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[+1]    #76 21/04/2021 18h28

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EVOLUTION DANS LA POCHE FONCIER DE MON PORTEFEUILLE


Dans le cadre de ma stratégie rendement, j’ai un certain nombre de titres fonciers en portefeuille qui apportent de jolis dividendes. Le foncier représente 10% de mon portefeuille total et je suis à l’aise avec cette proportion. Il fut un temps où j’avais accumulé un certain nombre de titres sans réel concept et donc un peu disparate. Enfin, ma sélection avait quelques lacunes : trop français, trop porté sur les secteurs classiques (bureaux, commerces), pas assez porté sur l’avenir.

En 2019-2020 j’ai déjà bien fait le ménage en vendant quelques petites lignes non stratégiques. J’ai aussi vendu Unibail et Klépierre dans lesquels je ne crois plus vraiment. Le temps des grands temples de marbre et d’acier poli me semble révolu. Avec la montée du e-Commerce, le chiffre d’affaires des locataires est sous pression et même post-Covid la dynamique commerciale ne devrait plus retrouver le rythme de la meilleure époque.

En ce qui me concerne, j’ai renforcé des branches plus dynamiques comme les infrastructures, les towers et les data centers. Le monde devient plus numérique, il y a hausse du trafic mobile et internet et la tendance générale vers plus de streaming, plus de logiciels en mode Saas et plus de données sur des cloud. Sur le long terme, il reste donc une bonne réserve de croissance pour toutes les foncières qui mettent à disposition des infrastructures permettant de servir ce trafic.

Transformation actuelle


Mon portefeuille foncier s’est déjà bien transformé au cours des derniers temps, mais il y avait encore quelques lacunes, que j’ai essayé de combler cette semaine.

-Vente de Tour Eiffel en totalité, après 6 ans de fidélité. Je sors avec une MV, mais comme j’ai touché de gros dividendes sur la période, le rendement total est de +5%. Ca fait pas large rapporté à la période de détention, mais au moins le résultat est positif. Pendant longtemps la société s’était endormie sur ses lauriers, avant une reprise en mains vigoureuse par un fonds qui a acquit la majorité du capital. Mais malgré une augmentation de capital, l’achat de nombreux nouveaux actifs et une OPA sur Affine, les résultats ne sont toujours pas au rendez-vous. Le cours s’effrite depuis une dizaine d’années, la rentabilité baisse (même hors effet Covid) et je n’aime pas le taux d’occupation qui tourne autour de 82% seulement. A priori, trop de bureaux en périphérie de Paris qui peinent à trouver preneur.

-Achat de la foncière Inéa en remplacement, qui a un portefeuille de bureaux dans les grandes villes de province. La dynamique commerciale est meilleure avec un CA qui a doublé en 5 ans et une rentabilité en amélioration.

-Vente de Mercialys en totalité, ce qui me permet de récupérer une grosse somme (environ 6.000€). Comme toutes les foncières commerciales, le titre a bu la tasse l’année dernière, mais il a explosé de 45% cette année me permettant de retrouver mon prix de revient. Je profite de la fenêtre de tir pour solder la ligne, avant les résultats trimestriels et avant le détachement du dividende fin avril. Enfin, Casino est actionnaire de référence avec environ 20% du capital et ça fait des années que Casino vend des titres pour dégager des liquidités. Le cours ayant bien remonté, je crains que les ventes de titres vont reprendre.
A priori j’ai bien fait de vendre lundi, car le titre a réagi négativement aux résultats trimestriels publiés le jour suivant.

-Renforcement de Patrimoine&Commerce pour 1.500€. La société est aussi active dans les commerces, mais le modèle low cost très local semble mieux résister.
Au total, j’ai réinvesti beaucoup moins dans les commerces que le produit de la cession de Mercialys. J’ai donc encore réduit le poids des commerces dans ma poche foncière.

-Vente de Aedifica. Le cours tourne en rond depuis des mois avec des fluctuations entre -5/+5% autour de mon prix de revient. C’est une bonne société présente dans le développement des résidences pour seniors. Mais en y réfléchissant bien, le titre est cher en termes de PER et en termes de valorisation par rapport à l’ANR. Exprimé autrement, c’est un titre porteur mais mon prix de revient était mauvais. Je préfère donc m’en défaire. Qui sait, il y aura peut-être une fenêtre de tir plus attractive à l’avenir me permettant de revenir sur le dossier.

-Achat de Altarea, qui a un business plus diversifié avec à la fois un côté foncier (résidentiel, commerce) et une activité dans la promotion. Il me semble que ce business model est plus équilibré sur le long terme.

-Dans la foulée j’ai aussi acheté Atland, qui a aussi un business très diversifié (promotion et foncier) et qui va encore plus loin avec une activité de gestion de SCPI (filiale Voisin) et une plateforme dans le crowdfunding (filiale Fundimmo). Il faudra voir ce que ça donne sur le long terme, mais j’aime bien ce mix d’activités complémentaires.

-Enfin j’ai encore renforcé mon ETF Lyxor Stoxx 600 Real Estate pour 1.500€ ce qui permet de jouer indirectement une multitude d’autres foncières.

Bilan général


Je pense que ma poche foncière est maintenant encore plus équilibrée et diversifiée. Et malgré les nombreux arbitrages cette semaine, le total investi représente toujours 10% de mon portefeuille actions. Le cash flow de dividendes attendu cette année est lui aussi quasi identique à la situation antérieure.



Commerces : Carmila, Patrimoine & Commerce

Bureaux : Inéa

Hôtels : Covivio Hôtels

Foncier & Promotion : Altarea, Atland

Towers : Crown Castle (USA)

Data centers : Digital Realty Trust (USA)

Entrepôts: ProLogis (USA)

Infrastructures green economy: Hannon Armstrong (USA)

Forêts & sylviculture: Weyerhaeuser (USA)

Diversifié: 2 EFT de Lyxor Stoxx 600 Real Estate et Lyxor FTSE Epra Nareit Global

Dernière modification par Ankh (21/04/2021 18h34)

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#77 21/04/2021 21h00

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Bonsoir Ankh,

Pour que la diversification soit totale, il manque encore peut-être 3 piliers selon moi :

- le résidentiel : Essex Property, Equity Residential, Boston Properties…

- la santé : National Health Investors, Omega Healthcare…

- le self storage : Extraspace Storage, Cubesmart…

Ces trois secteurs me semblent intéressants et résilients dans un portefeuille complet de REIT.

Bien à vous.

Dernière modification par MrDividende (21/04/2021 21h01)

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[+1]    #78 22/04/2021 06h30

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@MrDividende

Oui, vous avez raison, il y a encore un peu de place pour le storage ou les murs d’hôpitaux. Omega me plairait bien.

Mais à court terme, je vais plutôt stocker quelques liquidités et les dividendes encaissés. Comme les valeurs technologiques et de croissance consolident depuis le début de l’année, il y aura peut-être prochainement des affaires à saisir (que je juge plus importantes pour mon portefeuille que d’augmenter la part du foncier).

Soit dit en passant… les USA sont un paradis pour les chasseurs de petites foncières spécialisées. J’ai vu qu’il existe même des sociétés qui investissent dans les murs de prisons. On aura tout vu !

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[+1]    #79 22/04/2021 09h10

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MrDividende, le 21/04/2021 a écrit :

- le résidentiel : Essex Property, Equity Residential, Boston Properties…

Attention, le dernier cité a un portfolio composé uniquement de bureaux.

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#80 22/04/2021 14h02

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Ankh a écrit :

@MrDividende

les USA sont un paradis pour les chasseurs de petites foncières spécialisées. J’ai vu qu’il existe même des sociétés qui investissent dans les murs de prisons. On aura tout vu !

A ce propos, avez-vous étudié leur "business model" pour les foncières qui investissent dans les "murs de prison" ? Je suis intrigué par ce type d’investissement original que l’on est pas prêt de voir en France (les prisons "privées" américaines rachèteraient les prisons "publiques" aux Etats en faisant signer des clauses d’occupation pour s’assurer qu’il y ait toujours au moins 80% de taux d’occupation dans la prison…")…

Dernière modification par RadioInvest (22/04/2021 14h31)


Primum non nocere

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#81 22/04/2021 15h03

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Aucune foncière allemande (excepté en ETF)?

Certaines sont pourtant intéressantes à regarder (spécialement côté immobilier résidentiel).

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Favoris 1    #82 22/04/2021 15h18

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Le dividende des deux foncières de prisons et centres de détention est gras (>15%), mais le total return est à la peine.. Cours divisé par 5 en 5 ans pour CWX et GEO… A noter pour ceux que ça intéresse quand même que Geo est plus international (UK, Australie, Afrique du Sud).

Sinon en résidentiel dynamique américain, on peut ajouter Nexpoint Residential (NXRT). Aux US j’aime aussi les REIT industrielles Eastman Group (EGP) et Rexford Industrial (REXR).

Et je suis d’accord avec Woyal, en particulier pour Vonovia.

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#83 23/04/2021 07h14

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Je remercie tout le monde pour les suggestions de sociétés, je vais creuser un peu la question.

@RadioInvest
En fait je n’ai pas étudié en détail toutes les sociétés qui investissent dans les prisons. Mais à la base c’est un business de foncière classique et je n’ai trouvé aucun élément d’intérêt particulier.
Il me semble toutefois, qu’il y ait des risques spécifiques. Le système carcéral privé travaille un peu comme les autoroutes payantes en France, à savoir un partenariat avec l’Etat ou les collectivités locales. Il y a donc un risque politique qui varie en fonction des élus qui sont à la barre. Le secteur de la justice est de surcroit un terrain très sensible aux USA, et pour moi qui ne suis pas américain, il est difficile de juger tout cela.
Pour faire court… je n’envisage pas d’acheter des foncières dans les murs de prison.

@Woyal
Je reconnais que les foncières résidentielles allemandes étaient un bon choix dans les années passées. J’avais d’ailleurs une ligne Vonovia pendant quelque temps. Il y a eu un orage il y a deux ans avec les débats sur le plafonnement des loyers et les titres résidentiels ont piqué du nez. Dans le doute j’ai vendu ma ligne.
Entre temps cela s’est calmé, mais j’ai raté le coche pour réinvestir. Au cours actuels je ne suis pas acheteur.

@Liberty84
Je n’ai pas encore étudié en détail les foncières dans l’industriel, mais je vais creuser un peu les pistes que vous avez proposées. Ca me donnera peut-être des idées pour plus tard !

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[+1]    #84 23/04/2021 11h22

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Liberty84, le 22/04/2021 a écrit :

Le dividende des deux foncières de prisons et centres de détention est gras (>15%),

Pour ce qui est de GEO, il n’est plus vraiment gras : baisse successive du coupon depuis l’automne 2020…pour être finalement coupé il y a quelques jours. L’entreprise réfléchit même à abandonner le statut de REIT (cf fil sur ce forum sur…CXW).

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[+1]    #85 01/05/2021 11h46

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REPORTING AVRIL 2021


Dans l’ensemble, avril a encore été un bon mois pour les actions et mon portefeuille progresse de +10,6% sur l’année. Ma sélection est un peu à la traîne par rapport à des indices comme le CAC40 (+13% YTD) ou le MSCI World en Euros (+11,8%), victime de la rotation sectorielle vers les valeurs cycliques, que je sous-pondère. Comme il est bien connu, les titres cycliques ne montent jamais jusqu’au ciel. Lors de la prochaine jambe de consolidation, il y a fort à parier que ces dernières rentreront dans l’axe et que les défensives et les valeurs de croissance reprendront des couleurs.

Je constate aussi que les valeurs asiatiques sont à la peine, ce qui vaut pour ma petite sélection de titres vifs, mais aussi mes fonds. Mais après la forte tendance haussière fin 2020, cette consolidation est normale. La Chine semble décidée à regarder de plus près les sociétés mastodontes qui prennent de plus en plus d’importance. Les déboires de Alibaba ne sont en fait que l’exemple le plus médiatisé, mais le gouvernement serre aussi la vis pour d’autres entreprises. Tout ça jette un froid sur les marchés asiatiques actuellement, mais cela devrait se résorber peu à peu lorsque toutes les parties prenantes auront trouvé de nouvelles marques de repère.

Côté USA, beaucoup de bonnes nouvelles dans les trimestriels, tout le monde est satisfait des premiers 100 jours de Biden et même les annonces de hausses d’impôts ne font pas vraiment peur. Enfin cerise sur le gâteau, la Fed reste très accommodante. En résumé, tout baigne !

Toutefois, c’est cet optimisme sans faille dans des marchés gonflés à bloc, qui est le plus grand risque pour les prochains mois. Il ne manque qu’un trigger et nous sommes bons pour une correction de plusieurs semaines. Et si Wall Street prend un coup de blues, le reste du monde suit.

Je ne suis pas un trader mais plutôt un investisseur de moyen-long terme. Je ne prévois donc pas d’essayer de timer une correction à venir, puisque personne ne sait quand celle-ci viendra. Le risque étant toujours de rater ensuite le moment clef pour revenir. Mais j’ai quand même fait quelques arbitrages ce mois-ci de manière à me donner un peu de marge de manœuvre (juste au cas où). Les liquidités sont remontées à 2% de mon portefeuille. Ce n’est pas beaucoup, mais quand même le double du mois précédent.

Enfin, la saison des dividendes a commencé en Europe. Déjà quelques rentrées conséquentes en avril, mais le gros des sesterces, aureus et autres oboles gauloises tombe généralement en mai-juin. J’attend donc prochainement un flux plus important qui gonflera encore ma force de frappe.



Mouvements du mois


Arbitrages

Je ne reviens pas sur les arbitrages de ma poche foncières, que j’ai déjà détaillés dans un post précédent.

-Vente de la totalité de ma ligne Axa avec une PV+16%. Après le plongeon de 2020 et le fort rebond par la suite, c’est une opportunité de sortir du dossier.

-Achat de ALD Automotive en remplacement, histoire de rester dans la finance et les valeurs de rendement.

-Vente de Wavestone avec une PV+4%. En y regardant de près, j’ai accumulé au fil du temps une demi-douzaine de sociétés de services informatiques et consulting. Une vraie/fausse diversification en somme. Je réduis donc un peu la voilure.

-Achat de la société allemande Compugroup Medical en remplacement, qui est à la fois une valeur technologique et une valeur santé. Un peu le même business que Pharmagest en France, mais Compugroup est plus axé sur l’informatisation des hôpitaux. Le titre est actuellement pénalisé par le rachat d’actifs européens de Cerner (USA), ce qui pèse sur les marges. Mais à priori un dossier porteur à plus long terme.

Renforcements

-Renforcement de SAP pour 1.100€, soit 10 titres en plus

-Renforcement de 500€ sur Fresenius

-Renforcement de 500€ sur TeamViewer

Allègements

-Prise de bénéfices partielle sur Sligro Food Group. 52 actions vendues avec une PV+29%. Le titre est actuellement en surchauffe et j’en profite pour réduire un peu mon exposition.

-Vente de la totalité de DS Smith avec une PV+17%. Un peu dommage pour un titre cyclique qui a encore un potentiel de rebond, mais il faut bien sacrifier quelque chose pour dégager des liquidités.

Divers

-Dividende de Royal Dutch Shell réinvesti en actions, soit 2 titres en plus

-Dividende de Diageo réinvesti en actions, soit 1 titre en plus

-Enfin, le fonds Fidelity Asia Focus a été rebaptisé Fidelity Sustainable Asian Equities. C’est la mode ISR qui frappe encore. Mais bon, rien à redire, j’aime bien les boites qui réfléchissent à leur impact sur l’environnement et la société.

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#86 01/05/2021 12h01

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Bonjour Ankh,

Achat de la société allemande Compugroup Medical en remplacement, qui est à la fois une valeur technologique et une valeur santé. Un peu le même business que Pharmagest en France, mais Compugroup est plus axé sur l’informatisation des hôpitaux. Le titre est actuellement pénalisé par le rachat d’actifs européens de Cerner (USA), ce qui pèse sur les marges. Mais à priori un dossier porteur à plus long terme.

Si le secteur vous intéresse, il y a aussi l’entreprise Allemande Nexus AG spécialisée dans les logiciels pour les systèmes de santé et les hopitaux et qui a de très bons fondamentaux (je suis personnellement actionnaire) :

Nexus AG est un développeur allemand de logiciels pour le secteur des soins de santé. La Société fournit notamment Nexus/HIS, un système d’information qui supporte les domaines administratif et médical/infirmier dans les hôpitaux ; Nexus/Obstétrique, un logiciel de documentation pour les grossesses ; Nexus/Pathologie, qui contrôle les processus en pathologie depuis la saisie des matériaux jusqu’à la facturation ; Nexus/Psychiatrie, une solution pour établissements psychiatriques, du traitement des patients au management des figures clés dans les établissements ; CWD - Clinic WindData (E&L), un logiciel de diagnostic pour l’endoscopie, la cardiologie, l’échographie et l’ophtalmologie ; Nexus/Home, un système d’information qui comprend la gestion des finances, des résidents et des traitements, ainsi que le déploiement du personnel, et Nexus/Curator, une base de connaissances Web pour la gestion de la qualité avec gestion documentaire en soins médicaux. La Société opère à travers des filiales en Autriche, en France, en Espagne, en Suisse, aux Pays-Bas et en Pologne, entre autres.

Bien à vous.

Dernière modification par MrDividende (01/05/2021 12h03)

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[+3]    #87 29/05/2021 11h51

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REPORTING MAI 2021


Performance de +10.4% depuis le début d’année. Certains titres montent, d’autres baissent et au final le portefeuille stagne depuis le mois dernier, victime de la cherté des marchés et des craintes d’un resserrement de la politique monétaire dans les prochains mois.

Mais sous les couvertures, on constate quand même de grosses disparités. Les valeurs cycliques sont toujours en forme alors que tous les moteurs de performance de l’année dernière (renouvelable, technologie, valeurs asiatiques) sont tombés en panne. Mention spéciale pour les valeurs du luxe (bien présentes dans mon portefeuille) qui sont en train d’hyperventiler avec des avancées qui me semblent exagérées.

Avec de nombreux éléments positifs (vaccins, amélioration conjoncturelle) et de nombreux éléments négatifs (inflation, hausse des intérêts) il me semble que les marchés risquent de tourner en rond encore quelques temps et le risque d’une consolidation n’est pas écarté.

Le mois des grandes manœuvres


Pour les titres de ma sélection, de très nombreuses opérations importantes impactent la marche des affaires :

-Veolia et Suez se sont mis d’accord sur un rapprochement, même si Veolia devra se délester de certains actifs français pour ne pas être monopoliste. Moi j’ai une opinion favorable de tout ça et j’envisage de participer à l’augmentation de capital prévue en automne.

-M6 et TF1 ont annoncé leur fusion, afin de pouvoir mieux lutter contre la prolifération des chaînes de streaming étrangères. A priori un mariage de raison, probablement nécessaire pour ne pas se faire larguer. En y regardant de près, l’opération est toutefois fort complexe avec un M6 qui restera coté mais délesté de certains actifs repris par TF1 et deviendra une filiale de TF1. Tout un montage économiquement inutile, mais destiné à respecter la réglementation française qui limite les prétentions des actionnaires majoritaires.
Tout cela ne m’emballe pas trop et j’ai vendu ma ligne M6.

-Le suisse Sonova (équipements pour malentendants) a annoncé le rachat de l’allemand Sennheiser, réputé pour ses casques audio et microphones. L’opération me paraît bonne car elle reste dans le domaine de compétence (l’acoustique) de Sonova et élargit considérablement son marché adressable.

-Coca Cola European Partners a consommé son mariage avec le collègue Coca Cola Amatil, présent en Australie, Nouvelle Zélande et tous les petits pays insulaires du Pacifique. Bonne opération, qui profite d’une meilleure dynamique commerciale dans le Pacifique et mondialise un peu le chiffre d’affaires du groupe, ce qui est positif à LT car la conjoncture sur différents continents peut connaitre des décalages temporels. Dans la foulée la société a été renommée Coca Cola Europacific Partners.

-Enfin, les américains Merck et Beckton Dickinson ont annoncé des spin offs de certaines activités, avec les actionnaires actuels qui recevront des attributions d’actions des nouvelles entités. Moi, ça ne me branche pas trop, car on se retrouve avec des lignes supplémentaires de taille insignifiante, sur des sociétés dont on ne sait pas encore grand-chose. Je vais quand même attendre d’y voir plus clair.



Mouvements du mois


Actions France

-Vente de Sqli avec une MV -8%. Le titre a bien remonté en début d’année, mais commence à retomber. Petite société de services informatiques sans moat particulier et qui ne m’intéresse plus vraiment.

-Vente de Thales avec une MV -9%. Belle société technologique, mais porteuse d’une tare éthique de part ses activités dans l’aviation militaire et la fabrication de missiles. Je préfère me retirer de ce dossier.

-Vente de M6 avec une PV +72%, à quoi s’ajoutent 20% de dividendes perçus. Je profite de l’engouement suite à l’annonce du rapprochement avec TF1 pour prendre mes bénéfices.

-Vente de Interparfums avec une PV +102%. Un très bon choix avec un cours qui a plus que doublé depuis mon achat l’année dernière. Mais la bulle sur les valeurs du luxe commence à me faire peur et Interparfums (PER 70 sur 2021 / PER 50 sur 2022) est particulièrement cher.

-Achat de GTT pour 5000€. Les activités dans le gaz ont le vent en poupe (moins polluant que le pétrole) et l’entrée sur le marché de l’hydrogène me semble prometteur à MT.

-Achat de Amundi pour 5000€. Le rachat de Lyxor en cours me semble positif et permettra de doper le CA futur tout en générant des synergies sur les coûts administratifs.

-J’avais acheté une ligne Orange il y a 2 ans sur le compte titre par inadvertance, ce qui n’est bien-sûr pas un choix idéal pour une valeur de rendement. J’ai rectifié le tir en vendant cette ligne sur CTO et je l’ai rachetée sur le PEA sur lequel la fiscalité est moins mordante.

-Enfin, achat de Pharmagest pour 3000€. Le titre est encore cher, mais il a quand même bien consolidé depuis le début de l’année et il me semble maintenant à un prix à peu près correct.

Actions Europe

-Vente de Swatch avec une PV +6%. Porté par l’amélioration conjoncturelle, le titre est enfin repassé au-dessus de mon prix de revient, ce qui me permet de sortir dans de bonnes conditions. A plus long terme, j’ai l’impression que Swatch n’a plus le lustre d’antan.

-Achat de Euronext pour 4200€. Après le rachat de la Bourse italienne et l’augmentation de capital, le cours a bien baissé. Le moment me semble opportun pour entrer sur le dossier.

Actions US

-Vente de Weyerhaeuser (bois, gestion de forêts) avec une PV +112%. Je l’avais achetée en avril 2020 dans le creux et le titre a flambé depuis, porté par la spectaculaire hausse du cours mondial du bois, qui est aujourd’hui 3x plus cher que la moyenne des 30 dernières années. Le phénomène de reflation est beau, les bénéfices de l’entreprise devraient être très flatteurs cette année, mais tout ça me semble trop beau pour durer. Je préfère sécuriser mes gains avant que le soufflé ne retombe.

-Achat de Physicians Realty Reit (foncière dans les murs d’hôpitaux) et Compass Diversified Holdings (petite holding financière) pour rester dans les valeurs de rendement.

Renforcements

-Renforcement de Fresenius pour 500€

-Renforcement de Edenred pour 500€

-Renforcement de Idi pour 1000€

-Renforcement de Albioma pour 500€

-Renforcement de Compugroup pour 500€

Divers

-Dividende de Edenred réinvesti en actions, soit 2 titres en plus

-Dividende de Mondi réinvesti en actions, soit 4 titres en plus

-Dividende de Carmila réinvesti en actions, soit 32 titres en plus

-Covivio Hôtels a procédé à une augmentation de capital, à laquelle j’ai participé pour 32 titres à 16€

Dernière modification par Ankh (29/05/2021 11h52)

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[+1]    #88 30/05/2021 09h19

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DETAILS DU PORTEFEUILLE FIN MAI 2021










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