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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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#1 08/06/2020 02h34

Membre (2020)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Comme je l’explique dans ma présentation elmini :présentation, j’envisage d’acheter un local professionnel pour la somme de 69000 euros. Il s’agit d’un cabinet dentaire à rafraichir. Le montant estimé des travaux de rafraichissement + remise aux normes de certains points + climatisation et d’autres petites choses est d’environ 20000 à 30000 euros maximum (pas de devis réalisés encore, mais les estimations sont faites par rapport à des travaux réalisés dans un autre cabinet).

Mon idée serait de l’acheter en mon nom propre (pas de SCI car je suis seul) et de créer une société dont je serais le gérant qui possèderait le matériel dentaire. Cette société me louerait les locaux. Pour une même surface de 140 m2, dans la même ville, un cabinet que je connais verse à la SCI qui possède les locaux un loyer de 1100 euros par mois.
Donc, si je me calque sur cette estimation, cela me ferait 1100 euros par mois de revenu foncier et je pourrais ainsi diminuer d’autant la rémunération de gérance, soumis à l’urssaf et à la caisse de retraite.

Voici ma question : concernant le financement de cet achat, quel serait pour vous le choix le plus judicieux ?
1) faire un emprunt ?
2) l’acheter cash ou au moins en grande partie ?

Je me pose cette question (même si je n’ai jamais ni lu ni entendu comme conseil d’acheter un bien immobilier cash) car il ne s’agit pas d’un achat pour avoir des revenus passifs (puisque c’est ma société, donc mon travail, qui paierait ce loyer). Si je l’achète à crédit, je consomme ma capacité d’endettement, qui pourrait me permettre d’acheter de l’immobilier locatif par la suite (et de générer des revenus passifs).

De plus, comme je l’explique dans ma présentation, j’ai de l’argent disponible sur des comptes non rémunérateur. Ne serait-ce pas le moment de l’utiliser et me permettre de diversifier mes placements  ? Je pense avoir beaucoup en bourse et assurance vie, et je n’ai pas forcément envie de mettre tous les oeufs dans le même panier. Qu’en pensez-vous ?

Je vous remercie par avance pour vos réponses et conseils.

Mots-clés : emprunt, local professionnel, mur de magasin

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#2 08/06/2020 09h13

Membre (2019)
Réputation :   41  

Bonjour,

Si vous achetez le local en nom propre, les revenus fonciers seront en nom propre et non dans la société.
La société aura une charge, le loyer qu’elle vous verse.

Je trouve que c’est un bon investissement pour votre capital car vous serez le locataire qui garantit la rentabilité.

Si votre souhait est aussi d’éviter l’imposition personnelle des revenus foncier dégagé, il vous faudra créer une société qui achète le bien sous forme de holding ou autre. Cependant cela aura aussi un coût et la revente est beaucoup plus taxé.
Regardez sur le forum il y a plein de sujet là dessus.

Dans tous les cas vous devez faire des choix, avec chacun leurs avantages et leurs défauts, à voir en fonction de vos objectifs.

Au plaisir d’échanger

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[+1]    #3 08/06/2020 10h23

Membre (2018)
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Top 5 Entreprendre
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   379  

Bonjour,

si cet achat est votre unique projet immo, au vu du montant d’achat modeste, il n’est pas utile de faire une sci is pour cela compte tenu des frais qui vont avec.

Si vous pensez par contre ensuite avoir d’autres projets soit immo soit scpi, la sci retrouverait son utilité, donc à méditer avant…

Quand je lis votre projet de vous louer à vous-même avec en gros 19% de renta brute, je tique un peu : aucun souci de louer à une tierce personne à ces conditions, mais vigilance à être bailleur et locataire sur le même projet : vous avez bien identifié baisser ainsi vos cotisations, mais l’administration pourrait y voir un abus.

je vous invite à en parler sérieusement avant  avec votre EC : il y a déjà 10 ans, le mien me recommandait de ne pas dépasser 13% sur ce type de projet, et sa reco était tombée à 10 % il y a 5 ans.

Sur le financement, au vu de la modestie relative du projet en rapport avec vos revenus pro potentiels, je partirai sur un crédit sur 15 ans qui devrait peu amputer votre capacité d’emprunt au vu de la mensualité et du loyer envisagé, même avec les nouvelles directives bancaires sur le sujet.

A votre place, je lirai les files du forum sur les scpi à crédit en sci, formule souvent retenue entre autres par nos soignants de profession du forum qui pourraient bien vous inspirer également : vous auriez là un excellent complément à votre CF positif du bien immo, surtout en sci.

Bonnes lectures

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#4 08/06/2020 11h17

Membre (2013)
Réputation :   1  

Bonjour,

Je suis aussi d’un tempérament prudent.
L’avantage que je vois d’acheter l’immobilier à crédit est que vous aurez une assurance au moins Décès Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (DPTIA). Même si vous n’êtes pas encore marié et êtes sans enfant, le jour où vous serez parent, de savoir qu’en cas de gros soucis (et sur 15 ou 20 ans, nul ne peut dire que ce risque est exclu), c’est rassurant de se dire que les prêts immobiliers sont couverts.
Bonne journée

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#5 09/06/2020 01h09

Membre (2020)
Réputation :   0  

Merci à tous pour vos réponses !

Pour le moment, la création d’holding me dépasse totalement ! C’est certainement un bon conseil mais je vais y aller petit à petit !

Je ne savais pas qu’une rentabilité trop élevée pouvait alerter les administrations… Cependant, le loyer de 1100 euros ne sort pas de nulle part mais d’un cabinet de même taille, dans la même ville…  Et j’ai des documents le prouvant… De plus, il y aura tout de même des travaux à réaliser ce qui fait diminuer la rentabilité brut… (Quoi que, je ne sais pas la légalité de faire réaliser les travaux de rafraîchissements par la société locataire. Il faut que je me renseigne sur ce point). Mais je vais bien évidemment en parler à mon EC et je vous remercie du conseil !

Vous êtes tous d’accord concernant le choix d’emprunter. Du coup, je ne peux que l’entendre. Cependant, je ne comprends pas bien l’argument de la sécurité du prêt immobilier pour mes futurs enfants via l’assurance. En l’achetant cash, il n’y aura pas de problème non plus ?

Enfin, j’entends ici et là sur le risque d’avoir trop d’argent en Banque par les temps qui court… Cet argument en faveur de l’acheter sans emprunt ne vient pas vraiment d’investisseurs… Mais que pensez-vous de ce scénario catastrophe ?

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#6 09/06/2020 07h10

Membre (2014)
Top 20 Entreprendre
Réputation :   98  

@elmini

Concernant l’assurance emprunteur c’est simple.
Si vous achetez cash et que vous décédez, vos héritiers hériteront du cabinet qui vaut 100k€ + loyers perçus sur la durée.
Si vous empruntez et que vous décédez, vos héritiers auront 100K + le cabinet 100K + le cash flow (plus faible) que vous aurez dégagé.

Sur le plan successoral, suivant l’actif à transmettre, il est toujours bon de laisser du cash
aux héritiers afin de payer les droits de mutation et éviter d’être obligé de vendre des biens.

Petite précision, si vous louez le local et le matériel, on est plus dans le revenus fonciers.
Louer des locaux équipés c’est une activité commerciale donc une fiscalité différente.
Concernant le loyer envisagé, c’est uniquement pour les mûrs ou matériel compris?


Parrainage Bourse Direct et Fortuneo (code 12583139)

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#7 13/06/2020 17h48

Membre (2020)
Réputation :   0  

Merci pour toutes ces précisions.

Non, l’idée était bien de louer que les murs. Et c’est la société qui louerait ces murs qui posséderait le matériel.

En tout cas, merci à tous pour vos remarques constructives.

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#8 13/06/2020 18h48

Membre (2017)
Réputation :   87  

Vous pouvez louer professionnellement les murs que vous possédez personnellement mais vous serez vite rattrapé par l’imposition des revenus fonciers une fois les travaux payés.
Vous risquez d’être amené à faire un autre investissement avec des travaux pour faire du déficit foncier, la spirale classique, quoi. Il faut envisager l’utilisation du cash / le recours au crédit dans ce cadre global : des revenus professionnels diminués par les loyers et les revenus fonciers effacés par un déficit.
Il y aurait aussi une optimisation possible:
-vous créez une SCI dont vous détenez 1 part et votre société professionnelle 99 parts (par exemple) avec un tout petit capital (1000 euros)
-la SCI s’endette pour acheter le cabinet dentaire ce qui vous permet de déduire de vos revenus 99 % des droits d’enregistrement et les frais liés à l’achat. Ceci correspond à la quote-part du bénéfice de la SCI porté par votre société professionnelle.
-Laisser reposer deux ans, pas plus car il y a un amortissement comptable de l’achat qui risque de peser au niveau de la plus-value lors de la revente. Ce laps de temps vous permettra de chercher un investissement immobilier rentable.
-Lorsque vous avez trouvé quelque chose de bien, vous le faites acheter à la SCI.
Les parts de la SCI ont une valeur proche de 0, puisque surtout si vous avez emprunté 110 %, l’actif est compensé par le restant du capital à rembourser.
La société professionnelle, n’a évidemment pas vocation à investir dans l’immobilier, donc vous procédez à une augmentation de capital que vous financez par apport de cash ou emprunt et qui aura pour effet de complétement diluer votre société professionnelle. Par exemple pour un achat de 500000 euros, vous aurez 50 001 parts et votre société professionnelle en aura 99 soit même pas 1 % du capital ce qui est compatible avec une activité accessoire.

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