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Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 06/04/2020 12h04

Membre
Réputation :   12  

Bonjour,

Tout d’abord pour prévenir tout de suite, projet atypique pour le forum, et je ne suis pas calé sur la reprise d’entreprise, et encore moins dans le domaine agricole, mais les discussions sur le forum étant de qualité, je me suis dit que j’aurai peut-être quelques bouts d’informations utiles avant de creuser plus en contactant des ’pros’.

ma compagne est salariée en cdi dans le domaine agricole et réfléchie à se lancer à son compte.

Jusqu’à là je la soutenais dans ses démarches sans chercher à m’investir d’avantage. Seulement dans ce domaine les investissements sont lourd, d’autant plus que je ne veux pas m’éloigner de mon lieu de travail ce qui limite les recherches.

Je suis tombé sur une annonce safer, à priori hors budget pour elle, mais qui pourrait éventuellement se réfléchir à deux. Il y a une forte partie immobilière puisqu’il y aurait notre logement, un logement pour un employé et du terrain agricole.

De ce que j’ai lu, il est conseillé pour ce type de projet un apport de 30%. C’est possible pour moi, pas pour elle.

Si je raisonne d’un point de vue immobilier pur comme j’ai l’habitude de le faire, cela donnerai un financement du type
moi: 30% apport
moi: 40% via crédit immobilier classique, endettement à 33% sur mon salaire
elle: 30%  via crédit immobilier classique, endettement à 33% sur son salaire, versé par la structure rachetée
> inconvénients: Endettement au max pour nous. Parts inégales dans la structure
> avantage: endettement faible pour la structure, juste un salaire à sortir

En creusant un peu et en discutant un peu autour de moi, un ami opticien a fait supporter les mensualités du prêt par sa structure.
est-ce que je peux envisager quelque chose dans le genre
30% apport
elle: 30% via crédit immobilier classique, endettement à 33% sur son salaire, versé par la structure rachetée
40%: via la structure directement qui s’endette sur 15 ans (prêt immo pro).
> inconvénient: coût pour la structure plus important, mais à priori supportable (je n’ai pas tout les chiffres)
> avantage: parts égales dans la structure

Ou encore plus ’exotique’, plutôt que verser un salaire important qui donne lieu à des charges, créer une structure intermédiaire, à son nom à 100%, qui est payée pour son activité de gérance, et qui finance 30% de la structure via un prêt pro ?

Je ne sais pas si je suis claire, et si des gens ont les réponses à mes questionnements sur ce forum, mais j’avais envie de partager ce sujet avec vous, et confinement oblige j’ai du temps à tuer à réfléchir à des montages financiers!

Merci à vous,
Romain

Mots-clés : agricole, immobilier, rachat

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#2 06/04/2020 12h17

Membre
Réputation :   75  

Hormis la partie batiments qui va vous servir de logements, quelle activité agri et sur combien d’hectares ?
Les biens donnés à la vente (par nous les agris) à la safer, le sont souvent par manque d’intérêt des pros.

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#3 06/04/2020 12h38

Membre
Réputation :   12  

On est sur un domaine très particulier. Et en plus fortement touché par la crise actuelle: l’équitation (plus d’activité depuis quelques semaines). C’est plus l’activité, les bâtiments et le bénéfice de la structure (à étudier finement, j’ai quelques chiffres mais pas suffisamment d’éléments) qui font le prix.
Après globalement je ne cherche pas à faire d’argent avec cet investissement c’est plus le côté passion, mais ça ne change pas qu’il faut que la structure soit financièrement viable.

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#4 06/04/2020 12h45

Membre
Réputation :   46  

Si vous faites un prêt global, votre future comptable vous demandera de dissocier la partie personnelle (les habitations) de la partie professionnelle (pâturages et bâtiments à usage agricole) et le capital+intérêts+ADI seront reportés dans vos CCA.

Si c’est possible : faites des séparations cadastrales pour votre RP, l’autre logement (futur investissement locatif ?) et la partie purement professionnel. Car si vous louez l’une des maisons à un tiers ça va faire mal : TMI + CSG + cotisations sociales MSA ! Mieux vaut les détenir en noms propres.

Je ne connais pas du tout le milieu équin mais il est peut être moins gourmand en terme de capitalisation par rapport à une activité de type grande culture (où une arracheuse de pommes de terre tractée neuve coûte 130 K€ HT par exemple).

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#5 06/04/2020 12h54

Membre
Réputation :   12  

Effectivement 130ke pour l’arracheuse ça fait un sacré investissement. Domaine équestre c’est plus les installations qui sont cher (manege, carrière, sable à renouveler) et les charges fixes (nourriture et soin des chevaux, assurance…)

Donc plutôt deux financements, un perso pour les habitations, un pro pour la partie équestre ? La structure peut bien financer une partie ?

Le résultat catastrophique pour 2020, c’est plutôt positif pour négocier, ou négatif pour les banques qui vont prendre peur ?

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[+1]    #6 06/04/2020 13h52

Membre
Réputation :   46  

Je ne peux pas vous répondre pour la partie bancaire. D’ailleurs, depuis le confinement ma région ne publie plus les offres SAFER hebdomadaires…

Personnellement j’ai dissocié la partie personnelle habitation (financée par un emprunt immobilier classique) du reste de mon corps de ferme (acquis par un emprunt pro). Aussi, c’est bien plus simple que la structure qui exploite possède également son "sol", cela limites les problèmes : les bâtiments sont inscrits au bilan et amortissables, en cas de rénovation c’est la structure qui règle avec déductibilité de la TVA à 20 % et enfin si vous avez un projet de nouveau bâtiment, il n’y aura pas de soucis à long terme que l’on peut parfois rencontrer : la construction sur sol d’autrui…

Vu votre situation, je peux vous suggérer le statut d’une SCEA à l’IR :

- votre conjointe aura XX % avec le statut de chef d’exploitation et de gérante, percevra une rémunération annuelle définie en AG et cotisera à la MSA pour la maladie et la retraite (enfin si le système de retraite ne tombe pas en défaut…)
- vous aurez XX % en tant qu’associé non exploitant (un statut vraiment "apporteur de capitaux" où vous n’aurez pas une place de travailleur au sein de la structure, attention dans ce cas au travail dissimulé et aux risques d’accident du travail si vous prêtez main forte, à voir pourquoi pas de devenir conjoint collaborateur ou avec un poste de salarié à temps partiel)
- dans un but fiscal et patrimonial : une éventuelle SC à l’IS peut posséder le reste des parts (où vous et votre conjointe serez associés). Attention ici à étudier le dépassement du seuil des 49 % vis à vis du statut du fermage si jamais des propriétaires vous louent des terres par la suite : ils doivent donner leur accord lorsqu’une personne morale de type holding détient plus de 50 % d’une structure agricole.

Attention : dans le cadre d’une SCEA, vous serez indéfiniment responsable des dettes de la structure, au % de vos parts. Sinon après il faut opter pour une EURL mais dans ce cas il n’y a que Madame qui participe au projet pro…

Edit : votre conjointe ne pourra en aucun cas se verser de "salaire", il faut forcément un chef d’exploitation cotisant comme indépendant à la MSA. Elle devra déclarer ses bénéfices agricoles à l’IR de l’année N, pas de possibilités de différer l’impôt sauf à utiliser du suramortissement comptable si vous investissez dans des machines neuves (utilisation de l’amortissement dégressif), un mécanisme comme le DEP, le système de holding cité plus haut, ou encore souscrire pour un PEE/PERCOI/PER… Il y a pour le moment très peu d’agriculteurs au régime de l’IS car il y a des règles fiscales propres en agriculture qui favorise le maintient de l’IR. Sinon il faut panacher avec le système de holding à l’IS…

Dernière modification par Gamma76 (06/04/2020 14h00)

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Favoris 1    #7 20/05/2020 16h45

Membre
Réputation :   12  

Bonjour à vous !

Le projet se précise, sur une autre structure, celle vendu par la safer semble moins intéressante finalement.

Reste l’épineux problème du financement.
On me propose
-tout en nom propre, bâtiment pro loué à l’eurl de ma compagne. Problème de l’imposition des loyers
-partie habitation en nom propre, partie structure via sci, bâtiment pro loué à l’eurl de ma compagne. Problème de l’imposition des loyers même en sci is. Difficulté de financement en sci.
-partie habitation en nom propre, partie structure via scea qui achète en direct. Nécessite un apport en capital pour la scea. Mettons que j’apporte 190ke, ma conjointe 10ke, cela voudrait dire que j’ai 95% des parts de la structure et elle 5%? Malgré qu’elle soit gérante ? On aura du mal à modifier la répartition de cette apport, je devrais avoir un apport emportant (vente de ma maison) alors que de son côté elle aurait peu de capital. 

Pour la partie habitation, soit j’achète tout, l’endettement étant considéré sur mon salaire cdi il ne devrait pas y avoir de problème. Soit on achète à 50/50, dans ce cas, les banque vont se baser sur la rémunération ’prévisionnelle’ qu’elle aurait en tant que gérante ? J’ai les 3 derniers bilans comptables, donc on peut justifier de certains chiffres.

Merci
Romain

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#8 05/06/2020 17h08

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Le projet avance doucement… Comptable spécialisé dans les structures équestres contacté mais pas encore de retour.
Le banquier pousse pour deux structures une pour l’immobilier (sci, gfa) et une pour l’activité pro (eurl, SARL).
Je suis tombé sur une autre solution en parcourant le forum. Aucune idée si ce montage serait accepté par une banque mais il m’a semblé intéressant, le démembrement. Achat nu propriété en nom propre, usufruit par la SARL sur 15 ans. Au bout de 15 ans la structure est acquise en nom propre et la SARL peut verser un loyer. L’avantage semble surtout à la revente, moins taxé en nom propre qu’en SARL ou sci.

Une offre d’achat pour ma maison pas encore acceptée mais presque au montant que je veux.

Dernière modification par Nakor26 (05/06/2020 17h09)

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#9 05/01/2021 19h04

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Bonjour,

Ou en êtes vous de votre projet Nakor? Les chevaux tournent-ils dans le manège?

Ne sachant pas ou poser cette question, je le fait ici:

Comment calculer une plus-value dans la situation suivante:

Je suis associé de GFA (quasi 100%) familial.

Le GFA a été constitué par apport en nature(terres agricoles).
Ensuite des parts ont étés cédée d’associés a d’autre associé.

Le GFA va vendre une proportion des terres à un exploitant qui n’est pas associé au GFA.

Comment sera calculé la plus-value sur cette vente?

Les frais de constitution GFA sont-ils déductible du prix de vente? (mon instinct me dit que non)
Les frais de cession de part? (mon instinct est plus partagé mais ne tranche pas).

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#10 05/01/2021 20h19

Membre
Réputation :   12  

Bonjour

Oui le projet est lancé depuis septembre. Finalement on a financé en trois morceaux, partie pro en cash via la sarl et apport en cca, batiment pro via sci is et prêt sur 15 ans et maison en indivision (prêt 20 ans).

Ça marche pas trop mal malgré le confinement de novembre et les couvre feu qui complique un peu. Après clairement un domaine ’passion’ il faut pas faire ça pour gagner de l’argent 😅 mais bon si on amorti les installations en 15 ans je serai déjà content.

Par contre pour vos questions je serai bien incapable de vous aider, mais avec un peu de chance des forumeurs plus expérimentés sur ces sujets passeront par là !

Romain

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