Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

#1 21/07/2020 00h21

Membre
Réputation :   3  

PROFIL

- age 35 ans
Investissement en sci a l’ Is

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : novice
- Fiscales :novice
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) touche à tout
- Sociales: comprend pas la question
- Temps disponible : je ne ferais pas les travaux mais de la gestion de travaux ( c’est mon métier. )

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble
- Année de construction alors la j‘en sais rien. 1930?
- Étage 2 + des combles amenageable
- Inhabité et insalubre, squatté
- Pas de syndic
- Chauffage individuel mais à refaire à neuf
- Volet bois
- Espaces verts dans la copropriété ? Oui 1000m2 de terrain
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? Compteur individuel dans les caves.
- Études de la copropriété : pas de copropriété
- Concierge   Non
- Décoration : inexistante

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville 71 le creusot
- , périphérie
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Ville à tendance industrielle avec beaucoup de cadre
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Je ne pense pas.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire 60000 €
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé 4 F3 a 560€
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : je sais pas encore.

- Travaux immédiats: absolument tout à refaire hormis les murs et le toit. Environ 200000€ de travaux
-
-

- Taxe foncière hors TEOM 2800€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 720€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés?

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé : 10%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats 8%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : frais de notaire
- Type de crédit : amortissable,
- Taux du crédit avec assurance 1,5?
- Durée du crédit 20ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) 1 mois par an
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ?0

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier) oui
- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC) non

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI en sci a l’is
- Cash flow positif ou négatif ?
4500/an

Vous l’aurez compris c’est un bien très vétuste. Le propriétaire on veut aujourd’hui un peu plus de 70 000 € et je pense qu’il est négociable autour de 50 000 €. Le toit est récent environ sept ans le gros œuvre est propre mais par contre tout le reste est a faire.
Les planchers sont existants mais à redresser, L’isolation est à refaire Entièrement. Cet immeuble a été squatté de nombreuses années il a été pillé. Il n’y a donc plus de distribution d’eau. Plus de chauffage plus de fenêtre plus de porte. Je pars dans une coquille vide
Deux cent 1000 € de travaux devrait permettre de le remettre en état comme il faut mais cela porterait l’acquisition à 250 000 € . à ce prix le bien ne sera plus liquide.
Je veux porter ce projet par le biais d’une SCI à lIS dans le but d’amortir le bâtiment plus les travaux. Mon but n’est tant pas à la revente mais un revenu locatif pour ma retraite ou ma SCI sera mon employeur.
Que pensez-vous de ce projet ?
Merci à tous ceux qui prendront le temps de me lire. Bonne journée à tous.

Mots-clés : avis, immobilier, rendement

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #2 21/07/2020 01h43

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   291  

Comme ça en 2 minutes de recherche, je tombe sur pas mal de bien en vente à 8 ou 8,5% de rendement, et ce sans négociation.

2nde remarque, en cherchant un immeuble sur la même ville, je tombe sur une annonce à 140k€ pour 2 F3 clé en main, avec les loyers que vous indiquez, on arrive à la même rentabilité.
En cherchant un peu, je tombe même sur un T3+T4 à 99k€, donc rentabilité probablement plus forte que vous. (à creuser, j’ai fait ça en 3 minutes)

Bref, le coût global, la part de travaux, pour arriver à une rentabilité similaire à d’autre bien de la même ville, je vois pas trop l’intérêt.

D’ailleurs en conclusion vous semblez vous rendre compte vous même que le bien est trop cher en parlant de bien illiquide.

Au passage, compétence sociale, c’est le sens du contact, qui permet de récupérer les bons locataires et de repérer les moins bons.

Pour finir, vous partez sur un projet de 250k€ dont 200k€ de travaux, l’ensemble difficile à revendre, mais avez vous une expérience de la gestion locative ?
Je demande car personnellement, j’ai pas accroché, et au bout de 4/5 ans, la gestion locative, j’ai plus envie.
Peut être devriez vous commencer par un projet plus modeste, surtout qu’il y a l’air d’avoir des biens tout aussi rentables et moins risqué (moins cher, moins de travaux) sur votre secteur.

Dernière modification par gunday (21/07/2020 01h51)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #3 21/07/2020 06h41

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   2059  

Faites quelques recherches sur le forum, car nous avons déjà parlé du Creusot.

Voilà une ville où les prix de l’immobilier, l’économie et la démographie sont en baisse. La seule chose qui augmente, c’est le taux de chômage. Voilà une ville où le prix de l’immobilier est passé sous les 1000 €/m² ce qui fait qu’il est impossible de rentabiliser des travaux, comme vous l’avez bien identifié :
achat 200 €/m²
travaux 1000 €/m².
Prix de revient final > valeur.
Donc, valeur d’un immeuble où tout est à refaire : négative. Cet immeuble est invendable.

Et, comme le souligne gunday, à quoi bon rénover, alors qu’on peut acheter du rénové pour moins cher que le coût de revient de la rénovation ?

C’est une ville où il n’est pas rentable de faire des travaux. L’immobilier va donc vieillir et se dégrader. C’est inexorable.

Vous parlez de la demande locative des cadres. A votre avis, les cadres restent combien de temps locataire en appartement avant d’acheter une maison (vu les prix très bas des maisons alentours ?). Dans ce genre de ville, les gens qui sont locataires en appartement n’ont qu’une phrase à la bouche "je ne vais pas rester longtemps". Vous allez avoir énormément de turnover et de vacance locative. Sauf à baisser fortement la qualité des locataires acceptés, ce qui entraîne à son tour des dégradations, nuisances, impayés, etc.

Enfin, j’espère que l’immeuble n’est plus squatté. La moindre des choses serait de mettre une condition suspensive à l’achat : immeuble vide et entrées sécurisées. Virer légalement des squatteurs, c’est 1 à 2 ans de procédure, et c’est nominatif. Il suffit que les squatteurs échangent leur place avec d’autres pour que ce jeu de chaises musicales dure des années. Ne parlons pas de virer illégalement, c’est la prison (les association de défense du droit au logement ont de bons avocats). Donc, vide et sécurisé, c’est un préalable indispensable à l’achat.

Au total : ce n’est pas parce qu’on habite au Creusot et qu’on sait faire des travaux qu’il faut acheter un immeuble avec travaux au Creusot. C’est typiquement une fausse bonne idée.

Peut-être pourrez-vous tirer néanmoins votre épingle du jeu, en négociant des prix de travaux hyper bas (ce qui veut dire travail au black, problèmes de qualité et de délai), et pourquoi pas en maximisant les subventions (ce qui suppose probablement de faire en nom propre car je doute qu’une SCI IS puisse être aidée autant qu’un particulier). Mais ça s’appelle se faire ch… pour le plaisir de se faire ch…

Dernière modification par Bernard2K (21/07/2020 07h03)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

Hors ligne Hors ligne

 

#4 21/07/2020 07h16

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   341  

Dans la continuité des avis ci-dessus, votre seul salut sera de faire des travaux au bon prix. Sachant que le bâtiment ne coûte presque rien, ce sont les travaux qu’il faut négocier au mieux. Quelle est la surface totale?

Vu la localisation, il vous faut une rentabilité top et prévoir de faire un peu de social vu la clientèle (près de 20% de chômage soit le double de la moyenne nationale).

Il n’est pas forcément utile de payer au noir pour avoir de bon prix, faites jouer la concurrence, passez avec de jeunes entreprises qui ont besoin de se faire un nom par exemple. Achetez vous-même certains matériaux pour bien maîtriser la main d’oeuvre…

Formez vous sur la fiscalité car utiliser une sci à l’is pour ce genre de projet ne me semble pas pertinent…. du tout.

Et surtout vérifiez votre rentabilité nette avant de vous lancer dans l’aventure. Honnêtement,  je ne pense pas que ce soit un bon projet pour commencer dans l’immobilier locatif.


Pour vivre heureux, vivons cachés

En ligne En ligne

 

#5 21/07/2020 07h52

Membre
Réputation :   3  

Merci messieurs.
Avec 8% net j’étais content 😀
Mais vous m’ouvrez les yeux et ça fait du bien. J’avais cru comprendre qu il était important de faire des achats près de chez soi.
Je vais donc changer de secteur et me rapprocher de Chalon sur saone.
Encore merci

Hors ligne Hors ligne

 

#6 21/07/2020 10h36

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   291  

Caparzo a écrit :

J’avais cru comprendre qu il était important de faire des achats près de chez soi.

Acheter proche de chez soi permet de gérer plus facilement.
Mais toutes les zones ne sont pas propice à la location.

Mes biens locatifs sont tous situés dans ce genre de zone : les appartements dans une ville avec fort taux de chômage mais avec pas mal d’industrie.
Donc rendement élevé, mais gestion locative compliquée et régulièrement des problèmes (un de mes locataires est en train de finir 2 ans de remboursement de dette locative…, je m’en sort bien pour le coup).

Mon autre bien locatif est dans une zone où l’immobilier est plutôt cher : proche de la sous préfecture, des lignes de train vers Paris.
Mais le montant des loyers est plafonné par le marché local.
Ce qui me donne un 5% de rendement brut…

Donc le mieux dans votre situation est de trouver un marché demandé et de trouver un bien avec fort travaux, et donc prix cassé.
Ce qui n’est pas vraiment le cas de cette immeuble (trop de travaux par rapport aux valorisations du secteur)

Hors ligne Hors ligne

 

#7 21/07/2020 19h25

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   2059  

Je n’ai pas dit qu’il ne faut pas investir au Creusot.

si vous lisez en filigrane de ce que j’ai écrit, vous comprenez : pourquoi pas, à condition d’avoir du déjà rénové, ou avec peu de travaux. Et un prix d’achat très bas.

C’est très risqué (risque de locataires problématiques, de grosses vacances locatives, de turnover élevé, de perte de valeur du bien, etc). Or, le rendement rémunère le risque. C’est une ville où je viserais 20 % de rendement brut minimum.

Et, de plus, il faut être bien aguerri car on est susceptible de rencontrer un concentré de tous les problèmes du bailleur locatif.

Comment devenir aguerri quand on est débutant ? Commencer petit, pour essuyer les plâtres sans se faire mal financièrement.

Dernière modification par Bernard2K (21/07/2020 19h33)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

Hors ligne Hors ligne

 

#8 21/07/2020 23h08

Membre
Réputation :   3  

Mais 20% ça va être compliqué je pense.

Hors ligne Hors ligne

 

#9 22/07/2020 14h31

Membre
Réputation :   35  

Je rejoins les avis donnés ici. Le projet initial que vous avez posté me semble insuffisamment rentable au vu de la taille et des risques liés à l’ampleur des travaux.

Je pense moi aussi que vous devriez démarrer sur un projet plus petit autour de 50000€, par exemple un T2-T3 avec peu de travaux (une pièce à repeindre, un tableau électrique à faire refaire).

Imaginez ce projet comme une répétition ou une maquette au 1/5ème de votre projet initial avec un risque bien moindre. Comme ça vous vous familiariser avec toutes les étapes pour un futur projet plus grand, et vous validerez votre appétence pour le locatif.

Pour ce qui est du taux de rentabilité, gardez en tête que les conseils qui vous serons donnés sur ce forum visent à atteindre la perfection. Pour moi, fait est mieux que parfait et il n’est pas nécessaire d’atteindre cette perfection pour un premier projet d’ampleur modeste. Un autofinancement sera déjà bien, et ce que vous aurez appris viendra compenser le manque de rentabilité.

Hors ligne Hors ligne

 

#10 25/07/2020 12h23

Membre
Réputation :   3  

Je me permets de revenir vers vous pour deux autres bien.
Sachant que j’attends simplement de vous un conseil sur la viabilité des projets, à mes yeux , étant novice, ils  ont l’air intéressant
Le premier

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble
- Année de construction : 1950
- Étage 2
- 2 appartements loués + 1 local commercial loué
- Pas de syndic
- Chauffage individuel gaz pour le local commercial
chauffage fioul pour le R+1
Chauffage électrique pour le R+2 (appartement entièrement rénové, et vraiment bien fait)
- Volet pvc roulant
- Espaces verts dans la copropriété ? Oui 50 m² ou les gens font des activités (jardin, roller etc..)
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? Compteur individuel dans les caves.
- Études de la copropriété : pas de copropriété
- Concierge   Non
- Décoration : local commercial + R+2 refait a neuf avec gout
R+1 a rafraichir mais la locataire est dedans et se sent très bien.

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville 71 Montceau les mines
- hyper centre
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Ville moyenne que je trouve dynamique
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? en plein centre a 100m de la mairie, je pense qu’il ne perdra pas de valeur

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire 158000 €
- Loyer déjà pratiqué  3 loyer à 500€ (18000€/ans)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : je sais pas encore.

- Travaux immédiats: rien a faire du tout
-
-

- Taxe foncière y compris TEOM 2340€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 300€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés?

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé : 11.4%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats 8.83%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : frais de notaire + frais de banque
- Type de crédit : amortissable,
- Taux du crédit avec assurance 1,5?
- Durée du crédit 20ans
- Frais de tenue de compte SCI, j’ai prévu 500 € (je fais la compta principal moi même)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) 15000 €
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ?0

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI en sci a l’is
- Cash flow positif ou négatif ?
4085€/an

2 eme bien

petite maison de ville
Type : immeuble
- Année de construction : avant 1900
- Étage 1
- 1 maison de ville de 80m² (40 m² sur 2 étages)

- Chauffage a faire

- Études de la copropriété : pas de copropriété
- Concierge   Non
bâtiment vide, même pas viabilisé (ancienne grange) sans terrain

LOCALISATION DU BIEN

- Département 71, ville Givry (plutôt bien coté)
- excentré
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? ville de chalon a 10mn, plutôt en plein développement
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? les prix augmentent dans ce secteur au fils des années donc je pense que oui.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire 50000 €
- Loyer envisagé 650€ (7800€/ans)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : moi

- Travaux immédiats: tout a faire, prévisions de 42 000€
-
-

- Taxe foncière y compris TEOM 700€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 200€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés?

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé : 8.56%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats 6.82%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : frais de notaire + frais de banque
- Type de crédit : amortissable,
- Taux du crédit avec assurance 1,5?
- Durée du crédit 20ans
- Frais de tenue de compte SCI, j’ai prévu 500 € (je fais la compta principal moi meme)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) 15000 €
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ?0

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue ou meublé, je ne sais pas encore

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI en sci a l’is
- Cash flow positif ou négatif ?
1326€/an

Le premier projet est relativement simple mais plus important niveau volume que la petite maison.
Au centre de Montceau je suis pas sur de prendre beaucoup de risques.
Le 2 eme projet va prendre plus de temps mais certainement louable plus facilement.

Avez vous quelques avis constructif?

Hors ligne Hors ligne

 

#11 26/07/2020 00h51

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   291  

Oulà ça se complique.

De ce que je lit, vous souhaitez faire 3 projets en même temps ?

Sinon pour le nouvel immeuble, un point me choque tout de suite : le chauffage.
Vous avez une chaudière au gaz, une au fioul, et le 3ème électrique ?
Rien que ce point me chiffonne, car généralement qu’on on a une chaudière pour la rentabiliser on fait un chauffage collectif.
Ensuite, pas de concierge, ok, ça se passe comment avec les poubelles ? (question idiote, mais qui m’a fait galéré un moment)
Sinon, pourquoi vendre un bien à 12% de rendement ?
2 réponses : les 20% de chômeurs dans la ville, donc population pas forcément facile, et le local commercial, qui présente un risque plus élevé en cas de départ du locataire.
D’ailleurs, rien que le local commercial est un domaine spécifique, avec un risque spécifique, je vous laisse chercher sur le forum, je ne suis pas le mieux calé dans le domaine, ayant toujours bien pris soin d’éviter les locaux commerciaux! wink

Ensuite pour la maison, Pour moi, problème similaire au cas initial : prix de départ non négligeable, pas mal de travaux.
Sans compter les blagues habituelles : est ce un local d’habitation (officiellement je veux dire).
Si non, changement de destination, création de parking, etc, est ce bon ?
Autre point, 80m², 42000€, soit environ 500€/m², pour une rénovation intégrale, ça semble loin de la norme habituelle de 1000€/m².
D’ailleurs, 2 critères intéressants, l’annonce contient "idéal investisseur", généralement traduisible en "réservé aux pigeons" (bon y a des exceptions, mais elles sont rares).
Ensuite, le bien est en vente depuis à minima septembre dernier, donc une bonne affaire, peut être, mais au bout d’un an, j’aurais comme un doute.
Au passage, en regardant les photos, je me fais une réflexion : y a des réseaux ?
Car amener eaux+elec, ça coûte un bras (et là c’est facture de raccordement, difficile à esquiver).
Au passage, investissement sous quel statut, car si changement de destination, je sais pas trop si c’est déductible fiscalement!

Pour conclure, l’immeuble, j’irais pas, n’ayant pas la compétence, ni la motivation pour gérer des baux commerciaux, si ça vous intéresse, pourquoi pas.
Pour la maison, il faut affiné, mais vu le à faire, même pour moi en RP, j’irais pas, mais avec vos contacts dans le batiment, à voir une fois tout posé à plat ce qu’il en ressort.
Après, mon avis est à prendre avec des pincettes ,j’ai tendance à être très prudent (enfin sauf en bourse, mais c’est un autre sujet…)

Dernière modification par gunday (26/07/2020 00h52)

Hors ligne Hors ligne

 

#12 26/07/2020 01h15

Membre
Réputation :   3  

Bonjour et merci d’avoir pris le temps de répondre.
L’immeuble est à vendre parce que les propriétaires déménage en Haute-Savoie et ne veulent pas gérer à distance. Et le local commercial serait loué par une association rémunéré par Pôle emploi qui a pour but de réinsertion des chômeurs. Donc loyer assuré le temps du bail qui est de trois ans renouvelable.
En ce qui concerne le chauffage ce sont les chaudières individuelles et chacun paye son énergie le chauffage n’est pas collectif. À l’origine la chaudière fioul était pour le bâtiment complet mais le précédent exploitant du local commercial a installé une chaudière individuelles au gaz.
Au début où j’ai trouvé l’annonce le local commercial n’était pas loué. La propriétaire a eu trois demandes de location en une semaine. Elle a eu le choix et a retenu l’association pour être sure d’avoir les loyers.
Ce bien représente quand même 4000 € de cash-flow positif par an.
Concernant la La petite maison étant de la partie je suis capable d’assurer une grande partie des travaux.
Mais il est vrai qu’à refaire l’ensemble est compliquée et preneur de temps Pour un petit gain au final.

Hors ligne Hors ligne

 

#13 26/07/2020 05h37

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   2059  

L’immeuble à Montceau les Mines : pas mauvais mais trop cher. Je ferais les mêmes remarques qu’au Creusot, sur la ville et sur le rendement nécessaire.

A part ça, je ne crois pas trop à "La propriétaire a eu trois demandes de location en une semaine. Elle a eu le choix et a retenu l’association pour être sure d’avoir les loyers." Je traduirais : "La propriétaire a eu 3 coups de fils, parmi lesquels elle a pris le seul candidat sérieux". N’oubliez pas que les vendeurs ont une remarquable capacité à enjoliver la réalité, surtout sur ce qui est invérifiable.

La maison :
- vu ce qu’on voit par la fenêtre, on n’est pas à Givry même. C’est soit dans un hameau, soit même sur une autre commune. Bref, on est à la campagne.
- les gens qui habitent à la campagne veulent un jardin. Louer une maison de ville à la campagne, ce n’est pas tout à fait comme louer des skis au Sahara, mais c’est quand même un peu la même idée : on propose autre chose que ce que les gens sont venus chercher en venant ici.
- une maison de ville de 80 m² dans la campagne, la demande locative peut être faible et donc la vacance locative longue !
- vous dites que la zone est "cotée". Oui, c’est le genre de zone où les gens recherchent des villas avec jardin pour y loger leur famille, leur piscine et leur SUV ! Attention, sur ce type de village, le prix au m² moyen ne veut pas dire grande chose, car il peut être multiplié par trois entre une maison de ville sans jardin et une villa avec jardin. Je n’exagère pas : on peut voir, sur ce type de village, du 1000 €/m² pour une maison de centre ville et du 3000 €/m² pour une villa. Regardez sur Patrim ou DVF le détail des prix en fonction de l’adresse et de la taille du terrain (+ google street view si disponible, pour voir à quoi chaque bien ressemble vraiment) ; ne vous contentez surtout pas du prix moyen au m² pour savoir si la zone est "cotée", sous peine de grosses déconvenues ! Qui plus est, le fait qu’une zone soit "cotée" au niveau des prix de vente, tirés essentiellement par les acheteurs de RP (de villa avec jardin) ne présage pas de la demande locative.
- avoir tout à faire, à ce point, ça veut dire qu’on achète un terrain constructible ! Si vous partiez d’un terrain nu, le projet ne coûterait pas plus cher. De plus, autant on vous mettait en garde sur le fait de ne pas voir trop grand tout de suite, autant tout rénover (avec potentiellement des problèmes d’urbanisme, de permis de construire à déposer pour ouvrir des portes et fenêtres, de réseaux, etc), pour créer seulement 80 m², ça ne mutualise pas bien les les efforts. Bref, je trouve que c’est bien trop cher pour ce qui s’analyse en un minuscule terrain constructible à la campagne.

A part ça, vu que vous pouvez continuer à nous faire analyser 30 000 biens différents, des biens dont j’ai l’impression que vous avez fait une analyse très sommaire avant de nous soumettre, et dont je ne suis même pas sûr que vous les ayez visités, je vais m’arrêter là pour ma part. C’est VOTRE travail. Vous avez une énorme réserve d’études de cas à lire sur le forum pour vous former. Notamment les études de cas postées par les forumeurs qui arrivent à dégager de gros rendements (pour voir les multiples possibilités d’y arriver ; car il n’y a pas une seule bonne recette), et les études de cas des débutants pour voir les manquements et les erreurs (ce sont souvent les mêmes qui reviennent). Bonne lecture.

Sinon, comme gunday l’a bien relevé : c’est vraiment une très mauvaise idée de faire 3 projets à la fois (dont une rénovation complète !). Vous avez déjà un boulot, donc votre temps disponible est limité, et vous êtes débutant en immobilier locatif. Ce n’est pas parce que vous savez conduire des chantiers de travaux publics que vous êtes incollable sur tous les aspects de l’immobilier. Faites un projet, réussissez-le, apprenez beaucoup au passage, et après seulement passez au suivant. Avec environ 1 projet par an, dans 3 ou 4 ans vous aurez vos 3 investissements.

Voilà quelques banalités que vous feriez pourtant bien d’écouter :
- Un pied devant l’autre, c’est la meilleure façon de marcher.
- Qui trop embrasse mal étreint.
- la meilleure façon de passer de débutant à aguerri, c’est de faire un petit projet pas trop compliqué, avant de passer au suivant.
- la rentabilité se fait à l’achat. Là, vous écrivez "Sur les rentabilité de 8 % à 11 % au maximum." comme si c’était une donnée indépassable. Si vous faites cela, vous allez traîner ces investissements comme des boulets. Le simple fait d’écrire cela montre que vous êtes un débutant et que vous n’avez pas encore bien intégré les ficelles.
- une SCI IS ne doit jamais être un prétexte pour accepter des rentabilités insuffisantes. Je l’ai déjà écrit plein de fois, et c’est vrai une fois de plus. Une rentabilité de 10 % brute est clairement insuffisante au Creusot ou à Montceau les Mines. Non seulement on peut faire beaucoup mieux donc il ne faut pas s’en contenter. Mais surtout, ça ne rémunère pas assez le risque. Car investir dans de telles villes est risqué, comme déjà expliqué. Tout rendement rémunère un risque. Une banque prête au particulier à 1,2 %, mais pour une startup, les capitaux-risqueurs prêtent à des taux très très supérieurs (on m’avait dit 30 % mais je ne sais pas si c’est toujours d’actualité). Normal, vu le taux d’échec élevé des startups : le rendement rémunère le risque. De même, de l’immobilier locatif à Paris c’est 3 % de rendement, mais au Creusot on peut et on doit faire 15-20 %. C’est le prix pour les impayés de loyers, pour la vacance locative, pour le fait qu’on ne rentabilise pas le coût des travaux tellement les prix de vente et le niveau des loyers sont bas, pour le manque de liquidité du marché, pour la démographie et le marché immobilier orientés à la baisse, etc.
- quand l’annonce est déjà publiée, vous arrivez presque trop tard (cela dit, c’est moins vrai sur un marché détendu. Négocier comme un cochon des biens en vente depuis plusieurs mois, ça fonctionne aussi). Recherchez et lisez les conseils sur comment dénicher des affaires. DDTee notamment a posté quelques pépites à ce sujet.
- sur de telles zones, il y a forcément une GROSSE marge de négociation.
- la seule façon de bien négocier, c’est d’être prêt à perdre l’opportunité. Il y en aura d’autres. Il faut que le vendeur sente que tel prix, c’est vraiment votre maximum, et que vous allez partir sans vous retourner. "C’est à prendre ou à laisser. Rappelez-moi quand vous aurez réfléchi. Mais dans pas trop longtemps quand même, sinon j’aurai déjà acheté autre chose".
- pas cher, ça peut être encore trop cher. Il y a des trucs qu’il ne faut pas acheter, même "pas cher". Je pense notamment à la petite maison.

Pour conclure : vous êtes sur le point d’acheter trop de biens d’un coup, trop cher, mal choisis, mal étudiés, et de les loger dans une SCI IS usine à gaz qui est censée compenser les mauvais choix.

Vous êtes en train de vouloir faire les choses trop vite, dans un domaine où les mauvais choix sont un poids sur les épaules pendant 20 ans. Ralentissez, réfléchissez, "dépassionnez"-vous, formez-vous, faites un seul projet à la fois, négociez les prix pire qu’un maquignon, et vous arriverez à transformer votre enthousiasme débordant en projets bien avisés.

Dernière modification par Bernard2K (26/07/2020 09h06)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

Hors ligne Hors ligne

 

#14 26/07/2020 07h53

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   341  

Les biens que vous proposez se ressemblent. Vous voulez absolument acheter et vous ne filtrez pas suffisamment.

Questions :
-pourquoi une sci sachant que vous aurez des frais supplémentaires (cfe,  crl, EC). Et si vous êtes à l’IS, vous perdrez les avantages d’une détention en nom propre.
-Pourquoi cibler une zone avec un taux de chômage de 20% et prétendre que c’est une zone dynamique. C’est une zone où vous n’aurez aucun espoir de valoriser votre bien à la revente.
- avez vous consulté un banquier ? Le fait de mettre un point d’interrogation derrière un taux est surprenant

Apprenez à filtrer et négocier les prix pour avoir une rentabilité brute minimale de 15% brut à première vue et affinez ensuite.

Dernière modification par lachignolecorse (26/07/2020 07h54)


Pour vivre heureux, vivons cachés

En ligne En ligne

 

#15 26/07/2020 12h08

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   210  

Je me suis livré à quelques recherches et ai réussi à localiser le bien en vente. Nous sommes effectivement dans un hameau de Givry dans un environnement de vignes.

Le bien est implanté sur une parcelle de 80 m2, avec quelques m2 non bâtis mais qui ne semblent pas accessibles directement depuis la maison ou une rue. Absence quasi totale de vue, des bâtiments dans toutes les directions… Le bâti à l’arrière semble dans un état correct (visible sur street view).

Caparzo, êtes vous allé sur place / avez vous visité ? D’ou tenez vous le montant de la taxe foncière qui me semble pas en phase avec une surface habitable actuelle de 40 m2…

La seule solution à mon sens pour valoriser ce bien est une réunion avec une des 2 maisons voisines…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (26/07/2020 13h01)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #16 26/07/2020 13h02

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   2059  

Si vous avez visité et que vous restez intéressé par la maison, c’est plus grave que je ne pensais.

J’ai identifié la maison aussi (ce qui prouve que, si vous aviez vraiment une très bonne affaire sous la main, il ne fallait pas la poster sur le forum parce qu’il y a des petits malins qui sont très forts en recherche de biens! wink  )

Ca m’a permis d’aller voir avec google street view.

Le hameau a du charme, mais espérer faire de la location à l’année dans un tel hameau, c’est vraiment très aléatoire… A la rigueur de la location saisonnière, mais c’est beaucoup de boulot, il faut être sur place tout le temps… et surtout :

Cette maison est vraiment mal placée. La façade nord-ouest n’a qu’une porte et deux petites fenêtres.
La façade sud-est est quasi aveugle car elle donne sur une petite cour rencoignée, et elle n’a qu’une toute petite fenêtre. C’est de cette fenêtre que l’agent immobilier a réussi, de biais et au travers des branches de l’arbre du voisin, à avoir une vue sur les champs, comme si la maison offrait une vue largement dégagée. Ils sont malins ces agents !

Tout acheteur potentiel, tout locataire potentiel (à l’année, ou même en saisonnier) est bien forcé de comparer ce qu’offre cette maison, par rapport aux autres biens avoisinants. Et c’est là que sa conformation très particulière, son manque d’ouvertures et de jardin vont la desservir terriblement.

En saisonnier, par exemple, voilà ce qu’on a dans le coin pour 110 €/nuit en basse saison : Locations de vacances, logements, expériences et lieux - Airbnb
C’est deux fois plus grand, du jardin, de la vue, une terrasse… Pour la maison que vous envisagez, il faudrait décoter de combien le tarif à la nuit, pour convaincre les gens de préférer un truc tout petit sans extérieur ? C’est juste pour montrer que, même en saisonnier, la valeur est mauvaise, l’attractivité est mauvaise.

En gros, tant qu’à faire 60 à 100 k€ de travaux pour rénover une maison dans ce hameau… ce n’est pas celle-là qu’il faut rénover. Donc sa valeur est très faible et elle est quasi-invendable. Comme dit Cannyonneur, il faudrait la réunir avec une maison voisine. Quand on est propriétaire d’une maison voisine, et dans l’état où c’est actuellement, c’est le genre de truc qu’on achète 10 à 20 k€, pour agrandir sa maison et pour débarrasser le gars qui l’a sur les bras ! Mais seul, c’est juste invendable. Vous achèteriez donc un bien "orphelin", un truc dont il n’y a rien de bon à faire.

De plus, dans un tel village, on est probablement soumis à l’autorisation des ABF pour tout travaux modifiant l’aspect extérieur… En tout cas, je ne vois aucun vélux, en vue aérienne, ce qui augmente la probabilité qu’il y ait de telles contraintes… Si on ne peut pas ouvrir des ouvertures ou seulement avec de très fortes contraintes (pas plus que telles dimensions, menuiseries bois, croisillons…), on n’arrivera jamais à rendre cette maison assez lumineuse. Et même si on peut ouvrir, il reste tous les autres défauts : tout petit, manque de vue, pas de jardin, pas de stationnement devant…

La valeur d’un bien dépend énormément du micro-emplacement, tel que : la vue, la présence d’un jardin, la possibilité de stationner, la facilité d’accès chantier, le raccordement aux réseaux, etc.

J’ai visité une maison similaire, pas du tout le même coin de la France, mais c’est similaire quand même. Village de 1000 habitants, vignes, raisonnablement touristique. Valeur moyenne des maisons 1900 €/m² dans ce village, dixit meilleurs agents, donc vous diriez emplacement "très coté". Centre ville très ancien, en belles pierres, rues très étroites. Tout à fait charmant.

Dans le même village :
- les villas avec jardin valent entre 200 k€ et 500 k€,
- une petite maison de centre-ville de 50 m², entièrement et très bien rénovée, était affichée à 59 k€ (et traînait à se vendre).
- La maison en vente que j’ai visitée, et qui était à reprendre entièrement (seuls les murs étaient bons), était affichée à 16 k€ et n’est toujours pas vendue depuis plus d’un an (à ma connaissance). C’est juste invendable. La différence entre le prix de vente d’une maison à rénover et d’une maison bien rénovée montre que ces maisons sont "économiquement irréparables", puisque le prix de vente ne paie pas les travaux. D’ailleurs une grande partie du centre ancien reste vide et est en train de dépérir.

J’avais donc bien raison d’écrire : "pas cher, ça peut être encore trop cher. Il y a des trucs qu’il ne faut pas acheter, même "pas cher". Je pense notamment à la petite maison."

Ce que je veux montrer ainsi, c’est que 1) il y  a de grosses négo possibles 2) toutes les négo ne sont pas bonnes à prendre. Imaginons que vous arriviez à faire baisser le prix de la maison à 21000 €, soit une baisse de 50 %, par une négo à la fois musclée et habile. Eh bien ce n’est toujours pas une bonne affaire, car le bien ainsi rénové restera difficile à louer et aura une mauvaise valeur de revente. Il y a des choses qu’il ne faut pas négocier, il faut juste passer à la suivante. Alors que l’immeuble de Montceau les Mines, avec une négo à -40 ou -50 %, ça deviendrait vraiment une bonne affaire.

Je ne peux que répéter à quel point vous devez d’abord continuer à vous former, puis réaliser un premier investissement, de montant modeste, qui fera partie de votre "apprentissage". Seulement alors vous pourrez faire d’autres achats avisés. Bonne continuation.

Dernière modification par Bernard2K (27/07/2020 08h03)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur