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#1 15/05/2020 23h08

Membre (2012)
Réputation :   3  

Bonjour à tous,

En cette période de déclaration, j’ai eu la mauvaise surprise de découvrir via mon comptable que j’étais en bénéfice de plus 32000€ sur mon LMNP au réel.

J’ai aujourd’hui 5 biens en LMNP :
- 1 studio acheté en 2014 (dans lequel j’ai fait 6K€ de travaux)
- 1 appartement acheté en 2015 dans un immeuble de rapport (dans lequel j’ai fait environ 20K€ de travaux)
- 1 maison en colocation 3 chambres acheté en 2017 (dans lequel j’ai fait 20k€ de travaux environ)
- 1 maison en colocation 6 chambre acheté en 2018 (dans lequel j’ai fait 60k€ de travaux environ)
- 1 appartement en colocation 5 chambres acheté en 2018 (dans lequel j’ai fait 40k€ de travaux environ).

Sur tous les biens et notamment ceux en colocation, j’ai des rendements très bon au delà de 12% nets.

Je me retrouve en 2019 avoir encaissé 76000€ de revenus BIC (LMNP au réel). Malgré des travaux assez importants sur mes investissements, je me retrouve à présent en bénéfice de 32000€ sur mon bilan 2019.

Avec une TMI de 30% + 17,2% de charges sociales, j’arrive à plus de 14000€ d’impôts …. Je n’avais pas forcément anticipé me faire rattrapé par le bénéfice BIC aussi tôt.

C’est trop tard pour cette année mais je souhaite optimiser ma fiscalité pour l’an prochain.

En parallèle, je risque de passer LMP car mes revenus BIC sont largement supérieurs à la moitié de mes revenus salariés (41k€).

Mes pistes d’optimisation :

- Arbitrage : vente d’un ou plusieurs biens
- Vente à moi-même d’une colocation dans une SCI à l’IS
- Acheter un ou plusieurs biens avec beaucoup travaux (je ne pense pas que cette option soit réellement valable étant données que les amortissements des travaux de 2nd oeuvre se font en général sur 20 ans de mémoire)
- d’autres idées ?

Qu’en pensez-vous ?

Merci à vous smile

Mots-clés : bénéfice lmnp, fiscalité, immobilier, imposition, lmnp, lmp, optimisation

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Favoris 1   [+1]    #2 16/05/2020 09h13

Membre (2015)
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Remarques :
- Si vos recettes de la location meublée dépassent 23000 € et qu’elles dépassent les revenus d’activités du foyer fiscal, vous ne risquez pas de devenir LMP, vous êtes déjà LMP. Il faudrait que vous et votre expert-comptable en tiriez les conséquences.
Passer LMP n’est pas forcément un mal, tant que cette activité n’est pas soumise aux cotisations sociales. A l’heure actuelle, seuls sont soumis les loueurs de meublés saisonniers qui tirent plus de 23000 € de recettes de cette activité. Donc, il faut surveiller le 6° de l’article L611-1 du code de la sécurité social.
Il y a certes l’inconvénient de la PV professionnelle en cas de revente, mais il y a une exonération si détention de plus de 5 ans et moins de 90000 € de recettes de cette activité. Notez que c’est 5 ans à compter du début de l’imposition comme LMP, et non pas 5 ans à compter de l’acquisition du bien.

- payer des impôts parce que vous gagnez beaucoup d’argent et que vous n’avez pas payé cher vos logements (donc vous avez peu d’amortissements et donc aussi avez une super rentabilité), est plutôt normal et devrait être une bonne nouvelle : ça veut dire que vous êtes riche.

- revendre, ce n’est pas trop le moment, si vous avez bien lu les infos sur le marché immobilier.

- vendre une coloc à une SCI IS : mauvaise idée. Pourquoi ? Parce qu’une SCI IS est imposée plein pot sur  la PV professionnelle en cas de revente. Or, les coloc sont les biens les plus pénibles à gérer. Ce sont donc ceux qu’on envisage de revendre en premier. D’ici 10 ans, 15 ans grand maximum, vous aurez très très envie de revendre cette coloc. Il faudrait que le bien que vous mettez dans une SCI IS soit celui que vous ne revendrez jamais, le bien parfait et indémodable que vous envisagez de léguer à vos enfants via cette SCI. Si vous n’avez pas encore ce bien, alors ça serait peut-être un critère pour votre prochain achat. N’oubliez pas de chiffrer le coût et les complications d’une SCI IS.

A votre place, personnellement, je ne ferais rien pour l’instant. Je me répéterais, sur le mode de la méthode Coué "je paie des impôts parce que je gagne plein d’argent et que j’ai acheté tellement bon marché que j’ai peu d’amortissements ! Youpi, je suis malin et je suis riche !"

J’envisagerais de revendre progressivement les coloc dans quelques années, quand le marché immo sera sorti de la crise, quand elles auront suffisamment longtemps joué leur rôle de vache à lait, quand les amortissements commenceront à baisser et/ou quand les "péripéties" apportées par les colocataires m’auront suffisamment fatigué.

Dernière modification par Bernard2K (16/05/2020 09h28)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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[+2]    #3 16/05/2020 09h29

Membre (2013)
Top 10 Immobilier locatif
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Bien évidemment on ne peut qu’être d’accord avec Bernard2K avec un bémol sur les coloc, chacun ayant une perception de la pénibilité variable. J’imagine -peut-être à tort- bien moins pénible de gérer une coloc que de se fader tous les jours un patron ou chef de service mal embouché.

Plutôt amateur de solutions simples aux problèmes simples, j’ai pour ma part intégré et accepté il y a fort longtemps l’impact fiscal de mes revenus locatifs.
Au delà d’avantages fiscaux divers dans le cadre de dispositifs dédiés (scellier sur construction neuve, Cosse ancien et il y en a bien d’autres à explorer notamment Denormandie ?)) j’ai adopté une solution très simple mais qui dégrade le rendement global : acheter de nouveaux lots et affecter les revenus de lots plus anciens sans crédit au financement des charges et fiscalité de l’ensemble.

Une remarque sur votre gestion : on ne devrait pas être surpris sur les revenus d’une année fiscale 5 mois après la fin de ladite année. Un prévisionnel sur plusieurs années serait un vrai plus et vous permettrait d’adopter une stratégie en amont des "mauvaises" surprises.

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#4 16/05/2020 14h03

Membre (2012)
Réputation :   3  

Bonjour,

Merci Bernard2K et Range19 pour vos réponses pertinentes !

Quelques réponses :

En effet, passer LMP et profiter d’une exonération sur la PV d’ici 5 ans serait plutôt un choix intéressant pour moi tout en veillant à rester en dessous de 90K de recette. Je pourrai même envisager l’achat d’un dernier bien qui génère 10000€ de loyer de plus par an pour rester en dessous de la limite des 90K.

Je pense que j’ai tout simplement était mal habitué à ne pas payer d’impôts sur mes revenus BIC jusqu’à présent et je dois maintenant m’y faire. Je gagne très bien ma vie avec mon activité LMNP et je dois donc payer l’impôt en conséquence smile

Concernant les colocations et notamment les grosses colocations de 5 et 6 chambres, ce sont de vraies machines à cashflow mais elle demande aussi plus de gestion.
Cela fait maintenant 3 ans que j’ai commencé la gestion de colocations en direct, c’est vrai que c’est chronophage, des fois pénibles de gérer des colocataires qui sont de plus en plus "assistés" et qui vous dérangent pour rien mais cela en vaut la chandelle quand ça représente pas loin de 2000€ de cashflow par mois. Si on le compare avec un revenu salarié à temps plein, la pénibilité est bien moindre smile

La difficulté avec les colocations est que c’est difficile à déléguer. Une agence traditionnelle ne sait pas faire et si vous prenez un gestionnaire en mode auto-entrepreneur, il faut le former sur plusieurs mois et il n’a généralement pas la carte G (qui est normalement indispensable quand on fait de la gestion immobilière).

La gestion des colocations est usante et d’autant plus sur le long terme. Je suis jeune (33 ans) et prêt encore à le supporter encore pendant au moins 5 ans. Après, je pense que je ma stratégie s’orientera de plus en plus vers des immeubles de rapport ou des appartements en location nue ou meublé à l’année demandant moins de gestion et de tracas.

Je le fais déjà plus ou moins via 2 immeubles loués en nu (Boorlo ancien + déficit foncier) dans des zones rurales. Ce genre de biens demande beaucoup moins de gestion que les colocations mais ils sont bien sûr un peu moins rentables.

Pour répondre à votre commentaire Range19, "on ne devrait pas être surpris sur les revenus d’une année fiscale 5 mois après la fin de ladite année. Un prévisionnel sur plusieurs années serait un vrai plus et vous permettrait d’adopter une stratégie en amont des "mauvaises" surprises.", vous avez entièrement raison !

Je passe actuellement par un comptable en ligne et c’est vrai que le seul contact que j’ai avec eu est principalement au moment de la déclaration des impôts. Ils n’apportent pas ou très peu de conseils. Je vais néanmoins leur demande une plan prévisionnel à 5 ans comme vous me le suggérez ! smile
Je pense migrer vers un comptable physique spécialisé immobilier prochainement pour justement avoir des conseils à ce niveau et anticiper les changements à venir.

Belles journée !

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#5 17/05/2020 14h11

Membre (2014)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   237  

Bonjour Louis,

Votre message m’interpelle car je suis dans une situation très similaire, et je viens également de me faire rattraper par la patrouille cette année smile

Vous pourrez consulter ma présentation pour plus de détails, mais dans les grandes lignes j’exploite également deux immeubles en meublé (sous le statut LMNP, et LMP à partir de cette année), dans lesquels j’ai fait un peu de travaux en amont de l’exploitation (représentant respectivement 15% et 35% en plus du prix du bien), acquis en 2015 et 2018, qui génèrent des recettes très proches des vôtres, également avec de fortes rentabilités (12% et 15% respectivement).

Et comme vous, je vais déclarer pour la première fois cette année un gros bénéfice fiscal (environ 25k€), que je n’avais pas bien anticipé. Pourtant un simple prévisionnel réalisé à partir de mes précédents bilans comptables aurait été suffisant pour l’anticiper et le budgétiser.

Je crois que l’origine du problème vient du discours que l’on entend souvent, à savoir qu’il faut investir dans des biens avec beaucoup de travaux et avec un maximum de crédit. Ce type d’investissement est intéressant à de nombreux titres, mais pas pour celui de la fiscalité pour un loueur LMNP :

- les taux d’intérêts sont tellement bas que les intérêts d’emprunts déductibles sont ridicules. Dans mon cas, environ 5k€ sur 80k€ de recettes, alors que j’ai toujours acheté avec un crédit total.

- les travaux réalisés en amont de l’exploitation, puis tous ceux d’un montant >500€, réalisés lors de l’exploitation, passeront en amortissement. La plupart des travaux de rafraîchissement / second oeuvre passeront en Agencement (durée d’amortissement : 15 ans) ou Equipement (durée d’amortissement : 20 ans). Avec le risque de ne jamais en "bénéficier" comptablement, si l’immeuble est revendu avant que la totalité de l’amortissement n’ait été déduit.

Vous avez dû être induit en erreur, comme moi, par le double effet kiss cool de l’achat de nouveaux biens. En année n vous déduisez en charge les frais d’acquisition (FDN+FAI), et ne percevrez qu’une partie des recettes, le temps de réaliser vos travaux et parce que vous serez probablement sur une année fiscale incomplète. Par contre en année n+1, vous percevez vos loyers plein pot et n’aurez aucune charge à déduire, uniquement un peu d’amortissement. Donc grosse augmentation de fiscalité.

Pour revenir à vos questions :

- votre stratégie globale ne doit pas forcément être remise en question. La fiscalité n’est qu’un paramètre parmi d’autres. En choisissant le régime LMNP/LMP au réel, vous bénéficiez déjà d’une des meilleures niches fiscales, si ce n’est la meilleure pour optimiser les cash-flows et multiplier les opérations sans être pénalisé à la revente.

- en revanche il est urgent que vous établissiez un prévisionnel comptable afin de savoir quel bénéfice vous devrez déclarer chaque année. La bonne nouvelle c’est que les amortissements sont consommés de façon très progressive, et donc vous allez atteindre un "plateau" de fiscalité.

Cela ne vous prendra que quelques minutes pour l’établir :
+ recettes (loyers charges comprises)
- charges récurrentes (eau, électricité, gaz, PNO, TF, CFE, comptable…)
- petite provision pour charges d’entretien (dépenses < 500€)
- intérêts d’emprunt
- amortissement
= bénéfice brut avant impôt

Demandez à votre comptable, s’il ne les fournit pas de lui-même, votre comptabilité complète y compris le grand livre et le tableau des dotations aux amortissements. Toutes les infos y seront.

- passer LMP, tant que le paiement de cotisations au SSI n’est pas obligatoire pour les loueurs de meublés de longue durée, pourrait en fait être une aubaine sous certaines conditions que Bernard2K a très bien résumées.

- la colocation a le vent en poupe actuellement, mais comme tout je ne peux que recommander de diversifier et ne pas mettre tous les oeufs dans le même panier. La législation semble s’assouplir sur certains points (ex: passer la taille minimale de surface privative, afin de pouvoir établir des baux individuels, de 14m2 à 9m2). De l’autre beaucoup de gens se lancent et commencent à saturer le marché (du moins dans les villes moyennes), ce qui tire les prix vers le bas. Enfin, si demain le gouvernement faisait appliquer strictement l’encadrement des loyers déjà prévu en théorie dans la loi ALUR (interdiction de louer plus cher en colocation qu’à un locataire unique), ce serait la catastrophe pour les rendements. On pourrait d’ailleurs appliquer les mêmes arguments pour la location courte durée.

- les décisions d’arbitrages entre vos biens (conserver, OBO / revente à soi-même via une SCI IS, revente simple et/ou rachat de nouveaux biens) font partie du cycle normal de l’investissement long terme. Ce sont des décisions complexes qui mixent objectifs patrimoniaux, fiscaux, de transmission… A mon sens l’augmentation de la fiscalité peut être bloquante si vous comptiez vivre de vos cash-flows, mais ne saurait constituer une raison à elle seule.

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#6 17/05/2020 15h51

Membre (2018)
Réputation :   31  

Bonjour à tous,

Louis, je trouve également dommage votre raisonnement.
"J’ai de gros bénéfices avec des biens à forte rentabilité qui me dégagent un cash flow important. Activité certes chronophage mais pour l’instant je le vie bien et ça me plait. Mais je viens de découvrir que je paie pas mal d’impôt donc je veux arbitrer". J’exagère un peu volontairement.

Déjà deux remarques:
- Au vu du nombre de bien que vous avez, il ne me semble pas normal que vous n’ayez pas anticipé et précisément estimé le montant de votre impôt avant même de démarrer l’année (et même pour les années à venir). C’est une erreur de gestion,gérer c’est prévoir.

- Je pense que ce qui guide l’investisseur immobilier que vous êtes ne doit pas être de payer où non de l’impot. Votre réflexion première doit être la qualité et la rentabilité de votre bien, ensuite vous travaillez sur l’optimisation fiscale.

Au final quel est votre cash flow aprés avoir payé vos impôts?

Bien à vous

Viviérois


"Un pessimiste voit la difficulté dans chaque opportunité, un optimiste l'opportunité dans chaque difficulté". Churchill

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#7 19/05/2020 11h22

Membre (2012)
Réputation :   3  

Bonjour,

Merci pour vos réponses.

@Perecastor : Merci pour vos conseils. Heureusement, je n’ai pas que des locations meublées. Je fais également de la location nue.
En location nue, comme c’est moi qui fait ma "comptabilité", je le suis de beaucoup plus proche ! Ayant fait de gros travaux, j’ai un bon stock de déficit à imputer sur mes revenus fonciers futurs, je suis encore serein quelques années.
Pour le meublé, étant donné que je passe par un comptable, je me suis fait pris au piège de ne pas être rentré dans les détails  … et comme on entends souvent, avec le LMNP, on ne paie pas d’impôts pendant X années, je ne m’étais pas préparé psychologiquement. Maintenant, c’est bon, c’est plus clair.
Je vais dès à présent regarder ça de plus près et demander à mon comptable un prévisionnel.S’il ne le fournit pas, je le ferai moi-même (ou au moins une approximation).

@viverois : J’ai plus ou moins répondu à votre question mais oui vous avez raison que j’aurai dû plus anticiper cette fiscalité sur le meublé.
Sur mes locations meublés, une fois les impôts enlevés, il me reste environ 1300€ de cashflow (contre 2500 auparavant sans fiscalité sur les revenus BIC).

Bonne journée !

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