Romaindu40 : étude de cas immobilier (appartement clé en main)

Bonjour Romain,

A voir les chiffres, ce serait une belle erreur!
Vous dîtes que vous voulez placer votre argent au lieu de le laisser dormir sur votre Livret A mais il ne faut pas pour autant placer son argent en sachant à l’avance que vous serez perdant.

Le but d’un investissement n’est pas d’être déficitaire, mais bien de rapporter (à défaut d’être à l’équilibre).
Pendant Pinel, l’opération demande déjà un effort d’épargne important mais après Pinel, c’est catastrophique!

Un achat immobilier qui présente un taux de rentabilité brute dans les 4% c’est à fuir! Si vous n’avez pas de temps à consacrer à l’opération et que vous n’êtes pas bricoleur, les choses paraissent compliquées car passer systématiquement par des entreprises cela engendre forcément des coûts importants!

Comme Gunday vous a répondu dans votre présentation, peut-être que l’immobilier papier peut être une piste à suivre. Ce n’est pas du tout mon domaine donc je laisse les spécialistes vous répondre.

Bonjour à vous deux,

En voyant vos deux réponses et celle de Gunday, je vois que mon profil ne correspond donc pas spécialement à un investissement locatif.

Je vais continuer de me renseigner sur les SCPI, et voir avec mon CGP s’il est partant pour m’accompagner la dessus. Dans cette histoire en me conseillant un plan que vous me décrivez tous de "belle erreur" il pas mal perdu en crédibilité à mes yeux.

En vous remerciant et en vous souhaitant une agréable journée.

Romain

romaindu40 a écrit :

Après discussion rapide avec ma banquière, elle m’a redirigé vers le CGP de ma banque (banque populaire aquitaine).
Après plusieurs rendez vous, il cherche rapidement à me pousser vers un investissement Pinel..

Sans lire la suite, je peux vous donner un seul conseil : fuyez cet investissement et fuyez cette banque !

Le Pinel packagé est un investissement rentable uniquement … pour le promoteur, le commercial, le CGP mais JAMAIS pour l’investisseur.

Avez-vous comparé les prix à Melun au m², par rapport à celui du Pinel ?
Avez-vous été sur place pour voir où se situe cet immeuble ? ( il y a des coins cossus à Melun comme des cités craignos ).
Est ce que vous vous êtes renseigné sur la taxe foncière dans le coin ? ( elle peut dépasser les 1ke dans certains coins, pour un petit appartement ).
Avez-vous calculé la rentabilité de cet investissement sans l’avantage fiscal ( au cas où vos revenus baissent ou que vous partez à l’étranger ) ?

-Assurance Revente : permettant de préserver la valeur patrimoniale du bien en cas de moins-value (je suis en train de demander des informations plus précises la dessus)

C’est sans doute une de ces assurances qui ne couvrent presque rien :

Garantie revente, faut-il la souscrire? 

Dernière modification par Oblible (28/07/2020 10h38)

Je vous trouve assez pessimistes tout de même : pas de prévision de plus-value sur l’ancien en 25 ans, autant sur Melun que sur Toulouse ? Ce serait certes une bonne nouvelle pour les futurs acquéreurs mais un peu pessimiste pour la ville (il est vrai qu’avec la crise de l’aéro, certains voient Toulouse comme le futur Détroit, mais quand même…)

Dernière modification par Hazdrubal (28/07/2020 17h59)

Bonjour,

Canyonneur75 a écrit :

Votre projet m’inspire les commentaires suivants :

1 - Au m2, on arrive à un prix d’achat de 3580 euros du m2 et 11,95 euros de loyer mensuel par m2.
Le rendement brut est de 4%.
Un site hyper connu donne un prix moyen de l’immobilier de 2511 euros par m2 à Melun.
Deux signaux d’alerte à ce stade : le rendement brut très faible et l’écart de 42 % par rapport au prix moyen du m2 à Melun.
Il faudrait disposer de l’adresse de l’immeuble pour pouvoir affiner le prix moyen de vente dans le quartier concerné.
En revanche, le loyer avancé est en phase avec l’estimation du même site (12,2 euros/m2/mois pour un T3). Au passage, un T2 se loue 14,4 euros/m2/mois et un studio 17,8 euros/m2/mois.

Le bien se situe au 50 avenue de Meaux (nord ouest) et effectivement c’est plutôt une zone faible/moyenne par rapport à la ville en général.

2 - Une partie des charges de copropriété est récupérable sur le locataire. Ceci n’apparaît pas dans la simulation. Le loyer avancé est il hors charges ? Le montant de 1600 euros comprend t’il que les charges non récupérables ?

Je n’ai pas la réponse à cette question, je pense que les loyers annoncés comprennent les charges, et que les 1600 euros comprends uniquement les charges non récupérables (c’est précisement écrit : charge d’exploitation)

3 - Le remboursement de 834 euros par mois pour un capital de 198 k€ correspond à un taux d’intérêt de 1,95% sur 25 ans…
(voir calculette).
Soit une erreur, soit une assurance à un prix prohibitif vu votre age…

Concernant l’emprunt, dans le pdf de simulation, j’ai ces infos là :
montant : 200 321€
taux : 1,25%
ADI : 0,30% initial
Frais hypothèque : 2 654€
Frais Dossier : 350€
Durée : 315
Mensualité : 834,77€

Je pense que la différence vient de la durée qui est de +25ans (25 ans à partir de la mise en location en mars 2020, dans le tableau des dépenses, je vois que je commence à payer un peu d’intérêts en 2021, mais début du remboursement en 2022)

Concernant les frais d’hypothèque, j’avais l’impression que cela se faisait de moins en moins l’hypothèque comme garantie ? Je me suis sans doute trompé ?

4 - Votre revenu imposable sera, si le loyer annoncé est hors charges, de :
695*12 - 1000 - 1600 - 3805 (intérêts d’emprunt) = 2835
Votre impôt sur le revenu sera augmenté de de 1338 euros (TMI 30 % + 17,2% de prélèvement sociaux).
Ce chiffre augmentera année après année car les intérêts diminueront au fil du remboursement du capital.
En année 9, 2759 euros d’intérêts).

On arrive à un revenu net de 2,8 % (loyer-charges/prix d’achat) et de moins de 1% après prise en compte des intérêts d’emprunt et de la fiscalité…

Cela ne fait pas rêver effectivement…

5 - La simulation ne prend pas en compte les travaux qui ne manqueront pas d’arriver au fil du temps…ils devraient être faibles au cours des premières années, l’immeuble étant neuf mais pas tout à fait nuls.
La simulation ne prend pas en compte la vacance entre deux locations.
D’autre part, les frais de recherche et de mise en place d’un nouveau locataire sont ils compris dans les honoraires de 12% ?

Pour les travaux, cela était à mes yeux compris dans le mandat de gestion locatif.
J’ai avec les 12% une garanties locatives contre la carence locative, la vacance locative, les loyers impayés dès le 1er €, et la dégradation du logement. la rechercher et mise en place du locataire est aussi comprise dans les 12%

6 - L’assurance revente m’étonne beaucoup… demandez les conditions…étudiez les attentivement…et vérifiez si l’assureur peut décider de ne pas prolonger le contrat un jour ou l’autre…

Le conseiller m’a répondu et effectivement, cela ne s’applique qu’en cas d’accident de la vie (décès, invalidité, divorce, naissances multiples, perte d’emploi suite à un licenciement économique ou à une liquidation judiciaire).

7 - Le basculement en meuble me semble délicat : un T3 n’est pas la surface idéale et vous devrez attendre la fin du bail en cours à l’issue des 9 ans de location pour changer de mode de location…
Prendre en compte le coût d’achat des meubles et de la remise à niveau du logement…

La partie basculement en meublé ne m’inspire pas confiance non plus, surtout pour attendre le départ des locataires, d’autant plus que l’effort d’épargne de 2/3 de la durée de prêt se trouve impacté par la faisabilité de ce basculement.
La dessus, le conseiller essaie forcément de me rassurer en me disant que de nos jours, les français utilisent les appartements comme des biens de consommation, changent très souvent ect.. (j’ai un peu du mal avec son argumentaire, surtout pour un T3).

8 - Pour finir, simulons l’achat de trois studios de 24m2 à Melun à 2750 euros par m2, loués meublés 18 euros par mois….avec les mêmes charges…et 1000 euros de frais de gestion du LMNP…
Investissement : 198000 euros
Loyers = 1296 euros
Revenu net = 11952
Remboursement emprunt = 10008

L’estimation est très grossière et je n’ai pas vérifié le niveau du revenu imposable côté BIC…
Elle vise uniquement à vous donner un point de comparaison…

Effectivement le rendement est largement superieur dans votre cas. Mais en achetant des studios dans l’ancien, ne faut il pas rajouter certains frais de travaux uniquement pour rendre l’appartement "décent" avant la première location ? j’ai l’impression que lors d’un achat dans l’ancien, les biens sont rarement en bon état..

Oblible a écrit :

Sans lire la suite, je peux vous donner un seul conseil : fuyez cet investissement et fuyez cette banque !

Le Pinel packagé est un investissement rentable uniquement … pour le promoteur, le commercial, le CGP mais JAMAIS pour l’investisseur.
Oblible

J’esperais qu’un CGP de ma banque soit plutôt du genre à chercher un investissement rentable pour moi (et lui éventuellement).. la naiveté…

Avez-vous comparé les prix à Melun au m², par rapport à celui du Pinel ?
Avez-vous été sur place pour voir où se situe cet immeuble ? ( il y a des coins cossus à Melun comme des cités craignos ).
Est ce que vous vous êtes renseigné sur la taxe foncière dans le coin ? ( elle peut dépasser les 1ke dans certains coins, pour un petit appartement ).
Avez-vous calculé la rentabilité de cet investissement sans l’avantage fiscal ( au cas où vos revenus baissent ou que vous partez à l’étranger ) ?

Je ne suis pas allé à Melun non, du moins pas encore, j’ai demandé des avis sur la ville à certaines personnes qui connaissent rapidement, mais je n’ai pas d’infos sur le quartier du bien (les mêmes personnes qui m’ont totament déconseillé un pinel à la croix blanche à Vigneux, offre reçu en tout premier par le conseiller).
Concernant la taxe foncière j’ai encore un peu de mal sur l’estimation de la valeur locative cadastrale.
Effectivement les prix sont bien au-delà des prix de Melun.

La rentabilité brut renseignée ne tient pas compte des avantages fiscaux.

C’est sans doute une de ces assurances qui ne couvrent presque rien :
Garantie revente, faut-il la souscrire?

Oui, il s’agit de ce genre d’assurance, dans mon cas elle est comprise dans les frais d’achats du comptoir immobilier (3 990€)

gunday a écrit :

Pour la gestion en agence, vous avez lu le lien que je vous ai fourni ?
gunday

Oui j’ai bien lu le lien que vous m’avez donné, j’étais déja tombé sur ce sujet, et effectivement il semble y avoir beaucoup plus de retours négatifs que de retours positifs… Existe-t-il des organismes à privilégier par rapport à d’autres ?

D’ailleurs, question comme ça, c’est quoi la durée estimée du Pinel ?
Disons 9 ans pour le calcul : en supposant que l’effort d’épargne annoncé soit rigoureux, ça me donne un effort d’épargne annoncé de 110k€ sur 25 ans + 10k€ d’apport.
Pour un bien neuf de 200k€ et avec la décôte de 25% qui semble être la norme, vous pourrez le revendre autour de 150k€.
Soit un TRI d’environ 2%.

Et encore, j’ai pas inclus les frais de notaire, les intérêts intercalaires, etc…

Bref, quelques soit la façon dont on prend les chiffres, c’est pas vendeur en version comptable, donc il faut forcément gagner la confiance du client!

Effectivement la durée du Pinel prévu est de 9 ans (prolongement vers 12 ans si pas la possibilité de passer en LMNP à ce moment là pour limiter la casse.

J’ai fait pars de pas mal de mes inquiétudes au conseiller du comptoir immobilier (avec mon CGP toujours en copie des mails) et j’ai obtenue ce genre de réponses :
- "Tout d’abord, vous avez entièrement raison sur le fait que certains promoteurs sur-facturent certains logements éligibles en Loi Pinel. Pour ces investisseurs qui racontent leur mésaventure sur le web, ils ne sont pas tombés sur les bons interlocuteurs qui vendent des résidences mal situées, construites à bas coût et surtout dans des programmes 100% investisseurs, bref tout ce qu’il faut éviter ! Heureusement pour tous, ces gens peu scrupuleux ne représentant qu’une infime partie du secteur de l’immobilier neuf, mais ce sont toujours ces gens-là qui font le plus de tort aux bon professionnels."
-"De plus, notre Service de Sélection Immobilière fait un énorme travail en vérifiant la concordance des prix avec le marché local, la qualité du promoteur, la qualité des prestations et l’emplacement de la Résidence." -> Cela me semble presque ironique au vu des exemples du marché vu ci-dessus dans vos réponses.
- Et le dernier argument répété en boucle dans le mail est le suivant : "Nous existons depuis 24 ans, cela ne serait pas le cas si nous commercialisions des programmes de piètre qualité et cher. De plus si nous commercialisions une mauvaise sélection de logements, je suis certain que la Direction de la Banque Populaire mettrait un terme à notre partenariat immédiatement"

Je trouve que ce n’est pas vraiment des arguments pour défendre le projet mais plutôt une prise de position défensive de commercial.

Vous m’aviez conseillé la Pierre Papier comme investissement possible avec mes contraintes, et Gunday vous m’avez conseillé de lire le livre "Investir dans l’immobilier depuis chez soi" que je suis donc en train de commencer, mais il vise principalement les foncières cotées et peut-être moins les SCPI qui m’ont été conseillées sur ce poste. Je vais terminer le livre, mais pour l’instant je vois un inconvénient pour les foncières cotées est l’impossibilité de profiter d’un prêt immobilier pour ce type d’investissement.

Je continue de me renseigner sur les SCPI (si vous avez des noms de bouquins je suis preneur, j’ai peur de tomber sur des bouquins qui ne seraient pas assez impartiale pour m’aider).

je vous remercie pour vos réponses

Romain

romaindu40 a écrit :

Le bien se situe au 50 avenue de Meaux (nord ouest) et effectivement c’est plutôt une zone faible/moyenne par rapport à la ville en général.

Avez-vous visité l’emplacement ? D’après Google Maps et Street View, ça a l’air d’un quartier "populaire" pour ne pas dire une cité ( barres d’immeuble qui semblent être des logements sociaux ancienne génération, grande mosquée de Melun à une rue, proximité d’une route nationale ).

Tout ceci pèsera sur la revente et l’hypothétique plus-value.

Bernard2K a écrit :

A Melun, il est nécessaire que les logements aient une très bonne isolation. C’est vraiment indispensable. Non seulement pour lutter contre froid, mais aussi contre le brie.

Je rajouterais, une excellente aération, dans le coin ce qui fait mal c’est pas le froid c’est l’humidité.
En hiver, la norme est que les nuages viennent du sol et non le contraire!

Mais notre Romaindu40 indiquait travailler à Paris, donc il est géographiquement proche.