Impayé de loyer après un changement de propriétaire : qui est responsable ?

gunday · #1

Bonjour,
je rencontre un cas, qu’il ne me semble pas avoir rencontré sur le forum.

Comme indiqué dans ma présentation, j’ai revendu un de mes biens immo il y a maintenant quelques mois.

Hors le nouveau propriétaire vient de m’informer qu’un des locataires ne l’a jamais payé (soit 4 mois de loyer non perçu).
Il y a quelques jours, il me demande comment je le contactais.
Et hier pourquoi il n’avait pas le bail (à priori, y a pas la fonction recherche sur gmail…).

Son approche me donne l’impression de chercher à me faire porter la responsabilité des impayés.
Ma question est simple : est ce que je peux être tenu pour responsable du non payement du locataire après la date de la vente ?

Je précise qu’il s’agit d’un locataire tête en l’air et souvent en déplacement : donc il oublie de payer et est difficile à joindre.
Néanmoins, après rappel, et souvent rencontre au pied de l’immeuble, il a toujours versé son du, et dés fois même plus que nécessaire en avance sur le mois suivant (genre quand il partait en mission).
Et que le jour de la vente, tout les loyers des locataires était à jour.

Mots-clés : changement de propriétaire, impayé, vente

lachignolecorse · #2

Le notaire en charge de la vente doit envoyer une LAR au locataire indiquant les coordonnées du nouveau propriétaire (adresse, téléphone, rib).

De même, le jour de la vente, vous avez dû transférer le dossier du locataire (coordonnees, bail, état des lieux etc).

Si cela a été fait, vous n’êtes plus responsable. Informer aussi le nouveau propriétaire qu’il ne faut pas attendre 4 mois pour se manifester.

Vous pouvez aussi aider le nouveau propriétaire à recouvrer la créance mais attention à le faire pour l’aider et qu’il n’ait pas l’impression que vous corrigez "votre" erreur.

Bernard2K · #3

A mon avis, le moins vous en direz, le mieux vous vous porterez.

Si vous commencez à expliquer à l’acheteur "ah oui, il est un peu tête en l’air mais en s’expliquant ça finit toujours par rentrer dans l’ordre", c’est à dire si vous voulez être gentil en expliquant le "mode d’emploi" de ce locataire au nouveau propriétaire, ce propriétaire va traduire cela en : "le vendeur avait des problèmes d’impayés chroniques ; et il me les a cachés". Non pas qu’il puisse faire grand chose au point de vue juridique, mais il pourrait essayer.

Donc : donnez-lui par écrit le bail et les coordonnées du locataire, en soulignant qu’il les a déjà eues. Point final !

A l’oral, contentez-vous de formules absconses, genre "je me suis toujours bien entendu avec ce locataire". Ne rentrez pas dans les détails de s’il payait en retard un peu, beaucoup, passionnément. Vous pourriez suggérer que le locataire a peut-être été perturbé par la vente (c’’est manifeste, puisqu’avant, il payait, et que depuis la vente, il ne paie plus), et qu’il appartient donc au nouveau propriétaire de nouer et normaliser la relation, que c’est son boulot, et que vous ne pouvez pas le faire à sa place.

Ou encore mieux, évitez l’oral. S’il vous appelle, vous opposez une fin de non recevoir du genre : "vous avez le bail, les coordonnées, je ne peux rien faire de plus. C’est ça. Au revoir Monsieur". Quand il aura vu que cette piste ne donne rien, il va vous laisser tranquille.

Laissez-le se démerder sur la suite. Peut-être qu’il appliquera un "mode d’emploi" bien différent du vôtre, et peut-être que celui-ci marchera aussi bien si ce n’est mieux. C’est à lui de gérer maintenant, avec sa méthode et son "style".

Dernière modification par Bernard2K (27/06/2020 08h26)

Oblible · #4

Le nouveau propriétaire a mis 4 mois pour commencer à agir ?
Il ne devrait même pas vous appeler, vous n’assurez pas de service après-vente.

gunday · #5

Merci pour vos retours, j’avoue que j’avais déjà un peu cette idée en tête, mais je me demandais surtout s’il y avait un fondement juridique utilisable contre moi.

Concrètement j’avais déjà expliqué à la signature du compromis et de la vente, que sur les 2 locataires, un était facile à oublier (locataire parfait en gros), et que l’autre, il fallait suivre.
En gros, faire de la gestion locative.
En expliquant bien que je vendais car le suivi locatif et le métier de bailleur me prenait trop de temps et pour être cru, me gonflait.
J’ai pas dit clairement que le locataire avait tendance à oublier de payer, mais je le sous entendait (le notaire l’a bien compris).

Ensuite, le reste a été fait plus que dans les règles : il avait les baux au format numérique avant le compromis, il a eut les exemplaires papiers et les dossiers locataires à la signature de l’acte de vente.
Bref, il a tout les documents en 1 ou 2 exemplaires, et même plus que le nécessaire.
Il me semble difficile de sa part de dire qu’il a investi sans savoir.

Concrètement, je ne sais pas ce qu’il a fait pendant ce délai, s’il a appelé, envoyé des courriers, etc.
Mais à 1ère vue, il ne semble pas être très présent (par exemple depuis que j’ai sorti cette immeuble de mon prestataire pour sortir les poubelles, les poubelles s’entassent…)
A vrai dire je l’ai trouvé un peu léger à la signature, document survolé à la va-vite, peu de réflexion sur l’impact de la location nu ou meublé, des remarques/conseils du notaire non relevés et non pris en compte, etc.

Pour l’anecdote, en y repassant, sur la boite à lettre du logement, j’ai vu un autre nom, donc je pensais qu’il y avait un nouveau locataire (enfin avant qu’il m’appelle).
D’ailleurs, je me suis bien abstenu de lui signaler.
Ce n’est plus à moi de suivre ce logement et ses occupants.
De mon côté, j’ai encore 3 locataires (dont 1 specimen, mais là, pas un gentillet comme celui qui a pas payé 4 mois), donc j’ai aussi mes problèmes à gérer.
Donc effectivement, sur mon ancien bien, je sais pas, j’ai rien vu, rien entendu : "Chacun son métier, les vaches seront bien gardées" (en gros, s’occuper de son boulot et pas de celui des autres)

Bernard2K · #6

Ca doit être quelqu’un qui s’est converti à l’investissement immobilier en regardant des vidéos Youtube au lieu de lire le forum.

gunday · #7

@Bernard2K, honnêtement c’est la sensation que j’ai eut lors du 2ème contact.

perecastor · #8

Sur le fond, aucun souci à vous faire si vous avez fourni au vendeur, en amont de la signature de l’acte authentique, tous les éléments pour qu’ils puisse acheter en connaissance de cause. Dans votre cas, à partir du moment où vous avez été réglo et expliqué la situation (locataire à jour de ses loyers à l’instant T, mais qu’il fallait marquer à la culotte). Tout ce qui se passe après la vente n’est plus votre problème. C’est seulement si vous aviez caché un défaut majeur à l’acheteur (ex. locataire avec un gros historique d’impayé, ou en situation d’impayé au moment de la vente) que vous auriez pu être attaqué pour dol.

Sur la forme, j’ai déjà eu le cas d’un acheteur qui m’a rappelé plusieurs mois après la vente d’un appartement pour me signaler diverses nuisances : gros dégât des eaux ayant nécessité le relogement de la locataire aux frais de l’acheteur, copro en quasi faillite suite à un impayé de charge d’un gros copropriétaire etc. J’ai trouvé la situation très désagréable à gérer, car naturellement je n’avais aucune responsabilité dans l’histoire, ayant vendu un bien nickel dans une copro saine. Et l’objet de son appel, au départ seulement pour avoir des renseignements et conseils, s’est vite transformé en accusations et menaces si je ne réglais pas le souci (au moins financièrement).

Evidemment il faut rester très ferme, faire bien attention aux informations qu’on communique (surtout à l’écrit) en se disant que la personne cherchera à les utiliser contre vous. Et faire un peu de pédagogie en expliquant qu’un bien immobilier se gère activement, et qu’un investissement locatif ne va jamais sans soucis. Dans mon cas, le syndic et certains copropriétaires ont clairement profité de mon départ du conseil syndical (et de l’inexpérience de l’acheteur, primo-investisseur) pour échapper à leurs responsabilités. Après tout "les absents ont toujours tort"…

Oblible · #9

Bernard2K a écrit :
Ca doit être quelqu’un qui s’est converti à l’investissement immobilier en regardant des vidéos Youtube au lieu de lire le forum.

Il a sans doute suivi la formation "Yannick, 26 ans, 56 appartements sans apport, 50ke de revenus par mois, parti vivre en Ile Maurice"

Rick · #10

Et oui, le locatif est pas toujours facile….

Étant également bailleurs sur plusieurs biens, je suis aussi confronté à des retards, plainte de locataire et même une fois impayés avec expulsion….

J’imagine que votre acheteur, vous a demandé les quittances attestant que les paiements de vos locataires était à jour au moment de la signature.

Donc après, c’est à lui de gérer tout ça et comme dit plus haut, on se manifeste pas après 4 mois d’impayés….cela montre une négligence et le locataire mauvais payeur est encouragé à continuer voyant ça….

Dernière modification par Rick (28/06/2020 19h34)

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