris 1    #12 22/08/2020 19h10

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Bien sur, il s’agit d’un projet de construction (vefa) situé à coté de Arabian Ranches 1, appelé "RUKAN PROJECT".

Il s’agira d’une "Community of town house", avec restaurants, cafés, centre commercial, et plusieurs piscines, et air de jeux pour enfants.

La villa avec 1 chambre c’est 595 000 AED
La villa avec 2 chambres c’est 895 000 AED

Mais si on paie la totalité dès le début, on bénéficie d’une réduction de "40%"
Soit 895 000ED X 0.60% = 537 000ED,  donc environs 124 000€ la maison avec 2 chambres…
Je pense ce n’est même pas le prix de la construction en France, et encore j’ai pas le terrain.
Y’a surement un loup, c’est pourquoi je continue de me renseigner pour le moment.
Merci

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[+1]    #13 22/08/2020 22h18

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Comment avez-vous connu cet investissement ?

Je présume qu’il y a un intermédiaire qui vous le propose, vu que les prix que vous indiquez sont supérieurs à ceux visibles sur le site internet de la société.
Rukan Townhouses at Wadi Al Safa, Dubai Land | Reportage Properties

Investir 124ke à distance, dans un pays dont vous ne maitrisez ni la langue ni la législation, me parait très risqué, pour ne pas dire hasardeux.

Si demain on ne vous livre rien du tout, qu’allez-vous faire ?
Qui va s’occuper de la gestion de la maison ?
Avez-vous visité l’emplacement de nouveau projet ?
Quels sont les frais annexes, les charges …

Four on trial for Dh1.2 million fake property development scam in Dubai | Crime ? Gulf News

Dubai: A businessman has gone on trial accused of forging documents and illegally obtaining cash from customers who were deceived by a fake property development in Dubai, a court heard on Wednesday.

Gulf News learnt that the 30-year-old Afghan developer along with three employees from his company forged documents related to a fake residential project and illegally obtained Dh1.2 million from three customers who paid in advance to buy apartments.

“The developers were selling a fake project,” he said. “The project wasn’t registered with the Land Department. Three customers reported that they paid in advance to book units in the residential building. The developer advertised the project through online posts to sell the units,” he added.

Dernière modification par Oblible (22/08/2020 22h19)


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[+1]    #14 22/08/2020 22h22

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Le développeur est assez nouveau, mais il a déjà abandonné toute maintenance dans leur seul projet complété, Leonardo Residences à Masdar, dans la capitale. Les commentaires sur Google Maps sont … prestigieux :



Si cela ne vous suffit pas, je peux parler un peu du quartier :



Votre projet est situé au niveau de la croix verte.
En rouge, tous les projets de villa déjà bien avancés (en livraison ou en finition). Le marché est saturé, dans une période très négative pour Dubai, qui mettra bien du temps à se remettre de la situation.

Enfin, vous n’aurez un visa de résidence de par votre investissement que si celui-ci est d’au minimum 1 million de dirhams. Donc soit vous êtes déjà sur place et votre visa dépend de votre emploi, soit vous êtes touriste et votre visa ne vous permettra pas de rester longtemps sur place.

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#15 22/08/2020 22h31

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Généralement quand on vous accorde une telle ristourne si vous payez en avance, c’est soit une arnaque, soit le promoteur se sert de cet argent pour finir un autre projet ( une sorte de cavalerie ), soit le promoteur ne se fait plus financer par les banques parce que la boite va très mal.


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#16 24/08/2020 00h02

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chlorate, le 22/08/2020 a écrit :

Le développeur est assez nouveau, mais il a déjà abandonné toute maintenance dans leur seul projet complété, Leonardo Residences à Masdar, dans la capitale. Les commentaires sur Google Maps sont … prestigieux

A la lecture de tous ces éléments (dont je vous remercie) je n’investirais pas avec eux…

Oblible a écrit :

Généralement quand on vous accorde une telle ristourne si vous payez en avance, c’est soit une arnaque, soit le promoteur se sert de cet argent pour finir un autre projet ( une sorte de cavalerie ), soit le promoteur ne se fait plus financer par les banques parce que la boite va très mal.

Je souhaite investir car mon ex compagne avec qui nous sommes restés très proches habite sur place depuis 1 an et y apprécie grandement la vie.

Elle loue pour 20k€/an un appartement qui vaut 220k€ à la vente, dans un immeuble de très très bon standing down town.
Pensez vous qu’il faille bannir les investissement immobilier à DubaI, ou bien un investissement dans un appartement ou villa déjà construit peut présenter une bonne opportunité si bien géré, compte tenu des prix actuels ? On est quand même très bas, et je suis sincèrement lassé, de ces appartement à paris et en banlieue, souvent qui se dégradent très vite, construits à une époque où les matériaux étaient pas terribles avec des planchers bois et plâtres où un simple dégats des eaux peut avoir de grave conséquence sur la structures et donc sur le cout d’entretien….

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#17 24/08/2020 09h49

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cobra a écrit :

je suis sincèrement lassé, de ces appartement à paris et en banlieue, souvent qui se dégradent très vite, construits à une époque où les matériaux étaient pas terribles avec des planchers bois et plâtres où un simple dégats des eaux peut avoir de grave conséquence sur la structures et donc sur le cout d’entretien….

Je n’ai pas d’éléments factuels à vous apporter, surtout que la comparaison est d’ordre très générale mais je ne suis pas convaincu du tout qu’une tour grand volume (avec les coûts liés) construite en milieu relativement hostile (grands écarts de température, présence de vents chargés de sable…) soit génératrice de moins de coût d’entretien en vieillissant. Je ferais même le paris inverse.
Partout, ce genre de bâtiment est très couteux à entretenir "small is inexpensive".


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#18 24/08/2020 10h51

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J’ai cru comprendre qu’il faisait chaud tout le temps, et qu’il y avait effectivement des tempêtes de sables non négligeable. Mais ils n’ont pas d’hiver avec de la neige, ce qui abime aussi le foncier. Je m’étais dit que construit récemment les matériaux devait être de mailleurs qualités.

Par ailleurs, malgré l’emplacement géographique, il y a une sécurtié totale, l’équivalent de la veille avec des voitures retournées dans Paris pour un match de foot, semble impensable las bas. Beaucoup d’activité, pas d’impôts (pour le moment). Cela reste très attractif, et je ne vois pas d’équivalent dans le monde.
En effet, avec la (les) crises, les endettements déjà importants, les réformes sociales à financer un peu partout dans le monde, je ne vois pas quel pays, pourrait investir autant d’argent pour créer un équivalent ne serait que sur les 30 prochaines année. C’est pourquoi je pensais que le coté "unique" et prix relativement bas, présenté une opportunité de positionnement, pour prendre date.

Mais je vais me rendre sur place.

Oblible a écrit :

Comment avez-vous connu cet investissement ?

Je présume qu’il y a un intermédiaire qui vous le propose, vu que les prix que vous indiquez sont supérieurs à ceux visibles sur le site internet de la société.
Rukan Townhouses at Wadi Al Safa, Dubai Land | Reportage Properties

Oui c’est l’agent qui lui a trouvé sa location qui lui présenté ce projet.
Au vu des commissions ils semblent plus inintéressant de passer par les promoteur en direct

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#19 24/08/2020 11h15

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cobra a écrit :

J’ai cru comprendre qu’il faisait chaud tout le temps, et qu’il y avait effectivement des tempêtes de sables non négligeable.

Je pensais à l’amplitude thermique quotidienne jour/nuit


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#20 24/08/2020 11h21

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Les prix des villas me paraissent très bas, est ce que c’est une tendance généralisée à Dubaï en ce moment ?

Je me rappelle qu’il y a quelques années les locations était hyper chères et il fallait payer 1 an de loyer à l’avance, tellement le marché était tendu.


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[+1]    #21 24/08/2020 12h17

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Je vis à Abou Dhabi depuis 5 ans, certes, ce n’est pas exactement Dubaï, mais c’est suffisamment proche pour que mon retour d’expérience puisse être pertinent.
Je suis locataire depuis 5 ans, évidemment, je n’ai pas trop le choix puisque seul les émiriens ont le droit d’être propriétaire dans la ville même (on peut devenir propriétaires de biens situé sur les "îles" attenantes).
Le bail d’un an payable à l’entrée est la norme, on peut parfois négocier comme je l’ai fait pour faire 2 chèques et que le deuxième ne soit encaissé que 6 mois plus tard. Pas de chèque en bois dans ce pays, c’est en crime très grave qui vous mène direct en prison.
Vous n’aurez donc jamais d’impayé une fois vos locataires en place, de la vacance locative peut être, mais pas d’impayés.
Le soleil, le sable et le vent ne dégradent pas plus que cela les bâtiments,, je suis dans un building des années 70, je puis vous envoyer des photos, d’extérieur ça ne fait franchement pas son age. Le problème est à l’intérieur, l’utilisation en continue de la climatisation nécessite pas mal d’entretien et provoque beaucoup de "fuite" d’eau (en fait de la condensation qui s’accumule). De plus, une fois le logement vide, la moisissure s’installe très vite, nous en faisons l’expérience après 6 semaines de vacances (juillet/août) chaque année en commençant par laver absolument tous nos vêtements qui ont moisi malgré le fait qu’on laisse bien sur tourner la clim en notre absence.
Bref il y a un budget maintenance de la climatisation à prévoir, et des vacances locatives (pendant lesquelles la clim sera forcément coupée) pourraient vite dégrader votre bien.
Etant sur place, le loyer étant assez cher, j’ai tout de même songé à acheter un bien ici, je m’en suis abstenu pour 2 raisons majeurs :
1) Cela vous surprendra peut être, mais nous ne sommes pas vraiment dans un état de droit, si du jour au lendemain l’état décide de vous exproprier, vous n’aurez aucun recours, et c’est déjà arrivé. De plus l’administratif ici quand on ne parle pas l’arabe vous fait vite tourner en bourrique type la maison des fous dans les 12 travaux d’Astérix
2) Abou Dhabi et Dubai sont le cimetière des tours entamées et non finies, certains endroits ressemblent à un décors de mad max, le risque en VEFA est bien plus élevé qu’ailleurs.

Dernière modification par yannou77 (24/08/2020 12h57)

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#22 24/08/2020 16h59

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Une expropriation ne serait-elle pas un très mauvais signal de la part de Dubaï qui cherche à attirer des capitaux étrangers ?  Si en plus l’anglais n’est  pas suffisant pour l’administratif …

Du coup, à défaut de la résidence principale, vous n’avez pas investis en locatif non plus ?

Merci beaucoup pour votre retour d’expérience, car je ne savais pas que la chaleur pouvait causer de la moisissure. Dans ma région cela arrive souvent lorsque les locataires chauffent énormément en hiver quand il fait très froid dehors,  et bouchent les aérations naturelles.

Comme le disait l’adage, je pensais qu’il fallait investir au son du canon et vendre au son du clairon, mais mon enthousiasme est descendu de 5 étages.

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#23 24/08/2020 17h18

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L’anglais est suffisant mais l’arabe résout les problèmes…
Faire du locatif alors que je n’ose pas acheter pour moi même ? Non, je ne m’y lancerais pas.
Sans aller jusqu’à l’expropriation, il faut bien comprendre qu’ici dans la loi, il y a les émiriens (15% de la population) et les autres… Gratuité du parking résidentiel pour les émiriens (200 € / voiture pour les résidents étrangers), prix de l’électricité quasi donné, visa des maid quasi donné (certains en font même un bizness en prenant à leur charge le prix de votre maid)… J’en passe et des meilleurs. Le mouvement est clairement de récupérer un maximum des généreux salaires qu’ils versent aux expats.
De plus, le pays est en plein boom fiscal, en 5 ans, j’ai connu l’apparition de la TVA (5,5% pour l’instant mais je me doute qu’elle grossira) l’apparition de la taxe d’habitation (2,5% par an du loyer annuel), taxe sur le périphérique local via des portiques flasheurs et les impôt sont dans les tuyaux, ce n’est qu’une question de temps.
Bref, on parle souvent de l’instabilité fiscale française, mais je me sens plus tranquille pour me projeter sur 20 ans avec les règles fiscales françaises que celles émiriennes.

Dernière modification par yannou77 (24/08/2020 17h34)

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[+1]    #24 26/08/2020 19h02

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J’ai parlé à un ami investisseur immobilier à Dubaï il m’a confirmé ce que je vous ai dit :
1) Les prix ont baissé, de presque 40% depuis son dernier achat, mais pour lui il y a un potentiel de baisse supplémentaire d’environ 20%. Si cela arrive à ce stade il envisage de réinvestir une louche

2) Il a déjà perdu la bagatelle de 500k€ dans des VEFA non livrées, on ne l’y reprendra jamais, sauf m’a-t-il dit éventuellement avec le constructeur EMAAR qui a pignon sur rue, mais avec souvent 1 ans de retard dans les délais de livraisons. il achète uniquement en dur maintenant.

Le rabais de 40% si on paye cash à juste fait éclater de rire mon ami, la ficelle est trop grosse pour lui …

Dernière modification par yannou77 (29/08/2020 22h50)

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#25 29/08/2020 22h29

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500k€…
La baisse attendu de 20%, fait écho avec la prévision de baisse de 15% de mon amie suite à ses propres recherches. Donc le marché n’est pas forcément acheteur actuellement.

Je vais laisser de coté les VEFA, n’ayant pas envie de rajouter du risque au risque.
merci pour vos retours

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