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Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 18/08/2020 00h36

Membre (2020)
Réputation :   0  

Bonjour.
Suite au décès de mon père, je rachète les parts de mes soeurs pour etre propriétaire de la maison familiale.
J’ai l’attestation du notaire comme quoi je deviens le nouveau propriétaire et le projet calculé du rachat de soulte (91,6k€).
Je cherche actuellement un financement auprès des banques.
J’ai un locataire en place depuis début août en lmnp.

Je précise que c’est la première fois que je loue un bien et que je ne connaissais rien au lmnp il y a deux mois.

VOTRE PROFIL

Achat seul. 39 ans, fonctionnaire, TMI 11%, salaires 28k€ annuel, frais réel de 8k€ (je fais beaucoup de route).
Métier à risque (ce qui me pénalisera en matière d’assurance).

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : moyenne.
- Fiscales : nulle
- Artisanales : moyenne – pour la décoration, peinture, papier peint, carrelage ok / pour du gros oeuvre, plomberie et électricité, il me faut de l’aide.
- Temps disponible : horaires contraignant qui peuvent me rendre difficilement disponible certaines journées.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : maison individuelle de 60m2 sur une parcelle de 330m2.
- Année de construction : années 30
- Un garage de 25m2 pour 1 véhicule
- Un cabanon de jardin de 5m2
- Chauffage au gaz. Chaudière de 2011.
- Volets roulant sur toutes les fenêtres.
- Valeur du bien estimée par notaire : 160k€.

LOCALISATION DU BIEN

- Logement situé dans une commune de la métropole rouennaise.
- Le marché locatif : je ne connais pas trop, désolé. J’ai eu 3 propositions sans passer d’annonce donc je pense que la demande est forte.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : possible. Outre le fait qu’il est très très proche des transports en commun qui mènent à Rouen et de l’axe Rouen - Paris, un parc va ouvrir dans très peu de temps (2 mois) juste à côté (100 mètres).

RENTABILITÉ DU BIEN

- Bien estimé en janvier à 160k€.
- Rachat de soulte pour 91.6k€ frais de notaire (12k€) inclus.
- Actuellement loué 720€ CC et 693€ HC. Je pense que j’aurais pu monter un peu plus mais je préfère être moins gourmand et garder mes locataires plus longtemps.
- Taux de vacance envisagé : 0 mois par an pour le moment car mes locataires comptent y rester un certains temps (5 ans minimum). On verra mais partons de ce principe.
- Gestion en direct
- coût des meubles : j’avais pratiquement tous les meubles recquis. J’ai dû acheter une couette, un drap, un oreiller.
- Travaux immédiats : aucun. L’ensemble des pièces étaient bien entretenues. J’ai juste fait quelques remises au goût du jour qui ont été appréciées (peintures murs et meubles cuisine, rajout d’une évacuation d’eau pour l’installation d’un lave-vaisselle).
- Chauffage au gaz, chaudière de 2011.
- Pas de gros travaux immédiat à prévoir.

- Taxe foncière hors TEOM : 660€
- Assurance PNO : 100€/an
- Amortissements : 160k€ x 82,5% = 132k€. Donc, sur 30ans, ça fait 4400€/an (pas sûr de mon calcul).
- comptable : 500€ (estimation)
- CFE : 250€ (estimation)
- mensualité banque : 450€ (estimation)

- Rentabilité brute : (720x12)÷91600 = 9.43%
- Rentabilité nette de charges : [(720×12)-660-100-500-250]÷91600 = 7.78%
- Cash flow avant impôt : 8640-660-100-500-250-(450×12 mensualité bancaire estimé) = 1730€.
- Base imposable : 8640-660-100-500-250-4400(amortissement)-500?(intérêts d’emprunt) = 2230€

FINANCEMENT DU BIEN

- Emprunt sur 20 ans.
- J’ai fait une première simulation avec la caisse-épargne : apport de 4700€ (pour essayer de faire prendre en charge les frais de caution de 1500€ par la MFPrecaution) --> taux de 1.17% sur 20 ans soit 415€ de mensualité hors assurance.
Frais de dossiers : 500€.
La CE m’avait calculé 15,66€ d’assurance mensuelle mais en métier non à risque (ils se sont trompés). Du coup j’ai eu le droit à tout un questionnaire à remplir. J’attends les nouvelles.
- J’ai aussi été voir un courtier qui travaille actuellement sur mon cas.
Je re-précise que c’est un rachat de soulte, que j’ai l’attestation du notaire comme quoi je rachète les parts de mes soeurs et que je suis nouveau propriétaire mais il me faut trouver le financement (en cours) pour clore la succession définitivement.
- Epargne disponible en cas d’imprévu : 20k€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Location Meublé en LMNP
- Régime réel simplifié

CASH FLOW

- Ne connaissant pas encore ma mensualité définitive, je n’en ai pas la moindre idée.

J’ai besoin de votre avis sur certains points du lmnp en réel :

     
     1/ vu que je n’ai pas encore signé la clôture de la succession et que la date début d’activité lmnp est au 03/08, pourrais-je déduire la quote-part des frais de notaire (12k€ ÷ 3 héritiers = 4k€ chacun)?
      2/ les calculs rentabilités, cash flow et base imposable vous semble t’il cohérents?

Merci pour votre aide et pour ce site smile

Dernière modification par Niko76 (18/08/2020 23h04)

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), maison individuelle, étude de cas

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#2 18/08/2020 18h25

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Les réponses à ces questions sont largement disponibles sur le forum. La façon de calculer la rentabilité brute est même donnée dans le modèle de demande d’avis. Si vous n’arrivez pas à l’appliquer, il y a un problème de manque d’implication de votre part, ou un problème de compréhension.

Petite suggestion : vous notez soigneusement ces questions, vous prenez rendez-vous avec au moins 3 experts-comptables, et vous leur posez ces questions. Leur capacité à répondre à ces questions de façon claire et compréhensible sera un bon critère de choix.


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#3 18/08/2020 19h35

Membre (2020)
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Bonjour Bernard.

Comme je l’ai ecrit, je suis novice.
Je vais tâcher de changer mon étude de cas en me basant sur des estimations sur les postes comptable (500€), CFE(250€), mensualités(450€) et en me basant sur un amortissement de 30 ans sur 82,5% de la valeur du bien.

Excusez-moi pour mes problèmes de compréhension, je m’attendais en fait à être aiguillé sur ces différents postes et calculs.

Je rappelle qu’il y a à peine 2 mois je ne savais même pas que le lmnp existait et je ne faisais aucun calcul de rentabilité ou autre.

Cordialement.

Dernière modification par Niko76 (18/08/2020 19h45)

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#4 19/08/2020 17h58

Membre (2020)
Réputation :   0  

Re Bonjour.
Comme demandé par Bernard, je rectifie mon cas avec tous les chiffres et 2 questions tout à la fin. N’hésitez pas à faire des remarques si nécessaire.

Suite au décès de mon père, je rachète les parts de mes soeurs pour etre propriétaire de la maison familiale.
J’ai l’attestation du notaire comme quoi je deviens le nouveau propriétaire et le projet calculé du rachat de soulte (91,6k€).
Je cherche actuellement un financement auprès des banques.
J’ai un locataire en place depuis début août en lmnp.

Je précise que c’est la première fois que je loue un bien et que je ne connaissais rien au lmnp il y a deux mois.

VOTRE PROFIL

Achat seul. 39 ans, fonctionnaire, TMI 11%, salaires 28k€ annuel, frais réel de 8k€ (je fais beaucoup de route).
Métier à risque (ce qui me pénalisera en matière d’assurance).

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : moyenne.
- Fiscales : nulle
- Artisanales : moyenne – pour la décoration, peinture, papier peint, carrelage ok / pour du gros oeuvre, plomberie et électricité, il me faut de l’aide.
- Temps disponible : horaires contraignant qui peuvent me rendre difficilement disponible certaines journées.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : maison individuelle de 60m2 sur une parcelle de 330m2.
- Année de construction : années 30
- Un garage de 25m2 pour 1 véhicule
- Un cabanon de jardin de 5m2
- Chauffage au gaz. Chaudière de 2011.
- Volets roulant sur toutes les fenêtres.
- Valeur du bien estimée par notaire : 160k€.

LOCALISATION DU BIEN

- Logement situé dans une commune de la métropole rouennaise.
- Le marché locatif : je ne connais pas trop, désolé. J’ai eu 3 propositions sans passer d’annonce donc je pense que la demande est forte.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : possible. Outre le fait qu’il est très très proche des transports en commun qui mènent à Rouen et de l’axe Rouen - Paris, un parc va ouvrir dans très peu de temps (2 mois) juste à côté (100 mètres).

RENTABILITÉ DU BIEN

- Bien estimé en janvier à 160k€.
- Rachat de soulte pour 91.6k€ frais de notaire (12k€) inclus.
- Actuellement loué 720€ CC et 693€ HC. Je pense que j’aurais pu monter un peu plus mais je préfère être moins gourmand et garder mes locataires plus longtemps.
- Taux de vacance envisagé : 0 mois par an pour le moment car mes locataires comptent y rester un certains temps (5 ans minimum). On verra mais partons de ce principe.
- Gestion en direct
- coût des meubles : j’avais pratiquement tous les meubles recquis. J’ai dû acheter une couette, un drap, un oreiller.
- Travaux immédiats : aucun. L’ensemble des pièces étaient bien entretenues. J’ai juste fait quelques remises au goût du jour qui ont été appréciées (peintures murs et meubles cuisine, rajout d’une évacuation d’eau pour l’installation d’un lave-vaisselle).
- Chauffage au gaz, chaudière de 2011.
- Pas de gros travaux immédiat à prévoir.

- Taxe foncière hors TEOM : 660€
- Assurance PNO : 100€/an
- Amortissements : 160k€ x 82,5% = 132k€. Donc, sur 30ans, ça fait 4400€/an (pas sûr de mon calcul).
- comptable : 500€ (estimation)
- CFE : 250€ (estimation)
- mensualité banque : 450€ (estimation)

- Rentabilité brute : (720x12)÷91600 = 9.43%
- Rentabilité nette de charges : [(720×12)-660-100-500-250]÷91600 = 7.78%
- Cash flow avant impôt : 8640-660-100-500-250-(450×12 mensualité bancaire estimé) = 1730€.
- Base imposable : 8640-660-100-500-250-4400(amortissement)-500?(intérêts d’emprunt) = 2230€

FINANCEMENT DU BIEN

- Emprunt sur 20 ans.
- J’ai fait une première simulation avec la caisse-épargne : apport de 4700€ (pour essayer de faire prendre en charge les frais de caution de 1500€ par la MFPrecaution) --> taux de 1.17% sur 20 ans soit 415€ de mensualité hors assurance.
Frais de dossiers : 500€.
La CE m’avait calculé 15,66€ d’assurance mensuelle mais en métier non à risque (ils se sont trompés). Du coup j’ai eu le droit à tout un questionnaire à remplir. J’attends les nouvelles.
- J’ai aussi été voir un courtier qui travaille actuellement sur mon cas.
Je re-précise que c’est un rachat de soulte, que j’ai l’attestation du notaire comme quoi je rachète les parts de mes soeurs et que je suis nouveau propriétaire mais il me faut trouver le financement (en cours) pour clore la succession définitivement.
- Epargne disponible en cas d’imprévu : 20k€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Location Meublé en LMNP
- Régime réel simplifié

J’ai besoin de votre avis sur certains points du lmnp en réel :

     
     1/ vu que je n’ai pas encore signé la clôture de la succession et que la date début d’activité lmnp est au 03/08, pourrais-je déduire la quote-part des frais de notaire (12k€ ÷ 3 héritiers = 4k€ chacun)?
      2/ les calculs rentabilités, cash flow et base imposable vous semble t’il cohérents?

Dernière modification par Niko76 (19/08/2020 18h09)

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#5 19/08/2020 21h16

Membre (2020)
Réputation :   1  

Bonsoir Niko76,

Je me prononce par rapport à vos calculs:

- ok pour la renta brute

- cash flow : ok pour une année "normale". J’entends par année normale, une année sans travaux et sans remplacement de mobilier et autres charges qui pourraient tomber (essence pour déplacement, frais de recherche de locataire, vacance locative, …). Pas de charges additionnelles (du type charges de copro) ?

- base imposable : je pense que l’amortissement est un peu surestimé mais cela dépend de la convention que vous prenez. Dans mon modèle j’obtiens 2900€ par an. Pour les intérêts, j’obtiens 1200€ la première année. Par contre je n’ai pas pris en compte le déficit induit par les frais "initiaux" dans ce calcul (notaire, caution, frais de dossier bancaire). En prenant ces derniers en compte, vous ne devriez pas payer d’impôts avant 2025.

Vu le prix de la part, vous ne devriez pas avoir de problème à dégager un CF positif avec ces hypothèses.

Après, il est aussi toujours possible de vendre mais je conseilel de vendre uniquement si vous avez un meilleur investissement ailleurs wink

Bien à vous

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[+1]    #6 19/08/2020 21h50

Membre (2019)
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Si la valeur du bien est de 160k, il faut baser les calculs sur cette valeur, et non pas les 91600€ investis. les 70k€ supplémentaire c’est bien de l’argent investi aussi (ou non récupéré).

La question est, pour 160k€, peut-on avoir une meilleure rentabilité ailleurs ?
Et ensuite, en fonction ,vendre ou conserver.

Cette réflexion est dans un aspect purement factuel, sans tenir compte de l’aspect sentimental.

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#7 19/08/2020 23h58

Membre (2020)
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Merci beaucoup sur ces retours.

@LezardMan:
- vous avez raison, le cash flow est positif si et seulement si il n’y a pas d’imprevu. En cas de changement de chaudière par exemple, c’est une autre histoire.
- pas de charges de copropriété. C’est un pavillon individuel.
- pouvez-vous m’expliquer comment vous avez obtenu 2900€ par an d’amortissement svp? Je me suis basé sur 82.5% de la valeur estimée du bien et non sur le montant du rachat de soulte pour info.

@JoeLeFaux: je ne savais quoi prendre pour la rentabilité.
Et vu que mon effort financier ne se monte qu’à 91600€, j’ai choisi de calculer ma rentabilité sur ce montant.
A 160000€, vu la faible rentabilité, je n’achetais pas pour de la location.

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[+1]    #8 20/08/2020 00h19

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Niko76, le 19/08/2020 a écrit :

@JoeLeFaux: je ne savais quoi prendre pour la rentabilité.
Et vu que mon effort financier ne se monte qu’à 91600€, j’ai choisi de calculer ma rentabilité sur ce montant.
A 160000€, vu la faible rentabilité, je n’achetais pas pour de la location.

La logique de JoeleFaux est la bonne.
Prenons 2 solutions :
-> vous investissez dans ce bien : Vous empruntez 91,6k€, et achetez le bien.
-> vous revendez tous le bien, vous récupérez 70k€ environ, et vous pourrez investir 70k€ et emprunter 91,6k€ pour acheter un bien à 160k€.

Pour allez plus loin, en comparant votre investissement avec une revente + réinvestissement équivalent en part de SCPI :
Sur 160k€, avec un rendement de 4,4% (rendement moyen des SCPI de rendement en 2019), j’obtiens 586€/mois avant impôts.
Avec votre investissement, j’obtiens 567€/mois avant impôts.

Donc vous obtenez un rendement inférieur aux SCPI.
En sachant que vous n’avez pas provisionné de travaux.
Sur une maison des années 30 à destination locative, 2% de la valeur annuel me semble crédible, soit 3200€ à conserver pour les travaux lourd. Genre, refaire la toiture, l’isolation, le portail, les huisseries usés, etc.

Histoire d’être clair, j’ai été dans la même situation que vous.
Et par ignorance, pour faire plaisir à la famille et/ou parce que j’avais le bien à un tarif très réduit (15% de la valeur à payer sur un peu moins de 10 ans), j’ai signé.
Résultat, j’attend la fin des 10 ans pour avoir enfin un CF positif.
Pour le moment, le bien me coûte de l’argent tout les ans.
Certes, mon patrimoine a grossi, mais en terme de rendement, je suis entre -0,2 et -1,5% une fois tout payé.

Donc récupérer les biens familiaux, pourquoi pas, mais attention à ne pas le faire car c’est la famille!

Dernière modification par gunday (20/08/2020 00h19)

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#9 20/08/2020 07h51

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Comme expliqué par mes petits camarades, le rendement est très bas, donc, objectivement, c’est un bien qu’il ne faudrait pas prendre si la raison seule était aux commandes. Mais, sur des biens familiaux, on sait que c’est autre chose qui est aux commandes.

Notez aussi qu’on ne vous remerciera pas forcément. Un ami a racheté la maison familiale. Il a appliqué comme base, pour le calcul des soultes : moyenne de 3 agents immobiliers x 1,2. Oui, il a rajouté spontanément 20 % pour couper court à tout argument comme quoi il avait spolié ses frères et soeurs. Résultat : on ne lui parle plus, au prétexte qu’il aurait quand même spolié ses frères et soeurs. C’est sûr que la maison vaut beaucoup plus aujourd’hui, mais c’est dû d’une part à la forte hausse du marché (périphérie de grande ville genre Bordeaux), et d’autre part aux travaux très importants qu’il y a fait. Au moment où il l’a racheté, par rapport à sa valeur d’alors, il a vraiment été très généreux.

La quantité de familles qui sont fâchées pour des questions d’héritage ! Il faut souvent mieux faire simple, vendre, récupérer l’argent, et après chacun fait ce qu’il veut de son côté.

Dernière modification par Bernard2K (20/08/2020 07h53)


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#10 20/08/2020 09h28

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Bonjour à vous.
Plaisant de lire vos remarques. Je ne vais pas aller jusqu’à dire que c’est formateur mais presque^^

gunday a écrit :

Pour allez plus loin, en comparant votre investissement avec une revente + réinvestissement équivalent en part de SCPI :
Sur 160k€, avec un rendement de 4,4% (rendement moyen des SCPI de rendement en 2019), j’obtiens 586€/mois avant impôts.
Avec votre investissement, j’obtiens 567€/mois avant impôts.

Pas tout à fait puisque si nous aurions revendu (nous sommes 3 héritiers) la maison à sa valeur estimée (160000€), je n’aurais reçu que le 1/3 soit 53333€.
Investi en SCPI à 4.4% cela m’aurait donné 196€/mois avant impôt.
Pour la petite histoire nous l’avions mis en vente par l’intermédiaire du notaire au prix estimé. 6 visites en 2 jours… c’est ce qui m’a poussé à racheter les parts, en accord avec les 2 autres héritiers.

gunday a écrit :

En sachant que vous n’avez pas provisionné de travaux.
Sur une maison des années 30 à destination locative, 2% de la valeur annuel me semble crédible, soit 3200€ à conserver pour les travaux lourd. Genre, refaire la toiture, l’isolation, le portail, les huisseries usés, etc.

Pour ce qui est des travaux, une isolation extérieure de la maison ivenzit d’être réalisée.

La toiture fibrociment(amiantée) du garage venait aussi d’être changée.

Électricité aux normes sauf pour une prise de courant.

La toiture de la maison date de 1993 et devrait donc faire encore quelques années.

J’ai fait quelques travaux dans la maison pour que le bien soit plus attrayant. 1500 À 2000€ de matériaux mais comme je ne pensais pas mettre en lmnp au moment des travaux, je n’ai pas gardé les factures… (quelle buse je fais). Je devrais pas avoir de grosses surprises de ce côté.

Pour les huisseries, je pense qu’il faudra en effet faire des changements d’ici 5 ans. Pareil pour la chaudière.

C’est pour cela que je me suis dirigé vers du lmnp afin d’amoindrir un maximum mes impôts et essayer de dégager un petit cash flow positif pendant quelques années qui paieront les frais à venir.

Dernière modification par Niko76 (20/08/2020 09h52)

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#11 20/08/2020 09h55

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Pour la comparaison avec l’investissement en SCPI, il faut comparer ce qui est comparable :
- investissement en immo physique, une partie en apport (ici leg) et une partie en emprunt
- investissment en immo papier, une partie en apport (vente de la maison) et une partie en emprunt

Avec en plus l’absence de gestion pour la SCPI, la possiblité de panacher (hotels, commerces, bureaux) etc

Je rajouterais que le fait que le bien soit dans la famille ne permet pas malheureusement de faire une offre d’achat agressive, quitte à se braquer avec le vendeur.

Dernière modification par p0ulp3 (20/08/2020 09h57)

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#12 20/08/2020 17h17

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@Bernard : en effet, il y a du sentiment dans ce choix.
Pour votre ami, j’aurais envie de vous répondre que l’on ne choisi pas sa famille.

@p0upl3 : je comprends bien votre exemple mais en temps de crise (covid) vaut il mieux posséder du physique ou du papier?
Votre remarque sur le fait que l’on ne s’encombre pas de gestion en SCPI est pertinente.
Je ne me suis jamais intéressé aux SCPI et ne connais pas trop son fonctionnement.

Maintenant, mon choix s’est surtout fait car j’acquiers le bien à 91600€ alors qu’il en coûte 160000€.
Et par rapport au prix réel d’acquisition, je pense retrouver mes petits puisque le bien sera terminé d’être payé pour mes 60 ans… j’aurais le choix de retirer des loyers sans mensualité ou de revendre.

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#13 20/08/2020 17h40

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Le gros problème de votre raisonnement tient dans cette phrase "mon choix s’est surtout fait car j’acquiers le bien à 91600€ alors qu’il en coûte 160000€."

Sortez vous de la tête que le bien vaut 91600€ c’est faux (d’ailleurs la valeur m’étonne car 2/3 de 160000 ça fait un peu plus).

Vous allez bien investir 160 000, une partie par donation (53k€) et une partie par prêt (91k€).
En cas de vente, vous aurez bien pu investir la même somme 53k€ de donation et 91k€ de prêt.

Donc votre rendement doit être calculé sur cette valeur et ce rendement n’est pas bon, ce qui est souvent le cas des maisons.

Donc il faut vendre, sauf si vous avez des attaches sentimentales sur ce bien.

Dernière modification par Nakor26 (20/08/2020 17h41)

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#14 20/08/2020 19h46

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Niko76 a écrit :

Investi en SCPI à 4.4% cela m’aurait donné 196€/mois avant impôt.

Pouvez vous m’indiquer votre calcul ?
Car investir 160k€ à 4,4%, ne donne pas 196€/mois.

Il faut sortir de votre raisonnement d’1/3 vs 2/3

Comme déjà dit à de nombreuses reprises, vous investissez 160k€.
Il faut donc comparer avec un investissement similaire à 160k€.

Si je me souviens bien, vous êtes de Rouen (ou proche), j’ai donc regardé sur Rouen les immeubles.
99k€ => 720+60€ de loyer mensuel
128,5k€ => 600€ de loyer mensuel (des garages donc baux moins complexe que résidentiels)

Donc, sans négocier, et sans trop me casser les pieds à chercher, je trouve au moins aussi rentable que votre bien.

Je ne comprends réellement pas votre acharnement à vouloir acheter ce bien.
Y a t’il des raisons que vous ne voulez pas dire sur le forum lié à une affection envers le bien ?
Car vous paraissez détaché du bien en souhaitant le qualifier comme un investissement locatif, mais vous vous acharnez à ne pas entendre que ce n’est pas un bon investissement.

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#15 21/08/2020 09h53

Membre (2020)
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Si je résume, on a la situation suivante:

- vous n’etes pas de base investisseur en immo locatif
- vous n’aviez visiblement pas d’intéret à la chose jusqu’ici
- vous recevez en héritage une part d’un logement et regardez pour devenir investisseur en immo locatif (ce qui est en soi un métier à part entière, nécessite une formation souvent sur le tas ou via ce site, et surtout du travail..)

Imaginons que vous héritiez de la meme somme mais en argent comptant sur livret.
Qu’auriez vous fait ? Vous vous seriez renseigné pour acheter un logement comme celui évoqué dans cette file, ou bien tout autre chose (SCPI, PEA, etc) ?

Personnellement j’ai exclu l’investissement immo locatif car je n’ai pas envie de gérer les problèmes liés aux locataires, je n’ai pas la disponibilité en temps, bref c’est un métier donc à ne pas envisager la fleur au fusil.

Comme dit par gunday, prenez le budget (héritage en argent comptant suite à la vente + un emprunt équivalent) et regardez quel immeuble vous pouvez avoir, quel rendement. Ensuite vous pourrez comparer sereinement.

Sauf si vous souhaitez garder ce bien dans la famille, évidemment, mais dans ce cas un calcul de rendment locatif n’a aucun intéret.

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#16 22/08/2020 01h23

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Nakor26, le 20/08/2020 a écrit :

Sortez vous de la tête que le bien vaut 91600€ c’est faux (d’ailleurs la valeur m’étonne car 2/3 de 160000 ça fait un peu plus).

Exact pour les 2/3.
En fait, en plus de la maison, il y avait des liquidités.
J’ai renoncé à mes liquidités pour faire baisser le montant des parts à rembourser sur la maison.

Sinon, 2 parts à 53333€ me faisaient 106666€ à devoir aux 2 autres héritiers.

gunday, le 20/08/2020 a écrit :

Niko76 a écrit :

Investi en SCPI à 4.4% cela m’aurait donné 196€/mois avant impôt.

Pouvez vous m’indiquer votre calcul ?
Car investir 160k€ à 4,4%, ne donne pas 196€/mois.

Vous avez raison pour la rentabilité.

Pour les 196€/mois, j’ai pris le calcul sur 53333€ (le 1/3 qui me revient en cas de vente de la maison).

Une chose me turlupine. Comment voulez vous que j’investisse 160k€ en SCPI en vendant la maison?
Différemment, où est-ce que je trouve 160k€ à investir?

@p0ulp3 : c’est vrai que c’est prenant et que lorsqu’il y a des embrouilles avec les locataires, on ne doit pas bien dormir dans certains cas.

Bon, si je lis ce que vous me dite, l’investissement serait mauvais et vu vos calculs, je vous crois.
Question : si je décide tout de même de racheter les parts et de louer en lmnp, pensez-vous, d’après votre vaicu et vos connaissances  que je puisse retirer chaque année un cash-flow à l’équilibre?

Cordialement

Dernière modification par Niko76 (22/08/2020 01h43)

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#17 22/08/2020 08h47

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Niko76 a écrit :

Une chose me turlupine. Comment voulez vous que j’investisse 160k€ en SCPI en vendant la maison?
Différemment, où est-ce que je trouve 160k€ à investir?

Vous arrivez à trouver les moyens d’acheter une maison à 160k€, mais vous ne parvenez pas à comprendre comment vous trouvez 160k€ à investir.

Encore une fois, il faut bien comprendre que vous achetez la maison 160k€.
69k€ en liquidité et 91k€ en crédit, mais bien 160k€ au final.
Si vous revendez, vous aurez 69k€ en liquidité, et rien ne vous interdit de faire un crédit de 91k€ pour un autre bien.

Niko76 a écrit :

d’après votre vaicu et vos connaissances  que je puisse retirer chaque année un cash-flow à l’équilibre?

Sur le papier, oui, vous aurez un CF positif.
Dans les faits, c’est moins sûr, car la moindre intervention, ça facture vite.
Et faire venir un plombier pour un pépin sur le chauffage, ou un autre pro pour un entretien/réparation courante, c’est pus qu’habituel!
Et pour finir, placer 70k€ de cash, pour récupérer un CF dans le meilleur cas à 1000€/ans, ça me semble un placement très très peu rentable.
C’est à peine plus rentable qu’un PEL moderne.
Sans compter le risque de travaux (donc de CF négatif), d’impayé (donc de CF négatif, de frais supplémentaire, et de stress en prime), le manque de disponibilité (avec un locataire, vendre c’est pas évident)

Au final, comme déjà dit plusieurs fois : c’est un mauvais investissement.
Si vous le faites pour un investissement c’est un mauvais choix.
Si vous le faites pour un bien de famille, d’accord, par contre, n’oubliez pas que louer un bien de famille c’est particulier.

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#18 22/08/2020 09h17

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Donc, vous investissez dans cette maison :
- 160000/3 = 53333 €, le tiers de la valeur de la maison, qui n’arrivera jamais dans votre poche puisqu’elle n’est pas vendue
- 15067 € de fonds provenant de l’héritage, qui n’arrivent pas dans votre poche puisqu’ils sont consacrés au paiement des soultes
- 91600 € empruntés à la banque.

Soit un total de 160000 €.

Si vous deviez acheter un autre bien immobilier à 160000 €, vous le paieriez avec :
- 160000/3 = 53333 €, le tiers de la valeur de la maison, qui arrivera dans votre poche puisqu’elle sera vendue,
- 15067 € de fonds provenant de l’héritage, qui arriveront dans votre poche au moment du partage,
- 91600 € empruntés à la banque.

Donc vous faites effectivement un investissement de 160000 € qui peut et doit être comparé à un autre investissement immobilier de même montant.

Il est vrai que pour acheter 160 k€ de parts de SCPI, il est un peu plus difficile d’emprunter mais on y arrie aussi (cf fils sur ces sujets).

C’est un raisonnement tout simple, car d’une logique évidente… C’est du B.A.BA de niveau école primaire… quand on a pas l’esprit obnubilé par les aspects "émotionnels" de l’héritage.

Après, savoir s’il vaut mieux investir dans la maison familiale, ou dans un autre bien, ou dans des SCPI, c’est une décision multi-critères : le rendement net bien sûr, mais aussi le niveau de risques, la quantité de travai et d’emmerdement, la probabilité de prise de valeur dans l’avenir… Voilà les critères objectifs qui devraient intervenir.

Mais quand on y rajoute l’investissement affectif que l’on a envers ce bien qui symbolise les défunts parents, alors les critères objectifs disparaissent ou sont déformés, au point qu’on n’arrive plus à faire des additions de niveau primaire, au point qu’on n’arrive pas à déterminer quel montant on investit réellement. C’est fou, non ?

Je crois que je vais m’arrêter là car il est évident que vous allez faire cet achat et qu’on est en train de vous torturer l’esprit tout à fait inutilement.

Dernière modification par Bernard2K (22/08/2020 09h21)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#19 22/08/2020 09h48

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Merci Bernard.

Vos calculs sont clairs et je les avais bien compris, je vous rassure.
Et en effet vous avez raison pour la part émotionnelle.
Je comprends bien que pour 160k€ je pourrais faire un meilleur investissement.
Je partais aussi du principe que c’est de l’argent que je n’avais pas au début.

Décision prise.. Je vais accepter la vente.

Merci pour vos précieux conseils.

Dernière modification par Niko76 (22/08/2020 10h48)

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#20 22/08/2020 14h11

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Bonne décision de mon point de vue. N’hésitez pas à venir demander conseil une fois la maison vendue sur la meilleure façon de ré-investir votre héritage. Il y a quelques pistes qui ont déjà été donné sur ce sujet (petit immeuble locatif, scpi, actions avec un pea…)

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#21 26/08/2020 09h44

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Désolé de revenir là dessus mais j’ai une question qui reste en tête et je ne trouve pas de réponse nette sur ce site. Étant curieux de nature..

Pour ce type de bien reçu suite à succession, l’amortissement en lmnp porte t’il :
- sur le prix d’acquisition donc ici le rachat des différentes parts soit 91600€ (ce qui voudrait dire que si j’étais seul héritier, je ne pourrais rien amortir)?
- sur la valeur estimée du bien?

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#22 26/08/2020 13h54

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Niko76 a écrit :

Pour ce type de bien reçu suite à succession, l’amortissement en lmnp porte t’il

Mon comptable a utilisé la valeur du bien au début de l’activité de location meublé.

D’ailleurs, pour rappel, vous achetez le bien 160k€, pourquoi voudriez vous une prise en compte de seulement 91k ?

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#23 26/08/2020 15h33

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Effectivement, votre raisonnement me paraît logique.

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