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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 12/07/2020 12h34

Membre (2019)
Réputation :   5  

Bonjour,

Je sais qu’il y a une certaine qualité d’expertise et d’expérience sur ce forum, je me permets de vous décrire au mieux ma situation pour avoir votre avis sur la faisabilité d’un projet.

Situation Personnelle :

Je suis célibataire et hébergé gratuitement chez mon père, dans une maison assez grande pour avoir ma liberté, je peux y rester autant que je le souhaite, je voyage également régulièrement.

Situation professionnelle :

Je suis Autoentrepreneur ( micr-oentrepreneur pour le terme exacte ) depuis maintenant 2 ans et 3 mois, je suis consultant en communication.

Entre 2018 et 2019: CA de 32100 euros ( activité débutée en Avril 2018 )
2020 : Devrait être comme 2019, avec un CA de 24700 euros environ.

Activité avec revenus stabilisés et fixe, qui ont été jusque la en augmentation depuis la création de mon activité

Situation Locative :

J’ai une SCI avec un associé, nous avons un appartement loué depuis 3 ans maintenant, avec un crédit , les mensualités sont de 396 euros, nous sommes à 50/50, donc pour avoir ma part d’endettement on peut diviser par 2 cette mensualité. Tout est couvert intégralement par le loyer ( taxe foncières et charges prises en compte )

Je suis entrain de faire une acquisition en mon nom propre actuellement, mon courtier n’est pas réactif et peine à me recontacter, mais d’après ses simulations avant que je trouve le bien, je devrais obtenir mon crédit sans soucis. Afin de ne pas augmenter mon endettement, je partirai a priori sur un crédit de 75000 euros sur 25 ans, avec 70 000 euros d’apport. Le loyer perçu me permettra une fois la mensualité de crédit remboursée, charges et taxe foncière, de dégager environ 40 euros de Cash Flow positif, soit une augmentation de mes revenus.

Je perçois actuellement 300 euros environ ( 340 euros pour être plus précis ) par mois sur les SCPI que j’ai en PP.

Situation patrimoniale

A l’heure actuelle, j’ai environ 115000 euros en SCPI ( entre NP et PP ) , j’ai également 110 000 euros de patrimoine financier. ( CTo, PEA , assurance vie )

Sur ces 110 000 euros, il y a 70 000 qui vont partir sur mon acquisition actuelle, donc il me restera environ 40 000 euros.

Projet d’investissement

J’envisage dans le futur une acquisition en Guadeloupe. A priori niveau endettement je ne devrais plus pouvoir emprunter, d’autant qu’avec le statut d’autoentrepreneur, les banques ont tendance à prendre en compte uniquement 50% des revenus réellement perçus.

Cependant, j’ai vu aussi des investisseurs qui arrivent à enchainer les crédits.

Sachant que mon acquisition va me rapporter en réalité 40 euros par mois en plus et qu’aucun crédit me coûte donc de l’argent, je me demandais si d’après vous il me serait encore possible d’emprunter une certaine somme?

Dans le cas contraire, je me demandais s’il était possible par exemple de Nantir 100 000 euros de mes SCPI ( donc en les conservant mais les mettant en garantie pour rassurer le banquier ) et d’emprunter l’équivalent.

La dernière solution qu’il me resterait autrement si j’avais une réelle envie sur ce projet, serait autrement d’acheter cash . Le seul problème c’est qu’il ne me resterait plus de placement financier puisque tout passerait dans l’acquisition, et je devrais vendre toutes mes parts de SCPI également.

Sachant que mes placements financiers sont assez rentables, cela m’embête, donc je cherche à savoir si d’autres solutions seraient possibles, si pas Nantissement, peut être le crédit In Fine

Mots-clés : capitalisation, crédit, nantissement

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#2 12/07/2020 13h13

Membre (2011)
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En résumé, vous êtes à l’acquisition N°2 et la N°1 en direct.
Vous n’êtes pas encore sûr d’avoir le crédit (d’ailleurs, pourquoi tout déléguer aux courtiers, vous n’avez pas une relation construite et solide avec votre banque ?)

Et vous êtes déjà en train de partir sur le projet N°3 ?

Personnellement, avant tout je vous dirais de clore le N°2, d’attendre une année fiscale histoire de valider fiscalement votre rendement (l’avis d’imposition est un document important pour les banques).
Et seulement ensuite de partir sur un nouveau projet.

Pour votre projet en Guadeloupe, êtes vous sur place, ou envisagez vous un investissement à l’autre bout du monde ?
Combien ce projet?
Car entre un investissement à 15k€ ou à 2m€, la banque n’aura pas forcément la même réactoin.

Pour conclure, en l’état, ce qui est certains c’est qu’il y a tellement d’inconnus qu’il est difficile de vous répondre.

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#3 12/07/2020 13h30

Membre (2019)
Réputation :   5  

Concernant le projet Guadeloupe :

Je sais précisément ce que je veux acheter et où ( 2 choix possible ). J’anticipe simplement, car je ne sais pas quand il y aura un bien à vendre d’intéressant à cet endroit, cela peut être dans les 6 mois à venir comme d’ici 3 ans..

J’essaie donc d’envisager toutes les possibilités, qui peuvent d’ailleurs éventuellement déterminer aussi le montage actuel pour mon acquisition, si j’ai aucune chance d’emprunter dans le futur même un peu, alors je chercherai par exemple à mettre moins d’apport dans mon projet actuel et d’emprunter le maximum possible.

Concernant votre question sur le courtier :

Je partais justement à la base sur le projet Guadeloupe, ma banque ne finance pas de projet aux Antilles, donc une expatriée m’avait conseillé ce courtier, qui semble avoir de très bons avis, et avec qui j’avais une simulation de capacité d’emprunt.

Entre temps, j’ai eu une bonne affaire dans ma ville et finalement j’ai privilégié cet investissement. Comme j’étais deja en contact avec le courtier, et que je venais en plus de lui envoyer tout mon dossier, je me suis dit que c’était plus simple de le laisser gérer d’autant que je suis un piètre négociateur, donc je ne ferai pas forcément mieux que lui avec ma banque.

Mais je n’ai pas de problème particulier avec cette dernière, simplement le courtier m’avait demandé de ne contacter aucune banque pour qu’il puisse bien négocier.

Je me retrouve cependant dépendant de lui, sans savoir  quand il va se décider à vraiment s’occuper de mon dossier et me recontacter, malgré que je l’ai relancé, j’attends toujours son coup de fil depuis 3 jours.

Donc en résumé, pour le moment je lui laisse encore 1 semaine, sinon j’irai voir directement ma banque pour rester dans les délais ( conditions suspensives du compromis que je viens tout juste de signer )

Montant de l’éventuelle acquisition en Guadeloupe :

On est sur du 150 000 euros hors frais de notaire, avec donc actuellement 40 000 euros d’apport. J’épargne chaque année environ 15000 euros donc si c’est dans 1 an, je peux partir du principe que j’aurai un apport entre 50 000 et 60 000 euros, + la possibilité de revendre des SCPI si les apporter en garantie n’était pas possible.

Bien entendu, dans l’esprit je vais  attendre que l’opération actuelle soit terminée, et d’ici que je trouve un bien correspondant a ma recherche la bas, cela peut prendre 1 an.

Dernière modification par Passion (12/07/2020 13h34)

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#4 12/07/2020 14h25

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En vous lisant rapidement, je ressens une hésitation entre votre projet réel (Guadeloupe) et l’opportunisme en métropole.
Au final, comme vous le subodorez, en privilégiant l’un vous risquer empêcher la réalisation de l’autre.
C’est pourquoi la priorité reste de définir un objectif puis le moyen d’y parvenir.
Si le projet "Guadeloupe" est à court terme, multiplier les emprunts à très long terme va devenir très vite handicapant.
Faîtes vos projections financières en intégrant ce projet dès maintenant afin de voir si bloquant ou pas et les contraintes à intégrer dans vos choix et moyens d’investissements.

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#5 12/07/2020 14h28

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Passion a écrit :

Mais je n’ai pas de problème particulier avec cette dernière, simplement le courtier m’avait demandé de ne contacter aucune banque pour qu’il puisse bien négocier.

une question, pourquoi estimez vous que votre banque fera un meilleur taux à un dossier anonyme présenté par un tiers, qu’à un client avec un historique ?
Si vous êtes un bon client, la banque a intérêt à vous garder, donc à vous proposer une offre honnête!

Bref, tout laisser dans les mains d’un tiers me semble risqué sur un projet d’investissement.

Pour revenir à votre situation, à mon sens, mettez en pause le projet Guadeloupe le temps de finir le projet actuel.
Mieux vaut finir un projet, que d’en commencer 2 qui avorteront faute d’attention!

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#6 12/07/2020 14h55

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Passion a écrit :

J’essaie donc d’envisager toutes les possibilités, qui peuvent d’ailleurs éventuellement déterminer aussi le montage actuel pour mon acquisition, si j’ai aucune chance d’emprunter dans le futur même un peu, alors je chercherai par exemple à mettre moins d’apport dans mon projet actuel et d’emprunter le maximum possible.

Vous devriez effectivement chercher à mettre moins d’apport dans le projet actuel et emprunter le maximum possible (qui ne sera sans doute pas "la totalité", vue votre situation pro et le contexte actuel), et conserver votre cash pour d’éventuels autres projets (ou pour palier à une vacance locative). Quels inconvénients ceci pourrait-il avoir ? 
Actuellement, vous semblez vous leurrer un peu avec la doctrine du "cashflow positif".


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#7 12/07/2020 15h03

Membre (2019)
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Je prends note des remarques et conseils.

Pour ce qui est du courtier, en toute franchise je n’ai jamais fait appel à ce genre de service dans le passé pour de précédentes acquisitions.

Je me base donc plus sur des sons de cloche qu’autre chose, pensant peut être à tort qu’un bon courtier qui a des partenariats avec une certaine quantité de banque aurait plus de facilité à trouver le meilleur crédit qui soit.

On arrive sur une période estivale ou j’ai peur que les délais pour une prise de rendez-vous soient plus long, du coup je vais lui laisser une dernière chance de me contacter cette semaine, sans quoi j’entreprendrai moi même les démarches.

En vous lisant rapidement, je ressens une hésitation entre votre projet réel (Guadeloupe) et l’opportunisme en métropole.

Disons que j’ai privilégié la sécurité en faisant passé prioritairement l’investissement en métropole, mais derrière j’aurai malgré tout toujours un regret de ne pas avoir réalisé mon envie d’acheter en Guadeloupe, qui même si je connais bien, que je connais du monde sur place etc, restait à la fois plus cher et plus contraignant, c’est ce qui a favorisé mon choix, cependant cet objectif restera toujours dans mon esprit.

Quels inconvénients ceci pourrait-il avoir ?
Actuellement, vous semblez vous leurrer un peu avec la doctrine du "cashflow positif".

C’est en discutant avec un investisseur immobilier qui me disait avoir pu emprunter dans le passé pour plusieurs acquisitions, en dégageant à chaque fois du cash flow sur chaque appartement.

Il semblait me dire que la banque aime ce genre de profil qui augmente ses revenus passifs au fil des investissements immobiliers avec ce fameux cash flow, d’ou mon interrogation.

A la base, mon idée première était d’emprunter le maximum pour préserver mes placements financiers actuels, et de faire avec ma capacité d’épargne dans les 2 ans a venir des remboursements anticipés

Dernière modification par Passion (12/07/2020 15h08)

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#8 12/07/2020 15h31

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Je doute que des investissements avec "cashflow positif et 50% d’apport personnel" (ce que vous présentez) vous permettent de multiplier bien longtemps les investissements. En tout cas, ce ne sera pas vraiment l’aspect "cashflow positif" qui y contribuera beaucoup.

A mon avis, ce qui convaincra une banque de prêter, c’est
  1) votre surface financière, le montant de vos revenus pérennes, de votre capacité d’épargne pérenne (autrement dit : les garanties que vous apportez, comparés à la taille de l’opération envisagée),
et
  2) votre "track record" (si vous avez de l’expérience, que vous avez déjà déjà créé de la valeur dans des investissements immobiliers, ou au moins la perception que la banque en a, et donc que la banque considère que vous êtes susceptible d’en créer encore, mais ça ne semble pas vraiment être votre cas pour le moment, ou alors à toute petite échelle).
Examinez votre situation avec cette grille de lecture, et vous identifierez comment et où améliorer votre dossier…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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