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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 07/07/2020 20h24

Membre
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

J’ai parcouru ce forum et j’ai pu apprendre beaucoup de choses.
J’ai moi aussi envie de profiter de l’effet levier du crédit sans pour autant prendre en charge la partie gestion qui accompagne l’achat d’un appartement ou d’une maison pour la location.
Cela m’a décidé, et je compte bien me lancer dans un investissement en SCPI avant fin 2020 !

Je compte investir 100 000€ sur 20 ans.

Mon objectif est double :
- Avoir un effort d’épargne "faible" (<200€)
- Ne pas bloquer ma capacité d’emprunt d’ici 5 ans afin d’acheter ma résidence principale

Pour ce faire j’ai parcouru les différentes SCPI du marché en me focalisant sur :
- La localisation des biens (>50% à l’étranger pour réduire l’impact de la double imposition française)
- Le type de bien : la "santé" est un secteur auquel je crois et dans lequel je me sens plus à l’aise sur le long terme

Je souhaite n’investir que dans une seule SCPI et ai selectionné Pierval Santé.

J’ai vu un conseiller de Primonial et contacter d’autres "spécialistes" des SCPI pour me renseigner quant au financement de mon projet. J’ai reçu des retour peu fructueux avec des intérêts supérieurs à 2% pour finalement me tourner vers ma banque (credit agricole).

Ce fut un choix judicieux, elle me propose les conditions suivantes :
- Apport de 5000€ / Prêt de 95 000€
- Taux de 1.3% / Frais de dossier 500€ / Frais de nantissement 640€
- Assurance 10.8€/mois  = 2600€ sur 20 ans
- TEG = 1.68%

Je compte encore discuter avec ma banque des paramètres suivants :
- L’assurance : trop chère, elle impacte mon TEG de l’ordre de 0.24% mais je crains qu’ils ne conditionnent leur prêt à la prise de celle-ci - je dois m’assurer de pouvoir changer d’ici 1 ans dans le pire des cas
- La possibilité de décaler la 1ere mensualité de 4 mois (délai de jouissance chez Pierval = 5 mois)
- La possibilité d’un remboursement anticipé et sous quelles conditions

Mon hésitation actuelle se porte sur l’intermédiaire à choisir pour acheter les parts de SCPI de Pierval Santé, j’hésite en ce moment entre deux possibilités : Moniwan et SCPI-8 (filiale d’EUODIA).

Avantage Moniwan :
+Filiale de la Francaise qui possède 25% de Pierval Santé donc c’est une SCPI qui est (théoriquement) bien connue.
+2% de l’investissement remboursé le mois suivant = 2000€ --> cela me permet de potentiellement ne pas décaler la première mensualité de mon crédit si je puise un peu dans ma trésorerie et donc réduire les frais inhérents à cette requête
+ Contact téléphonique positif avec un conseiller qui a su répondre à mes questions et qui m’a assuré être présent notamment lors des déclarations fiscales si besoin

Avantage SCPI-8 :
+ prêt à s’aligner sur l’offre de Moniwan (2000€)
+ le conseiller a su m’inspirer confiance, sinon les promesses sont équivalentes à celles de Moniwan

J’insiste sur le fait que les personnes à qui j’ai eu affaire ont su m’inspirer confiance car j’ai eu une expérience différente avec un conseiller (plutôt vendeur) de Primonial qui a répondu à coté de la plaque sur des questions basiques mais importantes au sujet de la fiscalité. Je le soupçonne d’avoir fait cela car Primovie est composé de biens 100% en France et qu’il voulait m’en vanter les mérites, mais passons.

Avez-vous des conseils à me donner quant à l’intermédiaire à choisir pour acheter mes parts de SCPI ? J’aime l’idée d’avoir un accompagnateur sur le long terme tout en restant autonome.
J’ai fait quelques recherches sur Moniwan mais on n’en parle pas beaucoup sur le forum.

Si vous avez également des remarques/suggestions quant à la proposition de financement de ma banque, je suis preneur. Je cherche un moyen de faire baisser l’assurance sans que le taux du crédit n’en soit impacté et même si légalement ce n’est pas lié je ne suis pas convaincu qu’en pratique cela soit respecté. A tort, peut-être. smile

Merci d’avance !

Evan

Mots-clés : crédit, moniwan, pierval santé, scpi (société civile de placement immobilier), scpi-8

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#2 07/07/2020 20h39

Membre
Réputation :   21  

Bonjour, je comprends parfaitement car je lance également un investissement scpi que je veux boucler au plus vite, à peu près pour les mêmes motivations que vous.

Pour ma part, je suis passé par un Conseiller en gestion de patrimoine qui m’a démarché suite à des simulations en ligne, et pareil que vous j’ai été mis en confiance.

Cependant je ne saurai vous conseiller de diversifier votre investissement de 100k€ davantage. Vous l’avez fait sur la géographie, c’est tant mieux, il faudrait le faire sur la typologie de biens selon moi.
En ce moment je ne conseillerai pas forcément les bureaux, mais tout ce qui est : entrepôts, activité, voire même commerce vaut le détour pour mutualiser votre risque. Hotels si vous aimez le risque.

Je comprends que Pierval vous "vende du rêve", elle a tout pour, cependant il me semble que le placement immobilier en scpi ne déroge pas à une règle fondamentale : la diversification est maître smile

Dernière modification par Rodin (07/07/2020 20h41)


La vie est une course, premier dans les starters - RS4 gris nardo, shifter pro, contre-sens.

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#3 07/07/2020 21h14

Membre
Réputation :   0  

Je m’attendais à une réponse sur le manque de diversification de mon investissement après l’avoir lu à de nombreuses reprises sur ce même forum.

Il est vrai que mettre tout ses œufs dans le même panier est risqué.
J’en ai discuté un peu avec mon banquier et son premier retour impliquait une multiplication des frais par le nombre de SCPI considérées ce qui devrait impacter le rendement final de cet investissement.

D’un autre coté la perte de rendement peut être encore plus grande si la SCPI sur laquelle je mise n’est plus capable de me payer ou de racheter mes parts.

La logique veut donc partir sur une diversification des SCPI. Je l’ai bien compris mais pas encore appliquée - heureusement rien n’est signé et j’ai encore le temps de prendre du recul vis-à-vis de Pierval Santé qui en effet semble idéale.

Cela dit cela a également une conséquence sur l’intermediaire pour acheter ces parts de SCPI.
Moniwan, par exemple, ne propose que des SCPI "La Francaise".

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#4 07/07/2020 21h24

Membre
Réputation :   2  

"
Il est vrai que mettre tout ses œufs dans le même panier est risqué.
"

Il m’a toujours été dit, par de brillants investisseurs, que la diversification est la parade de ceux qui doutent de la qualité de leurs investissements et qu’il est inutile de diversifier si notre conviction est quel tel ou tel investissement est le bon.

Je vais me faire des ennemis… roll

EDIT: je ne me rappelle plus quel forumeur investi majoritairement investi en immobilier et en liquidités, avait répondu, à ce même adage, aux commerciaux qui souhaitaient lui vendre du "conseil" : "vous avez combien de mains pour tenir vos paniers ?".
Jouissif.

Dernière modification par generationmaudite (07/07/2020 21h34)

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#5 07/07/2020 22h11

Membre
Réputation :   21  

generationmaudite a écrit :

Je vais me faire des ennemis… roll

Au contraire, ce serait inquiétant que tout le monde pense la même chose. Je me rappelle d’ailleurs de votre file de présentation, elle avait remué le village big_smile

Et vous avez totalement raison, la diversification est un moyen, comme un autre, de se protéger d’une déconvenue inopinée. Non sans rappeler que tout invesssement n’est pas sans risque et que les performances passées ne certifient rien sur celles à venir.

Pour ma part, c’est effectivement un dogme voire une idéologie qu’on m’a inculqué et à laquelle je n’ai plus envie de déroger.

Là où l’on peut également discuter, c’est qu’une scpi spécialisée est déjà une diversification importante sur le nombre de biens. Comparée par exemple à de l’immobilier en direct, où 100k€ sont mobilisés sur une seule valeur, c’est vrai qu’il n’y a pas photo.


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#6 08/07/2020 08h00

Modérateur
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Evan, le 07/07/2020 a écrit :

la Francaise qui possède 25% de Pierval Santé donc c’est une SCPI qui est (théoriquement) bien connue.

Où  avez vous vu ça ?

A ma connaissance, c’est FAUX : La Francaise ne possède pas 25% de Pierval Sante, ni d’ailleurs 25% de la société de gestion de Pierval Santé.
La Francaise a juste l’exclusivité de la commercialisation de Pierval Santé.
[source : réponse à des questions posées en AG de Pierval Santé, et déjà indiqué sur ce forum].


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#7 08/07/2020 08h19

Membre
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Bonjour,

Cela m’a été annoncé par un conseiller de Moniwan.

J’ai également pu recouper l’information grâce a cet article : Euryale et La Française ont présenté la SPCI Pierval Santé à leurs partenaires - Pierrepapier.fr

Citation de l’article : "La Française disposera d’une exclusivité sur la distribution de Pierval Santé auprès des conseillers en gestion de patrimoine et des particuliers. Cet accord s’accompagne d’une prise de participation de NExT AM (Groupe La Française) dans le capital d’Euryale Asset Management à hauteur de 25%."

D’après ces informations en effet ma première affirmation est fausse La Française ne "possède" pas 25% de Pierval Santé mais 25% de la société de gestion de cette SCPI.

Cet article étant ancien (2014) les choses ont pu évoluer. Je vais creuser ce sujet merci pour l’avertissement.

Edit : la vrai valeur est 21,5% (source : ::::: Euryale AM :::::).

Dernière modification par Evan (08/07/2020 08h23)

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#8 08/07/2020 14h53

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Quel courtier choisir ?

La première réponse est celle-ci:
Un courtier qui, vu votre projet & votre situation, vous conseillerait de diversifier vos 100 K€ entre trois sociétés de gestion différentes et trois types de biens immobiliers différents.

Mais bon, parmi les privilèges de la jeunesse, l’on peut citer l’insouciance, l’inconscience et le goût du risque.

Une deuxième réponse: j’ai traité pour certaines acquisitions avec PROGRETIS (du groupe C. S. F.) et 1% de l’achat remboursé.

Ce qui est moins que MONIWAN, mais avec un choix de SCPI important, y compris une que je leur ai suggéré de m"aider" à acquérir.

A savoir que certaines sociétés de gestion refusent le partage des rétrocommissions du CGP avec son client (en 2017 et 2018 je cite de mémoire Corum ou Sofidy).

Dernière modification par Hadrumetum (08/07/2020 15h08)

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#9 09/07/2020 12h33

Membre
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Bonjour,

Par acquis de conscience, je vais me renseigner davantage pour diversifier mon investissement.
J’ai beau être sur de moi quant à mon choix de SCPI il serait dommage de ne pas prendre de recul, si la majorité des investisseurs font de même il y a bien une raison.

Cela impactera en revanche mes bénéfices, ma banque m’a confirmé qu’il faut un dossier par SCPI et qu’elle multipliera mes frais de dossier en conséquence (1140€ x nombre de SCPI). Dommage.
A voir si cela jouera sur le taux proposé et l’assurance (qui vient d’être baissé à 0.1% du capital prêté).

De fait, cela impactera également mon choix d’intermédiaire ! Tous les cabinets ne proposent pas les mêmes SCPI ni les mêmes avantages.

Pour conclure, avant de choisir un intermédiaire, il faut d’abord mûrir son projet : le CGP choisi n’est que la cerise sur le gâteau.

Evan

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#10 11/07/2020 17h44

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Le choix de l’intermédiaire est de peu d’importance, sauf pour obtenir la meilleure ristourne.
Car vous n’aurez -en principe- plus jamais affaire avec lui mais avec une société de gestion pendant 10 ou 20 ans.

C’est pourquoi il est prudent de diviser au moins par 2 le risque que le gestionnaire de votre SCPI si bien sélectionnée connaisse des problèmes divers et variés qui bloquent ou dévalorisent votre investissement.

De même il est prudent de diviser au moins par 2 le risque que le type de bien & secteur d’activité si bien sélectionné se trouve victime de changements sociaux, politiques, réglementaires ou… sanitaires.
Qui, le 11 juillet 2019, alertait sur le risque d’investir dans l’hébergement de loisir et d’affaire ?

(oui, oui, il rabâche "ne pas mettre tous ses oeufs… bla bla bla" ).

Ce que j’écris n’a aucune pertinence si les 100 K€ dont vous nous parlez représentent moins de 10% de votre patrimoine.

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