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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 22/07/2020 16h41

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Réputation :   8  

VOTRE PROFIL

Selene 31 ans et Monsieur 33 ans, 3 enfants, 46 800 € de revenus et TMI à 0%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Débutant
- Fiscales : Débutant
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Bonne (pour monsieur)
- Sociales : Bonne
- Temps disponible : Moyen (week-end et hors horaire de bureau)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Studio
- Année de construction : 1970
- Au second étage sur 3, pour une surface de 15.79 m² carrez avec ascenseur
- Le précèdent locataire est parti en février (fin d’étude)
- Syndic professionnel
- Chauffage individuel électrique
- Volets isolants
- Compteurs d’eau commun et d’électricité individuels
- Décoration : moderne
- Parking privatif mais pas de place attribuée

LOCALISATION DU BIEN

- Pau 64
- A la limite du centre-ville ; on a l’avantage des commodités (supermarché, bus, bar…) sans les désagréments (rue calme et facile pour se garer).
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : ça devrait être stable

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien + frais de notaire : 52 200
- Loyer déjà pratiqué et  envisagé : 350 € HC
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 0
- CFE : 0  la première année et aucune idée pour les suivantes
- Travaux immédiats : rien
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : rien
- Taxe foncière hors TEOM : 422 €
- Charges de copro : 210 € / an
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 63 € (estimation je vais commencer les démarches)
- Comptabilité : 0, je vais tenter de la faire en me formant. Etant donné que nous ne payons pas d’impôt les frais d’un expert-comptable seront trop élevé pour nous.

- Rentabilité brute : (350*12)/52200 = 8.04%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0 crédit à 110%
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit : 1.70 sur 25 ans
- Coût crédit : 246 € par mois
- Épargne de précaution : 12 000€ d’épargne

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée : LMNP au réel

CASH FLOW

- Cash flow : 31€ / mois
350 - 246 – 18* - 5** - 35*** – 15**** = 31
* charges copro : 210/12
** PNO : 63/12
***Taxe foncière : 422/12
****Vacance locative

Alors dans mes calculs il y a plusieurs inconnues : CFE, PNO, la part des charges de copro que je peux demander au locataire. Mais dans le fond je ne pense pas que ça change énormément la donne.
J’avais commencé ma recherche en début d’année. C’était plus pour me donner une idée du marché. Juste avant le confinement on avait enchaîné pas mal de visite mais sans réussir à trouver un bien qui rentrait dans nos critères et notre budget.

Juste après le confinement nous avons enchaîné les visites et vu passer 4 bien sous notre nez. En fait à chaque fois notre proposition arrivait juste après une proposition au prix, ou après une proposition plus élevée. Jusque là on prenait notre temps pour visiter chacun son tour (difficile de trouver un créneau avec nos horaires) puis d’en parler… bref on a changé de stratégie.

On a trouvé ce studio et fait une proposition le soir même. Le prix est élevé pour le quartier et la surface mais avec ses faibles charges il est tout de même rentable. C’est pourquoi on a foncé.
Nous venons tout juste de signer le compromis, il nous reste quelques jours pour nous rétracter si jamais mais à moins que vous ne déceliez quoi que ce soit il sera à nous ^^

Sinon l’appartement est vendu meubler, et on pourrait le louer en l’état. Mais on va changer 2/3 trucs (rideaux, vaisselle, poignées de portes…) mais rien qui ne coûte vraiment cher.

Voilà si vous avez des questions / remarques

Mots-clés : immobilier, lmnp, studio

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#2 22/07/2020 17h00

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Bonjour Selene,

Je connais plutôt bien le marché palois que je suis depuis plusieurs année à la recherche d’un investissement, et j’ai vraiment un gros doute sur le fait de pouvoir louer 16m2 à 350€…

En faisant une recherche rapide sur les locations disponible à ce prix, vous allez avoir une sacrée concurrence!

Sachez que le marché de la location étudiante sur Pau est ultra concurrentiel. L’emplacement est primordial, mais je me doute que vous connaissez le coin😉.

Pour pratiquer un loyer dans le haut de la fourchette il faut séduire l’étudiant et les parents, l’aspect sécurité, parking est très important.

Peu être qu’une rénovation s’imposera pour atteindre la rentabilité que vous souhaitez ?

Au plaisir d’échanger

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#3 22/07/2020 17h00

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Merci pour la présentation projet.

Comme ça à 1ère vue, ça semble pas mal.
8% brut pour débuter, c’est pas mal!

Il faudra probablement rajouter un peu de fiscalité. Car l’amortissement + frais ne sera pas forcément suffisant pour arriver à un résultat imposable à 0.
Et même imposé à 0%, il reste les PS à 17,2% à payer.

Par contre, si vous voulez amortir le bien, je ne suis pas sûr que faire seul sa compta soit la meilleure approche. (surtout pour la partie ventilation des amortissements)
Sans compter que le comptable est lui aussi déductible des revenus locatifs.

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#4 22/07/2020 17h37

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Etant donné que le précédent propriétaire louait à ce tarif et n’avait pas de mal à louer (d’après ses dires) c’est vrai que je ne me suis pas trop posé de questions…

On tentera dans un premier temps à ce prix là quitte à réduire un peu. Mais bon les cités universitaires louent aux alentour des 320€ et tous les logements n’ont pas forcement de parking.

En me mettant à la place d’un étudiant qui aurait les moyens, je préférerais un logement proche du lieu d’étude mais pas dans une résidence étudiante (souvent trop bruyante). Mais bon j’étais peu être trop sérieuse à l’époque…

Il faut que je me renseigne sur les PS et comment les calculer, je suis passée complètement à coté.

Pour ce qui est du comptable : même avec des revenus locatif de l’ordre de 4 200€ nous ne paierons pas d’impôt (vu sur rendementlocatif). Je me trompe peu être mais j’avais compris que les honoraires d’un expert comptable ne donne pas droit à un crédit d’impôt mais bien à une réduction d’impôt. Ainsi si nous ne payons pas d’impôt l’intérêt est nul (si on omet le risque que je me plante dans les déclarations).

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#5 22/07/2020 17h52

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Selene a écrit :

Pour ce qui est du comptable : même avec des revenus locatif de l’ordre de 4 200€ nous ne paierons pas d’impôt (vu sur rendementlocatif).

Je suppose que l’absence d’imposition est si vous amortissez le bien.
Car en réel, il y a les intérêts d’emprunt + assurance : environ 1.100€. (ne pas oublier que le capital remboursé n’est pas déductible des revenus)
La TF : 422
Copro : 210€
PNO : 70
En gros, 1800€ de charge déductible, donc sur 4200, il reste encore 2400€ de bénéfice locatif.
A vu de nez, l’amortissement devrait être autour de 2500/2600€ au début.
Donc effectivement, au début, vous payerez peu d’impôt, mais une fois les amortissements courts passé, les intérêts dégressifs du prêt feront que les impôts auront tendance à augmenter!

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#6 22/07/2020 18h19

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En fait ma supposition vient essentiellement du site rendementlocatif. Mais bon vous m’avez fait douter j’ai donc testé le simulateur des impôts en rentrant nos revenus actuels, 4200 € en revenu foncier, et le paiement de la nounou. J’ai testé comme ça, sans renseigner d’autres charges. Et le résultat est toujours d’une imposition nulle.

Ainsi je pense que l’on est "tranquille" pour encore une bonne année au moins ; le temps que mes derniers entrent à l’école.

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#7 22/07/2020 18h46

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Excusez moi d’insister, mais avez vous eu une copie des précédents baux ?

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#8 22/07/2020 19h06

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Bonjour,
Un détail, je n’ai rien vu concernant l’adhésion à un CGA. Il permet tout de même de ne pas avoir de majoration de 25% des benefices de la location meublée et les 2/3 de reduction d’impôts. La cotisation est de l’ordre d’une centaine d’euros par an (113e) pour ma part.
Je pense que faire sa comptabilité au reel soi même en étant débutant est très ambitieux, et surtout votre responsabilité sera engagée en cas d’erreur.

Par contre je n’ai jamais vu d’autre intérêt que fiscal à la souscription à un CGA.

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#9 23/07/2020 11h07

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77PourCent, le 22/07/2020 a écrit :

Excusez moi d’insister, mais avez vous eu une copie des précédents baux ?

Très bonne remarque. Je vais les demander de suite ! Mais bon je suppose que le propriétaire n’a pas d’obligation à me les fournir…

L’adhésion à un CGA n’est utile que si l’on paie l’impôt sur le revenu (ce que je trouve sur plusieurs sites). Si nous devons payer un comptable disons 500€ + adhésion à un CGA 100€. Que notre CF est de 372€ (31*12) par an et que l’on ne paye pas d’impôt, on se retrouve en déficit (financièrement parlant) juste "a cause du comptable".

Le but était de faire au minimum une opération blanche, et on n’y serait pas du tout dans ce cas.

Vous avez tous mis le doigt où ça pèche ^^’ Effectivement dans cet achat ce qui me stresse le plus est la partie comptabilité. Il y a toujours l’option LMNP simplifié mais bon on a plus a y gagner au réel.

J’ai trouvé des formations en ligne pour apprendre à faire sois même sa comptabilité LMNP au réel. Avec un seul appartement je me dis que c’est jouable (prise de tête mais jouable). Et dans 1 ou 2 ans quand on achètera de nouveau là on prendra certainement un comptable. Est-ce que certain parmi vous ont tenté le coup sans avoir de connaissances à la base ?

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#10 23/07/2020 11h17

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Votre projet m’inspire les remarques suivantes :

1 - Les charges de copropriété me semblent étrangement faibles pour un immeuble avec syndic pro, eau froide commune et ascenseur… On est à moins de 15euros/m2/an… Le montant de 210 euros n’est il pas la provision trimestrielle ? Normalement le montant des charges figure sur un document, édité tous les ans, appelé "relevé de charges". D’autre part, vous devriez recevoir les compte rendus des dernières AG qui détaillent les charges et devrait vous permettre de retrouver les charges attachées au lot que vous envisagez d’acheter.

Le loyer annoncé est il charges comprises ? Montant des charges locatives ?

2 - L’immeuble a 50 ans… Quid des gros travaux dans l’immeuble  (ravalement, machinerie d’ascenseur, étanchéité couverture, montée d’escalier…) ? Qu’est ce qui a été déjà réalisé et quand ?

3 - Quid de l’installation électrique dans l’appartement ? Le diagnostic est il OK ? Quid des installation sanitaires, de l’état de la salle de bains ? Présence d’amiante dans le bien ou dans les parties communes ?

4 - Votre hypothèse de vacance me semble très faible pour de la location étudiante… entre les vacances d’été et les départs en stage à mi-année, vous pouvez vous trouver avec des vacances un peu longues…

5 - Je ne suis pas sur que le régime LMNP soit le plus favorable tant que vous ne louez que ce bien.
Le micro-bic induit un impôt de 4200*0,5*(0,11 + 0,172) = 592,20 euros si vous êtes dans la tranche à 11%…
Certes, vous pouvez tenter le sans comptable, mais vous aurez la CSE en tout état de cause…
Le gain me semble pas en valoir la chandelle…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (23/07/2020 11h20)

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#11 23/07/2020 11h35

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Avez vous testé la demande pour un studio meublé de 15M2?

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#12 23/07/2020 11h44

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Selene a écrit :

Mais bon je suppose que le propriétaire n’a pas d’obligation à me les fournir…

Si le bien est vendu loué, il est effectivement dans l’obligation de vous les fournir.
Sinon, c’est à vous de faire une étude de marché.

Selene a écrit :

Que notre CF est de 372€ (31*12) par an et que l’on ne paye pas d’impôt

Votre CF est de 372€, mais votre résultat imposable avant amortissement est de 2400€ environ.
Donc bien au dessus du montant du comptable.
Sans compter que le déficit est reportable sur 10 ans. (donc compenseront la diminution prévisible de l’amortissement et des intérêts d’emprunt)

Selene a écrit :

Est-ce que certain parmi vous ont tenté le coup sans avoir de connaissances à la base ?

Perso, je trouve que faire de l’amortissement sans comptable, c’est jouer avec le trésor public.
Perso, j’ai déjà assez de boulot avec les locations pour ne pas en prime risquer un contrôle fiscal.
Au final, c’est comme tout dans le locatif : vous pouvez choisir vous même les locataires ou déléguer à une agence, de gérer la déclaration vous même, de faire les travaux ou de déléguer à des artisans, etc.
Même chaque option a un coût ou un risque.

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#13 23/07/2020 11h48

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Il n’y a rien de compliqué à faire sa déclaration pour un meublé classique. Investir dans le mémento fiscal est un must. Bon après je suis Expert comptable au Luxembourg donc j’ai les connaissances, mais c’est à la portée de tous. Après lorsqu’il s’agit d’un IDR ou une structure holding et SCI, la oui mieux vaut se faire entourer.

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#14 23/07/2020 15h45

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Pour répondre aux questions de Canyonneur75 :

1 - Je n’ai pas le relevé de charge en ma possession. Mais un document nommé "Mutation de lots de copropriété". Je peux y trouver le budget réel et les dépenses hors budget sur les 2 derniers exercices. L’année passé nous étions dans les 410€ annuel (coût des ascenseurs) et l’année précédente à 215€.
J’ai bien les 3 derniers compte rendu d’AG mais les montants des travaux sont globaux il n’y a pas le détail pour mon lot.
En fait je n’ai aucun document concernant le détail des charges donc je ne sais pas réellement quelle en sera la part du locataire. On peut donc partir sur du 350€ CC.

2 - Pas de travaux prévus dans la dernière AG. Je ne vous met que les plus gros travaux :
Ravalement de la résidence en 2005
Réfection cage d’escalier en 2009
Réfection étanchéité des toits terrasses en 2017 et 2018
Réfection des 2 ascenseurs en 2019
Le bâtiment est bien entretenu et au vue des compte rendu d’AG les travaux sont souvent voté quand cela est nécessaire.

3 - Sur le diagnostic ce qu’il ressort c’est que les prises du séjour ne sont pas reliée à la terre, mais l’appartement possède un disjoncteur donc si j’ai compris il n’y a pas de problème. Là j’avoue que ce n’est pas ma partie et monsieur est au boulot ^^’
Le précédent propriétaire a tout refais à neuf. Donc l’état de la sdb, toilette, cuisine… tout est nickel.
Concernant l’amiante j’ai un dossier technique datant de 2013 qui en décèle la présence au niveau des toits terrasses et de la machinerie des ascenseurs. Etant donné que ces deux postes ont eu des travaux par la suite je suppose qu’il n’y en a plus. Mais dans le rapport c’est bien précisé que dans l’appartement il n’y en a pas.

4 - Si j’ai le choix c’est sur que je choisirais un étudiant en début d’étude pour éviter cette vacance locative. Dans vos estimations vous partez sur 1 mois par an ?

5 - CSE = CFE ? Si c’est bien CFE je ne sais absolument pas à quoi m’attendre… J’ai bien conscience de devoir la payer mais bon je n’ai pas réussi à trouver cette information.
Dans votre exemple en micro-bic et dans la tranche des 11%, me voilà imposable (logique). Alors qu’en réel d’après "mes calculs" quelque soit la tranche d’imposition finalement je serais en déficit comptable jusqu’en 2045 ; avec la fin de l’amortissement de l’équipement.

Berlin vous parlez une langue étrangère ? big_smile Et sinon je n’ai pas testé la demande. J’ai vu que cela se faisait mais bon faire une fausse annonce me gêne. J’ai demandé à voir le dernier bail à l’agence qui m’a vendu le bien mais ce n’est pas elle qui le gérait donc on verra bien.

Gunday je comprend ce que vous me dites. Juste remplir ma déclaration d’impôt de stresse j’ai toujours peur de faire une erreur, alors remplir une liasse fiscale et compagnie…
Mais bon je ne me lance pas seule dans ce projet nous sommes une famille de 5 personnes et dans ma vision investir c’est gagner de l’argent. Pour moi mes vrai gains seront de 372 et non 4200. Ainsi dépenser plus encore que mon gain réel pour la comptabilité me pose un problème.

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#15 23/07/2020 16h00

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Vous aller investir une somme importante! Pour ma part lorsque j’investis des sommes aussi importante qu’en immobilier, je me fou de savoir que ce n’est pas éthique de poster une fausse annonce. Je préfère valider mon business plan et la stratégie. Les fausses annonces sont le meilleur moyen de valider un loyer, une demande locative pour un secteur donné. Vous faites du business n’oubliez pas. Moi ce n’est pas une mais 4-5 fausses annonces que je poste sur des périodes différentes avec différents loyers et une description différente ( moins d’équipements par exemple) et je test.

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#16 23/07/2020 16h35

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La rentabilité net de net avec toutes ces charges doit vraiment pas être dingue, je dirais grand max 5%.

Vacances de 1 mois sur 2 ans, ça me parait peu pour un 15m² avec 350€ de loyer, en plus, vous avez très peu de temps disponible, et ne disposez que d’un préavis de 1 mois.

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#17 22/08/2020 11h04

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Bonjour,

J’ai enfin réussi à avoir le dernier bail pour cet appartement. L’appartement était loué 320€ plus 30€ de charges.

Mais il y a un truc qui m’échappe. Comment peut-on faire payer 30€ de charges à son locataire si les charges de copro sont de 210€ par an ?

Je me demande si les charges annoncées sont les bonnes… en fait le seul document que j’ai où elles sont visibles c’est un document fournit par mon notaire intitulé « Mutation de lots de copropriété". Ce document est fourni par les chambres des notaires. Est-il suffisant ou vous en demandez un autre ?

Lundi qui arrive nous allons enfin signer notre prêt. C’est pourquoi je prépare la rédaction de l’annonce. Mais bon quel montant de charges demander à mon futur locataire ?

Autre point, je regarde différents assureurs pour la PNO. Ma banque m’en propose une à 105€ par an avec une garantie de remboursement de nos mensualités de prêt immobilier en cas de sinistre rendant l’appartement inhabitable. Et sur un comparateur j’en ai trouvé une à 77€ par an. Mais bon étant novice avez-vous des conseils ? Que ce soit en termes d’assureurs, d’options à prendre ou non… ?

Merci d’avance.

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#18 22/08/2020 12h14

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En ce qui concerne les charges locatives :

- la liste est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Elle comprennent une partie des charges de copropriété et la taxe sur les ordures ménagères que le propriétaire règle directement au trésor public. Il convient donc de comparer le total des charges récupérables de corpropriété (indiqué soit dans le document évoqué au point 1 du message #10 de cette file soit, pour l’ensemble de l’immeuble, dans les comptes annuels inclus dans la convocation à l’AG que vous devriez réclamer au propriétaire actuel…) et de la TOEM au montant de 360€
- l’article 23 de la la loi de 1989 prévoit "Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. "
- Certains propriétaires peuvent avoir une provision large et ne jamais régulariser…
- En location meublée, possibilité d’un forfait charges
Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (22/08/2020 12h59)

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#19 22/08/2020 12h31

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Selene, le 22/07/2020 a écrit :

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée : LMNP au réel

Selene 22/07/2020 11h19 a écrit :

En fait ma supposition vient essentiellement du site rendementlocatif. Mais bon vous m’avez fait douter j’ai donc testé le simulateur des impôts en rentrant nos revenus actuels, 4200 € en revenu foncier, et le paiement de la nounou. J’ai testé comme ça, sans renseigner d’autres charges. Et le résultat est toujours d’une imposition nulle.
Ainsi je pense que l’on est "tranquille" pour encore une bonne année au moins ; le temps que mes derniers entrent à l’école.

Bonjour,

Je n’ai pas compris d’où provenaient ce revenu foncier, alors que vous souhaitez louer en LMNP en réel.
Le comptable est indispensable en LMNP, et fait, à mon sens, parti des charges incompressibles.

Concernant la CFE, je l’évoquais sur une autre étude de cas, demandez directement.

Dans votre cas, sur Pau, j’enverrai ma demande sur cette adresse

Site impôt entreprise a écrit :

Courriel :  sie.pau(at)dgfip.finances.gouv.fr

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#20 22/08/2020 13h19

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Canyonneur75 a écrit :

- Certains propriétaires peuvent avoir une provision large et ne jamais régulariser…

Merci beaucoup, je viens de demander ces différents documents. Je me demande si l’ancien propriétaire régularisait les charges vu la façon donc le bail est renseigné…

Canyonneur75 a écrit :

- En location meublée, possibilité d’un forfait charges

Si c’est un forfait, il faut bien justifier le prix au locataire non ? C’est la première fois que j’entends parler de cette façon de procéder.

@amoilyon un mail vient de partir. En espérant avoir ne pas avoir une trop mauvaise surprise.

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#21 17/09/2020 11h29

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Nous sommes officiellement propriétaire de notre premier investissement ! Enfin on passe à l’étape suivante.

J’ai réussi à obtenir le décompte des charges. Il est noté que la part locative du 01/01/2019 au 31/12/2019 se monte à 138€13. Sachant que la taxe des ordure ménagère s’élève à 60€ quel montant de charges puis-je demander à mon futur locataire ?

16€50 ? ou puis-je demander 20€ par mois pour être sure et régulariser par la suite ? Enfin la question est plus comment calculez-vous le montant des charges de vos locataires ?

Le précèdent locataire est arrivé en septembre 2019 et est parti en mai 2020. Mais avant, je n’ai pas d’historique…

Sinon la CFE se monte à 180€ et la PNO à 77€. Donc si on loue à 350€/mois charges comprises on se retrouve avec un CF de 21,80€ par mois :

https://nsa40.casimages.com/img/2020/09/17/mini_200917112718664260.png

Le but étant de faire au minimum une opération blanche je suis plutôt satisfaite. Après comme nos charges mensuelles sont de 330€ on a quand même de la marge pour baisser le loyer si jamais on ne trouve pas preneur. Je nous donne jusque janvier, comme on a négocié un différé avec la banque. Je sentais bien que l’été allait nous poser problème pour faire avancer la banque, les notaires, l’agence immo… j’avais pris les devants et demandé ce différé.

Sinon j’ai trouvé un modèle d’état des lieux qui me convienne, mais pour le bail je cherche encore… si vous avez des conseils je suis preneuse ^^

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#22 17/09/2020 11h41

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