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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 31/07/2020 13h11

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Je précise que je début en immobilier.
J’ai repéré un immeuble en vente.

Gros village de 11000 habitant
Prix d’achat : 130 000 €
Frais de notaire réduit

4 studios 1 par étage
Loyers annuels : 13800 euros

Nombreux travaux effectués en 2018 (donc pas de travaux à prévoir)
Chauffage électrique et eau chaude individuels

Mon taux d’imposition est de 11.5 pour 2019. Monsieur gagne plus que moi. Je veux faire cet achat seul.
Ça sera un peu plus faible pour 2020 à cause d’une baisse d’activité due au covid pour ma part.
Régime pacs séparation des biens.

Ma problématique est la suivante :
Tous est loués en nu
Pour pouvoir les mettre en meublé il faut attendre le départ des locataires ? c’est bien cela ? Ce qui peut prendre du temps.
Un tel achat me fera payer plus d’impôts si j’ai bien compris ?

Mots-clés : achat, immobilier, impot, location nue

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#2 31/07/2020 14h22

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Plusieurs points nécessite d’être éclaircis :
Déjà votre taux d’imposition, là vous parlez de la moyenne, ou du taux personnalisé.
Pour savoir à combien seront imposé les revenus supplémentaires, il faut regarder le taux max, à vue de nez, je dirais 30% pour vous.

Ensuite, il vous manque les frais : taxe foncière, copro, charge, intérêt d’emprunt, etc.
Donc difficile d’estimer votre impôt futur.
Pour faire simple, supposons que vous déclarez en micro-foncier, donc vous avez un abattement forfaitaire de 30% : vous êtes imposés sur 9660€.
Soit avec TMI à 30%+17,2% de PS, soit 4560€ d’impôts à payer.
Remarque : en général, avec un emprunt, le réel est plus intéressant que le micro foncier (à vérifier au cas par cas).

Pour le passage en meublé, oui, au changement de locataire, ça permet de meubler (donc d’avoir les factures des meubles) et d’y aller progressivement.

Autre question : la ville est elle une ville CSP+ ou avec beaucoup de chômeurs et de cas sociaux ?
Dernière question : vous avez demandé les baux (histoire d’avoir le profil des locataires en place) ?

Sinon, effectivement, avec une base de départ à 11% brut, c’est plutôt pas mal.

Dernière modification par gunday (31/07/2020 14h25)

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#3 31/07/2020 14h36

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Comme indiqué par gunday, il faut préciser votre TMI.

Pour les locations meublées, vous allez perdre la déductibilité des frais notariés. Vous pouvez éventuellement proposer aux locataires de passer à un bail meublé moyennant le rachat de leurs meubles. Ca me semble optimiste d’avoir l’accord des 4 locataires.

Pourquoi ne pas rester en nu et racheter le bien via une structure (sci, sarl …) cela vous limitera l’imposition sur vos bénéfices en foncier (15% au lieu de TMI+PS).

Je vous conseille de faire une simulation précise selon chaque montage et vous devriez aussi préciser vos objectifs patrimoniaux. Car aux vues de vos messages, vous semblez investir en immobilier un peu par hasard.

Par rapport aux quelques indications que vous avez donné de votre projet, le rendement brut laisse présager un achat intéressant. A confirmer lorsque vous aurez indiqué tous les chiffres.

Dernière modification par lachignolecorse (31/07/2020 15h01)


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#4 31/07/2020 16h17

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Bonjour azerty,

En complément des bonnes remarques de mes collègues, si vous souhaitez passer en meublé vos studios, pensez à bien prévoir les frais d’un comptable (+ un Centre de Gestion Agréé pour la déductibilité sur votre impôt), ainsi que la CFE dans vos simulations si vous optez pour le régime BIC au réel.

Cela vous permettra de bénéficier d’un régime fiscal avantageux, généralement le BIC au réel est plus intéressant que le micro BIC (à vérifier par calcul).

Comme La chignolecorse, je doute que vous puissiez passer tous les baux actuels en meublés, vous devrez probablement le faire progressivement avec le changement de locataire.

D’ou l’importance de connaitre leur profil pour estimer tout cela.

Je vous invite aussi à étudier la surface des logements, cela permet d’estimer le loyer pratiqué par rapport à votre marché. En fonction de cela, vous pourrez aussi prévoir (ou pas) d’augmenter le loyer avec un passage en meublé.

Comme pour les autres, votre projet semble intéressant, à affiner en fonction de vos préisions.

A vous lire,

Zappaty

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#5 31/07/2020 18h44

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Bonjour Azerty,

A ce qui a été dit précédemment j’ajouterais la question : les loyers donnés sont-ils hors charges ? Même si les compteurs eau et électricité sont individuels, il se peut que soient inclues dans les loyers diverses charges (taxe de ramassage des ordures ménagères, électricité et ménage des communs, vidanges si l’immeuble n’est pas raccordé au tout-à-l’égoût …).

Aussi, contrairement à ce que beaucoup pensent, le meublé n’est pas forcément la meilleure stratégie à adopter selon ses objectifs.
Certes le meublé permet d’amortir le bien et de générer plus de charges qui réduisent par conséquent ses impôts, mais il coûte aussi plus cher (achat des meubles), a un turnover plus important (avec un préavis plus court (1 mois) généralement que le nu (3 mois en général mais réduit à 1 mois sous certaines conditions) et une gestion plus chronophage (forcément, quand on a des meubles et de l’électroménager, le locataire est plus souvent amené à contacter son propriétaire pour panne).
Ce sont des calculs à faire en amont et il faut arbitrer en fonction de cela.


"… ce n'est pas l'intelligent qui est devant mais plutôt l'audacieux." Robert Kiyosaki

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#6 31/07/2020 18h44

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Quatre studios : la demande est-elle certaine et durable dans une aussi petite ville (je n’ai pas idée de l’environnement, des centres d’intérêts, grands centres urbains proches etc)?
ça mérite une étude de marché un peu fouillée que vous avez peut-être déjà faîte.

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#7 31/07/2020 19h44

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Ce n’est pas faux lamazo,  mais dans le cas de azerty, ce sont des studios.

Ce genre de petites surfaces, que ce soit en nue ou en meublé, intéresse surtout les etudiants/jeunes actifs, qui ne resteront pas plus longtemps sur un bien nu ou meublé.

Avantage dans ce cas du meublé, il n’y aura pas de déménagement de meubles tous les ans, ce qui "use" le bien très rapidement.

Mais c’est à analyser en amont en effet.

Zappaty

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#8 02/08/2020 10h27

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Premier point à vérifier avant d’envisager du meublé, c’est la demande ! Vous pouvez avoir fait la meilleure des affaire en terme de négociation de prix, avoir un bien très bien positionné mais s’il n’y a pas de demande pour du meublé c’est toute la strate qui tombe à l’eau…

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