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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 21/07/2020 10h48

Membre
Réputation :   -1  

Bonjour, voici ma situation :

28 ans, Ancien joueur de poker en ligne, 270k€ d’épargne, impossibilité d’emprunter aux banques.
Actuellement NON imposable. Pacsé , un enfant, et locataire sur un loyer à 700€/mois sur une zone extrêmement tendu (Côte Morbihannaise près de Quiberon, Carnac …)

Je cherche actuellement une RP, me rendant un rendement brut de 10% vis à vis de mon loyer, hors de question de payer ma RP au dessus de 100k€.

L’idée est de faire assez tôt du locatif en transformant mes liquidités en revenu locatif , et d’acheter une RP pour enfin me débarrasser de mon loyer.

Ma campagne et moi dépensant en moyenne 2500€/mois, et j’essaye de maitriser au maximum ce budget sans nous priver.

Avec une RP de 90k€ , il me resterais 180k€  à placer, même à un rendement net à 4%, ce qui correspond ni plus ni point à 600€ de cashflow, nous aurions 2500€-700€-600€= 1200€de dépenses par mois.

Et ensuite, l’épargne sera très facile, dans la mesure ou nous devrions gagner tout les deux plus de 600€/mois pour épargner.
J’envisage même pourquoi pas de me reconvertir afin de décrocher un CDI et pouvoir emprunter dans l’immo, avec un cashflow familiale positif + CDI + quelques pieds dans l’immo, je pense que j’aurais plus de chance pour emprunter.

J’ai déjà une situation assez particulière dans la mesure ou je ne peux pas faire d’effet de levier pour l’instant, et acheter un bien d’une valeur supérieur à 100k€, me parait risquer pour un premier investissement qui doit obligatoirement se faire au comptant.
Du coup, j’aimerais acheter 2 ou 3 bien incluant une RP d’une valeur <80k

Je choisis comme support l’immo car j’ai du mal psychologiquement sans revenu décent à commencer à mettre une partie de mon argent en bourse, à ce stade sans être vraiment sûr de l’avenir, j’ai l’impression que les € perdues valent plus que les € gagnés et préfère un support plus tangible.
Je vois très mal les loyers résidentiels baissés en France d’ici une dizaine d’années, j’ai l’impression qu’ils feront tout pour maintenir le pouvoir d’achat à base d’aide, et de social.

Je suis allé visiter une maison à 1h15 de là ou j’habite, Commune de 400 habitants, quadrillé par des villes très dynamique, touristique en été (pas de location saisonnière ici mais c’est quand même dynamique) .

J’ai demandé les anciens baux aux proprio (qui a tout le temps réussi à louer son bien), ainsi que l’estimation immo de son bien, j’ai aussi appelé la mairie d’une des grandes villes, la personne s’occupant des logements à loué, m’a dit que je n’aurais aucune difficulté à louer mon bien.
J’imagine que ça dépend surtout du prix de location et de l’état du bien, tout naturellement.

J’ai fait une proposition d’achat à 45k€ (au lieu de 50k€] Net Vendeur, accepté, donc pris tout inclus 54 000€ (4k Frais d’agence 5k Frais de notaire)
73m² locataire en place, toute la toiture est nickel, tout à l’égout en place, ouverture en PVC, 3 baies vitrés, à l’étage deux chambres parquet flottant, une salle de bain pas très moderne, mais très propre pour son âge, très loin de ce qu’on voit dans les anciennes maisons.
Les velux sont en bois, et son dans un bon état.

Petite maison agréable à vivre, même si la décoration du locataire va avec son âge, elle est très lumineuse, cela ne me dérangerais pas de vivre ici, bien au contraire.

Globalement, il y à très peu de travaux à prévoir: possible changement de VMC (1k€), il y à eu une fuite là ou est la VMC, pas forcément tout à changer mais allons au pire.
Poser une terrasse en béton désactivé de 20m² (2k5€) , peut être une autre solution moins couteuse et plus esthétique comme du bois, mais déjà eu des soucis d’humidité avec une ancienne terrasse faites maisons mais sûrement pas entretenue, à creuser.

Les points négatifs :

-Le jardin de derrière est un lot divisé en 4 propriétaires, endroit très mignon avec un puit.
Il doit être possible de trouver un terrain d’entente entres les 4 personnes pour que chacun ait son petit bout de jardin à l’arrière, bien qu’il y ait aussi un peu de jardin privatif devant la maison (endroit ou la terrasse serait faite)

En tout cas, les locataires peuvent tout à fait manger, ou faire un barbecue derrière etc.. et aussi devant, il n’y aura pas de soucis pour ça, mais on fera jamais de gros travaux dans le jardin à l’arrière, vu que ça ne m’appartient qu’à 25%.

-Une dépendance devant la maison de 28m², vraiment l’idéal pour bricoler ou garer la voiture, le seul petit hic , le toit est en fibrociment , ce n’est pas dangereux dans l’immédiat, mais typiquement quelque chose qui pourrait engendrer des couts à l’avenir.

Après, il faut que j’appelle l’ANAH pour voir si il pourrait prendre en charge ça, mais faut il encore que les 3 proprios du garages soit d’accord pour faire les travaux. Dans l’immédiat la toiture est encore en bon état, mais je préfère tout prévoir.

La dépendance est aussi divisé en 4, mais j’en possèderais la plus grosse partie environs 60%. Je vérifierais tout ça auprès des diagnostics immo, et auprès du cadastre pour connaitre les délimitations.

L’inconvénient reste le loyer très faible à 400€/mois.

Le bail du locataire se finit en Mars 2021, c’est une personne âgé de 70 ans, qui a l’air d’être bien ici, et malgré que cette personne n’aime pas trop faire la poussière, elle prend globalement bien soin du bien.
Elle a peur de passer à travers la terrasse en bois qui prend l’humidité, et qui doit être changer. Mais sinon elle ne voit pas de travaux urgent à effectuer.
Un très bon locataire qui doit être ici depuis au minimum 2 ans et demi, j’ai vu sa voiture sur google map en 2018.

Je compte prendre une GLI (2.5%), l’investissement deviendrait catastrophique, si je me retrouve avec un locataire en place qui ne paye pas ses loyer, et que je ne peux pas virer avant 2 ans.
Je table sur 1 mois de vacance locative tous les 2 ans soit 0.5.

PRIX TOUT INCLUS : 54k€

TRAVAUX: 4k€

Taxe Foncière + Assurance PNO + Taxe Ordure + Travaux non prévu/an = 260 + 150 + 120 + 200 = 730€

RENDEMENT BRUT : 12*400 / 54 000 = 8.28%

RENDEMENT NET (TMI 0%) = 5,54%

RENDEMENT NET (TMI 11%) = 4,94%


Le rendement brut me parait vraiment pas mal vu le peu de travaux à effectuer.
Je pense qu’on peut réduire l’enveloppe travaux immédiat.
Maintenant y à quand même un petit bonus caché.

BONUS 1 Si le locataire devait partir; après quelques frais de cosmétiques, je pense qu’il serait tout à fait possible de mettre beaucoup plus en valeur cette maison et son intérieur, et d’augmenter le loyer.

BONUS 2
Je pense qu’il est possible d’acheter la maison attenante au même prix sans les frais d’agence, qui a aussi un locataire en place, et nécessite un peu moins de travaux. (Encore une preuve de tension locative), elle possède son propre jardin, mais le locataire n’a pas forcément l’air d’être de la même qualité et a voulu acheter la maison mais n’a pas obtenu son crédit, maintenant, je pense qu’il est possible de prendre une GLI car il n’y à jamais eu d’impayés dans les deux.

Bref dans l’état actuelle des choses on doit pouvoir tables sur du 5.25% net de net grand minima et 6.25% net de net grand maxima.
Si le locataire vient à partir, je pense que 0.75% sont à rajouter au rendement net.

J’ai évidemment regarder les loyers dans le secteur, et vu le confort de vie potentiel de la maison, on peut tout à fait rester dans la moyenne des loyers pratiqués en augmentant le loyer, fourchette possible maximum 520€.

Ma petite femme et moi, sommes bien motivés pour rendre des biens attractifs en misant sur une décoration et créant un cadre qui maximise au mieux le confort des vies des locataires ( à prix très maitrisé ).

Niveau rentabilité du bien, je ne compte pas sur une possible revalorisation de l’immobilier, mais elle est possible.
Mais je me demande si ce problème de terrain et garage en indivision ne pourraient pas causer un manque de liquidité du bien.

Peut être que les potentiels acheteurs, vont privilégié une maison avec beaucoup de travaux, mais avec un terrain et garage privé.

Après, à vérifier, mais il me semble que je peux réviser le loyer. Même si je trouve pas ça correct pour le locataire en place sans faire de travaux changeant vraiment son quotidien.

Si j’achète l’autre lot sans frais d’agences :

PRIX TOTAL TOUT FRAIS INCLUS : 104 000€

TRAVAUX: 6000€

LOYER : 800€

RENDEMENT BRUT : 8,73%

RENDEMENT NET (TMI 0%) : 5,84%

RENDEMENT NET (TMI 11%) : 5,21%


Avec globalement les même bonus, possibilité de réviser le loyer quand les locataires partiront.

Qu’en pensez vous ?

Cordialement , Jaylis.

Dernière modification par Jaylis (21/07/2020 10h49)

Mots-clés : immobilier, locatif, maison

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#2 21/07/2020 12h09

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En effet, situation particulière. Ancien joueur de poker en ligne, c’est direct 2 balles dans le pied vis à vis des banques.
Maintenant votre épargne est conséquente.
Oui investir dans une maison ou immeuble de rapport serait intéressant mais je ne le recommande pas en premier projet.

Je vous dirigerai plutôt sur des T1 ou T2 Max.  Mais avant tout il faut déjà trouver la ville où investir..

Si vous n’êtes pas salarié et sur vous disposez de temps libre vois pourriez éventuellement vous déplacer à 2-3h de chez vous pour trouver des biens situés dans une ville attractive.

Vous aller investir cash, beaucoup disent que c’est une erreur mais pour moi en fonction du montant total de votre investissement investir cash n’est pas forcément une erreur. Exemple si vous avez un petit studio avec travaux bien situé pour un montant total (frais de notaire et travaux inclus) pour 50,000E, pas la peine de s’embêter à aller chercher un crédit car il vous restera suffisamment d’épargne de précaution. Certes vous ne pourrez pas déduire d’intérêt d’emprunts de vos revenus locatifs, mais bon 1.2% sur 50,000 ou même 100,000 c’est pas ça qui réduira votre impôt.

L’idéal serait que vous fassiez du LMNP pour neutraliser l’impôt, mais à vous de voir s’il y a de la demande dans vitre secteur.

Autre option : Injecter une partie importante de votre épargne dans une holding puis créer des SCI en dessous, prêter l’argent de la holding aux SCI, ce qui générera des interêt, et acheter via les SCI vos biens immobiliers. Bon la ok ça devient complexe mais ce que je fais dans mon taffe pour les investisseurs ayant de grosses liquidités.

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#3 21/07/2020 12h32

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Bonjour ,

@Berlin, a partir de quel montant de liquidité vous conseillez le montage  mentionné? il me semble que pous les sommes en jeu il y a beaucoup de frottements .

@Jaylis, vous avez etudié le dossier, donc j’aurai assez peu de remarque, personnellement les problemes de cadastre me font fuir donc j’aurai un avis assez négatif … mais c’est aussi la ou vous pourrez faire une plus value contre les flemmards de mon genre smile
Plus serieusement, comment le la " copropriete " du jardin ? vous ne pouvez pas delimiter / cadastrer ?
le jour ou la bonne entente disparait vous faites comment ? et surtout ce sera invendable ( tout se vend au prix ok… )
Idem pour la dependance a qui est le terrain sur laquel elle est posé ? comment vous faites les travaux ?

un autre point sur la RP , vous etes 3, avec du temps, dans un coin sympa, mais vous souhaitez mettre " tres peu" dans la RP.  Je connais mal le coin mais a 90k ca doit etre assez petit sur quiberon ( et a 3 il faut de plus en plus d’espace smile) .
Pourquoi ne pas investir dans un bien a rafraichir  et faire ce que vous vouliez faire pour la petite maison dans votre RP , quitte a demenager rapidement en ayant dégager la PV.

cdt

Dernière modification par Timinel (21/07/2020 13h41)

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#4 21/07/2020 13h18

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La RP sera plus eloigné mais accès facilement à la voix express .
Effectivement pour 90 000€ à Quiberon vous avez un studio de 18m² , ca va être dur à 3.

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#5 21/07/2020 13h54

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Bonjour,
Au contraire de Berlin, je ne crois pas qu’aller faire un premier investissement à 2 ou 3h de chez soi soit une bonne idée, qui plus est dans des studios (turn over, travaux fréquents etc).
Vous semblez clair dans vos objectifs ; il reste à vous assurer que le prix soit le bon et en rapport avec un plus ou moins grande liquidité, je ne trouve pas la rentabilité extraordinaire.

Quel est le statut juridique du jardin partagé la dépendance ? Division ? Copropriété ?
S’agissant des locataires, faîtes-vous présenter les dossiers de profil complets, vous semblez ne pas savoir depuis quand il est là. N’oubliez pas le statut protégé de nos aînés si faibles revenus. Le bail ne pourra alors être résilié.

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#6 21/07/2020 14h46

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@Range19

Je suis de toute façon obligé de reconduire le bail pendant 2 ans minimum de ce que j’ai lu sur les différents sites, ensuite je dois reloger le locataire pour espérer libérer la maison.

Je me demande si il n’est pas plus simple de demander au proprio actuelle d’augmenter le loyer avant que j’achète le bien.
Je vais quand même y effectuer des travaux : terrasses et VMC, et le bien est quand même largement sous coté pour 73m² 400€ on a des T2 T3 aux même prix à 5km plus loin.
Alors c’est seulement 30€ de plus, mais sur un bien à 50-60k, ça fait quand même une énorme différence.

Pour le terrain et garage en commun, je vais me renseigner.
Ça serait tellement plus facile de négocier avec le propriétaire en direct, et ça améliorerait grandement ma renta pour le coup (on serait quasi sur du 10% brut 7.5% net). Et je suis sûr qu’il accepterait mes conditions dans ses circonstances.

Dernière modification par Jaylis (21/07/2020 14h51)

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#7 21/07/2020 15h27

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Ne commencez pas à exiger du proprio quoi que ce soit d’autre que ce qui est prévu au compromis.
Pour ma part, si je vends par agence c’est justement pour éviter les petits arrangements, accords et autres demandes qui au final seront ressenties comme des exigences.

Si vous faîtes des travaux d’amélioration vous devriez pouvoir négocier une augmentation de loyer vous même et vous confronter à la réalité.

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#8 21/07/2020 16h24

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Je n’ai pas trop de soucis à me confronter à la réalité, mais plutôt aux lois qui m’autorise ou non à augmenter le loyer lors d’un locataire en place, est-ce possible, si les locataires acceptent ?

Sans les frais d’agences, voici la rentabilité des deux biens achetés :

Prix : 100 000€
Travaux : 6000€
Loyer: 800€
Vacances Locatives: 0.5 / an 1 / 2ans
Taxe Foncière: 520€
Assurance PNO : 520€
Taxe Ordure : 240€
GLI: 3,5%
Travaux non prévus / an : 325€

Rendement brut : 9,06%

Rendement net TMI 0% : 6,05%
Rendement net TMI 11%: 5,40%

Je pense que je dois être plus méfiant que la moyenne pour arrivé des grosses différents entres brut et net.

Si je prends en compte une augmentation de 15€ des loyers de chaque locataire :
J’obtiens alors :

Rendement brut : 9,4%

Rendement net TMI 0% : 6,32%
Rendement net TMI 11%: 5,66%

Je sais que le loyer est très sous évalué, et qu’il sera possible d’augmenter la rentabilité futur quand il  y aura un premier turn over, malgrès ce turn over qui baisse en soit la rentabilité, je pourrais faire des travaux de rafraichissement, et repartir sur un loyer autour de 460€ pour des biens de 75m² en moyenne, ça ne me parait pas délirant.

Qu’en pensez vous Range19 ?
Est il possible de trouver une meilleure rentabilité pour ces prix là ?

Cordialement.
Jaylis

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#9 21/07/2020 17h26

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Je ne comprends pas votre volonté d’augmenter le loyer.
Si vous achetez avec un locataire en place, vous reprenez dans les conditions du bail signé entre le locataire et l’ancien propriétaire.

Vouloir modifier un contrat de location unilatéralement montre une approche très bizarre de la location.
Imaginez, vous louez une voiture pour 1 semaine, et au bout de 3 jours, le loueur modifie le tarif.
Comment le ressentirez vous ? Essayerez vous de vous défendre ?
Même question, si le loueur a nettoyé la voiture pendant la nuit (donc a amélioré la prestation fourni).

Après, si le cas est prévu dans le bail, vous pouvez appliquer la revalorisation annuelle selon l’irl, mais vous grappillerez 1 ou 2% d’augmentation, guère plus.

Ensuite la rentabilité, c’est pas fonction du prix d’achat, c’est le ratio entre prix d’achat et loyer.
Un immeuble coûtera plus cher qu’un appart, mais plusieurs loyers peuvent avoir une meilleure rentabilité qu’un seul (ou pas, chaque situation et unique)

Par contre, acheter loin de chez soi est un handicap.
1h15 de voiture pour se rendre au bien peux vite être casse pied au moindre changement de locataire : edl de sortie, visiteS, edl d’entrée, ça va en faire des kms!

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#10 21/07/2020 19h31

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La rentabilité est pluri-factorielle. Je ne peux pas vous dire s’il y a mieux dans le secteur.
À l’instar de Gunday, je pense que vous mettez un peu la charrue avant les boeufs en cogitant augmentation de loyer avec le locataire en place.
Vous pouvez considérer un potentiel de loyer futur, mais en l’état il n’y a pas grand chose à faire sauf risque d’embrouille.
Le mieux sera de jauger la situation avec le locataire qui verra peut-être dans des travaux de confort supplémentaire une contrepartie à considérer… ou pas.
N’oubliez pas non plus que la contrepartie d’un loyer plus élevé se trouve souvent dans plus de turn over et vacance locative donc rafraîchissements plus fréquents.

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#11 23/07/2020 00h32

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Je viens de renvoyer une nouvelle proposition d’achat 40 000€ NV 44 000€ FAI

J’ai demandé à l’agent si le proprio avait fait estimé sa maison, il m’envoie une donation, ou les donataires ont gardé l’usufruit du bien, et ont aussi estimé le bien à 90 000€ en pleine propriété sur les deux lot.
Le lot 1 ayant déjà été vendu à 50 000€ non loué, j’ai donc avancé l’argument des impositions sur les plus value.
Si il me vendent le lot2 à une somme > à 40 000€ , ils paieront 36.2% de plus value vu que l’ensemble du lot à une valeur de 90 000€.
J’ai fait la simulation , et dans le cadre d’un bien en donation, le simulateur me donne raison.
Bien sûr, ce n’est vérifiable qu’auprès d’un notaire, mais si on rajoute le fait qu’ils vendent loué à un locataire difficilement dé-logeable… à voir.

L’idéal serait que le bien soit encore en indivision sur les 3 donataires, ça ne les fais s’assoir que de 1000€ chacun. Ce qui n’est vraiment pas des masses en soit, c’est réalisable.

Je compte garder les loyers du locataire tel qu’elle, et je vais trouver un moyen de satisfaire le confort du logement à cout maitrisé, on va sûrement passer à quelque chose de plus "faisable" maison, ou de moins cher qu’une terrasse. L’hiver arrivant à grand pas, je commencerais les travaux l’année prochaine, histoire aussi de tester le locataire. Mais bon, je me fais pas trop d’espoir non plus, ils doivent déjà me prendre pour un sacré guignole, de faire une proposition et de revenir dessus.

En tout cas, j’ai fait plein d’erreur, mais j’ai appris pas mal.
Ne jamais rien signer si possible après une visite pour éventuellement retrouver le proprio et éviter les frais d’agence.
Avoir le dossier complet avant de faire des propositions trop hâtives.

J’avoue que je me laisse vraiment trop influencé par mon entourage qui s’y connait encore moins que moi, et c’est ultra gênant, je passe pour un frileux, gripsou, à dire que j’essaye juste de faire au mieux pour ma femme, ma fille et moi.

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#12 23/07/2020 00h44

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Jaylis a écrit :

Ne jamais rien signer si possible après une visite pour éventuellement retrouver le proprio et éviter les frais d’agence.

Je rebondis sur ce point.
Perso, en temps que proprio, vous venez par une agence, vous payez l’agence.
Outre le côté peu honnête (et donc risque de problème ultérieur avec un acheteur à l’honnêteté relative), il y a aussi le côté contractuel.
Le contrat entre l’agence et le vendeur!
Donc à passer outre l’agence, le vendeur prend un risque.

Par contre, je trouve bizarre de faire une offre à 40k€, quand 3 jours avant vous proposez 45k€…
Ca fait un peu vendeur de tapis, et ça montre au vendeur que vous pouvez sortir 45k€!

Dernière modification par gunday (23/07/2020 00h45)

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#13 23/07/2020 10h20

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Ce cas m’inspire les réflexions suivantes :

1 - Quel est le statut exact du jardin et de la dépendance :

Il convient d’aller sur lesite du cadastre et de regarder le plan cadastral. Cela vous permettra de déterminer s’il y a plusieurs parcelles pour le jardin et la dépendance ou pas.

S’il y a qu’une seule parcelle, deux statuts possibles :
- la copropriété - dans ce cas il convient de vérifier que la/les copropriétés ont bien été enregistrées - sinon le notaire chargé de la vente le fera et facturera des honoraires - vous pouvez prévoir dans le compromis que ces honoraires seront à la charge du vendeur.
Dans ce cas vous devenez propriétaire d’un lot / de lots dans une ou deux copropriétés. Vous êtes dans un cas classique. Veillez à consulter le règlement de copropriété.
- l’indivision : vous devenez propriétaire d’un pourcentage de chaque bien avec attribution éventuelle d’un droit de jouissance sur une partie du bien. Il convient de vérifier l’existence d’une convention d’indivision qui peut fixer les règles de jouissance et limiter les possibilités de revente. Ces conventions, à ma connaissance, ont une durée de vie limitée.
Tout indivisaire (en l’absence de convention ou à l’issue de la convention) peut exiger de sortir de l’indivision et forcer la vente (article 815 du code civil crée par la loi du 19 avril 1803 !) et les indivisaires bénéficient d’un droit de préemption (article 815-14 du code civil).
Dans ce cas, si le jardin et la dépendance sont cruciales pour vous, veillez à introduire une clause d’annulation de la vente si le droit de préemption est exercé et en tout cas bien vous faire préciser (actes à l’appui) le statut de ces biens dès le compromis de vente.

Comment  sortir de l’indivision :
- création d’une copropriété
- division des parcelles et attribution à chacun des indivisaires
Dans les deux cas, des coûts associés.

Je vous invite à vous entourer des conseils d’un notaire indépendant de celui du vendeur pour trouver la solution la plus adaptée si vous voulez sortir de cette situation qui peut rebuter plus d’un cheteur

2 - La dépendance est elle assurée ?

3 - Avez vous une idée du coût de la dépose et élimination de la toiture ?

4 - En ce qui concerne la plus-value depuis la donation :
L’acte de donation précise t’il une valeur pour chacun des deux biens ?
Dans l’affirmative, le calcul de la plus value est simple (donation de moins de 5 ans) : prix de vente - valeur dans l’acte - frais
Dans la négative, le notaire chargé de la vente 1 a du estimer la valeur du bien vendu lors de la donation pour déterminer la plus value.
Dans tous les cas, on a la valeur du bien 2 lors de la donation.

Les 36,2 % s’appliquent à la différence entre le prix de vente et la valeur lors de la donation…

Supposons que la valeur lors de la donation + les frais s’élèvent à 40000 euros.

En cas de vente à ce prix, pas de plus value, le vendeur touche 40000
En cas de vente à 45k€, le vendeur touche 40000 + 5000 (1-0,362) = 43190

Je ne comprends donc pas votre raisonnement…

5 - Le locataire en place pourra rester dans les lieux autant qu’il le souhaitera, les baux d’habitation se renouvelant automatiquement sauf congé pour vente ou reprise pour habitation… Vous pourrez revaloriser le loyer si une clause est prévue dans le bail.
Vous ne pouvez pas choisir votre régime d’imposition (location nue / meublée) tant que le bail est en cours sauf accord avec votre locataire.
N’oubliez pas que les prélèvements sociaux s’ajoutent à votre TMI soit 17,2 % pour TMI à 0 et 28,2% en cas de TMI à 11%.
Si vous n’avez qu’un bien en location avec un loyer annuel de 4800 euros, le LMNP n’est pas forcément optimal, au vu du coût du comptable et de la CSE. Le micro-bic (imposition de 50 % du revenu brut) peut être plus intéressant.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (23/07/2020 10h25)

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#14 23/07/2020 11h55

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Bonjour, merci de m’avoir répondu.

1. Le jardin à l’arrière est en indivision entres 4 propriétaires, à l’avant de la propriété, chacun à sa parcelle, et le garage se retrouve coupé entres deux d’entre elles.
Une nouvelle parcelle sera créer au cadastre pour qu’un voisin est aussi son garage dans la dépendance.

Au vu de la taille du jardin à l’arrière, je pense qu’il est mieux de le laisser en indivision, on est sur une petite parcelle de 243m² très ombragé car quadrillé de maison.
Mais clairement, je pense qu’après la négociation, éclaircir ces points avec un notaire est primordial.

2. Très bonne question, et je pense que non, dans la mesure ou elle est coupée en 3, je vois très mal les gens  assurez la dépendance, mais je poserais la question. Après cela est sûrement compris dans l’assurance habitation, je dois me renseigner.

3. Oui , la surface de la toiture doit faire grand max 70m² , et pour un garage ou une dépendance cela revient moins cher, on en aurait pour environs 5000€ , après il va de soit que ce ne sera pas à moi de tout payer, j’ai quand même le plus gros du garage, donc on peut compter 65% , et l’ANAH peut subventionner ca à hauteur de 35%.

4. Nous trouvons bien les même résultats quand à leur futur imposition sur la plus value.

Je veux juste les sensibiliser sur le fait que 5000€ de plus value, c’est 5000€ qui sort de ma poche en plus à dire que je supporte déjà 4000€ de frais d’agence (quasi 10% du bien) , et pour eux cela fait seulement 3000€ en plus.
Donc en réalité, quand je leur demande de baisser le prix de 5000€ au net vendeur, je négocie seulement de 3000€, mais c’est quasi certains qu’ils n’en sont pas au courant.

Effectivement, j’ai commencé mon e-mail en m’excusant de la situation, j’étais très gêné.
Mais voilà, j’ai fait une erreur, et je ne pense pas qu’à 8% brut de rentabilité, à 1h15 de chez moi, avec les risques potentiels, ce soit tendu.
C’est la première fois que je vais aussi loin dans un projet locatif, et je me rends compte que me délocaliser complétement de ma zone offrent de belles opportunités, surtout si on creuse un peu.

Afin de me redonner un peu de crédit aux yeux du vendeur, je lui ai proposé, de ne pas de donner de délai de rétractation au compromis de vente, et de faire un dépôt de 10 000€.

Si par chance, ils acceptent j’aurais 10% brut, et avec une négociation "poire en deux" à 42000€, j’arrive à 9%. En net, tout va dépendre des travaux imprévus, mais cela donne des rentabilités entres 6 et 7.5 net, je trouve que c’est correct pour un premier investissement en nue, avec un locataire en place qui veut rester, et qui n’a pas l’air chiant.

Je donnerais quasiment 10/10 pour connaitre passivité de mon investissement et sa tranquillité, après ce n’est pas la route qui me fait peur en soit, c’est un beau petit coin, y à pas mal de chose à visiter autour.

C’est extrêmement compliqué d’argumenter correctement à travers un agent immo, les gens vendent leur bien, et ne voit pas du tout les risques que je prends.

5. Effectivement dans mon cas, ça sera de la location nue au micro foncier (TMI 0%), donc il faut limiter absolument le cout des travaux.

Dernière modification par Jaylis (23/07/2020 12h06)

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#15 23/07/2020 20h07

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Offre refusé, il veut pas en dessous de 45 000€
Je compte attendre.

Donc si on récapitule l’investissement:

Loyer: 400€/mois
Prix : 54 000€ Tout frais inclus
Travaux : 3500€

Rendement brut : 8.35%

Vacances locatives : 0  (J’augmente le rendement en enlevant le locataire, mais il a l’air de vouloir rester très longtemps)

Taxe foncière: 260€
Assurance PNO : 150€
Taxe Ordure : 120€
GLI : 2.5%
Travaux Imprévus : 500€/an

Rendement net non imposable : 5,37%
Rendement net TMI 11% : 4,74%

Pensez vous que je surestime , les travaux imprévu vu que le bien est dans un bon état global , relié au tout à l’égout, toiture à priori très bon état car rénové en 2005, idem pour les isolations.
Y à quasiment rien à faire, à part la VMC qui condense, et une nouvelle terrasse.

Le locataire a l’être de ne pas être solvable (reste à vivre de 500€) mais a toujours payé son loyer et compte rester, il a l’air bien installé.

Pas de plus value à la revente.

Est ce que ca vous irait vous pour un premier bien ? Cash dans ma situation ?

Je trouve que c’est passable, mais que je devrais plus ambitieux quand même, je suis plutôt négatif.

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[+1]    #16 23/07/2020 21h23

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Jaylis a écrit :

le locataire a l’être de ne pas être solvable (reste à vivre de 500€) mais a toujours payé son loyer et compte rester, il a l’air bien installé.

Si je compte bien, ça fait un revenu à 800/900€.
S’il arrête de payer, vous faites quoi ?

Jaylis a écrit :

Est ce que ca vous irait vous pour un premier bien ? Cash dans ma situation ?

Au passage, pourquoi pas pendre des SCPI, en nu-propriété par exemple ?

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#17 23/07/2020 22h05

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Il n’arrêtera pas de payer enfin du moins pas volontairement, si il ne paye pas, c’est qu’il ne peut plus, ou a eu un problème, et dans ce cas ça serait bien de pouvoir souscrire une GLI.

Je dois absolument vérifier sa situation avant de me projeter.

J’ai déjà réfléchi à la NP de SCPI mais c’est complétement inadapté à ma situation.
Les premières tranches à 0% et 11% méritent d’être remplis par un boulot (si l’on ne possède pas de société ), et  par des revenus passifs.
Et je pense que plus on est jeune, plus la qualité de cet investissement peut avoir un impact conséquent.

J’ai très peur qu’à l’avenir, victime de leur popularité, du marché manipulé par les taux bas, que leur rendement s’effrite.
Sans compter que l’on ne peut pas savoir la fiscalité à laquelle seront soumise les SCPI et les particuliers dans 20 ans.
Imaginez, la fiscalité fait que les SCPI rapportent moins que X ou Y investissement très peu risqué, alors on peut toujours courir pour revendre ses parts au prix de départ.

Au final, investissement très risqué et pas adapté, je pense que le jeu n’en vaut clairement pas la chandelle.
C’est quand même plus tendu d’investir après le Coronavirus, c’était moins risqué dans la tête des gens d’investir en SCPI avant le Coronavirus, pourtant la SCPI ne va pas faire de ristourne car on prends un risque supplémentaires. La chaine de confiance est longue, entres le commerces, les bureaux, la société de gestion, la SCPI , le chargé de communication et le particulier.

A la limite, mettre une partie dans SIIC et REITS qui sont sûrement très dévalué à l’heure qui l’est, si on accepte une grosse volatilité, mais honnêtement, je ne maitrise pas du tout le sujet contrairement à la plupart des gens du forum.

J’ai le sentiment que si on a le temps, on peut essayer de bricoler en immo physique pour trouver mieux.
Et si tout le monde s’écroule demain, au moins j’aurais un toit, et je ne payerais plus de loyer, c’est pas comme si je visais des biens à 180k+ comme la moyenne des gens, j’essaye de faire un bon investissement locatif, et si ça tourne mal, problème financier ou + , au moins je serais débarrassé de ma plus grosse charge à l’heure actuelle.

Je suis le meilleur locataire de mes investissements locatifs, net d’impôts, et en plus je suis chez moi.

Maintenant, faut visiter des biens. Voir les possibilités. Et se bouger le cul un maximum pour faire les choses, et essayez de tenir dans la durée, ce qui doit être le plus dur.

Petite news positif, le loyer est ré-indexe sur l’IRL et le locataire l’accepte visiblement.
D’après mes calculs, vu qu’en T4 2017 l’indice était à 126.82 (le bailleur l’a noté sur les observations) .
Et que l’indice IRL est aujourd’hui de 130.57 , on a le loyer 130.57 / 126.82 * 395 (loyer obtenu après réindexation en 2017) , je trouve 406.67€ soit 407€.

Ce qui augmente la rentabilité à 8.5% brut.
Si j’enlève les 3500€ de travaux, on a du 9.04%.

Et j’ai raconté des bêtises, quand aux reste à vivre du locataire, à l’époque il était 260€ d’APL logement et 8800€ de revenu, ce qui nous donnait un reste à vivre de 600€ modeste mais toujours mieux de 500€. Bon, c’est pas impossible qu’il ait un petit peu sur ses comptes bancaire aussi.
Je rappelle demain l’assurance GLI pour leur montrer les photos du bail.

Dernière modification par Jaylis (23/07/2020 22h41)

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[+1]    #18 23/07/2020 23h22

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Jaylis a écrit :

Je suis le meilleur locataire de mes investissements locatifs, net d’impôts, et en plus je suis chez moi.

je ne vous contredirais pas sur ce point.
Mais là on parle d’investissement.

Et perso un profil comme celui de votre locataire met tout les signaux au rouge.
Locataire agé, avec des revenus faibles, même si aujourd’hui ils payent, rien ne dit qu’il ne paye pas juste car il est ami avec l’ancien proprio.
Sans compter le risque maison de retraite, si il part en maison de retraite et que personne ne s’occupe de son loyer ?
D’ailleurs, 70 ans, locataire protégé, donc c’est plus exactement les mêmes procédures qui s’appliquent, en particulier au niveau des congés (bien plus compliqué)

Bref, c’est beau sur le papier, en réalité, c’est pas si simple!

Au passage, vous mettez beaucoup de "si" sur l’investissement en SCPI et SIIC, mais quasiment aucun sur l’investissement en direct.
Vous admettrez que ça montre quand même un biais d’analyse.

Mais, d’un autre côté, vous partez d’un patrimoine de 270k, et achetez cash le bien pour en gros 55k€.
Donc l’impact en cas de non payement est limité (c’est galère, mais vous survivrez).

Cependant, à mon avis, il vous faut diversifier, et limiter l’immobilier à une partie limitée de votre patrimoine rentable, du genre 150k€ max d’immo.
Juste pour avoir de quoi faire face en cas de coup dur. (en sachant que les ennuis volent en bande)

Dernière modification par gunday (23/07/2020 23h24)

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#19 24/07/2020 01h33

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Si vous voulez, j’ai globalement un bon feeling pour le locataire, et je ne suis pas le seul, ma compagne et mon père aussi . Je ne suis pas très inquiet mais malgré tout une assurance GLI pour éviter les coups durs va sûrement marcher ici vu qu’il n’a jamais eu d’impayés.
Maintenant, c’est clair que si sur l’avis d’impôts , c’est trop juste, et que je peux pas l’assurer, ca se corse sérieusement au prix actuel du moins.

Non, je sais très bien que des grosses réparations pourraient survenir, ou problème avec les locataires, gros krack immo etc…

Oui , c’était globalement mon idée 150k pour 2 3 biens dont ma RP.

Je suis au courant pour la difficulté à lui donner congé, mais tant qu’il paye ou que je peux avoir une GLI, ça me parait dur de me retrouver à poil.
C’est important de s’assurer que le rendement sera là.
C’est pour ça que j’essaye de renégocier le prix. J’ai frais de notaire et agence à hauteur de 20% du bien, un locataire dans une situation compliqué, et ils ne veulent pas négocier.

Je pense que je vais attendre tranquillement, c’est loin d’être une affaire en or à ce prix.
Et au final, 5000€ pour moi de plus, c’est seulement 3000€ pour eux, c’est fou cette mentalité d’avant guerre.

Je pense pas que je vais lâcher.

Je pense qu’il faut plus de garantie en vers le locataire avant d’envisager quoi que ce soit de toute manière.

Dernière modification par Jaylis (24/07/2020 01h38)

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#20 24/07/2020 09h35

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Jaylis a écrit :

une assurance GLI pour éviter les coups durs va sûrement marcher ici vu qu’il n’a jamais eu d’impayés.

Je viens de regarder vite fait (donc informations à confirmer), pour la GLI, il faut que le locataire soit solvable, donc 3 fois le loyer.
Et l’assureur ne vérifie pas les documents en amont, mais en cas de sinistre.

Jaylis a écrit :

Et au final, 5000€ pour moi de plus, c’est seulement 3000€ pour eux, c’est fou cette mentalité d’avant guerre.

En même temps, à 40k€ pour eux, ça donne un rendement de 12%.
Donc bon, l’urgence de vendre un rendement à 12%, c’est une urgence très relative!
Je le dit en temps que vendeur d’un bien que certains ont essayé de négocier à 15/20%. A ce prix là, je gardais, trop rentable!

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#21 24/07/2020 10h52

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Je me suis renseigné pour les GLI :

Si le locataire est en place depuis plus de 6 mois, et que sur les 6 derniers mois il y à eu aucun incident de paiement alors même si il n’est pas solvable, il est éligible à la GLI.

Effectivement, l’agent immo m’a dit qu’il était très âgé, et souhaitait toucher le capital.

J’ai fait une fausse annonce bon coin , ce matin déjà 3 demandes, des gens qui touchent les APL, mais ceci recouvre entièrement le loyer voir plus.

Comment se fait il qu’un locataire aussi âgé ne soit pas plus aidé ? Je dois comprendre ceci, cela doit sûrement signifié qu’il a d’autres revenu décent à coté.

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#22 24/07/2020 17h46

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Vous vous perdez en conjectures.
Vous devriez vous fixer des critères et vous vous y tenir.
Son profil vous convient ou pas.
Avec des "si" On ne fait rien.
Pour rappeler, un locataire bien sous tous rapports peut tomber malade, se séparer, déprimer et devenir déconnant quel que soit l’âge… Et ça reste fort heureusement marginal.

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#23 25/07/2020 16h45

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Bonjour, voici les news :

Reste à vivre finalement de  650€ pour le locataire qui continu de faire des petit boulot à coté.
Je l’ai eu au téléphone, j’ai vraiment confiance, il a l’air d’être quelqu’un de très bien ce Monsieur, il me propose de me faire la terrasse (à 70 ans quand même)  (40 ans dans bâtiment), je lui ai dit pas de soucis, je vous aiderais de mon mieux si le projet aboutit.

Je suis quasi certains qu’il n’est pas grand meilleur pote avec le propriétaire vu la façon dont il parle de lui, il reste correct mais sans plus. Au final, j’hésite presque à l’assurer.

J’ai demandé à l’AI de me filer, le bail en scan, ainsi que les 6 relevés de compte du proprio montrant que le loyer a été payé, pour éventuellement prendre une GLI.

J’ai aussi téléphoné à un expert en ingénieure du bâtiment pour faire une expertise poussé du bien 500€.

Voici le rendement attendu projet pour les 10-15 ans à venir, si le locataire actuelle venait à partir pour X ou Y raison, le rendement du bien ne ferait qu’augmenter, car le loyer actuel de 395€ est sous coté.

PRIX NV : 45 000€ (74m²) (608€/m²) 
TRAVAUX : 1500€ (600€ de toupie, le locataire s’occupe de la main d’œuvre restante + lèche frite pour la VMC + imprévus).
FRAIS AI : 4000€
FRAIS NOTAIRE: 5000€
EXPERT  BÂTIMENT: 500€

INVESTISSEMENT TOTAL= 56 500€

LOYER: 395€

VACANCES LOCATIVE: 0

Si la vacance locative survient, j’augmente la rentabilité du bien, je pourrais enfaite faire une vacances locative négative, mais restons sur zéro, c’est possible qu’il y ait un petit délai de jouissance des loyers si je fais des petits travaux de rafraichissement etc…

J’ai fait une fausse annonce bon coin pour confirmer la demande, 20 demandes en 24h, tout type de profil pas mal d’APL, RSA, mais aussi des retraités ou des couples fonctionnaires.

GLI : 2,75%
TAXE FONCIÈRE: 260€
ASSURANCE PNO: 170€ (Locataire déjà assuré, j’ai l’attestation)
TAXE ORDURE: 120€
TRAVAUX NON PRÉVUS: 240€ (On est quand même sur de la location nue, et j’ai lu dans plusieurs site que c’était environs ce que dépensait en moyenne les proprios)

RDT BRUT: 8.46%
RDT NET T0: 5.83%
RDT NET T11: 5.28%
RDT NET T30: 4,10% (Si je reviens dans cette tranche, j’aurais plutôt le soucis de savoir dans quoi réinvestir, et limite revendre ce bien)

Il ne m’est pas possible de faire un crédit mais :

CASHFLOW T0 : 267€
CASHFLOW T11 : 238€

Il aurait fallu un crédit de 22 ans, pour que le bien s’autofinance en TMI 0% et 26 ans en TMI 11%.

D’un coté, je trouve ça juste.
Mais j’ai un profil complétement différent, qui ne peut pas emprunter une énorme somme pour tenter des immeubles de rapport.
Les prix de l’immo ont déjà monté, et depuis 2015 ont dit qu’il faut du 10% brut mini, mais en 5 ans les prix ont monté, on devrait logiquement réviser cette ambition de 10% brut.

Aujourd’hui, j’ai besoin de revenu, et pas d’attendre X temps avant d’avoir du 10% brut, d’ailleurs 10% brut correspond à 47 400 € d’investissement, soit 9100€ de différence net, ce qui correspond (prenons 252,5€ de cashflow) à 3 ans de loyer.

Pour un bien à 1h15 des plages du Morbihan, et de plusieurs zones assez difficiles ou les prix ont flambé. Je trouve ça correct pour un premier bien. Demandes locatives très fortes en dépit de la zone rural, les gens cherchent juste à venir en Bretagne de n’importe ou, c’est un fait.

Sachant que j’ai peu de revenu en ce moment, ça implique forcément  de limiter les travaux, et même le montant de l’investissement total pour lisser le risque.
Le meublé, le saisonnier, tout ceci est trop cher pour la zone ou j’habite, à 1h de la plage faire du saisonnier, c’est pas possible et risqué, le meublé, pas si intéressant que ça comparé au nue.

Allez au pire, gros drame, 25 000€ de travaux, et je me retrouve avec un investissement SCPI à 4% net de rendement.

Je me vois très mal retaper un immeuble de rapport à 50k€ pour 150k€ sans revenu avec 270k€ pour un premier projet.
Je pense que mon métier a encore de l’avenir même si pas de CDI, pas d’emprunt.

Puis-je être exigeant vu ma situation et mes objectifs.
J’ai pas vu une seule maison à ce prix là dans le coin avec rien à faire dedans.
Prendre une surface plus petit dans mon coin, c’est mort. Et à 1h avec les turn over + je doute que les gens vont se mettre en studio à la campagne, bon…

Je pense que ça va être mon premier investissement.

Qu’en pensez vous ?

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#24 25/07/2020 18h02

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Pour commencer, je fais remarquer que pour le moment, je me contentais de souligner les risques et problèmes inhérent à ce bien.

De mon point de vue, (en sachant que je n’ai pas vu ni le batiment ni le locataire, donc me fie à vos ressentis), j’irais.
Le coût est relativement faible et le bien semble pas mal.
Donc j’aurais tendance à y aller.

La seule interrogation que j’aurais par rapport à ce bien dans votre situation est sur l’après.
Car vous êtes aussi en recherche d’une RP, si la zone de recherche s’élargit et que votre RP est plus lointaine du bien locatif que prévu, comment gérerez vous ?
Car, si en théorie faire 2h30 de voiture vous semble gérable, arriverez vous à faire 3h de voiture par jour pendant plusieurs jours le temps de poser la terrasse ?
Edit : pour info, mes biens sont à 45 minutes de trajet, et je trouve cela trop lointain!

Dernière modification par gunday (25/07/2020 18h02)

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#25 25/07/2020 18h38

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Enfaite, je me rends compte que pour le moment j’aurais peut être la chance d’avoir un locataire qui a une sacré expérience du bâtiment , il a aussi un réseau d’artisan en cas de pépin, et qui comprend le fait de minimiser les couts quand c’est possible.

Donc à court-moyen terme, cela ne sera pas un soucis.

C’est vrai qu’à long terme, ça peut poser soucis, mais je trouve que ça reste assez limité vu que c’est une location nue. Je pense que passer un coup de fil à un artisan du coin pour résoudre le problème des locataires doit pouvoir se faire, sans que j’ai besoin à me déplacer.

En cas de gros problème, c’est une histoire, mais on envisagerait sûrement de prendre un petit Air Bnb à coté, c’est le coté avantageux de la liberté en indépendant.

La terrasse prendrait maximum une journée je pense, le locataire m’a dit une demi journée et on est bon, si nous faisons venir une toupie, 30m² 8mm d’épaisseur, quelques chevrons.

Vous louez en meublé, nue ? Ce sont des appartements ou des maisons ?
De ce que je vois sur le forum, pas mal de grands adeptes du meublé passent en nue pour être moins sollicité,  une gestion plus passive.

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