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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 10/06/2020 22h44

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Bonjour et merci d’avance à ceux qui répondront à cette étude de cas :

- mariés, 35 ans, TMI 14%, 23800€ chacun sur 2019 + 8760€ brut de locatif

VOS APTITUDES

- Comptables--> pas poussées mais j’ai les bases
- Fiscales--> correctes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) --> nada
- Sociales --> correctes
- Temps disponible --> les soirées et week end

CARACTÉRISTIQUES
- Type : Ancienne maison transformée en 4 logements T2/T3
- Année de construction 1930 environ
- Étage (sur un total de combien)N+2 luminosité correcte, 135 carrez et 150 totale, pas d’ascendeur
- Déjà occupé par 4 locataires (2 sous tutelle payé par l’agss depuis + de 10 ans; 1 couple là depuis 7 mois  avec CAF et une dame là depuis 8 ans en CDI
- Si appartement : Pas de copro
- Chauffage individuel électrique
- Volets pour un  logement rénové récemment
- Espaces verts dans la copropriété ? NON
- Compteurs d’eau INDIVIDUELS
- Études de la copropriété : PAS DE COPRO
- Concierge  ? NON
- Décoration :  2 ANTIQUES ET 2 MODERNE

LOCALISATION
- 59 CAMBRAI
- Centre ville,  magasins, des transports en commun, écoles
- zone en développement emploi
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur ? je pense que oui

RENTABILITÉ DU BIEN
net net 6.92% avec rendement locatif

- Coût du bien avec frais de notaire 201500 €
- Loyer pratiqué 1 854 € / mois
- Taux de vacance envisagé 1 mois tous les 3 ans
- Frais de gestion locative envisagé si délégation 0€
- Travaux immédiats 800 €
- Coût des travaux à 5 ans (2500€)
- Coût des travaux à 10 ans (15000 € toiture)

- TF 900€
- Assurance PNO 140€ annuel
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés EN COURS DE RÉFLEXION

- Rentabilité brute :11 %
- Rendement opérationnel brut :  JE NE SAIS PAS

FINANCEMENT

apport 5 000€
crédit : amortissable
- Taux 1.85% + 0.36 assurance
- Durée du crédit 25 ans
- Frais de tenue de compte NONE
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème 6000€
Nous avons encore 52000€ à rembourser sur le pret locatif valeur du bien 125000€
Et 193000€ à rembourser  sur residence principale, valeur 220000€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI ENVIRON 845€ avant impôts et 320 après impôts et TF
- Cash flow positif ou négatif ? POSITIF

La question serait de savoir ce que vous en pensez, j’ai peur que ça bloque au niveau de l’encours bancaire ou de notre faible apport
—————————————————————————————————————-

Notre objectif est de commencer a toucher du cash flow tous les mois pour conforter notre rythme de vie et profiter un peu plus, dans la limite du raisonnable. Epargner le reste pour de futurs placements

Merci à vous

Dernière modification par Evolution (10/06/2020 23h35)

Mots-clés : cashflow, immeublederapport, immobilier

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#2 10/06/2020 22h57

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Evolution a écrit :

Bonjour et merci d’avance à ceux qui répondront à cette étude de cas :

Il n’y a pas de question. Et on vous ne vous connait pas (ou pas encore ?)
cf Information - Forums des investisseurs heureux et Page ou ressource introuvable !
Pour l’instant vous seuls savez si ce projet cadre avec vos objectifs, votre budget, etc.

Dernière modification par dangarcia (10/06/2020 22h58)

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#3 10/06/2020 23h25

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Bonsoir, j’ai modifié le message.
Il est vrai que je viens d’arriver Sur le forum même si je vous suis depuis un moment déjà
Cordialement

Dernière modification par Evolution (10/06/2020 23h25)

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#4 10/06/2020 23h35

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À nouveau, une présentation plus compléte serait bienvenue pour pouvoir vous conseiller au mieux…

Evolution a écrit :

La question serait de savoir ce que vous en pensez, j’ai peur que ça bloque au niveau de l’encours bancaire ou de notre faible apport

Vous n’avez pas consulté votre banque (ou une autre) pour savoir combien vous pourriez emprunter compte tenu de votre situation ? J’aurais commencé par là.
Présentez le projet à une(des) banque(s) ou à un courtier, vous serez vite fixés.

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#5 11/06/2020 00h06

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Evolution a écrit :

8760€ brut de locatif
[…]
- Loyer pratiqué 1 854 € / mois
[…]
- Prendre en compte le TMI ENVIRON 845€ avant impôts et 320 après impôts et TF

Donc, il faut prendre quoi comme chiffre ?
Détaillez vos calculs, car là, je sais même pas comment vous passez de 1854/mois à 845 avant impôts.
C’est pas simple, car vous donnez des informations en taux, en annuel et en mensuel.

En creusant, je trouve ;
1.854€ de loyer
- 900€ de crédit
- 12€ d’assurance PNO
- 75€ de TF
= 867€
- 450 d’IR (14+17,2%) (calcul au hasard, j’ai pas les intérêts de l’année)
= 417€ restant
C’est les bons chiffres, ou j’ai raté quelques choses ?
D’ailleurs, pourquoi parlez vous de TMI (taux Marginal d’Imposition) avec un montant ? (taux!=montant)
Ce montant semble correspondre au CF avant impôts, mais pourquoi déduire une 2nde fois la TF qui est déductible des revenus fonciers  (donc déjà inclus dans le CF initial)?

Evolution a écrit :

- Coût du bien avec frais de notaire 201500 €
[…]
Nous avons encore 52000€ à rembourser sur le pret locatif valeur du bien 125000

Vous achetez un bien 201.500€ et il ne vaut aujourd’hui plus que 125.000€ ?
Ou il s’agit de 2 biens différents ?

Evolution, le 10/06/2020 a écrit :

La question serait de savoir ce que vous en pensez, j’ai peur que ça bloque au niveau de l’encours bancaire ou de notre faible apport

Ce que j’en pense c’est que j’ai envie de citer kaamelot : ""Je pige pas un broc de ce que vous bavez"".

Donc c’est sûr que face à un banquier qui est pas forcément très à l’aise sur l’investissement locatif, si vous êtes pas clair, ça va être compliqué.
Perso, que je vais voir ma banque, je lui mâche le boulot au maximum.
Limite, je lui fait un récap en lui indiquant quel chiffre mettre dans quelle case de son outil!
Ca fait gagner du temps et surtout ça limite les interprétations.
Et le banquier, une fois l’outil rempli retrouve un support connu et donc vous pouvez discuter d’une base que la banque comprend.

Evolution, le 10/06/2020 a écrit :

Notre objectif est de commencer a toucher du cash flow tous les mois pour conforter notre rythme de vie et profiter un peu plus, dans la limite du raisonnable. Epargner le reste pour de futurs placements

Donc vous voulez investir en immobilier pour avoir du cash flow positif dans le but d’épargner le cash flow restant après utilisation ?

Dernière modification par gunday (11/06/2020 00h10)

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#6 11/06/2020 00h22

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Oui gunday ce sont les bons chiffres.
Je résume si besoin:
Situation :
1RP valeur 220000€ CRD 193000€ credit 900€ encore pendant 22 ans
1 locatif valeur 125000€ CRD 52000€ credit 760€ encore pendant 6 ans, loyer perçu 730€ TF 400€

Pour le projet vous avez bien les bons chiffres

Oui j’admets qu’au niveau fiscal je m’instruit encore sur les déductions possibles…

Le bien que nous convoitons vaut 180000€+8000€ agence + 13500€ notaire ( meubles déduits)

Au niveau bancaire pour répondre aussi à  Dangarcia, dossier « meilleur taux » en cours, avant envois de notre dossier aux banques via meilleur taux, 4 propositions nous étaient envisagées.

J’ai rdv le 16 avec l’agence du crédit mutuel.

Je prépare toujours un classeur avec un tableau excel regroupant tous les chiffres ainsi que nos pièces administratives.

Oui nous souhaitons avoir un peu plus de confort financier. Nous sommes plutôt très économes en général afin d’épargner et continuer d’avancer.

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#7 11/06/2020 03h44

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Vous devriez essayer de gagner en clarté dans vos descriptifs (à commencer par votre présentation).

Avez vous calculé votre taux d’endettement ? J’ai trouvé 35%.à la louche avant ce nouveau projet :

(900+760)×12÷(23 800×2
+8 400)

Est-ce exact?

Dans le descriptif, vous prévoyez 500€/an de travaux. Qu’avez-vous prévu pour les appartements avec décoration antique?

Quels sont les indices sur le DPE? Y a-t-il des anomalies sur les diagnostics (elec, plomb, amiante)?

Le bien est-il dans le périmètre du permis de louer (applicable dans le centre ville de cambrai)?


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#8 11/06/2020 10h03

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Bonjour,

Je pensais m’être bien présentée mais n’hésitez pas à me dire s’il manque des éléments.

Oui votre calcul du taux d’endettement est exact.

Il est vrai qu’avec ce projet, et malgré le CF retiré, le taux d’endettement va augmenter légèrement. en partant sur une mensualité de 900€ par exemple.

(900+760+900)x12 ÷ (23800 x 2+ 8400 + 22248)

Nous n’avons pas de demande particulière des locataires vivant des les appartements à décoration antique car ce sont des personnes sous tutelle qui sont vite perturbées par de nouvelles habitudes.

Nous souhaitons quand même poser des radiateur à inertie au minimum, actuellement ce sont des grilles pains. Un des locataires souhaite juste faire réparer ou changer son volet roulant. Au niveau des DPE, juste quelques anomalies sans obligation de changement mais nous le ferons petit à petit. Par exemple, remettre une prise dans le mur avec un cache, changer 2 contacteurs de ballon d’eau.

Amiante légère sur toiture, et plomb niveau 1 dans peinture des escaliers de parties communes.

Dans la mesure où nous avons demandé de recevoir les loyers au prorata du mois de la signature ainsi que les cautions (certains se font avoir apparemment) et que cela représente un peu + de 4000€, ces petites améliorations n’impacteront pas directement notre trésorerie habituelle.

J’ai regardé sur le site de la ville de Cambrai et le logement n’est pas concerné par le permis de louer.

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#9 11/06/2020 15h00

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Vous devez calculer les impôts avant de vous lancer. Votre TMI est faux, ce taux de 14% n’existe plus. Ce que vous devez calculer, c’est votre TMI futur comprenant une année complète de location. Ainsi, à 0, 11 30, 41, ou 45%, vous verrez que le résultat sur le cash flow est très différent.

Dernière modification par Trahcoh (11/06/2020 15h01)

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#10 11/06/2020 15h43

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Bonjour,

Voici un fichier que j’avais fait pour calculer la faisabilité. Mais n’hésitez pas à me dire s’il faut modifier des choses, je ne suis pas experte. J’ai passé le TMI à 11%

Je continue d’apprendre avec quelques erreurs j’en conviens

projet.pdf

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[+1]    #11 11/06/2020 16h42

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Il est vrai qu’avec ce projet, et malgré le CF retiré, le taux d’endettement va augmenter légèrement. en partant sur une mensualité de 900€ par exemple.
(900+760+900)x12 ÷ (23800 x 2+ 8400 + 22248)

Sauf erreur de ma part, les banques pratiquant des taux d’endettement classiques ne prennent en compte uniquement 70% du montant des loyers (en moyenne). Votre taux d’endettement après achat serait donc de :

(900+760+900) x12 ÷ (23800x2 + (8400 x0,7) + (22848 x0,7))
= 30720 ÷ (47600 + 5880 + 15993)
= 30720 ÷ 69473 = 44,2%

En l’état, votre dossier semble donc "compliqué".

Cependant, certaines banques peuvent pratiquer des calculs de taux d’endettement plus intéressant pour les investisseurs, en utilisant une méthode de calcul différente. Dans le calcul différentiel, chaque investissement locatif est « isolé » du calcul et la banque opère un solde sur chacun d’eux. Autrement dit, elle détermine la différence entre les charges d’emprunt et foncières et les revenus locatifs. Si le solde est positif, on l’ajoute aux revenus, s’il est négatif on l’ajoute aux charges. A vue de nez, votre taux d’endettement différentiel serait inférieur à 30%, donc théoriquement finançable.

Aux dernières nouvelles, les banques suivantes appliquaient ce genre de calcul : LCL / CIC / Crédit Agricole / Caisse d’épargne / BRED

A noter que lors de ma dernière demande de financement de crédit pour un investissement locatif (Janvier 2020), le LCL ne pratiquait plus cette méthode. Par les temps qui courent, cette méthode est de moins en moins répandue (voire inexistante), car bien plus risquée pour la banque.

Je vous invite également à bien vous informer sur la fiscalité. En l’état actuel, avec les éléments que vous nous communiquer, attendez vous à payer près de 5000€ d’impôt + PS sur ce bien dès la 2ème année (si TMI 14%, sinon 7500€ si TMI 30%).

Bien que rentable, le projet et votre profil peuvent sembler "risqué" pour la banque, d’autant que votre épargne de précaution n’est que de 6000€. Si vous trouvez une banque qui vous finance, n’hésitez pas à partager sur le forum wink

Bon courage smile

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#12 11/06/2020 18h28

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Oui il est vrai qu’une banque pratiquant le différentiel serait la bienvenue.
Oui je le forme un peu chaque jour sur la fiscalité . Pour l’instant nous resterions en nu en déclarant au réel mais ensuite nous verrons pour passer en SCI tout en essayant toujours de racheter d’autres bien. Nous sommes au début j’espère.
Mon inquiétude principale était de trouver le financement et si vous, membres de cette communauté d’investisseurs, vous aviez des pistes ou solution au cas où ça tournerait mal.
Pour le moment chez Meilleur taux nous avions 4 propositions via 3 banques dont une sûre en ligne.
Sinon de manière générale, je suis du genre à ne rien lâcher et avant d’obtenir le prêt pour notre résidence principale j’ai dû faire une trentaine de banques. Jusqu’à trouver le LCL qui nous a suivi.
Nous avons des comptes bancaires propres, j’espère que cela jouera en notre faveur.
Je vous tiens au courant

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Favoris 1    #13 12/06/2020 10h59

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Hormis les deux autres biens immobliers (RP + 1er locatif) vous ne disposez que de 5000€ d’apport et 6000€ d’épargne de précaution? Aucune autre épargne ailleurs..?

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#14 12/06/2020 11h15

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Bonjour,

Non car l’année dernière nous nous sommes mariés et sommes partis en voyage. Avec nos propres deniers.

Et avant cela nous avions changé les voitures. Nous ne sommes pas fans de crédit conso donc la trésorerie ne monte pas beaucoup.

Je suis bénéficiaire avec mes enfants d’une assurance vie mais c’est un capital dont je ne dispose pas à ce jour. (20000€ chacun)

Autre piste (folle peut-être…), j’ai lu que certaines personnes font un prêt conso pour constituer un apport ? Je trouve cela curieux car cela rajoute une ligne de crédit.

Néanmoins je me dis que peut-être la banque "s’en fou" du moment que celle-ci ne nous prête pas plus que la valeur "palpable" du bien. Que ça la rassurerait en cas de souci de paiement pour se rembourser?

Connaissez-vous des personnes qui aurait fait ce genre de gymnastique?

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#15 12/06/2020 13h33

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Je reviens avec un peu e retard, maintenant que c’est plus clair.

Les travaux
Déjà le montant des travaux me semble peu élevé.
2500€ à 5 ans ?
C’est à peine 3 fenêtres changées par un pro.
Donc avec 2 logements "antiques", autant dire que ça parait très peu!
Pour la toiture, 15.000€, ça me semble peu, surtout pour un N+2 (donc hauteur d’environ 7m = échafaudage haut). Est ce les coûts dans votre secteur ?

Le crédit
Avez vous déjà vu une banque ?
Car généralement pour du locatif c’est rarement au dessus de 20 ans, et même 15 dans certaines.
Et post-COVID, on peux s’attendre à avoir la même que post-subprime, avec un renforcement des restrictions.

le calcul
Je reprend donc le calcul.
1.854€ de loyer
- 900€ de crédit
- 12€ d’assurance PNO
- 75€ de TF
= 867€
Sauf que je me suis trompé sur la TMI (30%). Le plafond diminue un peu en 2020.
Donc en refaisant les calculs : je trouve 688€ d’IR+PS, la première année, l’imposition augmentant dans le temps.
Soit  180€ de CF.

En incluant l’équivalent d’un mois de loyer (450€) en travaux par an, j’arrive à /u]110€ restant[/u].
Et ce sans compter la vacance locative (ne serait ce que le temps de rafraîchir les biens antiques)

La vacance et les loyers
Vous annoncez 1 mois tout les 3 ans, mais quand est il du marché ?
Avez vous regardé le marché alentour ?
En cherchant 2 minutes je trouve des 40m² à 400€ et sans sous pente.
Est ce que vos prix ne sont pas au dessus du marché et ne vont pas gêner une potentielle relocation ?

L’épargne de précaution

Evolution a écrit :

Non car l’année dernière nous nous sommes mariés et sommes partis en voyage. Avec nos propres deniers.

Et avant cela nous avions changé les voitures.

Donc en résumé tout les ans, vous la dépensez.
Pour moi, c’est plutôt un problème de gestion de l’épargne et des dépenses.
Votre mariage devrait être prévu, pourquoi ne pas avoir épargné en amont ?
Même question pour la voiture!

Et si l’année prochaine, votre voiture lâche en même temps que la toiture de votre meublé, vous faites quoi ?

Donc oui, acheter un bien à 185k€ avec 11k€ de marge, ça semble très léger!
Surtout que la norme est de payer les frais de notaire de sa poche, donc de sortir 14k€.
Et si en plus vous devez mettre 10% d’avance au compromis, vous gérez comment ?

Evolution a écrit :

Je suis bénéficiaire avec mes enfants d’une assurance vie mais c’est un capital dont je ne dispose pas à ce jour. (20000€ chacun)

Bénéficiaire ?
C’est à dire que vous avez accepté le bénéfice de l’assurance vie en signant un document tri-parti ? (vous, le souscripteur et l’assurance).
Dans le cas contraire, vous êtes bénéficiaire de la clause bénéficiaire, mais cette clause se change en 2 minutes par un simple courrier.

De plus inclure les héritages dans son calcul patrimonial me semble socialement malsain, et comptablement risqué!

Evolution a écrit :

Autre piste (folle peut-être…), j’ai lu que certaines personnes font un prêt conso pour constituer un apport ? Je trouve cela curieux car cela rajoute une ligne de crédit.

Vous voulez dire prendre un crédit pour compenser un autre crédit ?
A priori c’est assez classique pour cette organisme

Pour conclure
Le projet semble intéressant!

Mais en l’état, il ne vous semble pas adapté.
Vous êtes trop juste en épargne et trop optimiste sur les dépenses.
La priori est à mon avis de reconstituer votre épargne de précaution.

D’ailleurs, il serait intéressant de faire une VRAIE présentation, suivant le modèle.
Et de préciser dedans votre taux d’épargne.
Car avec 50k€ de revenu annuel, n’avoir que 11k€ de patrimoine financier semble très surprenant!
La priorité à mon avis est d’augmenter le taux d’épargne, plutôt que d’augmenter les dépenses potentielles!

Dernière modification par gunday (12/06/2020 13h34)

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#16 12/06/2020 15h28

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Je compte 1% de la valeur du logement pour les dépenses d’entretien (gérées par mes soins). L’avance pour le compromis peut se négocier à zéro, par contre je vous conseille d’avoir en réserve 1 an de loyer pour ce type de projet. En cas d’ennuis en escadrille, cela vous évitera de devoir revendre en urgence. Vu les profil de vos futurs locataires, cela ne me semble pas du luxe.

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#17 12/06/2020 16h24

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@gunday :

Les travaux :

Effectivement j’ai prévu des travaux bas, car les locataires sont plutôt "cool" et malheureusement habitués à ce que les propriétaires actuels fassent la sourde oreille donc dans un premier temps, juste le fait de savoir qu’on s’intéresse à eux, et à leur besoin, les rassurera.
Je dis cela car nous avons rencontré tous les locataires.
Les 2 locataires en logement antiques sont des personnes sous tutelle qui sont là depuis + de 10 ans et sincèrement je pense qu’ils resteront là jusqu’à la fin de leurs jours, de part la localisation et la personnalité de ceux-ci.
Après évidemment je ne suis pas Mme IRMA. Le seul locataire qui pourrait, il me semble ,partir, serait le petit couple. Mais la situation locative parait en l’état, très stable.

Nous ne souhaitons pas faire de gros travaux de suite, nous voulons d’abord mettre de la trésorerie de coté et nous constituer cette épargne de précaution. (après si vraiment une urgence, nous avons 3 personnes qui peuvent nous prêter pour une voiture, chaudière ou autre urgence).

Le crédit :

J’ai rappelé le courtier ce matin et notre dossier est étudié actuellement par une banque en ligne, qui ne demande pas d’apport pour les achat en locatif, sinon nous devrons passer par un organisme de crédit apparemment. J’ai également rdv le 16 au CM, je vais préparer mon dossier.

le calcul :

Effectivement au départ, cela nous rapportera 867€ + notre épargne habituelle avec nos revenus, je pense qu’une moyenne de 1400€ de côté par mois serait très correcte en nous faisant légèrement plaisir.

Si je ne me trompe pas, entre le moment où on va encaisser cet argent et le moment ou on va devoir les sortir nous pourrons faire de la trésorerie. j’ai fais une simulation qui expliquait qu’en déclarant déjà les loyers de sept 2020 (signature) à la déclaration revenu 2020 (juin 2021) nous commencerions à payer en septembre 2021. Cela laisse une marge.

Je sais bien, je suis très optimiste même si cela semble juste avec l’impôt.

La vacance et les loyers :

L’immeuble est très bien situé, écoles, zone commerciale quasiment en face, transports en commun.
Il est vrai que les loyers des 2 personnes sous tutelle a augmenter selon l’indice mais ils sont cohérents avec ce que j’ai vu sur le net pour ce type de logement.

L’épargne de précaution :

Oui effectivement nous la dépensons ces dernières années car nous avons mis par exemple changé les voitures en 2015, puis économisé et mis de l’apport pour notre RP en 2017, puis économisé pour nous marier et partir en voyage en 2019.
Nos comptes sont malgré tout "propres" même si je sais que les banques veulent aussi qu’on leur laisse notre cash durement gagné…

Pour l’assurance vie je me suis peut-être mal exprimée. En fait, un membre de ma famille m’a mise en bénéficiaire d’un capital suite à son décès.

Nous aimerions beaucoup augmenter notre taux d’épargne justement et c’est pour cela que nous souhaitons acquérir un bien qui ressort du cash flow.

Je vais aller voir votre modèle et modifier ma présentation.

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[+1]    #18 12/06/2020 20h11

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Evolution a écrit :

Effectivement j’ai prévu des travaux bas, car les locataires sont plutôt "cool" et malheureusement habitués à ce que les propriétaires actuels fassent la sourde oreille donc dans un premier temps, juste le fait de savoir qu’on s’intéresse à eux, et à leur besoin, les rassurera.

Marrant, quand je lit ça, je comprend plutôt : "les locataires ont une liste de travaux à effectuer que les nouveaux riches propriétaires sont prêt à payer sans négociation". smile

D’ailleurs à ce sujet, pourquoi prévoir une toiture dans 10 ans ?
Et pourquoi imputer 15.000€ à ces travaux ?
La toiture est en fin de vie, avec des tuiles qui commencent à aller se balade toutes seules ?

Evolution a écrit :

J’ai rappelé le courtier ce matin et notre dossier est étudié actuellement par une banque en ligne, qui ne demande pas d’apport pour les achat en locatif

Et les frais notariés ?
A vu de nez, ça fait quand même 14.000€, soit plus que votre épargne actuelle (11.000€).

Evolution a écrit :

Si je ne me trompe pas, entre le moment où on va encaisser cet argent et le moment ou on va devoir les sortir nous pourrons faire de la trésorerie. j’ai fais une simulation qui expliquait qu’en déclarant déjà les loyers de sept 2020 (signature) à la déclaration revenu 2020 (juin 2021) nous commencerions à payer en septembre 2021. Cela laisse une marge.

Je ne comprend pas.
Vous encaissez 4 mois de loyer sur 2020, et au lieu de 700€/mois, vous devrez sortir 2800€ d’un coup à l’avis d’imposition.
En quoi décaler un payement vous augmentera votre épargne de précaution ?
Sans compter que d’ici septembre, comme le dit Trahcoh, vous pouvez avoir un escadrille d’ennui qui arrivent au moment de payer les impôts (ça ma rappelle les non-anniversaire de jeunesse de ma femme pour cause d’impôts).
Donc vous décalez le risque dans le temps au lieu de l’annuler!

Evolution a écrit :

Nos comptes sont malgré tout "propres" même si je sais que les banques veulent aussi qu’on leur laisse notre cash durement gagné…

Vous ne comprenez pas ce qu’on vous dit.
Que vous soyez en négatif à la fin du mois, ça concerne vous et la banque.
Par contre, acheter un bien à 200k€ avec une marge de liquidité initial à -3000 (épargne - frais notarié), ça choque.
Je vais reprendre un exemple classique : vous avez des locataires en place, qui ont des aides ou tiers payants leur loyer.
A l’achat de mon locatif, la CAF a mis 6 mois à me verser un des loyers. (La dernière blague avec la CAF c’est 12 mois de loyer en attente).
Vu que le changement est indolore pour le locataire, comment faites vous, vous avancez les loyers, ou vous exigez que le locataire paye la différence ?

Evolution a écrit :

Nous aimerions beaucoup augmenter notre taux d’épargne justement et c’est pour cela que nous souhaitons acquérir un bien qui ressort du cash flow.

La principale source d’épargne c’est votre salaire.
L’immobilier a tendance à coûter durant la phase de remboursement, surtout avec un bien clé en main.
Là ça donne l’impression de repousser à plus tard, en disant, que plus tard tout ira magiquement mieux!

Pour être clair
Personnellement, que vous achetiez ou non l’immeuble ne changera rien à ma vie!
Donc c’est vous qui allez faire des choix et subir les conséquences de ces choix.
Si vous estimez que l’épargne de précaution n’est pas nécessaire, foncez!

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[+1]    #19 13/06/2020 13h33

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Bonjour,

Je me permets d’intervenir sur cette file, car je voudrais faire part de mon expérience personnelle au sujet d’un locataire sous curatelle, pour réagir à l’affirmation de Evolution.

Les 2 locataires en logement antiques sont des personnes sous tutelle qui sont là depuis + de 10 ans et sincèrement je pense qu’ils resteront là jusqu’à la fin de leurs jours, de part la localisation et la personnalité de ceux-ci.

En effet, cette phrase m’a interpellé car j’ai eu un locataire sous curatelle (pas tutelle comme ici, mais je pense que la situation est comparable).

J’ai acheté un immeuble de 3 logements loués, un des logements était loué à une personne sous curatelle, locataire depuis près de 10 ans. Avec un loyer légèrement supérieur aux autres logements, du fait des indexations de loyer successives.

A peine plus d’un an après avoir acheté l’immeuble, je reçois le congé adressé par la curatrice. Le locataire avait rejoint une institution.
Préavis de 1 mois seulement même si le bien n’est pas localisé en zone tendue, car le locataire est bénéficiaire de l’Allocation Adulte Handicapé.

J’ai donc récupéré l’appartement occupé depuis 10 ans par ce locataire, pas de travaux réalisés au cours des 10 dernières années. L’appartement ne pouvait pas être loué en l’état (murs et plafonds sales, porte abîmée, robinets antiques qui fuient un peu, la cuisine se résumant à un évier…)

Pour essayer de tirer un bénéfice de la situation, j’ai décidé de faire faire des travaux, de le meubler, et de le proposer en location meublée.
--> Quelques milliers d’euros dépensés alors qu’on aurait pu penser que le locataire sous curatelle allait rester encore longtemps dans l’appartement (et pendant ce temps le plus élevé des 3 loyers qui n’est pas perçu).

Rien de grave, mais il faut avoir de l’argent disponible.

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#20 13/06/2020 23h58

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J’entends bien tous vos conseils et j’en prend bonne note.

@pepita c’est une expérience très pertinente qui, au niveau de l’etat des logements semble identique.
Je suis navrée que cela vous soit arrivé et j’espère effectivement que cela n’arrivera pas.
Le logement n’est pas très loin de chez nous donc effectivement nous pourrons refaire certaines choses nous même.
Evidement je ne compte pas y passer tous mes week end, mais avec de l’organisation on fera au mieux pour mutualiser les travaux à réaliser (par ex le changement d’une douche pendant un coup de peinture chambre et  montage kitchenette cuisine). Je sais’ je suis très optimiste mais mon optimiste organisationnel fonctionne généralement correctement.

@gunday , nous sommes en demande de financement à 110% quasiment donc notre epargne ne bouge pas (sauf les 5000€)

Pour les impôts, ce que je voulais dire c’est que entre le moment où nous allons toucher les loyers de 2020 (sept à dec 20) et le moment où nous allons les déclarer (juin 21) soit encore 6 mois après, il va s’écouler 10 mois (sept20 à juin21) au minimum avant de devoir payer tout ou partie des impôts sur les loyers encaisses sur  2020 non? A moins que l’impôt à la source vienne tout modifier? (Je continue d’essayer de comprendre ceux-ci, sans parler du changement de calcul des parts apparement)

Effectivement pour les locataires nous sommes un peu en mode « donnant donnant ». Nous sommes à l’écoute dans la mesure du raisonnable, par exemple un de nos ancien locataire souhaitait changer le plan de travail de la maison que nous venions de lui louer’ nous avons accepté bien que celui ci n’était Que légèrement effrité sur un côté. Une autre avait voulu changer tout le meuble de la salle de bain à cause d’une rayure presque invisible dans le lavabo, nous avons refusé. Un autre a voulu changer la boite au lettre ( elle n’était pas aux normes) lui même, il l’a fait et avec l’envoi du ticket de caisse il a déduit le cout de celle-ci du loyer. Ceux ci sont toujours en place depuis mi 2017.

Concernant la trésorerie, j’admets que nous avons dépensé, que nous aurons pu attendre d’avoir 25000€ de cote avant d’en dépenser 15000€ en mariage et voyage.

Je ne trouve pas ce projet si mal, comparé a certains que je vois un peu partout. Il a au moins le mérite de sortir du cash après impôts…  Si l’immeuble ne s’écroule pas, ou autre désastre que je ne souhaite a personne

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#21 14/06/2020 00h25

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Evolution, le 13/06/2020 a écrit :

@gunday , nous sommes en demande de financement à 110% quasiment donc notre epargne ne bouge pas (sauf les 5000€)

Pourriez vous nous tenir au courant de ce que vous obtenez comme financement ?
Car les échos que j’ai en ce moment, c’est plutôt resserrement des conditions d’emprunt, avec restriction de durée, et fin du financement à 110%.

Donc ça m’intéresse de savoir si vous arriver quand même à dégoter un 110% en financement! (et auxiliairement dans quelles enseignes)

Edit : pour le prélèvement du foncier, j’avoue ne pas trop savoir comment est orchestré une modification aussi important en cours d’année.
Je n’ai pas eut le cas, j’ai plutôt des diminutions de revenus fonciers (bien passé en LMNP, bien vendu, etc), donc je ne me suis pas trop posé la question.

Dernière modification par gunday (14/06/2020 00h31)

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#22 14/06/2020 00h47

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Oui, si nous avons le financement, je partagerai avec plaisir toute information qui pourra aider.
On est là pour ça 😊.

Concernant le financement également, j’ai pose la question au courtier de savoir s’il serait envisageable de faire un prêt personnel pour avoir un apport ( chose que je trouvais quand même biscornue). Il m’a dit que ce n’était pas une très bonne idée.

Je reste dubitative dans la mesure où un courtier de la même entreprise, il y a 3 ans’ nous avait proposé pour avoir un apport pour le financement de notre RP’ de faire un regroupement de credit entre notre prêt locatif (il reste 52000€) et un prêt personnel qui servirait d.apport .
Bon, sachant que nos 52000€ restant sont au taux de 1,09%, clairement nous n’avons pas envie d’y toucher…

Bref’ je vous tiens informés

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#23 16/06/2020 23h00

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Bonsoir à ceux qui viendront par ici.
Je reviens vers vous pour vous donner des nouvelles de mon rdv au Crédit mutuel.
Nous avons commencé par exposé le projet, puis le conseiller nous a fait un petit discours sur l’endurcissement des conditions de prêt (là je me suis dis que ça allait coincer).
J’explique alors qu’au niveau de l’endettement nous ne passerons surement pas, mais qu’en reste à vivre nous passons correctement.

Nous en sommes venus au moment d’entrer les fameux chiffres dans l’ordinateur et là, le conseiller me dit que d’après ce que je suis en train de lui dire, le taux d’endettement passe. Alors je réponds que "oui" mais seulement s’il pratique la méthode du différentiel. Et effectivement, c’est bien comme cela qu’ils font pour un investissement locatif.

De ce fait, il serait prêt à nous suivre, évidemment avec demande de délégation plus haut pour le montant à demander. Il ne m’a pas du tout parlé d’amener plus d’apport, ce qui est rassurant.

Il nous propose pour le moment la somme de 198700€ sur 20 ans, avec un taux de 1.814% et 26.64€ d’assurance mensuelle pour mon mari et moi à 100%. décès PTIA. mensualité totale de 986.48 € + 26.64 €/ mois

Il était même parti sur une simulation sur 15 ans au départ, mais je lui ai expliqué que nous souhaitions garder de la trésorerie pour épargner et peut être réinvestir par la suite.

Je tiens à préciser que ce n’est pas une offre de prêt que j’ai mais juste une simulation.

Par contre, il m’a quand même demandé si j’avais contacté mon conseiller LCL à ce sujet, j’ai répondu que non par sur celui-ci. Il m’a quand même demandé de proposer ce projet à ma banque actuelle (bizarre non?) et de revenir vers lui en cas de refus. Il a repris mon numéro, m’a donné sa carte et son adresse mail pour le tenir informé.

Du côté de Meilleur taux, pas de nouvelles mais j’espère en avoir demain.

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#24 29/06/2020 20h39

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Bonjour Evolution,

Petit retour d’un professionnel de la banque:

Le taux est très élevé et les conditions d’assurance également.

Pour la demande sur votre banque,il se dit que le projet n’est pas forcément financeable chez lui donc il veut s’assurer que vous fassiez votre banque dans un premier temps et qu’il interviendra en cas de refus de prêt. Sous-entendu votre projet ne m’intéresse pas particulièrement.

Pour Meilleur taux je vous conseille de ne pas trop "compter" sur eux. Je vous invite à consulter directement les banques.

Bonne recherche à vous !

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#25 29/06/2020 23h37

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Bonjour Nordiste, merci de votre retour .
A ce jour, toujours pas de nouvelle d’une des deux banques de Meilleur taux et refus de l’autre.
Mon conseiller m’a informé que le LCL suivrait avec les frais de notaire et banque avancés.
Nous avons rendez-vous demain avec un autre courtier et j’ai relancé le crédit mutuel.
J’ai pris un refus oral du crédit agricole ce jour. Il me semblait qu’ils finançaient plus facilement mais pas du tout pour le nord en tout cas.
Je vous tiens au courant des recherches… il en suffit d’une qui dit oui 👍🏻

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