Quelles sont les charges locatives récupérables ?

Bonjour,

Je suis propriétaire d’un immeuble locatif depuis mars 2019. Lors de mon arrivée dans l’immeuble, il y avait déjà un locataire d’un commerce qui a deux baux commerciaux. L’immeuble dispose de 4 autres appartements achetés vides.
Lors de l’achat, j’ai, bien évidemment, changer le nom du contrat des communs EDF en le mettant à mon nom et en mensualisant les consommations.
D’autre part, j’ai également mis le contrat d’eau à mon nom et mensualisé la consommation.

Entre temps, j’ai eu deux autres locataires mais, qui sont arrivés tard dans l’année (j’ai du faire des travaux dans ces appartements).

Il y a deux mois, j’ai fait la régularisation des charges sur la période mars - décembre 2019.

J’ai fait une répartition des charges au tantièmes et au prorata du temps de présence (appartement 1 : 50 m², appartement 2 : 50 m² et le local commercial, les deux baux confondus : 150 m²)

Le locataire qui possède deux baux sur le local commercial m’a demandé les factures et la clé de répartition de mes charges que je lui ai bien évidemment envoyé par voir postale.

Ce locataire conteste la régularisation des charges sur les points suivants :

1. répartition des charges : il estime que dans l’immeuble il y a 5 lots et, peu importe que les logements soient loués ou non, il ne doit pas payer plus que 1/5.

2. il conteste la facture de souscription de l’EDF car, dans l’immeuble, il y avait déjà un compteur et, dans ce cas, la facture doit rester à ma charge

3. Il refuse e payer l’eau et l’électricité car, j’ai présenté des échéanciers de paiement des mensualités et non des factures (factures qui sont intervenues début 2020 donc, au-delà de la période de régularisation).

En ce qui me concerne, je pense que sur la façon de répartition, ma répartition est plus équitable que la sienne. D’autant plus que, s’il possède deux baux, il faut compter à son nom deux lots et non pas un seul. Si vraiment j’aurais choisi ce type de répartition mais, les surfaces n’étant pas identiques, je trouve que la répartition par lot ne serait pas juste pour tous le monde.

J’aurais vraiment besoin d’aide concernant le mode de répartition au prorata du temps de présence et sur le fait que je dois prendre à ma charge les surfaces non loués. Avez-vous des textes de loi qui statuent sur ce sujet ? Intuitivement, comme les charges sont des sommes réellement dépensés pour des consommations, les logements vides ne devraient pas avoir a intervenir car, il est facile de supposé que, en cas des logements supplémentaires, il y a forcement des frais supplémentaires.

Idem concernant les mensualités. Tout ce que j’ai pu trouver ce fut une phrase de l’article 23 : "Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur."

Si j’ai bien traduit ce texte, je dois compter les mensualités payées effectivement sur la période, me donnez-vous raison ?

Merci à tous ceux d’entre vous qui pourront éclairer ma lanterne ! J’essaye d’être juste mais il se peut que, par ignorance, je me trompe et, le locataire lui, il est présent dans les locaux depuis 30 ans….

En vous remerciant par avance,

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