Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

#1 22/04/2020 11h19

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,

Tout nouveau sur le forum, je vous présente ma situation. Je vais essayer d’etre le plus précis possible et d’apporter toutes les informations que j’ai pu récolté, vous pourrez me dire si mon projet est coherent, ou si je me suis trompé sur certains éléments.

Actuellement propriétaire de notre RP depuis seulement 4 ans, nous envisageons d’acheter une nouvelle RP (arrivée d’un 3eme enfant) dans la même ville et revendre l’ancienne APRÈS l’achat de la nouvelle avec une plus intéressante.

En chiffres: 245k€ de capital restant à rembourser, estimation basse revente à 340k€ (travaux d’aménagement, piscine…).

J’ai pensé faire un prêt achat revente, ce qui donnerait 340-245= 95k€ x 0,7 (coef pris en compte par les banques) = 66,5k€.

Nous ne voulons pas mettre d’apport dans le nouvel achat ayant déjà mis un apport il y a peu (4 ans), et ayant d’autres projets, est ce que « l’avance » de revente de notre RP peut constituer un apport?

Éléments du nouvel achat: grande villa, dont la disposition permettrait de mettre toute une partie indépendante en location saisonnière.

En chiffres: 510000€, environ 40000€ de frais d’achat.
Partie locative de 71m2, estimation de revenus de 5000€ annuels pour des locations ponctuelles.

Première question: est ce que l’estimation des revenus entre dans le calcul de l’endettement? Car le budget d’achat est un peu au dessus de nos 33% d’endettement.

Deuxième question : est il intéressant de diviser l’achat en 2 prêts pour la partie RP et pour la location? J’ai vu qu’en LMNP on pouvait déduire les frais d’achat et amortir la partie locative sur 20 ans ou plus? Je me mettrai en réel pendant plusieurs années tant qu’il y aura déficit.
Ce qui représenterait 63% RP et 37% locatif. Ce prorata serait appliqué pour toutes les charges (eau, Edf, taxes…) et pour l’amortissement.

Troisième question: Pour les banques, est ce qu’un projet mixte achat RP investissement locatif est un argument en faveur ou non du dossier? Surtout qu’ici le but de la partie locative n’est pas forcément de faire des bénéfices, mais surtout de participer au financement et charges de la propriété.

Et j’oubliais la partie financement, est ce qu’il est possible d’avoir un financement sur 25 ans ou même 30 ans pour ce type de projet ? Ou bien un financement de 20 ans pour la partie locative et 30 ans pour la partie RP?

Et enfin, est ce que le prêt achat revente de 66500€ peut être affecté uniquement à la partie RP?

Merci à vous par avance pour vos lumières !

Dernière modification par Jualex (22/04/2020 11h36)

Mots-clés : achat, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

Hors ligne Hors ligne

 

#2 22/04/2020 11h37

Membre
Réputation :   1  

J’ai pensé faire un prêt achat revente, ce qui donnerait 340-245= 95k€ x 0,7 (coef pris en compte par les banques) = 66,5k€.

Non la base du calcul est mauvaise, c’est 340*0.7 = 238
-245= -7k

Ca change tout.

Hors ligne Hors ligne

 

#3 22/04/2020 12h01

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   291  

Pour le prêt achat-revente, je ne connais pas.
Peut être essayer de voir avec votre banque ?
Sinon avez vous envisager le transfert d’emprunt sur votre nouvelle RP avec un crédit relais le temps de revendre ?

Par contre pour le mix locatif/RP, quelques remarques : y a t’il 2 parcelles cadastrées ?
Les compteurs électriques sont séparés ou commun ?
Car si je me souviens bien il est interdit de revendre de l’électricité à son locataire (sauf dans un forfait de charge, mais pour une maison, ça me semble compliqué).

Deux emprunts c’est également plus simple, car ça permet de déduire facilement le coûts de l’emprunt locatif sur la partie locative.

Au final, vous avez contacté votre banque pour une 1ère étude ?
Qu’est ce qui est possible à leur niveau ?

Hors ligne Hors ligne

 

#4 22/04/2020 12h41

Membre
Réputation :   0  

Pour le montant du prêt achat revente, j’ai lu plusieurs fois que le calcul était (prix de vente - capital restant) x 0,7 ?
Est ce que dans mon cas il vaudrait mieux un prêt relais? Ou une autre solution ?

Il n’y a pas de division en lots, mais simplement 2 entrées séparées.
Une autre question par rapport à ça: l’extension qui servira de partie locative a été réalisée en 2016, en cas de division en 2 lots est ce que des frais de notaire réduits peuvent y être appliques?

J’aimerais pouvoir présenter à la banque un projet solide et connaître le dossier sur le bout des doigts, et je n’en maîtrise pas encore tous les aspects…

Est ce que pour vous un projet d’achat mixte RP - investissement tient la route?
Est ce que les revenus de cette partie locative pourraient me permettre ce achat qui est au dessus de mon taux d’endettement ?

Dernière modification par Jualex (22/04/2020 15h02)

Hors ligne Hors ligne

 

#5 22/04/2020 19h30

Membre
Réputation :   0  

Pour illustrer mon projet, voici 3 tableaux que j’aimerais présenter aux banques. N’hesirez pas si vous avez des corrections à y apporter.

Déjà par rapport au prêt achat revente, quelle solution existerait pour que je ne mette aucun apport tout en incluant la future vente de la maison?

22457_repartition_achat_ensemble_immobilier_.pdf

22457_financement_.pdf

22457_business_plan_locations_saisonnieres_.pdf

Dernière modification par Jualex (22/04/2020 19h31)

Hors ligne Hors ligne

 

#6 23/04/2020 01h42

Membre
Réputation :   0  

Toom a écrit :

J’ai pensé faire un prêt achat revente, ce qui donnerait 340-245= 95k€ x 0,7 (coef pris en compte par les banques) = 66,5k€.

Non la base du calcul est mauvaise, c’est 340*0.7 = 238
-245= -7k

Ca change tout.

Voilà ce que j’ai pu lire sur le calcul du prêt achat revente

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/22457_bc5f0f00-4b4f-4b00-8ede-2cf016d28578.jpeg

Hors ligne Hors ligne

 

#7 24/04/2020 20h44

Membre
Réputation :   0  

Un avis sur ces 3 tableaux? smile

Avec la formule de calcul pour le prêt achat revente ci dessus…

Vu que le projet n’est pas simple à faire passer, j’aimerais blinder ma présentation à la banque.

Hors ligne Hors ligne

 

#8 24/04/2020 20h53

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   999  

Le prêt relais est quelque-chose que j’ai toujours trouvé extrêmement dangereux. Vous vous rendez dépendant de l’acceptation ou non par la banque des emprunts demandés par des acheteurs lambda que vous ne connaissez pas et qui ne vous doivent rien.

En cette période de crise et avec les troubles à venir sur le marché immobilier, je déconseille encore plus ce genre de montage qui reste coûteux dans l’absolu et vous fait subir un risque absolument énorme : devoir brader un bien que l’on arrive pas à vendre pour finalement ne plus arriver à payer les mensualités et prendre le risque de perdre les deux.

Mieux vaut être un locataire précaire qu’un propriétaire précaire, il y a moins à perdre.

Hors ligne Hors ligne

 

#9 24/04/2020 21h02

Membre
Réputation :   0  

La solution de vendre avant, trouver une location (1er déménagement), trouver une nouvelle maison (2ème déménagement) est pour moi peut être pire…

l’immobilier dans mon secteur est dynamique, je n’imagine pas vendre en plus de 24 mois, surtout si le prêt achat revente est réellement fait à partir d’une estimation basse?

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #10 24/04/2020 21h29

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   291  

Vite fait, déjà remettre tout les documents sur 1 page, car sur 2 c’est galère à lire.

Sur la répartition - "22457_repartition_achat_ensemble_immobilier_.pdf"
La 2nde page semble être une répétition de la 1ère.
Ensuite, la clé de répartition, c’est vous qui l’avez réalisé à partir des surfaces ?
Si oui, ça me semble une méthode pas très fiable : le prix d’un bien de 50m² n’est pas la moitié du bien voisin à 100m².
Pour être bon sur ce point, demandez à l’AI de vous faire des valorisations séparées.

Sur la partie locative - "22457_business_plan_locations_saisonnieres_.pdf"
Ensuite la partie locative, je ne comprend pas un point.
Vous parlez de faire de la location saisonnière pour un résultat financier au alentour de 500€/mois.
En regardant à Puyloubier, je trouve les locations pour 3 chambres à partir de 1000€/mois.

En gros, vous montez un business plan compliqué, qui va compliquer votre dossier bancaire pour un résultat moitié moins important que de la location classique ?
Là concrètement, pour un investisseur, ça fait bizarre!
Surtout face aux locaux qui connaissent le coût de la location dans le coin.

Sur la partie financement - "22457_financement_.pdf"
Je comprend pas l’intérêt du document.
Pour moi, il devrait être fusionné avec la répartition de l’achat immobilier.

Et dans l’ensemble des documents, vous ajoutez des informations qui n’apportent rien à la banque et qui complexifient le document.
Ce genre de document, ça doit parler au 1er coup d’oeil !

Pour le calcul du prêt achat/revente, c’est plus à voir avec votre conseiller bancaire qu’avec des membres d’un forum…

Pour le principe du crédit relais
Et je suis plutôt d’accord avec Surin, en cas de verrouillage du marché local (ou de problème sur la mise en vente), c’est vite la galère.
Et au bout de 18 mois sans vendre, les acheteurs vous savent la corde au cou et n’hésiteront pas à faire des offres indécentes!
Lors de mon déménagement, j’ai mis près de 3 ans à vendre (et c’était dans une ville francilienne avec RER)!
Dont 1 ans avec double crédit (normalement 1 ans et demi, mais notre achat a été très très long).
MAIS je n’avais pas de crédit relais, donc je stressais pas trop. (et ça permettais d’avancer dans les travaux, avant d’entrer dans les lieux)

La solution idéal en emménageant dans un bien clé en main est d’acheter/vendre le même jour, ou avec un délai très rapproché!

Hors ligne Hors ligne

 

#11 25/04/2020 09h20

Membre
Réputation :   0  

Je vais travailler tout ça et je reviens vers vous! smile

Hors ligne Hors ligne

 

#12 27/04/2020 23h52

Membre
Réputation :   0  

Petite question plus orientée location saisonnière : Pour des locations de courtes durées, touristiques, et dans un environnement campagne, quel est le type de bien le plus recherché et/ou le plus rentable ? (Chambres privées avec douches et cuisine communes, studio, t2, t3…?)

La partie locative du bien que je vise pourrait être aménagé soit en appartement de 55m2 avec 2 chambres, soit en 3 chambres privées avec salle d’eau et cuisine communes.

Merci à vous.

Hors ligne Hors ligne

 

#13 28/04/2020 10h31

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   2059  

Ce n’est pas le même métier :
- des chambres louées individuellement, ce sont des chambres d’hôtes. Ca fait de plus en plus concurrence aux hôtels, c’est à dire aussi que les gens s’attendent à pouvoir réserver à la nuitée (éventuellement 2 nuits minimum), et à un service impeccable. Ca veut dire un temps considérable passé en accueil (vous avez 3 hôtes qui arrivent et repartent et à 3 moments différents), en ménage, changement des draps, lessive, courses du petit déj, service du petit déj, vaisselle du petit déj. En gros, gérer 3 chambres d’hôtes avec le petit déj, c’est déjà quasiment une occupation à temps plein. Vous pouvez certes déléguer, mais d’une part ça va vous coûte en heures de travail, d’autre part vos évaluations internet vous dépendre de si votre femme de ménage payée au SMIC qui vous fait tout sur place y compris l’accueil était de bonne humeur ce jour-là, et ça c’est pas génial.
- un appartement de 3 pièces dont 2 chambres, c’est un gîte. Ca se loue plus souvent à la semaine (même si il vaut mieux accepter aussi les réservations de 2 ou 3 jours pour bien remplir), et vous faites l’accueil en une seule fois.

Alors en rentabilité financière pure, les chambres d’hôte rapportent sans doute plus. En temps passé… En gros, gérer un gîte, c’est quelques heures de travail par semaine, gérer 3 chambres d’hôte, c’est quelques heures de travail par jour !

Si vous posez ce genre de questions, c’est que vous avez encore beaucoup à prendre. Travaillez votre sujet, sous peine de grosses désillusions !

Dernière modification par Bernard2K (28/04/2020 10h36)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

Hors ligne Hors ligne

 

#14 28/04/2020 13h03

Membre
Réputation :   0  

Aucune chance que je crée des chambres d’hôtes, ça c’est clair depuis le début, je suis bien conscient du travail que ça peut engendrer.

La disposition de la maison fait qu’il y a cette double possibilité d’aménagement, toujours sous forme de gîte ou chambres privées, avec une autonomie totale des occupants, mais pas en chambres d’hôtes.

La salle d’eau et cuisine communes seraient uniquement pour les locataires, au sein de la partie locative, avec entrée individuelle etc…

D’où ma question par rapport à la disposition, car je ne sais pas s’il vaut plutôt mieux accueillir des familles avec enfants (gîte total avec 2 chambres) ou des couples (3 chambres privées, espaces communs)?

Hors ligne Hors ligne

 

#15 28/04/2020 13h17

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   999  

Sans plans sans connaître l’emplacement géographique, je mets quiconque au défi de vous donner une réponse adaptée.

Hors ligne Hors ligne

 

#16 28/04/2020 13h17

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   291  

Jualex a écrit :

D’où ma question par rapport à la disposition, car je ne sais pas s’il vaut plutôt mieux accueillir des familles avec enfants (gîte total avec 2 chambres) ou des couples (3 chambres privées, espaces communs)?

En fait, c’est à vous de répondre.
Car nous on ne connait pas votre secteur, donc ce qui marche le mieux sur votre emplacement!
C’est les vacances en familles ou les escapades en amoureux qui marchent le mieux dans votre coin ?

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #17 28/04/2020 18h51

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   2059  

Jualex a écrit :

Aucune chance que je crée des chambres d’hôtes, ça c’est clair depuis le début, je suis bien conscient du travail que ça peut engendrer.

La disposition de la maison fait qu’il y a cette double possibilité d’aménagement, toujours sous forme de gîte ou chambres privées, avec une autonomie totale des occupants, mais pas en chambres d’hôtes.

A partir du moment où vous avez 3 chambres indépendantes, donc 3 couples qui arrivent et repartent à des moments différents, ça fera plein de boulot et de déplacements (si vous n’êtes pas sur place). Qu’on l’appelle chambre d’hôte ou pas, ça revient un peu au même.

Dans le droit fil des remarques des autres intervenants : tout dépend de la fréquentation. Dans une ville normale, les chambres ne ramènent pas que des touristes, mais aussi étudiants, les gens en voyage d’affaires, en stage, etc. A l’inverse, dans un endroit très touristique, on va avoir essentiellement des touristes, très peu de "autres".

Parlez avec des gens qui louent des chambres et des gîtes dans votre coin, c’est comme ça que vous aurez le vrai retour. Encore mieux, testez : réservez la chambre la mieux notée de Airbnb dans votre coin, allez y séjourner, et discutez avec la personne comme si vous étiez juste curieux.

Dernière modification par Bernard2K (28/04/2020 18h52)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur