Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 14/06/2020 14h33

Membre
Réputation :   0  

Bonjour à tout le monde,

Je ne sais pas si c’est le bon endroit pour poster mais il m’a semblé que oui pour toucher le plus de monde possible sur un cas concret mais qui peut-être vu je pense de manière plus large. Sinon je laisse les modérateurs déplacer.
J’ai lu et relu ce riche forum pendant des heures et des heures sur les différentes files consacrées à différentes "SCPI", remontant sur plusieurs années les divers échanges; Je remercie au passage tous les contributeurs qui m’ont beaucoup apporté, "GBL", Surin, Stéphane, Carpediem, Maxicool et j’en oublie beaucoup qu’ils m’en excusent.
Il en ressort bien sûr que le maitre mot est "diversification". Certes, mais on s’aperçoit que la diversification concerne bien des domaines:

- Le type d’investissement
- Le nombre de "SCPI"
- La localisation-géographique
- Les sociétés de gestion

et tout "harmoniser" ou "diversifier" n’est finalement pas si simple. Je vous propose en toute transparence mon cas personnel et le travail que j’ai fait sur mon investissement.

Pour résumer je pars avec un capital déjà investit qui est donc non modifiable de:

150K Corum Origine
50K "PFO2"
23K Epargne Pierre

Je vais investir 614K. Le tout en "SCI" à "l’IS".

Mes différentes réflexions et lectures m’amènent au choix suivants que je vais tenter d’expliquer:

Un a priori peut être mauvais, je ne veux guère m’aventurer sur de trop petites structures.

- Corum Origine 150K soit 18% du capital
- Corum "XL", voire eurion: bien qu’intéressé je passe mon tour à regret car je me dis que je suis déjà bien investi sur la "SDG" Corum ?
- "PFO2": 50K soit 6% du capital; Je ne rajoute rien. Pas convaincu par une voie claire. Peut être tort car à priori solide ?
- Epargne Pierre: +80K soit 103K au total soit 12%
- Immorente: 90K soit 11% du capital. choisi pour un fond de portefeuille pour contrecarrer le poids de Corum
- Efimmo: 90K soit 11% du capital. choisi pour un fond de portefeuille pour contrecarrer le poids de Corum
- Novapierre Allemagne: 60K soit 7% du capital. la première a plutôt bien fonctionné semble-t-il. Je tente le pari que la deuxième pourrait faire de même ?
- Pierval Santé: 84K soit 10% du capital. Pour la diversification dans le médical/santé.
- Primovie: 40K soit 5% du capital. Pour même raison que la précédente et ne pas tout mettre sur une seule ?
- Epargne Foncière: 70K soit 8% du capital. Pour une présence relativement importante sur Paris et RP. Fond de portefeuille ?
- Primopierre: 100K soit 12% du capital. Pour une présence relativement importante sur Paris et RP. Relativement récente mais d’une SDG connue.

Voilà le choix en terme de SCPI; Vous me direz que j’aurais peut être pu faire plus simple en partageant en parts égales les 614K entre tous les nouvelles scpi

Ce qui est intéressant et compliqué c’est d’essayer de diversifier par le poids de chacune d’elles les autres critères de diversification.

et ça donnerait:

- Bureaux 55%
- Commerces 24%
- Autres 21% (dus à Pierval, Primovie et 30% de Corum)

en terme de localisation:

- Paris + RP: 38%
- Province : 25%
- Allemagne: 15%
- Autres Euros: 22%

MAIS la diversification en terme de SDG est plus difficile car certaines scpi sont détenues par la même SDG; C’est d’ailleurs ce qui m’a amené à des choix de poids de scpi qui n’était pas forcément celui de départ. Je me retrouve avec:

- Corum 18%
- Périal 6%
- Voisin: 12%
- Sofidy: 22% ça fait pas mal mais c’est, je crois, du fonds de portefeuille ?
- Paref: 7% un peu des doutes. Pas mal décriée j’ai remarqué sur le forum.
- Euryale: 10%
- Primonial: 17% il m’a semblé lire de bons échos sur cette SDG?
- Française: 8%; J’ai un peu plus de doute car tout comme Paref j’ai trouvé les avis bien mitigés sur le forum ?

Ce que je m’aperçois en creusant c’est qu’il y a une certaine concentration quand on reste sur les plus grosses scpi du marché.

Ce sera vraiment avec un grand plaisir que je recevrai vos remarques, conseils, sur cette tentative d’analyse pour diversifier. Dans mon tableur Excel j’ai mis aussi le TOF mais je ne voulais pas faire encore plus lourd ici.

Et soyez bien sûr que je sais bien que les conseilleurs ne sont pas les payeurs mais vos avis éclairés peuvent être très enrichissants et je l’espère au-delà de mon cas personnel. Une sorte de résumé sur un possible panel assez classique je suppose et des propositions autres qui sait ?

Merci pour votre lecture.

Hors ligne Hors ligne

 

#2 14/06/2020 15h22

Membre
Réputation :   53  

Ca fait beaucoup de SCPI quand même. Et avec une répartition inégale.

Pourquoi ne pas faire 20% sur 5 SCPI ?

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #3 14/06/2020 17h21

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   593  

Avant d’envisager une grosse opération sur des SCPI, je préférerais en savoir plus sur l’impact de la pandémie COVID-19 sur l’immobilier en général et les SCPI en particulier.
Pour l’instant, peu d’impacts visibles :
. des baisses de revenus sur le 1er trimestre, en général assez faibles
. pour la minorité de SCPI à capital fixe des baisses de prix, du nombre de parts échangées voire blocage du marché.
Peu de choses si on compare aux foncières cotées.
Rien n’est impossible, souvenez-vous des années 1990 …

Bref il est urgent d’attendre.

PS : présentation pas à jour. Retraité ?


Dif tor heh smusma

Hors ligne Hors ligne

 

#4 14/06/2020 17h57

Membre
Réputation :   0  

Oui je comprends ce point de vue mais je pense qu’attendre 2 ou 3 mois ne changera en fait pas grand chose. Il faudrait attendre au moins un an et encore. Et comme ce sont les revenus de la retraite il faut que je bouge. Je pense bien que le rendement va baisser, difficile de savoir de combien et idem pour le prix des parts.
Je devais tout faire en Mars et puis….j’ai attendu un peu vu Covid. Il faut voir que c’est un placement très long terme. Si tout va bien je ne récupérerai jamais cet argent qui ira à mes héritiers, le plus tard possible!
Vous dire que je suis rassuré, certainement pas.

@fcp: quel est l’inconvénient selon vous d’avoir 10 lignes plutôt que 5 ? J’y voyais l’avantage de la dilution du risque.

Dernière modification par Kdick (14/06/2020 18h17)

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 1    #5 14/06/2020 19h21

Membre
Réputation :   79  

Je suis d’accord avec vous que c’est mieux de diluer le risque en multipliant le nombre de SCPI, pour ma part j’en ai 25 différentes. Et quand il y en a une qui part en quenouille ça fait moins mal.
Les Scpi historiques ne sont pas toujours de bons placements. On m’a chanté pendant des années que les Cifocoma étaient le St Graal et il faut voir ce qu’elles sont devenues.  J’ai eu la chanson vers 2015 que l’immobilier était en bulle et qu’il fallait attendre. Heureusement que je n’ai pas attendu. Pour ma part je ne m’abstiens pas d’en prendre en assurance vie, ainsi sur PF Grand paris en moins de deux ans, je suis passé en plus value. Je ne m’abstiens pas de prendre les nouvelles qui ont du potentiel, cela permet d’avoir une augmentation des parts plus rapide que les anciennes. Ainsi Kyaneos en un an je ne suis plus qu’à -3%. Au début de Corum il était bienséant de dire qu’elle était fondé par un looser d’une ancienne SCPI, je pense que Corum à fait ses preuves maintenant.
De vos choix pour moi Pierval Santé est le plus sexy. Pourquoi pas du Neo ? Cette dernière à quand même l’avantage de pouvoir être revendue sans frais au bout de cinq ans.
Bon après je ne suis pas devin non plus pour savoir l’évolution du marché par rapport à la crise actuelle. Mon avantage sur vous c’est que je lisse mes investissements dans le temps. Mais j’éviterai les commerciales. Pour les bureaux la question commence à se poser aussi.

Sinon j’ai regardé votre présentation et effectivement, elle pose des questions par rapport à vos objectifs de l’époque et sur leurs réalisations ou pas.

Dernière modification par Audacesfortunajuvat (14/06/2020 19h29)

Hors ligne Hors ligne

 

#6 16/06/2020 16h53

Membre
Réputation :   0  

Merci de votre analyse. Je cherche pour ma part essentiellement le rendement car comme expliqué cet argent c’est ma retraite. Elle viendrait de France elle serait versée en rente et au départ je pensais prendre tout en rente pour des problèmes fiscaux entre autres. Trop compliqué pour détailler ici. Mon cdg de l’époque (en fait jusqu’à fin 2019) m’a fait faire de super trucs dont la prise en partie en capital et aussi notamment la constitution de cette SCI qui va me permettre de transmettre à mes nièces un capital de 200 K sans que cela coûte grand chose via la donation l’année prochaine d’une partie de nue propriété. Plus évidemment une fiscalité fortement adoucie sur les revenus et ce pendant 19 an par le biais du remboursement de compte courant d’associé.
Donc c’est vrai que je suis peu intéressé à mon âge et vu la finalité de ce capital (qui va resté ainsi jusqu’à ma mort….) sur les plus values même si il ne faut pas dire « fontaine je ne boirai pas de cette eau ». Je cherche un rendement le plus sûr possible au sein des Scpi  quitte à ce qu’il ne soit pas le top meilleur.
En tous cas merci sur votre avis sur la diversification car pour moi il est bien plus important de ne pas trop boire le bouillon si difficulté économique plutôt que chercher le meilleur rendement. Comme vous dites, si une coule, ça fait moins mal.

Pas compris cette phrase:
« Sinon j’ai regardé votre présentation et effectivement, elle pose des questions par rapport à vos objectifs de l’époque et sur leurs réalisations ou pas. »

Dernière modification par Kdick (16/06/2020 16h55)

Hors ligne Hors ligne

 

#7 16/06/2020 17h03

Membre
Réputation :   79  

En fait vous aviez l’objectif " Mon graal serait de m’arrêter de travailler en 2019, à 58 ans donc"
Qu’en est il actuellement et pourquoi vous ne l’avez pas atteint si c’est le cas.

Vous aviez - SCPI Fructipierre : Achat pour 100 K, valeur 98 K actuellement. Rendement 4,7%
Elle est passée où ?

Hors ligne Hors ligne

 

#8 16/06/2020 17h12

Membre
Réputation :   0  

Ah ok ! Oui effectivement je suis en retraite depuis 6 mois. Finalement cela a été à 58 ans et demi. Pas si mal comme réalisation vs objectif.
Fructipierre je suis en train d’essayer de la vendre et visiblement je m’y suis mal pris car j’ai raté la vente à quelques euros…..
J’en profite pour vous demander qu’entendez vous par du Neo ?
Sinon je regarde également en toute récente la Scpi activimmo de Alderan, orientée logistique ce qui fait une diversification supplémentaire. Je n’ai rien trouvé sur ce forum.

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 1    #9 16/06/2020 19h25

Membre
Réputation :   79  

Scpi NEO de NOVAXIA INVESTISSEMENT.

Pour ACTIVIMMO, j’ai pensé à y investir aussi (locaux d’activités moins sujet à la conjoncture si ils sont bien placé). Par contre difficile de savoir quel rendement la SCPI offrira à l’avenir vu que son premier dividende vient juste de tomber. Je préfère pour l’instant LF OPPORTUNITE IMMO que j’ai pris dans mon contrat linxea Zen avec ses 75% de locaux d’activités. Pour ces deux SCPI, il ne faut pas compter faire de plus values. LF OPPORTUNITE IMMO en est le parfait exemple.

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 3   [+1]    #10 16/06/2020 23h54

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   906  

Kdick, le 14/06/2020 a écrit :

- Corum Origine 150K soit 18% du capital
- Corum "XL", voire eurion: bien qu’intéressé je passe mon tour à regret car je me dis que je suis déjà bien investi sur la "SDG" Corum ?

Oui c’est déjà beaucoup, pourquoi avoir pris tant de Corum Origin ? Vous vous défendez de chercher du rendement mais là c’est contradictoire. D’un autre côté pourquoi se priver.

Kdick, le 14/06/2020 a écrit :

- "PFO2": 50K soit 6% du capital; Je ne rajoute rien. Pas convaincu par une voie claire. Peut être tort car à priori solide ?

Pas d’étincelles à attendre, pas de catastrophe non plus, ça tend à solidifier le portefeuille. Idem pourquoi ce choix ?

Kdick, le 14/06/2020 a écrit :

- Epargne Pierre: +80K soit 103K au total soit 12%

Je fais partie des personnes surprises par l’engouement envers cette SCPI, en prendre oui, autant peut-être pas.

Kdick, le 14/06/2020 a écrit :

- Immorente: 90K soit 11% du capital. choisi pour un fond de portefeuille pour contrecarrer le poids de Corum
- Efimmo: 90K soit 11% du capital. choisi pour un fond de portefeuille pour contrecarrer le poids de Corum

Je partage votre avis oui.

Kdick, le 14/06/2020 a écrit :

- Novapierre Allemagne: 60K soit 7% du capital. la première a plutôt bien fonctionné semble-t-il. Je tente le pari que la deuxième pourrait faire de même ?

Il faut espérer. Collecter ne suffit pas pour réussir, il faudra juger dans le temps.

Kdick, le 14/06/2020 a écrit :

- Pierval Santé: 84K soit 10% du capital. Pour la diversification dans le médical/santé.

Certainement un bon choix.

Kdick, le 14/06/2020 a écrit :

- Primovie: 40K soit 5% du capital. Pour même raison que la précédente et ne pas tout mettre sur une seule ?

Cela se défend.

Kdick, le 14/06/2020 a écrit :

- Epargne Foncière: 70K soit 8% du capital. Pour une présence relativement importante sur Paris et RP. Fond de portefeuille ?

En effet je trouve aussi, malgré des interrogations sur la SG et la collecte versus autres SCPI du groupe bloquées ou presque.

Kdick, le 14/06/2020 a écrit :

- Primopierre: 100K soit 12% du capital. Pour une présence relativement importante sur Paris et RP. Relativement récente mais d’une SDG connue.

J’apprécie son patrimoine et la capacité de Primonial d’acquérir de beaux immeubles.

Kdick, le 14/06/2020 a écrit :

Voilà le choix en terme de SCPI; Vous me direz que j’aurais peut être pu faire plus simple en partageant en parts égales les 614K entre tous les nouvelles scpi

Ce qui est intéressant et compliqué c’est d’essayer de diversifier par le poids de chacune d’elles les autres critères de diversification.

et ça donnerait:

- Bureaux 55%
- Commerces 24%
- Autres 21% (dus à Pierval, Primovie et 30% de Corum)

Oui, du coup avec Corum il y a un peu plus de commerces que 24%, il suffit de la diviser en 2 parties.
Je préconise de ne pas dépasser 25% de commerces et suivre la tendance générale du marché qui met le bureau plutôt à 65%. Un levier peut se faire en prenant 10 ou 20k de plus sur Efimmo et 10k de - en Immorente par ex et/ou une autre de commerce.

Kdick, le 14/06/2020 a écrit :

en terme de localisation:

- Paris + RP: 38%
- Province : 25%
- Allemagne: 15%
- Autres Euros: 22%

Attention à ne pas mélanger Paris et RP, je suis un puriste. Acheter du Paris intra-muros reste quand même à privilégier dans une optique de long-terme, j’ai l’impression que vous en avez peu, en tout cas moins que la moyenne du marché SCPI.

Kdick, le 14/06/2020 a écrit :

MAIS la diversification en terme de SDG est plus difficile car certaines scpi sont détenues par la même SDG; C’est d’ailleurs ce qui m’a amené à des choix de poids de scpi qui n’était pas forcément celui de départ. Je me retrouve avec:

- Corum 18%
- Périal 6%
- Voisin: 12%
- Sofidy: 22% ça fait pas mal mais c’est, je crois, du fonds de portefeuille ?
- Paref: 7% un peu des doutes. Pas mal décriée j’ai remarqué sur le forum.
- Euryale: 10%
- Primonial: 17% il m’a semblé lire de bons échos sur cette SDG?
- Française: 8%; J’ai un peu plus de doute car tout comme Paref j’ai trouvé les avis bien mitigés sur le forum ?

Ce que je m’aperçois en creusant c’est qu’il y a une certaine concentration quand on reste sur les plus grosses scpi du marché.

En effet, pas de Amundi ? J’avoue qu’elles sont moins attrayantes aujourd’hui.
Pas très gênant d’avoir 20% de SCPI du même gérant, disons qu’avec la taille de votre portefeuille, considérez cela comme un plafond.
Sofidy c’est sérieux normalement, on verra là s’ils traversent la crise sans sourciller, ils paraissent les plus confiants en tout cas.
Paref Gestion en achetant du Novapierre Allemagne 2, disons que ce ne sont pas eux qui gèrent si cela peut vous rassurer. Puis ils ne sont pas incapables, simplement dépassés sur certains critères et organisationnel.
Primonial normalement est sérieuse mais difficile d’obtenir de la transparence de leur part quand on fouille un peu, des interrogations restent sans réponses mais les performances ne déçoivent pas. Les collectes sont délirantes tout de même.

Kdick, le 14/06/2020 a écrit :

Oui je comprends ce point de vue mais je pense qu’attendre 2 ou 3 mois ne changera en fait pas grand chose. Il faudrait attendre au moins un an et encore.

Je suis d’accord avec vous, quitte à attendre ça risque de durer.

Audacesfortunajuvat, le 14/06/2020 a écrit :

Je suis d’accord avec vous que c’est mieux de diluer le risque en multipliant le nombre de SCPI, pour ma part j’en ai 25 différentes. Et quand il y en a une qui part en quenouille ça fait moins mal.

Idem, je suis du même avis, diversifier ne coûte rien, autant ne pas se priver.

Kdick sur FRUCTIPIERRE a écrit :

J’ai essayé de suivre vos conseils et j’ai passé mon ordre de vente. Je n’ai pas cherché à vendre 3 ou 5€ trop cher. J’avais juste mis « bêtement » semble-t-il le dernier prix de cession dès le mois de mars.

Je vous ai alerté, je ne veux pas être désagréable mais vous aviez parlé de vendre à 560€ en début d’année, ce qui paraissait déjà une bonne surprise si l’on lit nos échanges de fin 2019. Franchement je reste pantois devant la hausse fulgurante du prix de part, s’il y a des fous, ils sont à chercher chez les acheteurs, pas chez les vendeurs.
Cette erreur je l’ai déjà faite et d’autre ici, vouloir gratter quelques euros de plus, pour ma part c’était à l’achat avec un prix trop bas, résultat des opportunités qui vous filent sous le nez. Là, l’opportunité est à la vente.
Après ça reste du portefeuille solide avec pas mal de Paris, ça peut avoir du sens d’en garder, est-ce aussi pour l’histoire de SCI-IS et fiscalité ?

_Sur ActivImmo, elle devrait distribuer 6% cette année. Disons que c’est sur 1 an et demi ou qu’elle a servi 0 en 2019 donc le résultat s’est reporté sur 2020, elle a eu du retard à l’allumage.

Dernière modification par Surin (16/06/2020 23h57)

Hors ligne Hors ligne

 

#11 17/06/2020 21h31

Membre
Réputation :   0  

Merci beaucoup pour tous ces commentaires, toujours intéressant d’avoir des avis sur un cas concret. Par contre pour du plus Paris vous proposeriez quoi par exemple ?

Oui pour Fructipierre j’ai raté le coche. En fait ça m’allait très bien 560; Mais en Janvier avec mon départ en retraite de Suisse j’ai eu plein de trucs à faire, Février loin en vacances je me suis dit je m’en occupe en Mars. Je ne pensais pas à une grande volatilité sur cette SCPI que j’ai depuis des années et qui ne bougeait pas beaucoup. Ensuite j’ai mis le dernier prix connu. Je vais devoir refaire un ordre je suppose que la poste re fonctionne mais il faut que je m’assure qu’ils reçoivent le courrier cette fois….

Je la solde car elle a eu tendance à ne pas être très performante sur le capital (baisse du prix des parts pendant un bon moment) alors maintenant que je retrouve mon capital je me dis c’est le bon moment. Et surtout elle ne rentre pas dans la SCI-IS par simple transfert comme je peux le faire sur Corum, Voisin et PFO2

Ce split est un premier jet. Je pense baisser davantage immorente voire ne pas en prendre et renforcer Efimmo par exemple.
Il est possible aussi que je prenne de la SCI GF Pierre pour des questions (encore pas tranchées) de rester plus liquide. Solution peut être un peu bancale mais on fait pas toujours exactement ce qui est le mieux pour d’autres raisons que strictement financières.

ps: en fait pour Corum PFO2 et Epargne Pierre, pourquoi en avoir pris comme ça demandez vous? tout simplement parce que j’ai pris ce que mon CDG m’a conseillé à l’époque alors que je ne m’y intéressais que de loin sans trop connaitre….

EDIT: @Audacesfortunajat : Merci je vais jeter un oeil à LF OPPORTUNITE IMMO

Dernière modification par Kdick (17/06/2020 21h34)

Hors ligne Hors ligne

 

#12 18/06/2020 09h43

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   906  

Justement vous persistez dans cette erreur :

Kdick, le 16/06/2020 a écrit :

Je n’ai pas cherché à vendre 3 ou 5€ trop cher. J’avais juste mis « bêtement » semble-t-il le dernier prix de cession dès le mois de mars. Depuis plein de problème avec le covid et les courriers. J’ai envoyé un courrier chrono post qui a refusé d’être livré faute de réceptionniste chez Fructipierre ! Véridique vive le covid !

Vous vous êtes trompé, en mars le dernier prix connu était 560€ et Fructipierre n’avait jamais été aussi haute. Chose surprenant fin mars en plein début de confinement, sur sa lancée le prix a continué de s’apprécier jusqu’à 581€, or votre ordre de 582€ s’il avait été 1€ plus bas ou même 20€ (ou 100) plus bas serait passé à 581€ !
Vous avez dû faire une erreur quelque-part et n’avez pas eu de chance car à 1€ près ça passait mais il suffisait d’un envoi d’ordre modificatif pour passer ensuite en avril ou mai. L’appât du gain en distribution trimestrielle ou plus-value en juillet est un leurre, ça peut baisser plus vite.

Kdick, le 17/06/2020 a écrit :

Ensuite j’ai mis le dernier prix connu. Je vais devoir refaire un ordre je suppose que la poste re fonctionne mais il faut que je m’assure qu’ils reçoivent le courrier cette fois….

L’histoire du courrier oui c’est désagréable mais on y gagne au change : passages d’ordres par mails et réactivité satisfaisante de AEW-Ciloger.
Par contre je n’ai pas vu de communication sur la procédure à suivre en ce moment, je conseille l’envoi par mail au service client suivi d’un recommandé, qui devrait arriver cette fois.

Pour du Paris il y a des SCPI à capital fixe (Fructipierre en fait partie) ou Rivoli Avenir Patrimoine et Sélectipierre 2. Leur prix s’est beaucoup apprécié ces dernières années et la performance est faible niveau distribution. Sinon Epargne Foncière frôle les 30% à Paris.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #13 19/06/2020 18h26

Membre
Réputation :   79  

Peut être quelques réponses à vos interrogations sur l’investissement sur le grand Paris

Investir dans le Grand Paris avec les SCPI

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Don Faites un don
Apprendre le bonheur