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Favoris 1   [+4]    #1 12/04/2020 23h10

Membre (2020)
Réputation :   7  

Bonjour,

J’ai monté un fichier (excel pour le moment) avec pour but d’effectuer la comptabilité et la déclaration d’impôt de manière complètement autonome pour de l’immobilier en LMNP ainsi qu’en SCI IS. Cette dernière partie est encore en cours.

Pour donner un exemple pratique, à partir de cet état :



J’ai pu éditer l’ensemble de mes déclarations d’impôts pour toute la vie de mon appartement. Le fichier permet de cumuler plusieurs biens.

En outre un encart s’édite automatiquement en présentant le cash flow et la rentabilité après impôt sur 1, 5 et 10 ans pour les différents modes d’imposition, permettant de déterminer au plus juste le régime fiscal le plus avantageux selon le projet.

Pour chaque mode d’imposition, un état assez intéressant présentant l’évolution du cash-flow et de la rentabilité nette nette, et qui peut être sympa à présenter au banquier :



Enfin, un graphique qui rejoint à peu près le tableau mentionné en supra :



Il peut subsister quelques coquilles sur le fichier, mais l’idée est de pouvoir se dispenser à 100% des services d’un expert-comptable pour sa comptabilité annuelle et sa déclaration d’impôt, ce qui peut représenter un coût non négligeable.

J’ai fouillé un peu sur le net et j’ai essentiellement trouvé des sites d’aide, d’assistance à la déclaration d’impôt, j’ai également trouvé un site qui permet de simuler les différents feuillets fiscaux mais de manière assez imprécise (un site par exemple ne faisait pas de distinction dans les composantes d’un immeuble pour le calcul de l’amortissement).

À ma connaissance je ne retrouve pas d’outils plus complets permettant de simuler à l’euro prêt l’implication en terme de cash flow et de rentabilité de différente variable pour un projet donné. La construction de ce fichier m’a donné beaucoup de fil à retordre, notamment en ce qui concerne les résultats fiscaux des différents mode d’imposition. Tous les amortissements sont calculés au centime prêts, non estimés, vous avez donc avec ce fichier la projection la plus fiable possible pour des projets immobiliers.

Je serai ravi de le tester sur différents projets, dans le cas où vous souhaiteriez me communiquer les données nécessaires à la construction. N’hésitez pas à me questionner ou me signaler des coquilles, l’idée est de fiabiliser ce fichier à 110%.

Bonne journée

Dernière modification par Hoenheim (24/03/2021 12h39)

Mots-clés : fiscalité, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sci (société civile immobilière)

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#2 12/04/2020 23h21

Membre (2020)
Réputation :   9  

Bonjour,
En effet cet outil est intéressant pour faire des simulations, mais personnellement il ne me dispenserait pas d’un expert comptable + CGA, pour trois raisons : le gain de temps, les conseils, et surtout le risque réduit d’avoir un contrôle fiscal.

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#3 12/04/2020 23h32

Membre (2020)
Réputation :   7  

Bonjour,

Concernant les 3 points, je vous rejoins sur le 2ème : un fichier excel est effectivement pauvre en conseil et n’apportera pas une expertise folle, quoique la simulation du résultat fiscal pourra indiquer quels montages parmi les plus classiques (nu micro, nu réel, lmnp micro bic, lmnp réel, sci à l’IS…) sera le plus intéressant (tout simplement en consultant les renta nettes nettes qui découlent des différents paramètres du fichier).

Pour le point 1 concernant le gain de temps je suis moins d’accord, le but de mon fichier étant justement de simuler sur une durée infinie l’ensemble des feuillets fiscaux en rentrant les paramètres figurant dans mon 1er imprim écran. Hors opérations exceptionnelles évidemment (travaux, vacance locative) mais qui ne seraient guère compliquées à implémenter.

Pour le 3ème point je ne peux hélas pas vraiment abonder dans le sens d’une "fiabilité" qu’apporterait un expert comptable, en ce sens où j’ai pu d’expérience constater des experts comptables se revendiquant expert LMNP et qui faisaient n’importe quoi. Sans jeter l’opprobre sur la profession - j’en ai fait (un peu) partie -, un expert comptable ne fiabilise pas à 100% une déclaration d’impôt, même si statistiquement je pense que 95% font un boulot correcte.

Merci en tout cas pour l’intervention, mon but évidemment n’est pas de rejeter l’argumentaire contre mon fichier mais bien de prendre la température sur comment il pourrait être perçu, et surtout savoir si je n’ai pas inventé l’eau tiède…

Bonne soirée,

Cdt

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#4 12/04/2020 23h47

Membre (2020)
Réputation :   9  

Il est vrai que le point 1 est à nuancer, car votre fichier ferait sûrement gagner du temps dans l’évaluation d’un projet. C’est pour moi ici que se trouve la vraie valeur ajoutée, permettre d’avoir facilement une simulation des feuillets fiscaux sur la période souhaitée !

Pour le point 3, le problème n’est pas la compétence ou incompétence de l’expert comptable, mais plutôt le fait que le fisc sera moins enclin à contrôler s’il voit qu’un professionnel a établi les liasses, vérifiées par un CGA ensuite. Et si l’expert comptable n’est pas fiable, votre outil peut permettre de s’en rendre compte.

En tout cas, si j’avais sous la main un fichier tel que le votre, je l’utiliserais régulièrement, mais plus pour évaluer un projet et contrôler mes liasses que pour les faire moi-même. Et je n’ai pas connaissance d’un tel outil sur internet (ou peut-être dans des formations payantes).

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#5 13/04/2020 10h57

Membre (2020)
Réputation :   7  

Merci pour ce retour, honnêtement l’aspect "évaluation de la rentabilité" était presqu’accessoire pour moi, je capitalisais davantage sur la possibilité de rédiger les différents feuillets fiscaux en autonomie, la projection sur plusieurs années de la renta nette nette étant davantage un "bonus" pour moi. Mais ravi du coup d’apprendre que ça peut également susciter l’intérêt.

À ce propos, je serai ravi de "tester" mon fichier par les personnes qui seraient d’accord pour me fournir les informations que j’ai indiquées dans mon premier imprim écran et de leur simuler les différents feuillets fiscaux pour les années passées (ce qui nous permettra de comparer avec le travail de l’expert comptable) smile

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#6 13/04/2020 11h12

Membre (2014)
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Je serais partant pour faire le cobaye une fois votre feuille adaptée pour les SCI à l’is.

En tout cas un gros +1 pour l’initiative et le partage, c’est un outil très intéressant pour préparer ses projets.

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#7 13/04/2020 11h15

Membre (2020)
Réputation :   7  

Pour le partage nous n’y sommes pas encore hélas, je manque en effet de cobayes comme vous dites pour fiabiliser à 100% mon fichier. Il n’a été construit que par la lecture des textes de loi et de différents sites qui abordaient en détail la comptabilité et la fiscalité des LMNP, je n’ai que pu le tester sur des simulations mais jamais j’ai encore pu comparer avec un travail d’un expert comptable (même si, sans me vanter, je pense être assez sûr de mon coup).

Dernière modification par Hoenheim (13/04/2020 11h38)

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#8 24/03/2021 12h40

Membre (2020)
Réputation :   7  

J’ai apporté de nombreuses modifications sur le fichier, si des personnes sont intéressées pour le tester, ce sera avec plaisir smile

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#9 24/03/2021 13h09

Membre (2019)
Réputation :   17  

Je veux bien le tester. Il se trouve où ?


Entre 18 et 35 ans ? => Donnez votre moelle osseuse

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#10 24/03/2021 14h31

Membre (2011)
Réputation :   47  

Il me semble que vous vous fatiguez pour pas grand chose avec vos tableaux EXCEL. L’administration n’accepte pas la transmission d’autres fichiers que ceux établis par des logiciels professionnels agrées par elle. Peut être voulez vous remplir les liasses fiscales a la main, case par case a l’écran sur le site des impôts? Enfin,  en cas de contrôle, seuls les fichiers FEC provenant de ces mêmes logiciels sont recevables. Tout le reste est rejeté et vous êtes considère comme sans comptabilité, avec taxation d’office, la charge de la preuve du contraire vous revenant. Pour les simulations, il existe des logiciels qui établissent des business plan, autrement dit des prévisionnels en français.

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#11 26/03/2021 11h21

Membre (2020)
Réputation :   7  

Bonjour,

Quelles sont vos sources pour affirmer la nécessité de l’appel à un logiciel certifié ?

Je ne souhaite pas encore le rendre public, mais si vous m’apportez les données de votre projet je pourrai le tester et vous envoyer en messagerie privée les résultats.

Dernière modification par Hoenheim (26/03/2021 11h22)

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#12 26/03/2021 13h40

Membre (2013)
Réputation :   210  

Bonjour Hoenheim,

100% d’accord avec Patrick. Une comptabilité sous excel sera rejetée par l’administration fiscale.
pour les sources: code général des impots

Le fichier des écritures comptables (FEC)

Dans le BOI-BIC-DECLA-30-10-20-40-20180720, on lit ceci au repère 110 :
"Le livre-journal d’une comptabilité informatisée ne présente un caractère régulier, sincère et probant qu’après validation des écritures comptables.
Les fonctions d’un logiciel qui permettent la suppression d’une écriture validée ou sa modification s’opposent au principe d’irréversibilité de l’enregistrement des écritures comptables.
À ce titre, l’utilisation de telles fonctions est prohibée."
Comme ECXEL ne sécurise pas la validation et permet la suppression des écritures, ECXEL est "prohibé" pour la tenue de la comptabilité.

Dernière modification par corsaire00 (26/03/2021 13h49)

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#13 26/03/2021 14h26

Membre (2020)
Réputation :   7  

Du coup ceci ne concernerait que la comptabilité double de la SCI à l’IS, mais pas le LMNP ?

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Favoris 1    #14 26/03/2021 14h27

Membre (2018)
Réputation :   40  

Vous pouvez très bien vous appuyer sur des fichiers Excel pour faire la comptabilité, tout en faisant une compta papier. Les FEC sont obligatoires lorsque l’on tient une compta informatisée. Aucune obligation si vos faites votre compta papier.
Reste à voir si l’économie réalisée (coût d’un logiciel comptable ou d’un comptable) en vaut la peine (temps à faire la compta papier).


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#15 26/03/2021 15h16

Membre (2020)
Réputation :   7  

J’ai l’impression que ce n’est pas très clair, en tapant FEC + SCI sur Google je retrouve des articles dispensant les SCI de tenue de FEC.

Qu’entendez-vous par comptabilité papier ? S’il suffisait de faire ma compta sur Excel et de l’imprimer pour me dispenser cela m’arrangerait smile

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#16 26/03/2021 15h28

Membre (2011)
Réputation :   47  

N’y voyez aucune remarque blessante, mais les bras m’en tombent quand je lis votre conseil de tenir une comptabilité papier. Je sais que ce forum est un site d’amateurs, de non professionnels. Mais enfin, tout de même..
J’ai commence ma carrière en 1986, il y avait déjà des logiciels comptables depuis plusieurs années, j’ai du faire mes dernières feuilles de paie " papier", a la main, vers 1988..
Vous préconisez de faire la comptabilité d’une société sur des feuilles de papier, en faisant les additions et en tirant les traits au stylo plume, a l’ancienne comme dans les année 1930?
Je voudrais bien voir cela: un Grand livre, une Balance comptable sur des reliures papier..la bonne odeur de la nostalgie…
Soyons sérieux, nous sommes en 2021 il me semble. Cela dit, être capable de faire un travail disons correct, en quelques jours, en comptabilité papier, ce qu’un petit logiciel fait en quelques heures serait une performance remarquable.
J’insiste bien sur le fait que mon message ne se veut aucunement blessant, mais insiste, si besoin était, sur le fait qu’une époque est révolue, même si les textes fiscaux par oubli probablement, ne mentionnent pas une interdiction de tenir une joyeuse comptabilité " papier".

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#17 26/03/2021 15h54

Membre (2018)
Réputation :   40  

La comptabilité papier est une possibilité pour la gestion d’un ou deux biens. C’est sûr que pour un immeuble de rapport, c’est autre chose. Au vu du prix d’un comptable, faire sa comptabilité soit même ne me choque pas outre mesure. Apres, il existe des logiciels comptabilité pas trop cher, et qui font bien le travail.
Tout ca pour dire que les FEC ne sont pas obligatoires, et  faire sa comptabilité sur Excel et d’en informer le vérificateur, vous expose à une amende de 5 000 euros par année vérifiée.

Pour résumer, vous pouvez faire la compta via Excel, et l’a formalisée sous format papier en cas de contrôle.
Ou alors acheter un logiciel comptable, ou encore passer par un expert comptable.
Pour moi, à part avoir des loyers importants, je trouve que payer un EC plombe l’interet de ce régime.

Dernière modification par Tomalegrand (26/03/2021 16h17)


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#18 26/03/2021 16h07

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Après tout dépend de ce qu’on entend par « tenir une comptabilité papier », si recopier à la main une année de grand livre général déjà tenue par ailleurs sur Excel + différents états dans le cas d’un contrôle fiscal peut m’affranchir de 1200 € de frais de tenue de comptabilité par un EC, c’est un exercice auquel je me prêterai volontiers smile

Dernière modification par Hoenheim (26/03/2021 16h09)

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Favoris 1    #19 26/03/2021 16h32

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Hoeheim,

La tenue d’une comptabilité papier consiste tout simplement à reproduire vos écritures à l’encre indélébile (*) sur des registres que l’on trouve encore chez certains papetiers.

C’est certes fastidieux mais ça ne paraît pas insurmontable pour quelqu’un ayant des notions suffisantes en comptabilité et exerçant une petite activité de LMNP portant sur un ou deux biens. Et le fait de recopier ses écritures à la main, comme au bon vieux temps, confère un charme suranné à l’accomplissement de ses obligations fiscales tout en permettant d’occuper ses longues soirées d’hiver… smile

Pour mémoire, les registres comptables obligatoires sont le journal, le grand-livre et l’inventaire (source : CF - Obligations comptables liées au contrôle | bofip.impots.gouv.fr).

(*) Cette précision sur l’emploi d’une encre indélébile, qui peut paraître anecdotique, est néanmoins d’importance puisque les informations portées sur les registres doivent être inaltérables. Il n’est ainsi pas question de faire usage d’un crayon de bois pour se réserver la possibilité de gommer une écriture erronée. Non : en cas d’erreur, il faut passer l’écriture "à l’envers" pour annuler celle comportant une erreur puis en enregistrer une nouvelle.

Dernière modification par Tchouikov (26/03/2021 16h34)

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#20 26/03/2021 17h03

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Merci pour votre précision, du coup ce peut être une solution de repli.

Hélas j’ai une écriture de médecin, mais vu l’économie en jeu ce peut être vraiment intéressant. Je plains d’avance l’inspecteur du Fisc qui me contrôlera (l’idéal étant de passer sous les radars).

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#21 26/03/2021 22h04

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Hoenheim a écrit :

Après tout dépend de ce qu’on entend par « tenir une comptabilité papier », si recopier à la main une année de grand livre général déjà tenue par ailleurs sur Excel + différents états dans le cas d’un contrôle fiscal peut m’affranchir de 1200 € de frais de tenue de comptabilité par un EC, c’est un exercice auquel je me prêterai volontiers smile

Vous mélangez deux choses différentes :
- l’outil, le support de la comptabilité : papier ou logiciel. Le papier ne vous économise pas 1200 € d’EC, il vous économise 200 € de logiciel comptable.
- les compétences de l’expert-comptable. Or, c’est surtout cela que vous achetez avec les 1200 € par an.

Sous-entendre que, pourvu que vous ayez l’outil, vous faites votre affaire de tout le reste, ça veut dire que prétendez avoir les compétences de l’expert-comptable.  Permettez-moi d’en douter.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#22 26/03/2021 23h15

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Je n’ai pas besoin des services/conseils de l’expert comptable, seule la prestation de comptable m’intéresse, et je pense ne pas avoir de difficulté à la faire moi-même.

La comptabilité est une discipline binaire, noire ou blanche : soit une écriture est juste soit elle est fausse. A partir du moment où l’on est capable de traduire chaque événement de la vie d’une gestion locative en écriture comptable, le boulot est fait. Et c’est précisément ce que fait mon fichier Excel, ni plus ni moins.

Que croyez vous qu’un comptable LMNP fasse, qu’il passe manuellement une écriture lors de l’encaissement du loyer ou de l’amortissement de la télé d’un studio? Il va traduire l’encaissement ou l’amortissement en comptabilité par un logiciel maison ou qu’il se sera procuré.

Sans minorer les compétences d’un expert comptable, je pense qu’un travail de démystification de la profession s’impose dans le cadre d’une comptabilité de gestion locative, qui fera intervenir moins de 0,5% de ses compétences. Ça n’est pas pour rien que ses services ne sont facturés grosso modo 600€ par an, une somme ridicule qui les fait presque travailler à perte. De nombreux experts comptables refusent ce type de mandat pour cette raison.

Dernière modification par Hoenheim (26/03/2021 23h18)

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#23 26/03/2021 23h55

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Je pense que vous vous fourrez le doigt dans l’oeil. Si ce n’était que votre oeil, ça serait votre problème, mais avec vos posts et vos copies d’écran, vous faites miroiter à tous les lecteurs de ces forums la possibilité de faire soi-même la comptabilité de son activité LMNP dans Excel, et c’est juste faux. Je ne vais pas rentrer dans une polémique, car je pense que vous êtes amoureux de votre tableau excel et que vous êtes capable de le défendre contre vents et marées, indéfiniment. Je vais juste énoncer ici quelques opinions qui serviront de contrepoint aux vôtres :
1) La comptabilité est un art complexe. Ca paraît simple en apparence, mais quand on s’y colle vraiment, il apparaît plein de questions difficiles.
2) La comptabilité nécessite un certain formatage de la pensée. La comptabilité en partie double, le crédit et le débit qui sont tout sauf intuitifs, les numéros de classes et de comptes… Pour quelqu’un qui n’en a jamais fait, ou seulement un peu pendant ses lointaines études, c’est TRES difficile d’acquérir cette façon de penser.
3) La comptabilité nécessite de la pratique. Faire la compta de sa seule activité LMNP, sans aucune autre pratique, ça va vous prendre 30 ou 50 fois plus longtemps qu’un comptable. La différence est absolument énorme. Quand on n’a pas une pratique régulière, on va plus lentement qu’un escargot.
4) La comptabilité est au croisement de plusieurs disciplines : la compta de base, certes, mais aussi le juridique, la fiscalité… Penser qu’on va pouvoir suppléer un expert comptable en claquant des doigts, je pense que c’est une opinion erronée.
5) Comme ça a déjà été dit : le logiciel comptable, infalsifiable, est une obligation, car faire une compta papier est obsolète (et vous ne trouverez pas grand monde pour vous aider à faire une compta papier, car ceux qui savent faire sont presque tous morts. Je ne pense pas qu’il existe une chaîne Youtube pour apprendre à faire la compta papier).
6) En plus, en prévoyant vos déclarations fiscales pour 36 années, et en qualifiant les autres dépenses d’"exceptionnelles", je pense que vous pavez la voie pour négliger beaucoup de charges. Une comptabilité sert à noter toutes les dépenses, même les 5,65 € d’achat de papeterie et les 12 km de déplacement en voiture pour changer l’ampoule du couloir. Bien sûr, vous pourriez les inscrire dans Excel aussi. Je dis juste que ce genre de tableau peut pousser à négliger d’inscrire toutes les dépenses. Mais de toute façon Excel n’est pas un logiciel comptable acceptable du point de vue légal, donc la question est réglée.

Ceux qui veulent apprendre la comptabilité pour faire leur LMNP peuvent le faire. Ils s’achètent un logiciel comptable (licence classique, et non pas abonnement, c’est moins cher) et, s’ils ne sont pas bêtes, et s’ils y passent BEAUCOUP de temps, avec les bonnes ressources, ils finiront par y arriver. Ils feront sans doute, néanmoins, des erreurs, s’ils n’ont personne pour les épauler.
Exactement comme quelqu’un peut faire lui-même toutes les réparations sur sa voiture. Mais enfin, vous serez d’accord pour dire que si, au départ, il n’a aucune compétence en mécanique, il va mettre très très longtemps à devenir compétent. Changer les plaquettes, il y arrivera sans doute, mais changer une boîte de vitesse ou diagnostiquer une panne électrique, ça risque de lui prendre très longtemps. C’est sûr que, potentiellement, on peut finir par arriver à faire beaucoup de choses soi-même. Mais le temps d’apprentissage et les soucis que ça apporte ne sont pas toujours en rapport avec l’économie que l’on a fait en ne missionnant pas un professionnel.

J’émets une dernière opinion : celui qui veut y consacrer du temps (BEAUCOUP de temps), il faut qu’il consacre ce temps à apprendre la compta "orthodoxe" et à apprendre à se servir de son logiciel comptable. Le temps passé à créer son propre logiciel dans Excel, ou à apprendre à utiliser celui de Hoenheim, c’est du temps perdu, puisque vous passez du temps sur un truc impossible à utiliser légalement.

Pour reprendre l’analogie de la voiture, c’est comme celui qui voudrait passer le permis de conduire, mais qui commence par se construire un karting, pour apprendre à conduire sur un karting et qui pense que c’est la bonne marche à suivre. Je lui dirais de même "Euh, à partir du moment où votre kart ne sera jamais "street legal", vous perdez votre temps, en tout cas si l’objectif est d’apprendre à conduire une voiture normale pour passer le permis de conduire, c’est à dire de faire les choses normalement. Si l’objectif est de se faire plaisir en construisant une machine de ouf et en ne faisant rien comme tout le monde, et peut-être finir par avoir de grandes compétence sen pilotage de karting, alors là, bravo, vous atteignez pleinement l’objectif. Par contre, le jour de passer le permis, n’espérez pas que l’inspecteur aura la moindre mansuétude quand vous lui direz que si votre conduite est bizarre, c’est parce que vous avez appris à conduire sur un karting que vous avez construit vous-même".

Voilà en tout cas mon avis. Après, chacun fait fait fait…

Dernière modification par Bernard2K (27/03/2021 00h34)


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[+2]    #24 27/03/2021 00h35

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Là c’est mon tour de vous inviter à rédiger vos posts avec plus de prudence. La comptabilité de son LMNP soi même est tout sauf une épreuve de force, imaginez vous si tous les LMNP faisaient appel au service d’un expert comptable, ou même d’un comptable, je ne pense pas que la profession serait capable d’absorber une telle masse de travail.

Vraiment vous posez sur un piédestal une comptabilité LMNP alors qu’il n’en est rien, il n’y a qu’une source de revenu, les charges sont connues à l’avance, les seules écriture pouvant être un peu touchy sont les écritures de dette ou créance, et encore… Vous mélangez une comptabilité double applicable à une SCI à l’IS avec une comptabilité LMNP qui ne nécessite pas un formalisme aussi absolu.

Quant à la nécessité de faire appel à un logiciel comptable, si le recours à un Excel + retranscription en papier permet de pallier ce contretemps dans le cas d’une SCI à l’IS, il n’en est rien pour le LMNP. L’abrogation récente de la majoration du résultat fiscal bénéficiaire en cas de non recours à un CGA va d’ailleurs dans le sens de plus d’autonomie.

Sans même parler de mon tableau Excel, de nombreuses personnes s’acquittent de leur tâche comptable et fiscale par leur propre moyen, vous trouverez à ce titre de nombreux tuto sur le net qui font tout à fait le job pour peu qu’on s’intéresse au sujet.

Vous semblez surestimer également le temps consacré à l’activité : changer une boîte de vitesse prendra très certainement beaucoup de temps la 1ère année, mais dès la 2ème intervention ce temps sera divisé par 2, et ainsi de suite… à la seule différence qu’il n’existe pas (encore) de robot pour en changer. Ce que d’autres personnes bien avant moi ont su faire avec leur compta LMNP.

Je ne pense pas inventer l’eau tiède avec ce fichier, mais le balayer d’un revers de main au motif d’une sacralisation de la profession me paraît un peu exagéré. Pour l’invalider encore faudrait-il que vous l’ayez testé, ce que vous n’avez pas fait, sauf erreur.

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[+2]    #25 27/03/2021 00h52

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Hoenheim : vous rentrez exactement dans la polémique que je voulais éviter. Et que je vais éviter.

Je relève juste une phrase :

Hoenheim a écrit :

Vous mélangez une comptabilité double applicable à une SCI à l’IS avec une comptabilité LMNP qui ne nécessite pas un formalisme aussi absolu.

Cette phrase me fait dire que nous ne sommes décidément pas d’accord.

J’ai exposé mes opinions, vous avez exposé les vôtres, et après, comme je disais : chacun fait fait fait…


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