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#1 13/08/2020 23h27

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Bonjour,

je voulais vous part de la situation personnelle suivante :

j’ai un ami célibataire (âgé 10 ans de plus que moi) et sans descendance qui souhaite me léguer sa résidence principale. Il a par ailleurs des biens financiers qu’il prévoit de léguer à sa soeur et aussi à une tierce personne. Agé de 65 ans et en retraite, il n’a pas de soucis de revenus.

Pourquoi nous léguer sa maison ? Nous passons régulièrement des jours de vacances invités chez lui et y passons des bons moments avec lui. Nos 2 enfants qui ont entre 20 et 30 ans  y ont également des supers souvenirs. Nous avons également de la famille à proximité et sommes sans doute attachés au lieu sans imaginer qu’un jour nous aurions cette proposition. Les 2 autres héritiers ne sont pas du tout attachés à cette maison et la mettrait en vente d’après notre ami et il préférerait que cette maison reste ainsi propriété de personnes qu’il apprécient et qui apprécient le lieu.

Le hic évidement est le taux de 60 % de droit de successions pour un bien qui doit valoir environ 200 k€, sachant qu’il ne s’agit pas pour moi de lui demander de diminuer le legs de ces biens financiers pour les 2 autres personnes.
Nous avons des économies mais n’envisageons pas de laisser 120 k€ au fisc pour ce qui serait pour nous une maison secondaire.
le 2nd point est que l’écart d’âge in fine de 10 ans fait que je pourrai partir avant ou profiter du bien très tardivement. Dans mon esprit, ce serait plus judicieux que la succession puisse faire un saut de génération vers nos enfants même si cela nous génère un coût mais significativement inférieur au 120 k€ .

Ayant très peu de compétences patrimoniales, je voulais avoir vos avis pour connaitre les schémas  possibles répondant aux 2 points précités avant que notre ami rencontre un notaire ou un spécialiste patrimonial avec déjà quelques idées sur le sujet.

Dernière modification par stef (13/08/2020 23h28)

Mots-clés : 60%, leg, sucession

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#2 14/08/2020 00h16

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Don d’un bien immobilier au décès, je pense le classique démembrement (don de la nu-propriéé, en gardant l’usufruit), mais hors cadre familiale, j’avoue ne pas être un grand connaisseur.

La logique est que l’usufruit rejoint la nu-propriété gratuitement une fois l’usufruitier décédé.
La répartition usufrtui/nu-propriété se calcule selon l’age de l’usfruitier, donc à 65 ans, si j’ia bien lu, la nu-propriété vaudrait 60% de la valeur, soit 120k€ au lieu des 200k initiaux.

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#3 14/08/2020 06h14

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Bonjour,

Une option serait de procéder à une vente en viager.

Ainsi, au lieu de verser d’importants frais de transmission au fisc, l’essentiel de ce montant serait versé à votre ami avec qui vous pourrez convenir que cette somme serve à entretenir / améliorer votre futur bien.

En plus, vous pourriez loger cette transaction dans une SCI avec vos enfants, ce qui répondra à votre souhait de leur transmettre à votre tour ce bien en réduisant l’imposition.

Selon vos moyens financiers vous pourriez soit payer un bouquet moindre et une rente mensuelle ou un bouquet plus important sans rente.

Dans tous les cas, ne sous estimez pas la valeur et n’omettez pas de faire les virements de rentes éventuels pour éviter que le fisc ne considère la transaction comme une donation déguisée.

Quelques liens sur le sujet:
Qu’est-ce que viager | Costes Viager
Viager : principe et calcul - Capital.fr
Achat en viager : comment calculer le bouquet et la rente ? | Guide immobilier Seloger


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

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Favoris 1   [+2]    #4 14/08/2020 11h53

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Comme le savez certainement, léguer = donner par voie testamentaire. La maison ne sera à vous que lors de son décès… s’il n’a pas changé d’avis d’ici là (il n’y a pas que dans les romans d’Agatha Christie que les gens changent leur testament sans en informer les légataires !).

Non seulement ça génère d’importants droits de succession, mais de plus, ils seront calculés sur un montant aujourd’hui inconnu, avec des taux aujourd’hui inconnus. Peut-être que d’ici son décès, la valeur du bien aura doublé et le taux aura monté à 75 % ?

La solution est une donation de la nue-propriété, comme l’a dit gunday. Dans ce cas :
- vous payez des droits maintenant, au taux de 60 %, sur 60 % de la valeur du bien aujourd’hui. 0,6x0,6 = 0,36 : vous versez à l’Etat 36 % de la valeur de la maison. Comme ça, c’est réglé.
- votre ami n’a pas besoin de vous coucher sur son testament et vous ne serez pas appelé à la succession. En effet, au décès, l’usufruit s’éteint, et le nu-propriétaire devient plein-propriétaire, sans que cela ne concerne la succession, de près ou de loin !
- un point important à déterminer : qui paie les travaux ? Si votre ami n’a pas de souci d’argent et veut vous avantager un peu plus, il faut faire une convention de démembrement où tous les frais d’entretien, y compris les gros travaux, sont à la charge de l’usufruitier.
- le seul problème, c’est que, psychologiquement, ce n’est pas du tout la même chose. Prévoir de donner à sa mort, quand on n’a pas de descendant, c’est une chose. "De toute façon, il faudra bien en faire quelque chose, et puis de toute façon, je ne serai plus là donc ça ne me fera ni chaud ni froid. Enfin, surtout froid, bien sûr".
Donner dès maintenant la nue-propriété de sa maison, c’est une forme de dépossession. Suivant sa façon de voir les choses, suivant s’il a rencontré une femme amoureuse (et peut-être vénale) d’ici quelques années, suivant aussi la dégradation quasiment inéluctable de ses facultés mentales avec l’âge, peut-être va-t-il se sentir "moins chez lui", peut-être va-t-il finir par se dire "si je dois aller en maison de retraite, il faudrait que je vende la maison. Mais je ne peux plus vendre, parce que je ne suis plus vraiment propriétaire".
Il est donc très délicat de dire à quelqu’un "dis donc, le cadeau empoisonné de 60 % de droits de mutation, là, dans un futur lointain et incertain, ça ne m’intéresse pas trop. Et si tue ne me la donnais plutôt là maintenant tout de suite ? Allez, le notaire va tout préparer, tue n’auras plus qu’à signer en bas". Ca fait un peu braquage de banque.
Donc, voilà : du point de vue minimiser les droits de succession, c’est la meilleure solution, mais ce n’est pas facile.
Objectivement, vous demandez davatange. Son projet était de vous donner la totalité à son décès ; vous demandez la nue-propriété dès aujourd’hui. Ce n’est pas la même chose. Ca revient un peu à réclamer un plus gros cadeau parce que celui qu’il veut vous faire ne vous paraît pas assez gros ; ce qui n’est pas très poli.

Pour la solution du viager : je ne vois pas où est la libéralité. Vous préconisez fort justement de ne pas sous-estimer la valeur. Dans ce cas, que lui donne son ami ? Rien. Un projet de don devient un achat forcé, au prix du marché. De plus, une relation d’amitié devient quasiment une relation bailleur-locataire ! A mon sens, ce n’est pas du tout adapté.

Dernière modification par Bernard2K (14/08/2020 12h07)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#5 14/08/2020 12h10

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Sauf si les fruits du viager sont placés sur une assurance-vie dont Stef est bénéficiaire.

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#6 14/08/2020 12h37

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Bernard2K résume fort brillamment (et avec humour) la situation.
On vous parle de legs (donc cadeau lointain hypothétique) et vous voilà parti à cogiter comment faire que le déjà gros cadeau soit encore plus gros et adapté à vos contraintes personnelles.

Il faudra que votre ami ne soit pas susceptible ; avant d’envisager des situations que vous aurez à lui "vendre", assurez-vous de la consistance de son propos comme de sa persistance à l’épreuve du temps et des inévitables petits accrocs dans vos relations amicales.
J’ai quelques amis avec le même écart d’âge ; je serai très mal dans une telle situation puisque persuadé que si je devais le conseiller je lui dirai qu’il faut être sacrément seul ou idiot pour risquer se démunir aussi jeune.

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#7 14/08/2020 15h19

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Bonjour ,

Je ne suis pas tout a fait de l’avis précedent ( meme si j’espere que l’avis ne tourne pas en discussion de comptoir)

Votre ami a prevu ( a ce jour) de vous leguer son bien.  Toutes choses egales par ailleurs, accepter le cadeau vous coutera 120 k en taxe.

Vous dites que vous n’avez pas prévu de debourser 120k pour le fisc mais avant meme d’envisager le viager ( et surtout le montage fiscal ou en plus votre ami vous retrocede l’argent par Assurance vie ce qui me parait un peu deplacé ), envisagez vous d’utiliser ses 120K pour les lui donner  ( vous voulez la maison pour moins que 120k, ou cela vous etrangle de payer une taxe si élévée ) ? 

A priori c’est une solution qui vous enrichit mutuellement ( vous a terme, lui immediatement ) et qui est dans la continuité du souhait de depart.
Cela vous laisser également la possibilité de transmettre a nue propriété a vos enfants rapidement.

il me semble que c’est une solution ou vous gagnez tous les 2 ( surtout lui , vous c’est plus dans la redirection du flux ) et surtout il ne s’appauvrit pas . 

cdt

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[+1]    #8 14/08/2020 15h46

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Votre ami veut vous faire un leg. C’est généreux. Laissez le coucher cela sur son testament. Vous continuez a profiter de cette saine relation et n’en parlez plus.

Au moment du décès : soit vous avez envie de payer les 60% de taxe pour cette maison familiale et vous acceptez l’héritage. Si non je crois qu’on a aussi la possibilité de refuser un héritage. Ce sera a vous de choisir de respecter ou non la volonté de votre ami et de lâcher les 120k. Si ce n’est pas dans votre projet à ce moment ou dans l’intérêt de vos enfants, vous refusez. Votre ami n’en saura rien.

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#9 15/08/2020 08h52

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Bonjour,
Je vous remercie pour vos retours

-   J’avais bien pensé à solution proposée par Salaze/Tracoh en passant par une vente en viager avec en plus le versement du bouquet que notre ami aurait placé sur A-Vie en faveur de nos enfants, mais je suis sensible aux arguments de Bernard2K d’une part et j’ai retrouvé cette même idée par Claude078 Claude078 : étude de cas immobilier (vente en viager avec son oncle en SCI) avec un risque de requalification par le fisc d’autre part.
Dans le cas de Claude078, l’A-Vie était en faveur de l’acheteur alors que notre cas, ce sont nos enfants. Le risque de requalification par le fisc existe-t-il toujours car il ne s’agit pas des mêmes personnes?

- La solution démembrement comme proposée par Gunday / Bernard2K amène un coût de 36%.
Par rapport à l’aspect psychologique, notre ami est conscient que les frais de 60% est bloquant et sans doute que c’est ce point qu’il veut explorer avec son conseiller / notaire.
Aussi suite aux remarques de Bernard, sans doute est-il préférable d’attendre simplement le retour de son entretien.

Concernant le 2ème point : faire un saut de génération en terme de succession.
Peux-t-on imaginer que ce soient nos enfants qui soient bénéficiaires de la Nue-Propriété et que par leg je sois l’usufruitier ? La reconstitution de la peine propriété se ferait alors à mon propre décès.
La somme pour financer les 36% serait alors une donation de notre part.

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#10 15/08/2020 09h54

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stef a écrit :

Par rapport à l’aspect psychologique, notre ami est conscient que les frais de 60% est bloquant et sans doute que c’est ce point qu’il veut explorer avec son conseiller / notaire.
Aussi suite aux remarques de Bernard, sans doute est-il préférable d’attendre simplement le retour de son entretien.

Il est certain qu’il vaut mieux que la solution lui soit donnée par son notaire plutôt que par vous !

Peux-t-on imaginer que ce soient nos enfants qui soient bénéficiaires de la Nue-Propriété et que par leg je sois l’usufruitier ? La reconstitution de la peine propriété se ferait alors à mon propre décès.
La somme pour financer les 36% serait alors une donation de notre part.

Je ne sais pas s’il est possible de léguer l’usufruit, puisque par définition il s’éteint au décès. De toute façon, quel intérêt ?

Quel inconvénient voyez-vous au cas le plus logique, où vos enfants reçoivent par donation la nue-propriété,  et donc au décès de votre ami ils deviennent plein propriétaires ?

Lors de cette donation de la nue-propriété, vos enfants devront payer à l’état 36 % de la valeur de la maison. Vous pouvez effectivement leur fournir cette somme par une donation.

A noter : votre ami pourrait, à juste raison, craindre que donner la nue-propriété le dépossède de certains droits sur la maison, comme le fait de la vendre pour acheter une RP mieux adaptée à ses besoins ou pour financer sa dépendance (payer l’Ehpad). Je crois qu’il est possible de se réserver ces possibilités, par des clauses dans l’acte de démembrement. Mais enfin, le notaire saura tout cela bien mieux que moi.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#11 15/08/2020 10h37

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Bernard2K a écrit :

Quel inconvénient voyez-vous au cas le plus logique, où vos enfants reçoivent par donation la nue-propriété,  et donc au décès de votre ami ils deviennent plein propriétaires ?

Tout simplement à court et moyen terme, si jamais notre ami venait à disparaître, nos 2 enfants ont d’autres priorités, sont éloignés et je pense que je serai mieux placé pour gérer / entretenir le bien .

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#12 15/08/2020 11h25

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Evidemment, votre ami ne peut pas vous faire une donation d’usufruit maintenant, sinon il n’a plus le droit d’habiter cette maison qui n’est plus chez lui.

Vous parlez donc d’un legs d’usufruit, c’est à dire qu’il ferait maintenant une donation de la nue-propriété à vos enfants, et un legs de l’usufruit à vous, c’est à dire qu’il vous donne l’usufruit par testament.

Alors, après vérification, il est possible de faire un legs d’usufruit, ce qui est fort logique car c’est pratiqué et que ça répond à certains besoins (par exemple léguer l’usufruit de la RP à son concubin puisqu’il puisse continuer à y vivre sans se faire expulser par les héritiers). Donner ou léguer l?usufruit

Pour autant, habituellement, le démembrement est crée à la succession. C’est à dire que c’est le testament qui dit : "A un tel, la nue-propriété, à une telle, l’usufruit".

Or, dans votre cas, l’idéal serait un démembrement maintenant, avec don de la nue-propriété en faveur de vos enfants avant les 71 ans de votre ami, de façon réduire la base fiscale de la donation, et un legs de l’usufruit en votre faveur, qui interviendra seulement à sa mort. Avec l’inconvénient d’ailleurs que ce legs serait logiquement imposable sur sa valeur, qui est calculé en fonction de l’âge du légataire ; ce qui revient à payer alors les droits de mutation que vous vouliez éviter ! Donc, rien que pour une raison fiscale, ça me semble à éviter.

Mais, ce qui est étrange dans un tel cas, c’est que vos enfants ne reçoivent pas une nue-propriété grevée par un usufruit viager, mais par deux usufruits successifs : l’un étant certain, c’est celui en faveur de votre ami ; l’autre étant incertain, puisqu’il n’arrivera que si votre ami meurt sans avoir modifié son testament et que de plus vous n’êtes pas décédé auparavant.

Vu cette "entaille" dans le droit des nu-propriétaires, faut-il, dans un tel cas, que la convention de démembrement prévoie que le donateur se réserve la possibilité de léguer l’usufruit ? Et si votre ami taquin léguait ensuite en secret cet usufruit à sa petite-nièce de 5 ans plutôt qu’à vous ? Vos enfants auraient alors, à vie, seulement la nue-propriété, car la petite-nièce leur survivrait très probablement. On voit que le fait qu’il garde cette possibilité de don d’usufruit peut vraiment affaiblir, en pratique, la valeur de la nue-propriété.

On voit en tout cas que toutes ces questions sont passionnantes pour l’intellect et que l’on pourrait continuer ainsi pendant des heures.

Mais la vraie réponse est bien plus simple : si vous envisagez cette solution, c’est parce que vos enfants n’en ont pas grand chose à faire de cette maison (sinon, ils seraient très reconnaissants de la donation et ils trouveraient bien une solution pour gérer la maison après le décès de votre ami). En gros, vous demandez à votre ami de trouver une solution au désintérêt de vos enfants pour ce qu’il envisage de leur donner. Là, vous poussez vraiment pépé dans les orties !

Parce que, tant qu’à aller par là, ne devriez-vous pas vous inquiéter que, lorsque vos enfants seront propriétaires de la maison en indivision, cette indivision leur cause des soucis voire des dissensions ? Ne faudrait-il pas demander à votre ami de résoudre aussi ce futur problème-là ? Sérieusement…

Je crois que la bonne réponse a été donnée par Kabal un peu plus haut.

PS : le mot legs est invariable et prend un S final au singulier comme au pluriel. Sauf si j’étais un Anglais, auquel cas je serais tenté de d’écrire : "you’re pulling my leg".

Dernière modification par Bernard2K (15/08/2020 11h57)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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[+3]    #13 16/08/2020 22h23

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Bonjour Stef,

Essayons de prendre le problème sous un autre angle, pour pouvoir profiter de cette résidence en minimisant au maximun les droits de mutation à titre gratuit (droits de succession).

Je vois 1 piste (à laquelle on ne pense généralement pas) possible à finaliser chez le notaire qui correspondrait bien à l’esprit du propriétaire actuel :

. Le commodat ou prêt à usage.
L’article 1875 du Code Civil en donne la définition suivante : « le prêt à usage ou commodat est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi .
C’est à dire qu’on ne vous léguerait pas la maison, mais qu’on vous accorderait un droit à usage "gratuit", ou mieux un droit à usage sous réserve de réaliser l’entretien du bien.
Ce prêt à usage peut être fait à une SCI à l’IR, à capital social très faible, dont les associés seraient vos enfants, et vous-même, il se déclencherait au décès du propriétaire actuel (doit être possible, à vérifier avec le notaire); si pas possible de le faire déclencher au décès du propriétaire, réaliser ce prêt à usage immédiatement à une SCI dont les associés seraient vous, vos enfants et le propriétaire, ce dernier avec une seule part à vote plural serait gérant à vie de la SCI, ou si on veut lui épargner les tracas de la fonction de gérant, rédiger des statuts qui lui fait bénéficier de ce commodat de façon exclusive sa vie durant en tant qu’associé, et vous-même seriez gérant aux pouvoirs dans les faits quasi nuls car très limités par les statuts la vie durant du propriétaire initial, puis gérant avec tous les pouvoirs ensuite.
Il peut même y avoir un intérêt pour le propriétaire actuel, puisqu’il peut préciser dans les statuts de la SCI comment il veut que son bien lui survive.
L’intérêt pour vous, c’est que l’intention est figée dans les statuts de la SCI (ce qu’un legs ne permet pas)

Durée du contrat serait la durée de vie de chacun des associés de la SCI. --> Donc vos enfants en profiteront gratuitement.

Un commodat n’est pas une donation, par suite il n’y a pas de droits à payer, en effet : un arrêt de la Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 11 octobre 2017, 1621.419, Publié au bulletin stipule « Le prêt à usage constitue un contrat de service gratuit, qui confère seulement à son bénéficiaire un droit à l’usage de la chose prêtée mais n’opère aucun transfert d’un droit patrimonial à son profit, notamment de propriété sur la chose ou ses fruits et revenus, de sorte qu’il n’en résulte aucun appauvrissement du prêteur ; qu’il s’ensuit qu’un tel contrat est incompatible avec la qualification d’avantage indirect rapportable.

Si on reste malgré tout frileux, afin d’éloigner tout risque d’intention libérale, qu’on pourrait imaginer théoriquement prêter le flanc à une requalification en donation indirecte, il suffit d’inclure dans le contrat de prêt une contrepartie du type entretien du bien.

Au décès du propriétaire actuel :
La SCI a le droit d’usage gratuit pour plusieurs décennies, par suite la valeur de la maison est ridiculement faible. En effet, le propriétaire n’aurait aucun droit dessus durant toute la durée du prêt et devrait malgré tout payer les impôts afférents au bien et les gros travaux (article 1877 et 1878).
Ainsi le bien peut vous être légué, avec des droits à payer extrêmement faibles, et vous pourrez vous même léguer ce bien à l’un de vos enfants dans les mêmes conditions.

Les précautions à prendre, sont :
. de bien rédiger le contrat avec une clause d’entretien et de bon soins de la maison, la vie durant de chaque associé, en précisant ce que bons soins et entretien veulent dire.
. d’éviter toute fictivité au niveau de la SCI, (notamment réaliser un compte rendu annuel d’associés).
. pour sécuriser encore plus, il peut même être possible de faire effectuer le legs de la propriété de la maison directement à vos enfants, ainsi celui qui aura les pouvoirs de gérant de la SCI (vous) bénéficiant du prêt gratuit serait différent de celui qui hérite de la propriété effective (éloigne le risque d’abus de droit fiscal).
Si aucun de vos enfants n’est intéressé par la maison, ils n’auront qu’à dissoudre la SCI, quelques années après votre propre décès (attendre la durée de prescription d’abus de droit fiscal), et revendre le bien…

Bonne réflexion,

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#14 16/08/2020 23h34

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HeureuxUlysse a écrit :

Le prêt à usage constitue un contrat de service gratuit, qui confère seulement à son bénéficiaire un droit à l’usage de la chose prêtée mais n’opère aucun transfert d’un droit patrimonial à son profit, notamment de propriété sur la chose ou ses fruits et revenus, de sorte qu’il n’en résulte aucun appauvrissement du prêteur

La SCI a le droit d’usage gratuit pour plusieurs décennies, par suite la valeur de la maison est ridiculement faible

Il me semble y avoir contradiction entre ces deux citations. Si le prêt n’appauvrit pas le prêteur, il n’appauvrit pas non plus le légataire ou héritier de la maison, donc les droits de mutation doivent être payés sur la valeur plein pot.

Comme la Cour le dit dans ses arrêts, il me semble que vous n’avez pas tiré les conséquences légales de vos propres constatations. wink

En plus, vous prévoyez que le légataire soit stef, or vous prévoyez qu’il soit aussi le bénéficiaire de l’usage de la maison (puisque la maison est prêtée à usage à la SCI qui en attribue l’usage gratuit à stef). Comment le légataire pourrait-il prétendre que la valeur de la maison est amoindrie parce que l’usage en est consenti… à lui-même ? De toute évidence, en pratique, la valeur n’en est pas amoindrie pour lui.

Ce montage me semble prêter le flanc, à tout le moins, à la procédure d’abus de droit.

Dernière modification par Bernard2K (16/08/2020 23h35)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#15 17/08/2020 00h20

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Bonjour,
HeureuxUlysse, je viens de prendre connaissance de votre proposition
je ne connaissais pas le commodat. Quelle raison fait que cette solution a priori séduisante n’est pas souvent retenue ?
Sur l’article suivant, il est mentionné un risque de sanction fiscal si il est considéré qu’il s’agit d’une donation masquée. Prêt à usage (commodat) : définition et fonctionnement - Capital.fr

Bernard2K: gràce vos explications, j’ai bien pris note du non intérêt du legs de l’usufruit à mon bénéfice.
Quant à mes enfants, je sens peut être à tord qu’ils ont encore besoin d’accompagnement sur ce type de sujet . Une solution SCI familiale (trois fois 1/3) recevant la nue propriété serait peut être le bon outil pour cet accompagnement

NB : je pourrai difficilement me connecter dans la semaine qui vient.

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Favoris 1   [+2]    #16 18/08/2020 21h59

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@ Stef

. Pourquoi le commodat est il si méconnu ?

Le commodat, aujourd’hui appelé prêt à usage gratuit, est une très ancienne notion juridique, qui nous vient du droit romain, et qui ne s’applique que dans des cas assez particuliers. En fait il s’agit plus d’une tolérance (encadrée, et protégée par la loi, pour combler un vide juridique) que d’un droit réel.
Dans l’esprit du législateur (pour autant que l’administration fiscale soit capable de remonter à cette époque pour imaginer l’esprit du législateur, car rappelons le, c’est à elle d’apporter la preuve de la non conformance pour invoquer l’abus de droit) , voici quelques exemples d’applications : prêt d’un local à une association, prêt d’un logement à un enfant majeur, prêt d’un pré à un agriculteur, prêt d’un bien non fongible à un ami proche (concubin ou non), mais toujours avec une volonté de non contrepartie financière autre que les frais d’usage à prendre en charge.
Par suite, je pense que cela correspondant à des cas si particuliers, que les professionnels ont peu l’occasion de le rencontrer et par suite d’en faire la promotion.

Le prêt à usage gratuit est ainsi très différent de l’usufruit (qui est un droit réel et valorisé), et très différent du bail (qui est un contrat régi par des règles propres).

. Existe-t-il un risque de sanction fiscale ?
Oui s’il est requalifié en donation indirecte, donc si l’intention libérale est prouvée.
Or il y a intention libérale s’il y a volonté de s’appauvrir afin de gratifier un tiers sans contrepartie.
C’est pourquoi, il est essentiel de prévoir dans le contrat une contrepartie (mais attention non financière, sinon requalification en bail) en charge d’entretien par exemple.
On peut réaliser un contrat à titre gratuit, même de façon implicite, donc non écrit, mais le mieux est de le faire avec le support du notaire sous une forme authentique pour se faire aider à respecter les formes qui vont rejeter l’intention libérale, donc le risque de qualification en donation indirecte;
L’arrêt de cour de cassation du 11 oct 2017 sans avoir une portée générale, donne néanmoins au professionnel les contours à respecter pour éliminer le risque.

@Bernard2K:

Le prêt appauvrit-il le prêteur dans l’estimation de la propriété et dans le même temps ne l’appauvrit pas  lors de la rédaction du contrat ? Voilà qui semble défier la logique la plus élémentaire;

Voilà une incohérence qui ne vous a pas échappée. Merci de l’avoir aussi nettement mise en lumière. Et j’avoue que d’un point de vue cartésien, soit on s’appauvrit, soit on s’appauvrit pas;

Mon analyse, portée par des arguments juridiques serait la suivante :
1. Il n’y a pas appauvrissement au moment de la rédaction du contrat de prêt, puisqu’il n’y a pas de transfert de droit patrimonial (comme pour un usufruit par exemple). Cette assertion peut être considérée comme robuste, puisqu’elle a été utilisée par la cour de cassation en 2017 pour écarter la notion de donation indirecte (ce qui représentait un réel tournant jurisprudentiel). Il convient néanmoins de s’assurer auprès du notaire, qu’on se place dans une configuration similaire, qui aménerait en cas de contestation la cour à aboutir à la même conclusion.
Dans l’hypothèse où le propriétaire louerait son bien avant de rédiger le contrat, il y aurait alors appauvrissement, ici ce n’est pas le cas. La notion d’appauvrissement s’évalue à la signature de l’acte.
Ici, c’est le législateur qui nous dit qu’il n’y a pas appauvrissement. Et l’administration fiscale ne peut pas aller contre le législateur.

2. Quelle serait la valorisation du bien ainsi grevé d’un droit d’usage à titre gratuit sur une durée fixe, donc non révocable par le prêteur ou ses héritiers ?
L’analyse juridique me semble-t-il ici se fait différemment et selon les pratiques habituelles :
A mon sens, la valorisation du bien s’établit par comparaison avec des biens comparables. Difficile ici, d’apporter de tels éléments, puisqu’il y a des contraintes. L’administration fiscale d’ailleurs reconnait que des contraintes affectent la valeur d’un bien, comme par exemple, un bien possédé en indivision ou sous forme de SCI est reconnu devoir mériter une décote de 10 à 20% voire plus; Il ne me semble pas difficile pour le notaire, au moment de la succession de confirmer une valorisation du bien considérablement diminuée de par la charge qui est associée au bien. Par ailleurs, une simple mise en vente, aux enchères ou autre, du bien ne pourrait que confirmer l’estimation du notaire, qui rappelons-le est un officier ministériel.

Pour limiter encore les risques, il est possible de léguer le bien en indivision aux enfants de STEF, ainsi celui qui bénéficiera de l’usage sera-t-il clairement différent de celui qui est propriétaire;

Je reconnais que la solution ne coule pas de source, et mérite une bonne rigueur dans son application, mais rappelons-nous que le problème posé initialement commandait d’aller chercher dans les recoins de notre code civil.

Aussi, tout ce que j’ai présenté ci-dessus et avant, doivent être discutés avec un notaire (à condition qu’il soit familier avec cet usage), et probablement que quelques précautions ou amendements seront nécessaires;
Mais une chose est sûre, ce serait pour moi, j’investiguerais le prêt à usage gratuit, comme une voie qui me parait autant intéressante à explorer qu’adaptable à cette configuration, cette voie devrait permettre d’aboutir à une meilleure solution que de payer 60%. Et peut-être même y-a-t-il moyen de réaliser l’essentiel de nos objectifs sans même utiliser de technique sociétaire (SCI).

Je vous invite à lire l’article suivant qui explicite un peu plus le schéma dans une configuration avec des concubins par exemple (soumis aux 60% assassins…) : Commodat ou Prêt gratuit

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