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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 29/06/2020 13h30

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,

Après avoir lu le livre de Julien Delagrandanne et avoir arpenté ce forum, je me suis mis à rechercher mon premier bien pour créer mon patrimoine et pourquoi pas me faire des rentrées d’argents en plus.

Je souhaiterais avoir votre avis sur cet appartement, l’objectif est de proposer une location en LMNP, très classique.

VOTRE PROFIL

- 23 ans
- Consultant informatique : revenus 40K bruts

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : moyennes
- Fiscales : moyennes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : nulles mais j’ai de la famille pour m’aider.
- Sociales : corrects
- Temps disponible : 1,5/2 jours par semaine

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement en copropriété
- Année de construction : 1948
- 5ème étage sur 5 très lumineux, t2 de 25m², pas d’ascenseur.
- Déjà occupé ? : oui mais sera libre après la vente
- Syndic professionnel
- Chauffage individuel convecteur électrique
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes) : je ne sais pas
- Pas de concierge
- Décoration : à rafraichir légèrement

LOCALISATION DU BIEN

- Melun, 77 (Seine et Marne)
- Petite copropriété de 16 lots, à 300m de la gare.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Je pense que oui, il y a de plus en plus de demandes pour se loger à Melun proche de la gare (Direct gare de lyon en 25mn).
- Point négatif : le ravalement de façade pour la face avant de l’immeuble n’a pas été voté et payé, celui de la face arrière a été payé et voté.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Prix FN inclus : 98000€
- Loyer envisagé :  location à 630€ CC

Les biens proches de la gare sont assez demandés sur Melun.
Les anciens locataires sont restés 4 ans dans l’appartement, ce qui me porte à croire qu’ils s’y plaisaient un minimum.

- Cible souhaité : étudiants et jeunes actifs

- Taux de vacance envisagé (1 mois par an)

- Frais de gestion locative envisagé si délégation : pas de délégation

- Budget travaux : 2000€
- Budget ameublement : 6000€
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : ravalement de façade de l’arrière de l’immeuble déjà payé.

- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : Ravalement façade avant
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : /

- Taxe foncière hors TEOM : 400€
- PNO : 0€
- Charges de copropriété : 100€ / mois
- Réparations diverses : 0€ / mois
- CFE= 240€ par an
- Expert comptable = 40€ / mois

- Rentabilité brute : 5.91 % en comptant 1 mois de vacances par an d’après rendementlocatif.com.

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : Frais de notaire
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,5 % sur 25 ans
- Durée du crédit : 25
- Épargne de précaution : oui

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée : LMNP au réel

CASH FLOW
POSITIF les 14 premières années (~ 40€ par mois)

Qu’en pensez-vous ?

L’idée est de me faire la main sur un premier bien immobilier sans manger toute ma capacité d’emprunt.

Merci pour votre aide et bonne journée.

Mots-clés : debutant, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 29/06/2020 14h07

Membre
Réputation :   6  

Bonjour,
avec les données que vous exposées je ne vois pas comment votre cash-flow peut etre positif - les impots semblent d’être absents de votre calcul. La PNO ne sera egalement pas à zero.
Plus il faut prevoir le budget annuel des travaux.

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#3 29/06/2020 14h27

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Réputation :   190  

5e étage sans ascenseur, à Paris intra-muros why not, c’est charmant, mais à Melun?
Vous allez avoir un gros turnover.

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#4 29/06/2020 15h12

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   206  

Déjà 25 ans pour du locatif, ça va être difficile dans beaucoup de banque.

Perso, je vise 15 ans, car ça simplifie la gestion (et ma banque va pas au delà, et j’ai pas envie de recommencer une relation bancaire).

Sinon, il faut reprendre les chiffres :
630€ CC, CC = combien ? C’est 400+230 ou 600+30 ?

Ensuite, emprunt sur 25 ans 427€/mois, prenez plutôt 500€ dans vos calculs, car 20 ans, c’est possible 25, ça me semble rajouter une complexité supplémentaire au dossier.
TF : 33
Compatable : 40
CFE : 20
Assurance PNO : 0 ? Vous n’assurez pas le logement ?
Soit 520 (à 600€ sur 20 ans) de charge.
A comparer au loyer HC (inconnu), et ce sans assurance (PNO ou GLI).
Fiscalité dans la tranche à 30% : 190€

Donc Loyer : 630€
Dépense : 710€
Niveau de risque : maximum (sans assurance, vous êtes responsable personnellement)

A mon sens, les chiffres ont besoin d’être grandement affinés, car on ne connait pas le loyer réel.
On ne connait pas l’accord de la banque (là on parle d’un financement à 110% sur 25 ans, ce qui me semble utopique).
En gros, le projet a besoin d’être dégrossi!

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#5 29/06/2020 17h19

Membre
Réputation :   5  

Je suis d’accord avec Gunday, certains éléments sont manquants et méritent d’être précisés de votre côté.

Au regard des éléments que vous décrivez :

Prix d’acquisition = 98000€ + 2000€ travaux + 6000€ muebles
Revenus Locatifs attendus CC = 7560€

Revenus Locatifs attendus HC - Vacances Locatives = 5830€

Charges annuelles hors emprunt =
= Taxe foncière + Charges non récupérables (en moyenne 25% des charges totales) + Assurance PNO + Réparations (frais exceptionnels) + Frais de comptabilité (CFE + adhésion CGA)
= 400 + 300 + 90 + 150€ (minimum) + 500  = 1440€ (hors GLI, hors frais de gestion)

Annualités Emprunt (1,5% sur 25 ans + assurance) = 4800€

Total Charges = 6240€

Donc sur le papier et au premier abord, il semblerait que le cash-flow soit négatif 5830€ - 6240€ = -410€

Avant même de parler de fiscalité, l’opération ne semble pas rentable. Je ne peux que vous recommander de passer votre chemin pour ce bien. Qui plus est, il s’agit d’un 5ème étage sans ascenseur qui présage un turnover très important et une vacance locative importante (couplé à un logement meublé de petite surface).

Les chiffres méritent d’être approfondis de votre côté. Ici il vous faudra probablement prévoir environ 410€ par an pour combler le cashflow négatif, sur une année "normale" (hors travaux important de copropriété où le cashflow sera d’autant plus négatif).

Dans ces conditions, je vous recommande de changer d’opération et de vous orienter vers des opérations plus rentables. Si vous n’êtes pas engagés, essayer de négocier le prix à la baisse. Ce genre de bien doit pouvoir subir une grosse décote. Enfin, je nuancerai les propos de Gunday sur le financement. J’ai moi même sollicité 3 banques lors de mon dernier investissement locatif pour un crédit de 25 ans (en janvier 2020). Sur ces 5 banques, 4 nous ont proposées un crédit sur 25 ans (LCL, Caisse d’épargne, BNP Paribas et Boursorama), donc ça me parait faisable.

Bon courage smile

Dernière modification par alexindep (29/06/2020 21h55)

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#6 29/06/2020 20h49

Membre
Réputation :   8  

alexindep a écrit :

Dans ces conditions, je vous recommande de changer d’opération et de vous orienter vers des opérations plus rentables. Si vous n’êtes pas engagés, essayer de négocier le prix à la baisse. Ce genre de bien doit pouvoir subir une grosse décote. Enfin, je nuancerai les propos de Gunday sur le financement. J’ai moi même sollicité 3 banques lors de mon dernier investissement locatif pour un crédit de 25 ans (en janvier 2020). Sur ces 3 banques, 2 nous ont proposées un crédit sur 25 ans (LCL et Boursorama), donc ça me parait faisable.

Bon courage smile

Attention de ne pas généraliser les cas sur les faisabilites des financements locatifs.
Pour 90% des clients il est très très complexe d’avoir une durée de financement locatif supérieur à 20 ans.

De plus ,le durcissement des conditions est plus ou moins appliqué en fonction des enseignes ( et des régions ! )

Un professionnel de la banque.

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#7 29/06/2020 22h16

Membre
Réputation :   5  

Attention de ne pas généraliser les cas sur les faisabilites des financements locatifs.

Je ne vois aucune généralisation dans mon post précédent. J’apporte un exemple factuel d’une expérience passée en début d’année 2020.. Rien de plus ! En l’occurence, j’ai édité mon premier message, ce ne sont pas 2 mais 4 banques qui nous ont proposées un prêt sur 25 ans (LCL, Boursorama, BNP et Caisse d’épargne). Seul le crédit agricole ne le pratiquait pas (20 ans maximum). Le profil de Julien9494 semble par ailleurs similaire au mien.

Pour 90% des clients il est très très complexe d’avoir une durée de financement locatif supérieur à 20 ans.

En tant que professionnel de la banque, pouvez-vous préciser vos propos? De quelle(s) banques parlez vous? Quels profils ? Il serait intéressant d’avoir plus de détails, sans quoi cela ressemble à une "généralisation" wink

De plus ,le durcissement des conditions est plus ou moins appliqué en fonction des enseignes ( et des régions ! )

Là aussi, pouvez-vous préciser? Vous avez d’ailleurs certainement raison et cela pourrait aider Julien 9494.

Vous avez probablement des informations que nous n’avons pas en tant que professionnel, n’hésitez pas à partager votre expérience sur la base d’éléments factuels.

Dernière modification par alexindep (29/06/2020 22h32)

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#8 29/06/2020 22h35

Membre
Réputation :   12  

Bonjour
Pour avoir prospecter sur la zone, le prix me paraît dément pour 25m2 sans ascenseur à Melun !
Je sais qu’en ce moment il y a peu de petit bien locatif sur le secteur mais acheter 4000€/m2 à Melun au 5ème … je n’irais pas.

Je confirme turn over élève, beaucoup de temps pour des visites peu productive, dégradation rapide du bien …

Soit vous massacrez le prix, soit vous cherchez ailleurs

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#9 30/06/2020 10h52

Membre
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Je me permets de poser une question naïve sur un point précis (je ne tiens pas compte de toutes les remarques fondées sur ce qui concerne la valeur du bien, son 5ème étage, etc…). Mais simplement :

Dans un investissement immo où le cash-flow serait même légèrement négatif (si le candidat à ce projet prend bien une assurance, et intègre ces impôts…), est-ce vraiment grave ? car le patrimoine se construit tout de même, malgré un petit effort financier mensuel (100e par exemple)… ? Selon un premier calcul rapide de Alexindep, le cash flow serait négatif de 410 e annuel, soit environ 35euros / mois…

Dans toutes les remarques (et c’est là que je me dis que je ne dois pas tout comprendre), j’ai l’impression que ce projet doit être abandonné car il ne dégage pas de cash-flow positif significatif assuré dès le 1er mois… Me trompe-je ?

Merci d’avance pour vos lumières…

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#10 30/06/2020 11h10

Membre
Réputation :   13  

Un cashflow négatif dans un beau bien, avec une bonne situation, en effet personnellement je n’y vois pas de problème car la location sera plus simple et la revente aussi. De plus plus sur un bien patrimonial dans un secteur très attractif il y  a certainement plus de chance de faire une plus value qui viendrait effacer ce cashflow négatif.

Le problème ici c’est qu’on parle d’un cashflow négatif avec en plus un bien qui parait assez peu intéressant.

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