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#1 02/05/2020 17h48

Membre (2019)
Réputation :   1  

Bonjour à tous,

Cela fait maintenant un an que je navigue sur ce forum car je m’intéressais à l’investissement locatif.

En bref, je suis interne en médecine (salaire de 20 à 25k net par an) avec peu de temps disponible en dehors du travail. Je termine mon internat dans 3 ans, ensuite je disposerai de revenus confortables (>100k/an) et d’une imposition moins douce (TMI 41%), et c’est la raison qui l’amène ici:
Quelles sont les investissements à privilégier lorsque l’on a un TMI élevé ?

Je m’apprête à acquérir ma résidence principale (180k finance à 100% par un crédit à 1% sur 20 ans) ,ce qui me fait plaisir et qui rassure mon banquier en solidifiant mon dossier.

Je voudrais me tourner sur d’autres investissements, moins rentable peut être, mais surtout moins chronophage.

Je souhaiterai prendre date en vue d’investissements importants qui commenceront d’ici 3 à 5 ans.

D’une part, je pensais prendre date dans plusieurs assurances vies (d’assureurs différents, pour se protéger en cas de faillite même si peu probable) afin de bénéficier de la fiscalité avantageuse (le fameux cap des 8 ans) sans pour autant y consacrer mon épargne.
Au delà de 150 000euro par assurance vie, la fiscalité s’alourdit aussi d’où l’intérêt d’en avoir plusieurs.

Aussi, j’aurais souhaité réaliser l’équivalent de prendre date en ouvrant un PEA  pour bénéficier d’une fiscalité avantageuse (cap des 5 ans) et le remplir après.

D’autre part, pour le moment, l’investissement principal serait  l’achat de SCPI à credit pour bénéficier d’un effet de levier maximal.
Cela me semblait plus adapté à mon profil,(jeune, investissement à long terme, banque enclin à me prêter).
J’envisage l’achat au sein d’une SCI plutôt qu’en nom propre (étant déjà imposé à 14%, avec une imposition qui va se majorer) dans un contexte de capitalisation plutôt que de rente immédiate.

Je cherche avant tout à partager avec vous une vision globale avant de rentrer dans les détails.

Merci par avance  de votre aide/avis et de votre œil avisé,

Bon week end à toutes et à tous

Mots-clés : médecin, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier), tmi

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#2 02/05/2020 18h12

Membre (2017)
Réputation :   26  

Bonjour Alloha et bienvenue

Je suis dans le même cas que vous avec une TMI élevée.

Je cherche donc prioritairement des investissements qui ne génèrent aucun revenus donc aucune fiscalité.

La première question à se poser est donc : avez vous besoin de revenus supplémentaires qui subiront un frottement fiscal important ?

Si la réponse est non, privilégiez les investissements en nue propriété, en viager éventuellement. Je suis à titre personnel amateur des viagers dont un vient de se dénouer ( merci le covid).

Cote financier, l’enveloppe des Pea et pea-pme vous permettra de ne pas être fiscalisé sur vos dividendes et plus values.

Les Scpi plutôt à proscrire, vous allez reverser entre 57% et 62% de vos revenus à l’état. Dans le cadre d’un financement par emprunt, il est impossible que les revenus de votre investissement couvrent net d’IR vos mensualités d’emprunt.

Bonne continuation à vous.

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#3 02/05/2020 18h57

Membre (2012)
Réputation :   77  

Alloha7 a écrit :

Au delà de 150 000euro par assurance vie, la fiscalité s’alourdit aussi d’où l’intérêt d’en avoir plusieurs.

Attention, ce n’est pas par AV mais en versement cumulé.

Blog.nalo.fr a écrit :

Dernier point, le seuil des 150 000 euros s’apprécie sur la totalité des contrats d’assurance vie ouverts par le contribuable. Bien qu’ouvrir plusieurs contrats d’assurance vie présente des avantages, le seuil des 150 000 euros ne peut être contourné de la sorte par les épargnants.

Assurance-vie : quelle fiscalité pour une épargne supérieure à 150000 ? ?

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#4 02/05/2020 19h40

Membre (2011)
Réputation :   13  

Voici quelques pistes (en tout cas c’est ce que j’ai fait avec un TMI important et une situation similaire bien que je ne sois pas médecin) :

- Remplir son PEA : 150.000 euros max. Une fois que c’est rempli on ne peut plus rajouter d’argent mais la valeur du PEA peut bien entendu dépasser cette somme.
- Utiliser le cadre de l’assurance vie. No limit. Attention à la limite de 70.000 euros garantie par l’état.

J’ai personnellement opté pour la stratégie "lazy" à savoir achat principalement d’un tracker monde (CW8) sur le PEA et d’un mix fond euro / tacker sur les AV.

- LMNP : achat d’appartements avec travaux, emprunt à 110%. Les frais (intérêts de l’emprunt, charges, compta, etc) et l’amortissement du bien permettent de ne pas payer d’impôts durant 4 - 5 ans. Mais il faut continuer à acheter des appartements, de plus en plus gros, pour ne pas payer d’impôts une fois que le bien devient rentable. Au delà cela génère un BIC qui est imposable bien entendu. Je précise qu’en pratique c’est rentable de suite si le cash flow est positif.

Pour cela je passe par une agence qui s’occupe de trouver, retaper et louer les biens. Cela a un coût c’est certain mais j’imagine qu’un médecin à autre chose à faire que de chercher des locataires.

Fort revenu = forte capacité d’emprunt : autant l’utiliser!

- Achat d’une nue propriété : en gros le bien est moins cher (environ 60% de sa valeur) mais en contrepartie le nue propriétaire ne touche pas de loyer (donc pas d’impôts). Au bout de x années (12 ou 15 par exemple) on récupère l’usufruit (et les loyers). A fort TMI l’idée est de vendre le bien (donc là à 100% de sa valeur) plutôt que de récupérer des loyers qui seront fortement imposés. Petite optimisation : pour déduire les intérêts de l’emprunt pour l’achat de la NP j’ai acheté des SCPI. Les revenus de la SCPI compensent les intérêts de l’emprunt. En pratique c’est complexe : à réserver pour les fans d’optimisation et d’usine à gaz.

Dernière modification par Piou Piou (02/05/2020 19h45)

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#5 02/05/2020 21h26

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Avec un fort TMI :

   - pour l’immobilier (financé à crédit),  détenez le via une SCI à l’IS : la fiscalité sera différée (via les amortissements, qui cependant grèveront d’autant la plus-value à la revente) et limitée (en gros à 30% de 60% soit 18% d’IR, et 17.2% de prélèvements sociaux, en plus de l’IS), soit en gros 50 à 65% des gains qui resteront dans votre poche (et n’oubliez pas d’y intégrer de l’US, voir le montage du Dr Malolechat);

Autres pistes : nue-propriété (et revente quand elle est finie), biens générant peu de loyer mais des plus-values (et revente après 30 ans), ou faire beaucoup de travaux pour générer du déficit foncier (mais ce sera une escalade avec nécessité de faire de +en+ de travaux), ou fonds de biens achetés en viager;
Je suis de plus en plus sceptique sur la location meublée, soit peu rentable, soit très chronophage (LCD), et fortement imposée si très rentable..

   - valeurs mobilières (actions, pas d’obligation avec les taux actuels): remplir les PEA et PEA-PME, utiliser au besoin des contrats d’AV et de capitalisation (voire tontine), et prendre conscience que même un CTO est peu imposé (30% de PFU).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#6 08/05/2020 15h08

Membre (2019)
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Merci à tous, pour vos nombreuses et très rapides réponses !

- guizmaille : Concernant les viagers, j’ai un peu de mal avec le "pari" sur la durée de vie d’une personne, d’autant plus de part ma position de médecin (j’ai plus tendance à espérer voir les gens survivre au covid que l’inverse). Mais toute intervention est bonne à prendre et je n’y avais pas songé plus que cela auparavant.

-Bluegrass: Merci pour cette précision, c’était trop beau pour être vrai autrement

-Pioupiou: je vous rejoins pour le PEA et l’AV, ma première stratégie d’investissement sera d’adopter une stratégie "lazy" des que je toucherai mes premiers gros salaires en les remplissant.

Très bonne idée l’achat en nue propriété, j’y compterai aussi pour diversifier mon portefeuille.

Toutefois, par rapport au LMNP, j’émets quelques réserves, surtout car pour que ça ne soit pas chronophage il faut trouver une agence de très professionnelle, et cela risque de faire perdre tout intérêt vis à vis de la rentabilité.
Quitte à faire du LMNP je pense qu’il est plus intéressant de s’orienter vers un immeuble de rendement. (Mais c’est une autre histoire et ça sera pas pour tout de suite)

-Goodbylenin (depuis le temps que je vous lis) : Vous recroisez pioupiou concernant l’intérêt de l’achat en nue propriété et en relevant les inconvénients  du LMNP ( je ne me vois pas dans des travaux et encore moins dans des travaux croissants pour éviter une surcharge fiscale)

J’ai commencé à lire l’intervention de malolechat (plus de 30 pages de conversation tout de même), on le voit apprendre au fil des pages c’est agréable.

Et oui 30% de flat tax c’est à relativiser, c’est une taxation raisonnable, c’est une phrase toute simple mais qui méritait d’être répété.

Encore merci à vous tous pour votre temps !

Cela me permet de rebondir sur ma ligne directrice d’investissement.
Pour commencer, imaginons des revenus (100k/an) à partir de 2025.

-> Dois je ouvrir des maintenant un PEA et plusieurs AV ? Sans y consacrer de l’épargne pour préserver mon épargne des 5 premières années à venir pour commencer un premier investissement sur des SCPI.

-> Cet investissement à crédit de 100k de SCPI qui sera peu taxé les 5 ères années a t’il intérêt à être intégré dans une SCI ou à être acheté en nom propre ?

(Je suis en contact avec la banque, je vous tiendrai au courant dès que j’ai des nouvelles pour préciser tout cela.)

Je vous souhaite un bon week end, prenez soin de vous en ces temps singulièrs.

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#7 10/05/2020 13h42

Membre (2011)
Réputation :   13  

Je pense que cela vaut le coup d’ouvrir un PEA (pour prendre date) ainsi qu’au moins une assurance vie pour la même raison.

C’est aussi l’occasion de mettre en place des virements automatiques : c’est ce qui m’a permis d’économiser "de force". Il y a des files sur l’intérêt des fonds en euros Vs SCPI dans l’AV (moi je suis resté sur les fonds en euros mais cela dépend de la durée prévisible en raison des frais liés aux SCPI).

Pour le LMNP c’est effectivement soit parce qu’on aime ça et qu’on a le temps et les compétences, soit parce qu’on a un interlocuteur de confiance qui gère. Sinon direction la SCI à l’IS! A ce propos il me semble qu’il fallait considérer un emprunt conséquent pour amortir les frais de compta de la société. Il faut compter environ 1000 euros par an il me semble ce qui représente tout de même 1% d’un investissement de 100ke!

Dernière modification par Piou Piou (10/05/2020 13h42)

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#8 10/05/2020 14h10

Membre (2020)
Réputation :   7  

Bonjour,

Si vous voulez investir dans l’immo avec une tmi élevée, il vous faut à mon sens vous orienter sur le lmnp (seul oasis fiscal) ou la sci à l’is si vous voulez faire du nu (moins bien fiscalement à la revente).

Oubliez les scpi, bien trop frayeuses à tous niveaux.

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[+1]    #9 10/05/2020 18h23

Membre (2017)
Réputation :   23  

guizmaille, le 02/05/2020 a écrit :

Si la réponse est non, privilégiez les investissements en nue propriété, en viager éventuellement. Je suis à titre personnel amateur des viagers dont un vient de se dénouer ( merci le covid).

Bonjour,

Autant je peux comprendre que le viager puisse être un investissement gagnant/gagnant, autant remercier la période actuelle pour un dénouement me semble moralement très limite.

Désolé pour cet aparté.

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[+1]    #10 10/05/2020 18h50

Membre (2015)
Réputation :   74  

Vous avez tout intérêt à vous créer des "véhicules " d’investissement : PEA, Cto, Sci IS, SCP…pour y loger vos investissements , vous former et maîtriser l’imposition.
L’AV est aussi un bon réceptacle mais le côté "argent qui appartient au gestionnaire me gêne plus".

Il vous reste des variables à prendre en compte : mariage,enfants…et surtout trouver un poste fixe.

Chtirentier

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#11 12/05/2020 12h57

Membre (2019)
Réputation :   1  

Bonjour à tous en ce mardi pluvieux,

Piou Piou : Oui les frais de comptabilité erodent la rentabilité sur des "petits investissements" après même si cela l’erodera pendant quelques années, cela sera plus bénéfique qu’une fiscalité plus lourde après 5 ans si en d’euros d’une Sci soumis à l’IS dans mon cas.
Donc j’en suis conscient mais c’est à visée long terme plutôt et cela me permet de prendre le temps de comprendre les rouages des Sci avant des investissements plus lourds.

Laurent62: Bien que les SCPI soient lourdes de frais, elles offrent une certaine sécurité et diversification qui me plaisent  (plutôt que d’avoir un ou deux locataires/biens possiblement défaillants), et qui plaisent à ma compagne qui est frileuse de se concentrer notre épargne dans un seul et même placement.
Je pense pas qu’on puisse oublier les scpi, il y a l’air d’avoir certains poids lourds de l’investissement ici qui y trouvent un intérêt.

Sbfd : On est d’accord, j’ai aussi trouvé ça… Singulier..

Chtirentier :  Je vois bien l’utilité de suivre ce conseil, afin d’apprendre en pratiquant, sans pour autant faire de lourds investissements pour éviter des erreurs futures qui coûteraient plus cher.
Au final c’est peut être ça le plus "rentable"

--------------------------------------

Mon projet semblant se dessiner un peu plus (SCPI À CREDIT AU SEIN D’UNE SCI)

J’ai de nombreuses  questions relatives à ce dernier :

- Est ce qu’il est possible de créer du déficit foncier au sein d’une SCI imposé à l’IS ( Il semble que ça soit le cas pour celle imposée à l’IR mais pas celle à l’IS ?) Quid de la déduction des intérêts d’emprunt lors d’achat de scpi à credit au sein d’une SCI soumise à l’IS ?

- Quitte à créer  une SCI pour un investissement pourquoi ne pas y intégrer la résidence principale que je devrais bientôt acquérir.
Est il possible que la SCI soit imposé  à l’IR quelques années (pour créer déficit foncier des travaux de la RP d’une hauteur de 15 000euro) puis de changer pour une imposition à l’IS ?
(J’ai trouvé qu’une fois choisi à l’IS, on ne pouvait pas aller vers l’ir mais quid de l’inverse ?)

- Si il est n’est pas possible de déduire les intérêts d’emprunt :  nous pouvons dans ce cas nous orienter vers des  scpi étrangères sans contrainte ? (Partant du constat que les SCPI étrangères ne peuvent bénéficier d’une déduction des intérêts d’emprunt lorsqu’achetées à crédit) 

- Concernant les plus values, contrairement au SCI à l’IR qui a des caps de 22/30 ans pour les exonérations d’impôts.
Je ne comprends toutefois pas comment elles sont calculées lors d’une SCI à l’IS (j’ai trouvé cette equation :Plus value= Prix achat--priv vente-amortissement), pourriez vous me fournir un exemple ?

-----------------

J’ai des questions relatives à l’amortissement lors de l’acquisition de part en usufruit:
-Il me semble que l’on ne peut amortir que les SCPI acquises en usufruit et non celles en pleines propriétés.

- Concernant l’amortissement, si durant la capitalisation il baisse l’imposition et qu’à la fin lors de la revente il baisse à nouveau l’imposition ? Est ce donc un formidable outil ?

Les parts acquises en usufruit ont alors la aussi le double intérêt d’adoucir la fiscalité tout en participant à l’effort d’épargne (voir aller jusqu’au cash Flow positif).

- Dans de nombreux montages, je vois des personnes obtenir des prêts de 20 25 ans pour les pleines propriétés mais seulement une dizaine d’années concernant les parts en usufruit.
C’est parce qu’il est plus simple d’obtenir après 10 ans à nouveau un prêt pour de l’usufruit ? " Tout simplement ? "

- Est il possible, afin d’acquérir des parts de SCPI en usufruit, de nantir notre RP si celle ci n’est pas encore remboursé mais est garanti sous crédit logement ? (J’ai cru comprendre que ce n’était pas possible si sous hypothèque ce qui semblerait logique)

- Quel est l’ordre d’idée pour X euro nanti, combien peut on avoir en Y euro d’usufruit ? (Nous avons 50k d’épargne disponible)

Je vous remercie encore d’avance pour vos réponses précieuses,

Bonne semaine à tous

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#12 12/05/2020 14h23

Membre (2014)
Réputation :   125  

Bonjour

Je vous suggere de rechercher sur le forum , les sujets ont ete largement débattus.

quelques exemples

https://www.investisseurs-heureux.fr/t7685

https://www.investisseurs-heureux.fr/t18044

de la meme maniere les SCPI via SCI IS  et SCPI de revenus etranger sont traites dans les files les plus populaires
cdt

Dernière modification par Timinel (12/05/2020 14h24)

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#13 12/05/2020 14h37

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Tentative de réponse à vos questions (Alloha7) :

- La notion de "revenu foncier" ou de "déficit foncier" concerne une personne physique. Une société imposée à l’IS n’en aura pas, mais pourrait fort bien avoir un résultat déficitaire (lequel se reportera sur les exercices suivants).
Les intérêts d’emprunt sont une charge financière (qui diminue le résultat imposable à l’IS).

- Intégrer la résidence principale dans une SCI à pas mal de conséquences, donc certaines sont très pénalisantes. Le faire au sein d’une SCI qui possède d’autres biens à encore d’autres inconvénients. Creusez bien avant de le faire (= "je vous déconseille de le faire")… Lire Acheter sa résidence principale via une SCI pour une mise en location ultérieure ? ou Actyln [92] : étude de cas immobilier (montage RP avec SCI et SCPI) ou d’autres (https://www.google.com/search?q=SCI+R%C … Principale).

- Il est possible que la SCI soit imposée à l’IR quelques années, puis de changer pour une imposition à l’IS. Mais je ne connais pas ces "15 000€ de déficit pour la RP", et générer du déficit foncier pour les travaux sur un bien ne rapportant aucun revenu foncier me semble abusif.

- Je ne connais pas de disposition qui empêcherait une société à l’IS de déduire des intérêts d’emprunt, si l’emprunt a été contracté dans l’intérêt de la société. Le fait que l’emprunt ait permis d’acheter des SCPI (société transparente) dont une partie du patrimoine est situé à l’étranger ne me semble rien changer à l’affaire. (Ça serait potentiellement différent si c’était une personne physique qui faisait cet emprunt et cet investissement)

- Les plus values (produit de la vente - valeur comptable), pour une SCI à l’IS, augmentent le résultat, sans que la durée de détention ne diminue le montant de la plus-value  en question. (Il y a des subtilités, avec PV court terme et long terme, mais vu votre compréhension, inutile de compliquer).

- On ne peut amortir que ce qui s’use avec le temps. Donc l’usufruit temporaire peut d’amortir (car à la fin, il ne reste aucun actif au bilan). Mais pas la pleine propriété de parts de SCPI.

- L’amortissement (d’usufruit de parts de SCPI), même si durant la capitalisation il baisse l’imposition, et qu’à la fin lors de la revente il baisse à nouveau l’imposition, ne fait pas de miracle : à la fin, il ne reste rien (ça vaut alors : 0€).

- Il est très difficile d’obtenir un emprunt pour acquérir de l’usufruit (et encore plus pour des durées longues). Essayez donc…

- Vous pouvez proposer à votre banquier d’hypothéquer (pas de "nantir" : ce n’est pas un actif mobilier) votre RP,   même s’il y a déjà des garanties prises dessus, pour garantir un emprunt. Mais le banquier considérera cette garantie de second rang en conséquence (=bien moins solide qu’une hypothèque de premier rang), et pourrait ne pas s’en contenter pour vous accorder le prêt.

- Pour emprunter Y euros pour acquérir de l’usufruit, j’ai du nantir ou apporter en garanti des actifs pour X euros, avec X >= Y. (La garanti porte souvent sur 120% de Y, cf tous les frais et intérêts à venir). Votre banquier sera peut-être plus accommodant (par ex. si vous avez un patrimoine de 20 M€, et que Y= 1M€, il le sera sans doute) que le mien. Mais soyez déjà content d’en trouver un qui vous prête pour de l’usufruit…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#14 12/05/2020 16h08

Membre (2016)
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ISFJ

Bonjour,

Je m’apprêtais à répondre mais GBL l’a fait mieux que je ne le saurais faire.

Par contre il ne me semble pas si difficile d’emprunter pour l’achat d’usufruit, notamment au cmb, d’ailleurs quelques forumeurs ont pu en bénéficier et ce sans AUCUNE contre partie : ni domiciliation d’épargne ou de revenus NI nantissement même si c’est habituellement la règle :300k d’actions ou 200k de fonds euros pour 200k d’usufruit emprunté.
Vous pourrez le lire dans ma file dédiée, il y a un résumé page 32.
Cependant lire l’entièreté vous montrera étape par étape que comme vous je suis parti de zéro et que grâce à GBL, Cat et de nombreux autres, j’ai réussi un investissement de scpi en sci is à cash flow positif sans apport malgré un tmi à 41% et lazy de surcroît !

Cela dit depuis 2020, et depuis la crise, cette difficulté s’est peut être de nouveau accrue…ou pas ? Il y’a peut être de nouvelles opportunités.

Continuez vos lectures, vos recherches et à poser des questions, on vous aidera à aboutir, ne vous laissez pas décourager par quelques pessimistes wink

Message édité par l’équipe de modération (12/05/2020 16h38) :
- ajout de balises Url

Dernière modification par Malolechat (12/05/2020 16h24)


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[+1]    #15 12/05/2020 20h19

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Bonsoir,

Ma banque, une agence du CMB locale, m’a financé dans le cadre d’un montage similaire à celui de Malo, voir Portefeuille Yvan.

Ma banque est encore ouverte à ce type de montage pour les bons profils, sans contrepartie majeure.

Yvan

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