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[+1]    #1 21/04/2020 16h29

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Cœur de Régions est une SCPI très récente (créée en décembre 2018) gérée par Sogenial.

Selon les statuts

- Commission de gestion : 12% TTC
- Commission d‘arbitrage des actifs immobiliers : 6% TTC
- Commission de suivi et pilotage des travaux : 6% TTC

--

Selon les documents commerciaux

Elle souhaite être diversifiée entre commerces, bureaux et locaux d’activités. Elle vise des actifs régionaux de qualité, avec un potentiel de revalorisation, loués avec des baux de longue durée.

Elle avance notamment que l’offre en bureaux (en locaux neufs ou rénovés récemment) manque dans les « marchés secondaires » de province (hors des principales métropoles) et que donc, ce type d’actifs se louent rapidement et avec une rentabilité supérieure à la moyenne. Sur ce marché, elle évoque des villes comme Metz, Nancy, Grenoble ou Tours.
Selon ses dires, dans les grandes métropoles, le rendement Prime moyen en bureaux oscille entre 5,30% à Lyon et 6,10% à Marseille.
Les villes des marchés secondaires offriraient un rendement supérieur…

Cœur de régions affirme être sur un segment sur lequel il y a peu de concurrence. La SCPI investit sur des actifs valorisés entre 1 et 5 M€, qui seraient davantage la cible des acteurs privés (moins structurés que la SCPI). La capacité de la SCPI à financer les actifs sans conditions suspensives de financement serait un plus face à des privés qui font appel le plus souvent à l’emprunt bancaire.

--

Résumé des bulletins trimestriels

Bulletin (1) – T4 2018

Capitalisation : 3,12 M€ - Valeur des actifs détenus : 3,6 M€

Achat LOT 1
Immeuble de bureaux au Carré Sénart à Lieusaint (77) – 1145 m2 – 2,9 M€ - 2532 €/m2.
Loué à 3 locataires (Grenke, Locked Up, Géopart) – Bail ferme de 6 ans.
Loyer global : 219 530 € / an soit un rendement AEM de 7,57 % (RA 2018)

https://www.periance-conseil.fr/wp-content/uploads/2020/01/Acquisition-lieusaint-novembre-2018.jpg

Achat LOT 2 et LOT 3
Un bâtiment d’activité à Caudebec-les -Elbeuf (76) – 451 m2.
Loué à Rexel (bail ferme 6 ans).
Un bâtiment d’activité à Caudebec-les -Elbeuf (76) – 450 m2, en VEFA.
Ce second bâtiment sera loué à Solmur (bail ferme 6 ans).
Prix : 714 430 € avant achèvement. Prix achevé : 1 040 000 € (RA 2018) – 1222 € /m2.
Rendement AEM :  7,24 % (RA 2018)

https://www.sogenial.fr/wp-content/uploads/2019/01/Caudebec-%C3%A0-utiliser2.jpg

https://www.periance-conseil.fr/wp-content/uploads/2020/01/Acquisition-lieusaint.jpg

Revenu foncier 5,46 + revenu financier 2,04 = 7,50

--

Bulletin (2) – T1 2019

Capitalisation : 3,90 M€ - Valeur des actifs détenus : 4,8 M€

Achat LOT 4
Hôtel d’entreprises à Vaux le Pénil (77) – 5000 m2 – 2,07 M€ - Prix 414 € / m2. Achat à 50%.
Loué à 40 locataires en place (Entoma Jimini’s, J2M, Restos du cœur…).
Rendement AEM > 11 %, avec un taux de vacance de 10% dans cet immeuble.

https://www.periance-conseil.fr/wp-content/uploads/2020/01/patrimoine-scpi-coeur-de-r%C3%A9gion.jpg

Revenu foncier 4,10 + revenu financier 5,59 = 9,69

--

Bulletin (3) – T2 2019

Capitalisation : 5,74 M€ - Valeur des actifs détenus : 8,44 M€

Achat LOT 5
Immeuble de bureaux (construction : 2010) à Péronne (80) – 1009 m2 – 1 570 000€.
Prix : 1555 € / m2
Loué à Pôle Emploi – Bail de 9,5 ans (ferme 6,5) ans.

https://www.periance-conseil.fr/wp-content/uploads/2020/01/Acquisition-pole-emploi.jpg

Achat LOT 6
Immeuble de bureaux à Lieusaint (77) – 282 m2 – 775 000 € - Prix : 2748 € / m2.
Loué à Médecine du travail – Bail 9 ans (ferme de 6 ans).

Les loyers annuels totaux sont de 643 783 €.
Les actifs totaux sont de 8,44 M€, soir un rendement AEM de 7,63 %
Immeuble de Vaux Le Venil : 13 lots vacants / 40.

Loyer global : 643 783 € / an soit un rendement AEM de 7,57 %.

Revenu foncier 5,90 + revenu financier 3,79 = 9,69

--

Bulletin (4) – T3 2019

Capitalisation : 8,03 M€ - Valeur des actifs détenus : 8,44 M€

Pas d’achat ce mois.
Travaux de valorisation de l’immeuble de Vaux le Venil : création d’un espace de détente, d’une salle de réunion, réfection des sanitaires.
Plusieurs libérations / relocations dans l’immeuble de Vaux le Venil (13 lots vacants)
Le second bâtiment d’activité à Caudebec-les -Elbeuf (76), construit en VEFA, a été livré à la société Solmur (bail ferme 6 ans).

Revenu foncier 7,70 + revenu financier 2,02 = 9,72

--

Bulletin (5) – T4 2019

Capitalisation : 9,35 M€ - Valeur des actifs détenus : 10,51 M€

Achat LOT 7
Lot de 3 cellules commerciales à Tarbes (65) – 282 m2 – 775 000 € - Prix : 2748 € / m2.
3 locataires : Banque de France, Cerballiance (laboratoire médical), Esthetic Center.
Baux fermes de 6/9 ans.
Prix (calcul en comparant la valeur des actifs) : 2,07 M€

Les loyers annuels totaux prévisionnels sont de 801 372 €.
Les actifs totaux sont de 10,51 M€, soit un rendement AEM de 7,62 %
Immeuble de Vaux Le Venil : 14 lots vacants / 40.

Revenu foncier 8,51 + revenu financier 1,26 = 9,77

--

Cette SCPI m’a intrigué en regardant les SCPI susceptibles d’être achetées en US.

Dernière modification par maxicool (21/04/2020 16h32)

Mots-clés : analyse, coeur de régions, présentation, scpi, sogenial


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#2 22/04/2020 18h35

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Communication de la SDG :

Chers Associés,

Dès le début de la crise du coronavirus et aux prémices du confinement national, nous avons pris toutes les mesures adéquates et nécessaires pour assurer sereinement la poursuite de notre activité.

L’analyse approfondie des répercussions de la situation nous permet d’être réactifs et faire preuve de solidarité envers nos locataires et surtout de protéger votre patrimoine.

Depuis le 14 mars dernier, les échanges avec les locataires ont été renforcés avec pour objectif de trouver les meilleures solutions pour traverser cette période de turbulences.

Un suivi de chaque locataire est réalisé pour affiner le plus justement possible les mesures applicables et à appliquer.

Il est aujourd’hui temps de faire un bilan de la situation de votre SCPI et des perspectives.

Concernant le dividende :

Votre première interrogation concerne surement les dividendes qui seront versés dans les prochains jours. Au 1er trimestre, nous avons encaissé 98 % des loyers de votre SCPI. Depuis les annonces du gouvernement nous avons reçu des demandes de reports de loyers de 3 locataires.

Nous sommes allés plus loin, en analysant l’ensemble du patrimoine et nous évaluons le risque à 18,57% des loyers du trimestre soit seulement 4,55 % des loyers annuels de votre SCPI. Il s’agit de simple décalage de loyers dans le temps, lors de la reprise nous verrons avec chaque locataire comment rattraper le paiement de ces loyers dans le temps. Nous pourrons également, par solidarité envers certains, envisager des annulations de loyers assorties d’un engagement de maintien dans nos immeubles.

Après le versement du dividende du 1er trimestre, le report à nouveau de votre SCPI représentera plus de 7 mois de loyers des locataire catégorisés comme à risque.

Afin d’accompagner et d’aider ces locataires, Sogenial Immobilier a décidé de renoncer à ses honoraires de gestion du 2ème et du 3ème trimestre pour les locataires concernés par les dispositifs de reports de loyers du gouvernement, concrètement cela se traduira par une baisse de leur loyer pendant une durée de 6 mois.

Ces éléments sont le reflet de la diversité du patrimoine de votre SCPI mais aussi de sa qualité et nous conduisent à maintenir notre niveau de distribution au même niveau que l’année 2019, soit 6,25 % (base annuelle), ce qui représente un dividende brut de 9,80 € par part pour le 1er trimestre. Les dividendes vous seront versés dans quelques jours.



Par ailleurs, nous avons obtenu de nos partenaires bancaires le report pour 6 mois des échéances de nos financements, ce qui nous donne de la souplesse pour accompagner nos locataires et témoigne de la confiance des banques dans notre gestion et nos actifs.

Concernant la liquidité de votre SCPI

S’agissant de la liquidité de nos SCPI, nous n’avons reçu à ce jour aucune demande de retrait. Votre SCPI reste sur un bon rythme de croissance puisqu’au 1er trimestre nous avons fait 55 % de la collecte de l’année dernière. Certaines SCPI auront des baisses temporaires de revenus le temps que les choses rentrent dans l’ordre et que les locataires aient repris une pleine activité. Mais, même dans ces cas, les SCPI auront des rendements nettement supérieurs aux autre placements.  Les SCPI sont une valeur refuge, un placement long terme dans l’épargne des français, moins sensible aux crises que les produits actions ou autres.

Concernant la valeur du patrimoine

Une autre interrogation porte sur la valeur du patrimoine de votre SCPI. il est encore trop tôt pour avoir une analyse fine de ce sujet. La crise que nous traversons est d’origine sanitaire et non économique et structurelle. Avant la crise les fondamentaux de l’économie étaient bon. De nombreuses études pointent ce fait et diagnostiquent une bonne capacité de reprise de nos économies.

Il y aura certes des baisses temporaires de revenus dans les SCPI, que ce soit par étalement des loyers des locataires ou par des abandons consentis dans une esprit de solidarité, afin d’aider au cas par cas un locataire à passer les tourments actuels. Ces mesures ne devraient pas avoir d’impacts significatifs à long terme sur la valeur du patrimoine de vos SCPI.

Concernant les investissements

Nous poursuivons notre politique sélective d’investissement. Sur l’ensemble des dossiers en cours nous avons imposé des conditions d’absence d’impayés de loyers ou de reprise d’activité et de pérennité de l’activité nationale des locataires. Nous sommes ainsi sous promesse ou en exclusivité pour 8 actifs dont un plateau de bureaux loué à une filiale de la banque Arkea avec un bail 9 ans fermes, un magasin loué à Sephora (filiale du groupe LVMH) avec un bail de 12 ans fermes et plusieurs autres dossiers avec des durées fermes de 6 ans et plus. Ces acquisitions représentent des loyers d’un montant de 754.000 € en année pleine qui viendront renforcer dès cette année notre capacité distributive et donc sécuriser notre dividende.

Enfin notons qu’à ce jour la valeur de votre SCPI, c’est-à-dire la valeur de reconstitution, est supérieur de 7 % au prix de souscription, ce qui confère à Cœur de Régions une meilleure résistance à une baisse de valeur de l’immobilier.

Nous restons à votre disposition pour tout complément d’information et entièrement mobilisés face à la situation actuelle.

Message édité par l’équipe de modération (26/04/2020 17h14) :
- correction de balises Quote

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[+1]    #3 26/04/2020 17h01

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En comparant un peu les frais des SCPI récentes tous secteurs confondus (Atream Hotels, Eurovalys, Activimmo, MyShare SCPI, Alrixia Cadence XII, Kyaneos Pierre…), je m’aperçois que Coeur de régions est quand très (très) chargée en frais !

- Commission de souscription : 12% TTC

- Commission de gestion : 12% TTC

- Commission d’acquisition : 6% TTC

Je trouve cette commission énorme et surprenante sachant que l’objectif d’une SCPI est d’acquérir des actifs immobiliers. La plupart des SCPI anciennes ne prélèvent pas de commission lors d’un achat (uniquement lors d’une cession) et ça me parait logique.   

- Commission de cession : 6% TTC

- Commission de suivi / pilotage travaux : 6% TTC

Rien que pour ces raisons, personnellement, je passe mon tour.

Dernière modification par maxicool (26/04/2020 17h03)


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#4 05/05/2020 22h36

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Bonjour,

La clé de démembrement de la SCPI Coeur de Régions est assez favorable pour l’usufruitier par rapport aux autres SCPI de même typologie:
- Usufruit 5 ans Coeur de régions: 21%
- Usufruit Epargne Pierre 5 ans: 22%
- Usufruit Vendome: 24%

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#5 14/05/2020 23h33

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Le BT T1 2020 est paru.


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#6 20/05/2020 19h20

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maxicool, le 26/04/2020 a écrit :

En comparant un peu les frais des SCPI récentes tous secteurs confondus (Atream Hotels, Eurovalys, Activimmo, MyShare SCPI, Alrixia Cadence XII, Kyaneos Pierre…), je m’aperçois que Coeur de régions est quand très (très) chargée en frais !

- Commission de souscription : 12% TTC

- Commission de gestion : 12% TTC

- Commission d’acquisition : 6% TTC

Je trouve cette commission énorme et surprenante sachant que l’objectif d’une SCPI est d’acquérir des actifs immobiliers. La plupart des SCPI anciennes ne prélèvent pas de commission lors d’un achat (uniquement lors d’une cession) et ça me parait logique.   

- Commission de cession : 6% TTC

- Commission de suivi / pilotage travaux : 6% TTC

Rien que pour ces raisons, personnellement, je passe mon tour.

Bonjour Maxicool,

pour être associé de cette SCPI, je t’informe qu’il n’y a pas de commission d’acquisition…  Voir Note d’information sur le site : sogenial.fr

concernant les commissions de cession des immeubles et de suivi / pilotage de travaux il s’agit d’un maximum et non d’une commission forfaitaire. Et ce n’est pas nouveau, plusieurs sociétés de gestion de SCPI facturent des commissions pour arbitrages et pilotage des travaux

Cette SCPI est jeune, mais elle fera partie des SCPI qui survoleront cette crise sanitaire, selon le BT du 1er trimestre 2020 ainsi que les différents communiqués au profit des associés.

Dernière modification par Htc33 (20/05/2020 19h22)

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#7 20/05/2020 20h08

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Statuts a écrit :

ARTICLE 22 – RÉMUNÉRATION DE LA SOCIÉTÉ DE GESTION


La société de gestion percevra :

1. Une commission de souscription
Afin de préparer les augmentations de capital, rechercher les capitaux, organiser et exécuter les programmes d’investissement la société reçoit une commission de souscription de 12 % TTC du prix de souscription prime d’émission incluse.

2. Une commission de cession
En cas de cession de parts, la société de gestion percevra une commission de cession :
si la cession intervient par l’intermédiaire de la société de gestion : une commission de cession égale à 6 % TTC du montant de la transaction, à la charge de l’acheteur,
si  la  cession  intervient  sans  intervention  de  la  société  de  gestion  :  un  forfait  fixé  actuellement,  par cessionnaire, donataire ou ayant-droit, à 120 € TTC. Ces frais de cession de parts sont à la charge des acheteurs ou des ayant droits, quel que soit le nombre de parts cédées. Les droits d’enregistrement de 5% versés le cas échéant au Trésor Public sont à la charge de l’acheteur dans le cas de cession avec intervention de la société de gestion, et au choix des parties dans le cas de cession de gré à gré.

3. Une commission de gestion
La société de gestion reçoit à titre de commission de gestion une rémunération forfaitaire correspondant à 12% TTC des produits locatifs Hors Taxes encaissés et des produits financiers encaissés. Cette rémunération est destinée à couvrir les frais d’administration de la Société et les frais de gestion des biens sociaux et de gestion des associés de la Société.

4. Commission d’arbitrage sur actifs  immobiliers
Une commission sur arbitrage sera prélevée par la société de gestion. La commission sera au maximum de 6 % TTC du prix de vente net vendeur. Cette commission sera prélevée au jour de la signature de l’acte définitif.

5. Commission  de  suivi  et  de  pilotage  de  la réalisation des travaux sur le patrimoine immobilier
Une commission de suivi et de pilotage des travaux sera prélevée par la Société de Gestion à titre de rémunération de sa mission de suivi et de pilotage des travaux. Elle sera au maximum de 6% TTC du montant des travaux HT réalisés et sera prélevée au fur et à mesure de la comptabilisation de ces derniers.

Je maintiens que ces frais sont énormes. Il n’y a aucune raison de les minimiser ou relativiser.
Sur ce forum, svp, utilisez le vouvoiement.

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#8 21/05/2020 06h08

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Htc33,

concernant les frais, je pense comme Surin.
Les informations viennent des Statuts, où l’on mentionne effectivement "montants au maximum" seulement pour la vente et les travaux. Pour avoir parcouru tous les documents disponibles pour cette SCPI, je n’ai trouvé aucune indication prouvant que les frais soient effectivement inférieurs à 6%.

Quand vous dites,

Cette SCPI est jeune, mais elle fera partie des SCPI qui survoleront cette crise sanitaire, selon le BT du 1er trimestre 2020 ainsi que les différents communiqués au profit des associés.

pourriez-vous argumenter conformément à la charte ?

Avertissement
Ce forum n’est pas un réseau social : restez factuel et circonstancié, abstenez-vous de donner votre opinion si elle n’est pas argumentée, ne relayez pas un contenu tierce sans discernement.

M.erci

Dernière modification par maxicool (21/05/2020 06h15)


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#9 21/05/2020 14h51

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Pour la "commission de cessions", ça me semble faire double  emploi avec la "commission de souscription : pour une une part nouvelle la seconde s’appliquera, si c’est une part déjà existante ce sera la première (et il faudrait savoir s’il y a ou pas 5% de droits à payer au Trésor Public en sus).

Pour la "commission d’abitrage" : ça n’est pas près de s’appliquer, vues les limitations en possibilités de cession des SCPI, surtout les 5 premières années après avoir acquis un bien. Il aurait été bien plus sain (et logique) de prévoir une commission basée sur la plus-value comptable constatée après fiscalité, et non sur le prix de vente net, et alors "6% maximum" aurait été compréhensible (même si ça reste cher, car, si un intermédiaire tiers s’occupe de la vente je suppose que la SCPI (ou l’acheteur) paieront sa commission, et que jamais la société de gestion ne la paiera).

Pour la commission liée aux travaux, même les syndics qui sont chers ne demandent en général pas autant pour des travaux en copropriété, bien souvent plus complexes (et qui ne sont pas décidés par le syndic).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#10 21/05/2020 19h02

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De manière générale, on remarque que la structure de frais principale (Commission de souscription ainsi que frais de gestion) des SCPI récentes est supérieure aux SCPI anciennes. Quelques exemples :

- Corum origin : Frais souscription = 11,964% / Frais gestion = 13,2% ;
- Vendôme régions : Frais souscription = 12% / Frais gestion = 12%
- Coeur de régions : Frais souscription = 12% / Frais gestion =  12% 
- ActivImmo : Frais souscription = 10,8% / Frais gestion = 12%
- Urban Coeur Commerce : Frais souscription = 12% / Frais gestion =  12% 
- Atream Hotels : Frais souscription = 12% / Frais gestion =  12% 
- Elilalys : Frais souscription = 11,4% / Frais de gestion = 12%

En tant qu’investisseur je ne m’arrête pas à ces frais qui sont plus élevés que les anciennes SCPI (qui ne peuvent modifier leurs structure de frais (puisque statutaire), certes, mais je m’attache plus à regarder le positionnement et la stratégie de la société de gestion, et surtout ce que cela me rapporte !

Goodbylenine,
"Pour la "commission de cessions", ça me semble faire double  emploi avec la "commission de souscription : pour une une part nouvelle la seconde s’appliquera, si c’est une part déjà existante ce sera la première (et il faudrait savoir s’il y a ou pas 5% de droits à payer au Trésor Public en sus)."

Cette commission de cession de 6% ne peut s’appliquer sur une SCPI à capital variable. Donc pour moi elle ne s’applique pas sur cette SCPI. Puisque le prix de retrait d’une SCPI à capital variable est le prix de souscription diminué de la commission de souscription.

Cette commission s’applique sur des SCPI à capital fixe, auquel se rajoute les droits d’enregistrement de 5%. Ainsi le vendeur récupère le prix d’exécution, l’acheteur paie le prix d’exécution majoré de la commission de cession + droit d’enregistrement.

maxicool a écrit :

Htc33,

concernant les frais, je pense comme Surin.
Les informations viennent des Statuts, où l’on mentionne effectivement "montants au maximum" seulement pour la vente et les travaux. Pour avoir parcouru tous les documents disponibles pour cette SCPI, je n’ai trouvé aucune indication prouvant que les frais soient effectivement inférieurs à 6%.

Quand vous dites,

Cette SCPI est jeune, mais elle fera partie des SCPI qui survoleront cette crise sanitaire, selon le BT du 1er trimestre 2020 ainsi que les différents communiqués au profit des associés.

pourriez-vous argumenter conformément à la charte ?

Avertissement
Ce forum n’est pas un réseau social : restez factuel et circonstancié, abstenez-vous de donner votre opinion si elle n’est pas argumentée, ne relayez pas un contenu tierce sans discernement.

M.erci

Conformément à la charte et en vue d’argumenter mes propos sur le fait que cette SCPI parmi d’autres survoleront cette crise :

1°/ La mutualisation du risque locatif pour une SCPI jeune et une petite capitalisation : le dernier BT met en lumière 7 actifs pour 60 locataires (1 actif comporte plus de 40 locataires via un hôtel d’entreprise ; sans le compter on compte en moyenne 3 locataires par immeuble)

2°/ La solidité des locataires :

- Grenke société allemande côté : leader dans le financement locatif pour équipements de bureaux pour les entreprises
- Géopart  groupe Géodis : Un des leaders mondiaux de la supply chain (logistique)
- Rexel : groupe français côté en bourse ; 13,47mds€ de CA ; un des poids lourds dans la distribution de matériel électrique
- Centre Inter-entreprises et Artisanal de santé au travail
- Pôle Emploi
- Cerbaliance : Laboratoire d’analyse médical
- Esthetic Center : Franchise d’une enseigne nationale d’institut de beauté
- Banque de France
- Solmur : Entreprise  spécialisée dans le second oeuvre depuis 50 ans et « leader dans le grand ouest »
- Izimmo : Filiale groupe ARKEA : Plateforme de distribution de solution immobilière

3°/ Le positionnement géographique en régions permettant de dégager des rendements Acte en main supérieur  à 7%  et selon moi sécurisé grâce à des baux fermes sur plusieurs immeubles achetés :

* Lieu Saint : 3 locataires ; bail ferme 6 ans ; 7,57%AEM
* Caudebec les elbeufs : 2 locataires ; bail ferme 6 ans ; 7,24% AEM
* Péronne : 1 locataire ; bail ferme 9 ans ; 7,43% AEM
* Tarbes : 3 locataires ; bail ferme 6 ans ; 6,5% AEM
* Brest : 1 locataire ; bail ferme 9 ans ; ? %AEM

4°/ Le positionnement sectoriel : pas d’hôtellerie & commerce de bouche dans le patrimoine de cette SCPI

5°/ La capacité de la société de gestion à avoir dés la première année placé visiblement de la distribution en Report à Nouveau (inconvénient on paye plus d’impôts, mais compréhensible la première année); surtout s’ils maintiennent 6,25% de rendement sur 2020, ce qui semble être le cas.

6°/ Selon le dernier communiqué, le fait que le prix de souscription de cette SCPI soit inférieur à son prix de reconstitution de l’ordre de 7% (selon le communiqué adressé aux associés) laisse un filé de sécurité si les valeurs d’expertise seraient revues à la baisse.

Dernière modification par Htc33 (21/05/2020 19h40)

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#11 21/05/2020 21h22

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Htc33 a écrit :

De manière générale, on remarque que la structure de frais principale (Commission de souscription ainsi que frais de gestion) des SCPI récentes est supérieure aux SCPI anciennes. Quelques exemples :

- Corum origin : Frais souscription = 11,964% / Frais gestion = 13,2% ;
- Vendôme régions : Frais souscription = 12% / Frais gestion = 12%
- Coeur de régions : Frais souscription = 12% / Frais gestion =  12% 
- ActivImmo : Frais souscription = 10,8% / Frais gestion = 12%
- Urban Coeur Commerce : Frais souscription = 12% / Frais gestion =  12% 
- Atream Hotels : Frais souscription = 12% / Frais gestion =  12% 
- Elilalys : Frais souscription = 11,4% / Frais de gestion = 12%

Attention pour ce genre de comparaison, à bien s’assurer que les assiettes sur lesquelles s’appliquent ces pourcentages soient les mêmes.
Ce n’est pas toujours le cas (y compris dans le cas de SCPI plus anciennes), par exemple : frais de souscription en pourcentage du prix de souscription avec ces frais inclus, ou sans ces frais, frais de gestion sur les loyers facturés ou encaissés et avec des variantes quand il y a détention indirecte  (un exemple de mémoire : il y a quelques années, le pourcentage des frais de gestion pour Edissimmo, une des plus grosse SCPI du marché en terme de capitalisation, a baissé… mais l’assiette ayant changé, en fait la SdG touche plus qu’avant !).

Sinon, je serais intéressé par toute étude sur la nature et la valeur des prestations que recouvrent ces frais, en comparant à ce que d’autres acteurs du marché paient pour des prestations similaires. J’ai par exemple du mal à comprendre pourquoi certaines SCPI avec en patrimoine un nombre relativement limité de biens valant 20 à 100 M€ (bien parfois partagés entre plusieures SCPI) affichent un niveau de frais de gestion similaire à celles qui gèrent des milliers de lots de bien plus petite taille et encore bien plus de locataires (ce qui justifierait des frais plus élevés).
Les SCPI ciblent le grand public, et affichent un taux de rendement après frais sufisamment attractif par rapport à pas mal d’autres produits grand public, que la majorité des clients accepte de payer sans trop ronchonner. Les sociétés de gestion de SCPI vivent très très bien (voir Analyse des comptes des sociétés de gestion de SCPI (Primonial, Sofidy, Fiducial…)), et ce n’est pas pour rien qu’il s’en crée pas mal de nouvelles.


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#12 14/08/2020 12h12

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Nous sommes le 14.08.2020…

Le rapport annuel 2019 n’est toujours pas sorti ! Ce n’est pas si "So génial" que ça…
Idem pour le Bulletin Trimestriel du T2 2020.


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#13 11/09/2020 19h21

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Valeur de reconstitution proposée en assemblée : 650,24€ par part. Soit 2.8% de plus que le prix d’achat. On est loin des 7% annoncé dans la com de Sogenial qui apparait sur mon message #2 au mois d’avril.

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#14 20/10/2020 18h45

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Bonjour,

Pour information, voici la valeur de l’usufruit sur la Coeur de Régions.
Mon CGP me propose de l’usufruit sur une durée de 10 ans. Je recherche plutôt de l’usufruit sur une durée plus courte.

SCPI    Cœur de Région
3 ans    13,5%
4 ans    17,5%
5 ans    22,0%
6 ans    25,0%
7 ans    27,0%
8 ans    30,0%
9 ans    33,0%
10 ans    35,5%
11 ans    36,5%
12 ans    37,5%
13 ans    38,5%
14 ans    39,5%
15 ans    41,0%
16 ans    42,0%
17 ans    43,0%
18 ans    44,0%
19 ans    45,0%
20 ans    46,5%

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#15 01/11/2020 14h47

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Parution BT T3 2020

Acompte T3 : 9,89 € (dont 1,86 de revenus financiers)
Rappel 2020 : T1 : 9,80 - T2 : 9,81

En 2019 : 9.69 - 9.69 - 9.72 - 9.77

Prévision de dividende annuel sur 2020 : 6.25% (comme 2019)


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#16 03/11/2020 11h30

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Bonjour maxicool,

L’usufruit semble d’autant plus intéressant que le DVM n’est pas impacté par le COVID !

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#17 04/02/2021 13h56

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Selon ce lien

- TDVM 2020 : 6,30%
- Hausse de la valeur de part 2020 : +1,60%

- Endettement fin 2020 : 33,29%

Des résultats assez étonnants compte tenu du contexte sanitaire et économique. Sogenial Immobilier les explique par la conjugaison de plusieurs facteurs. Et notamment la poursuite d’un programme d’investissement qui a permis à la SCPI Cœur de Régions d’acquérir 15 nouveaux actifs en 2020. Dont quatre au cours du dernier trimestre. Diversifiés sectoriellement, ces immeubles ont été choisis afin d’optimiser le couple rendement-risque. En veillant plus particulièrement à la solidité financière de leurs locataires. Ce qui semble l’une des caractéristiques des entreprises logées dans les actifs de Cœur de Régions. « Les locataires ont honoré tout au long de 2020 leurs loyers, se traduisant par un taux d’occupation financier moyen 2020 à plus de 96%. Et un taux de recouvrement supérieur à 99% », explique la société de gestion.


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#18 18/02/2021 13h30

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Bulletin T4 2020

- Dividende T4 : 10.23 € (9,93 + 0,30)
- Dividende annuel : 39.73 €
- TDVM 2020 : 6.30 %
- TOF moyen 2020 : 96 %
- taux de recouvrement > 99 %
- Capitalisation x3 = 26 M€ fin 2020
- Revalorisation du prix / part 2020 : +0.80% (637,50)

- 20 actifs
- 74 locataires
- 42% bureaux - 33% commerces - 25% activités

Dernière modification par maxicool (18/02/2021 13h35)


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#19 01/04/2021 00h22

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Si l’un ou l’autre associé de cette SCPI pouvait indiquer (en plus de la date d’entrée en jouissance de ses parts, et en précisant s’il est imposé à l’IR ou à l’IS) les montants qui figurent sur son IFU pour cette SCPI, je lui en serait reconnaissant.

Ceci s’applique autant pour l’IFU 2019 que pour celui de 2020.

(J’avoue aussi avoir eu un peu de mal à comprendre certains aspects du Rapport Annuel 2019. Je suppose que c’est largement du à la jeunesse de la SCPI, et que celui de 2020 générera moins de questions)

AMF : usufruitier de cette SCPI, depuis peu.


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