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#1 27/07/2020 17h20

Membre (2020)
Réputation :   0  

Bonjour,

Je fais l’acquisition d’un logement vendu par une société HLM type 4 et je souhaite le mettre en location dans la foulée.

Sur la fiche descritive du logement il y a d’indiqué ceci :

Prix de vente PLI + 11% : 137 995 € + estimation des frais de notaire : 12 000 €
Prix de vente public extérieur : 169 840 € + estimation des frais de notaire : 14 000 €

Mes revenus du foyer me permettent de bénéficier du prix de vente PLI. J’ai fait une offre à ce prix et je signe le compromis de vente après demain.

On peux lire   dans le compromis de vente la chose suivante:

"Lorsque l’acquéreur personne physique a acquis son logement à un prix inférieur au
prix de mise en vente fixé en application de l’article L 443-11 et qu’il le loue dans les
cinq ans qui suivent l’acquisition, le niveau de loyer ne doit pas excéder des plafonds
fixés par l’autorité administrative."

Voici mes interrogations:

-Le prix de mise en vente cité est le prix de ventre public exterieur ou le prix de vente PLI? Car si c’est le prix de vente PLI et puisque j’ai fait une offre au prix, je ne serais pas concerné par ces plafonds.

-Après maintes recherches je n’ai pas réussi à retrouver les plafonds fixés par l’autorité administrative. Quelqu’un sait-il ou peut-on trouver ces plafonds?

-Le logement se situe en zone inondable rouge. Pensez-vous qu’il sera difficile de le revendre après 5 ans ?

Bien cordialement.

Frank.
Merci par avance.

Cordialement.

Frank

Dernière modification par frankfulle (27/07/2020 17h59)

Mots-clés : hlm location, location, plafonds

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#2 28/07/2020 00h32

Membre (2011)
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Réputation :   411  

A 2 jours de la signature commencez à s’inquiéter de ce genre d’interrogation me choque un peu.

Sinon, je pense qu’effectivement, l’achat à tarif préférentiel entraîne un plafonnement des loyers.

D’ailleurs, ce qui est surprenant c’est qu’avec mon moteur de recherche, en tapant "plfond de loyer avec un pli", j’obtiens des réponses précises (et oui, j’ai oublié des lettres dans ma recherche)
Par exemple cette page.

Attention, ce sont des informations que j’ai trouvé en 2 minutes, donc pas forcément fiable.

Mais le fait que PLI signifie Prêt Locatif Intermédiaire (d’ailleurs merci de l’avoir précisé) semble cohérent avec l’utilisation des plafonds du secteur locatif intermédiaire.

Bref, l’investissement, c’est prévoir, anticiper, calculer avant de s’engager, et pas s’engager sans savoir où on va.

Ps : pour la zone inondable, si pas d’inondation, ça devrait se revendre, sinon, selon la hauteur de l’eau et les dégâts subis dans le secteur, vous aurez une décôte.
Ps2 : pourquoi revendre à la fin du plafonnement des loyers ?

Dernière modification par gunday (28/07/2020 00h34)

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[+3]    #3 28/07/2020 15h45

Membre (2014)
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Réputation :   422  

Merci pour ces informations.

Si il n’y a que 1 mètre d’eau d’inondation, et que le logement est au deuxième étage, pensez-vous qu’il y ait quand même des difficultés à la revente? Et si il y a des algues qui commencent à pousser, mais que le logement reste accessible en paddle? Est-ce que vous pensez que le bailleur doive fournir la rame des paddles aux locataires? Et si oui, est-ce déductible de l’acte de d’achat pour les frais de notaire à la revente? Pensez-vous que la marijuana puisse se conserver correctement dans les halls du hlm en cas d’inondation? Cela constitue un trouble de la jouissance, non?

J’ai cherché "inondation+ paddle + hlm + revente + marijuana" sur google, sans trouver de réponse vraiment satisfaisante.

Dernière modification par Trahcoh (28/07/2020 15h48)

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#4 28/07/2020 15h59

Membre (2020)
Réputation :   0  

Bonjour,

Merci pour vos retours.

Je viens de m’entrenir avec la société HLM et ils ont déjà vendu à des investisseurs locatifs il n’y a pas de problème concernant les loyers ils ne demandent pas de comptes à ce niveau là.

Pour la zone submersible , c’est un appartement en étage et il n’y a pas de prescription particulière dans le cadre du PPRN.

Je vais peut être posté une étude de cas à ce sujet bientôt mais en gros c’est un logement qui est estimé à 210 000 euros mais que acquiert 137 k€ grâce à nos faibles revenus +12k€ de frais de notaire (pas de frais d’agence).

J’ai réussi à obtenir un prêt de ma banque sur 25 ans avec des mensualités de 665 euros (assurance comprise) sans apport, taux de 1.62€.

Charge de copro: 1200 euros /an
Taxe foncière estimée : 1400 euros / an .

Je voudrais faire du LMNP je pense le louer à 850 euros par mois (voir plus si je fais colocation + saisonnier) car proche plage et université (secteur La Rochelle).

Qu’en pensez-vous?

Cordialement.

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#5 28/07/2020 16h29

Membre (2014)
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Que la deuxième solution est plus rentable et plus chronophage. sous réserve que votre hlm ne ressemble pas à un hlm type grand ensemble de béton, sinon les parents ne voudront pas y mettre leurs étudiants, et les commentaires airbnb vont vous descendre en flamme..

Dernière modification par Trahcoh (28/07/2020 16h32)

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#6 28/07/2020 16h34

Membre (2015)
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   560  

ENTJ

Bonjour,

Le PPRN (PPRI en fait) ne va pas revenir sur l’existant, vous partez dans la mauvaise direction.
Il faut voir si le zonage rouge est lié à uniquement une hauteur d’eau stagnante ou à une hauteur d’eau ET un courant fort.
Dans le pire des cas le DICRIM communal va vous renseigner sur les conséquences d’une crue ; de mon expérience, en général on prévoit à la moindre alerte une évacuation des personnes dans un bâtiment public (gymnase etc).
Même pour un locataire, même pour une période de retour décennale cela peut refroidir. Et en cas de revente évidemment…sad
Positivons : les mêmes démarches existent sur du risque industriel ou nucléaire et c’est pire car dans le cas du nucléaire on va juste donner des pastilles d’iode.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#7 28/07/2020 16h48

Membre (2010)
Top 20 Dvpt perso.
Réputation :   190  

Vous êtes vous renseigné si le quartier avait souffert en 2010 avec la tempête Xynthia ?


Ericsson…!  Qu'il entre !

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[+1]    #8 28/07/2020 17h03

Membre (2020)
Réputation :   28  

S’agit-il bien d’un prêt locatif intermédiaire?

Car en une recherche Google, je vois sur le site CAFPI

Les grandes caractéristiques du PLI :
1. L’emprunteur s’engage à louer le logement nu pendant une durée égale à celle du prêt, et comprise impérativement entre 9 ans et 30 ans.
2. L’investisseur s’engage sur un loyer plafonné et un plafond de ressources du locataire.
3. Le PLI est un prêt pour investisseur qui n’ouvre pas droit à une subvention de l’État ni à aucun avantage fiscal (contrairement au PLS)

Ainsi que "Pendant toute la durée de location obligatoire, les logements financés par un PLI ne peuvent être transformés en locaux commerciaux ou professionnels, affectés à la location en meublé ou à la location saisonnière, utilisés comme résidence secondaire ou occupés à titre d’accessoire d’un contrat de travail ou en raison de l’exercice d’une fonction"

Plafond de loyer € par m² :
Zone A bis en euros     17,43
Zone A en euros    12,95
Zone B1 en euros    10,44
Zone B2 en euros    9,07
Zone C en euros        9,07

Ce qui me parait compréhensible, vous bénéficiez d’un logement social au vu de vos ressources.. Vouloir le louer en courte durée ou en meublé à un prix "normal" ne me parait pas normal, vous profiteriez d’un prix avantageux (le beurre) et louerai normalement (argent du beurre).

Attention aux marchands de rêves dont semble faire parti le commercial qui vous vend cet appartement. Calculez bien votre rentabilité sur la base des plafonds ci-dessus, et avisez !

Bon courage smile


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#9 28/07/2020 17h38

Membre (2016)
Réputation :   8  

Bonjour,

Je viens de terminer un achat d’un (ex) logement HLM.
Si ça peut aider, voici dans mon compromis la clause de non spéculation par exemple.


Tout devrait être indiqué dans le compromis, je pense, par contre je ne suis pas passé par un PLI smile
il est dans mon exemple clairement indiqué que concernant le prix, je ne suis pas tenu de respecter la clause anti spéculation.

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#10 30/07/2020 18h52

Membre (2020)
Réputation :   0  

Merci pour vos retours.

Le quartier a été impactée par la tempête xynthia mais pas le batiment en lui même mais à 200 metres à pied il y avait des maisons inondées…

C’est un petit hlm, un batiment de 12 appartements type 4.

J’achete le logement au prix PLI mais je ne le finance pas avec un prêt PLI.

Bien cordialement.

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#11 31/07/2020 16h31

Membre (2020)
Réputation :   3  

Si mes calculs sont bons.
Rentre 850 x 12 soit 10200€
Sors 665 x 12 soit 7980 € de crédit +1200 + 1400 = 10580€
Donc déjà vous bouclez pas à ce niveau.
Vous aurez en plus l’imposition à rajouter.
Pas sûr que ce soit intéressant pour du locatif quand même.

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