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Forums des investisseurs heureux

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#1 22/03/2020 23h08

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Bonjour,
Je suis tombé sur un annonce immobilière qui m’a intrigué. Quelqu’un a mis en vente un fond de commerce qui contient uniquement des studios, 9 pour être précis. Il me semblait qu’un fond de commerce était destiné à faire seulement du commerce, pas à louer des studios. Est-ce que cette vente est possible ?
Voici l’annonce:

Annonce a écrit :

A vendre fonds de commerce,Très proche du centre ville, , immeuble rez de chaussée plus deux étages, de rapport très bien entretenu, comprenant 9 studios d’une superficie totale de 255 m ² tous meublés. Places de parking privé. Jardinet clos et arboré à l’arrière du bâtiment joliment arrangé.

J’ai oublié de précisé mais il s’agit d’une annonce immobilière d’une agence immobilière.
Imaginons que j’achète ce fond de commerce, est-ce que je peux louer ces studios sans aucun soucis en LMNP par exemple ou alors il y a d’autre réglementation ?

Merci d’avance !

Dernière modification par cocolasticot (22/03/2020 23h09)

Mots-clés : annonce, fond de commerce, locatif

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#2 23/03/2020 08h38

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Bonjour,

S’il s’agit d’un fonds de commerce, il faut aussi avoir les murs et faire un changement de destination au titre du code de l’urbanisme si le PLU (ou PLUI etc) le permet.

Ce n’est vraiment pas clair (hôtel ?) ou alors il est clair qu’il ne faut pas y aller sans un minimum de certitude (par ex en déposant un certificat d’urbanisme avec projet "CUb").

Dernière modification par Iqce (23/03/2020 08h57)


"Quand tu vas commencer à mesurer le fond de la mer, fais bien attention de ne pas trop te pencher, et de ne pas tomber par dessus bord et là où ça sera trop profond, laisse un peu mesurer les autres".

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#3 23/03/2020 14h32

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Bonjour,

Du coup, est-ce que c’est possible pour moi de l’acheter et de louer ces studios en tant que particulier ?

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#4 23/03/2020 14h49

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Mais avant de demander aux contributeurs de deviner quoi que ce soit grâce à leurs boules de cristal ne pouvez vous pas appeler l’agence pour en savoir un petit peu plus ? Ok pour renseigner mais faites un effort !
Hôtel ou pas ? Changement de destination possible ou non ?


"Quand tu vas commencer à mesurer le fond de la mer, fais bien attention de ne pas trop te pencher, et de ne pas tomber par dessus bord et là où ça sera trop profond, laisse un peu mesurer les autres".

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#5 23/03/2020 14h56

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J’ai déjà appelé l’agence, étant donné de la situation actuelle, c’est une personne qui n’a pas posté l’annonce qui m’a répondu donc il n’a pas pu répondre à toutes mes questions et m’a conseillé de rappeler quand toute cette histoire de confinement sera terminée. Ce que je vous donne ce sont toutes les infos que j’ai pu avoir sur ce bien.

Je voulais avoir un avis d’investisseur averti sur ce genre d’annonce, étant donné que je commence dans l’immobilier, je voulais me renseigner si ce genre de bien était louable ou non, si il y avait des contraintes, etc … Pas la peine de s’énerver.

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#6 23/03/2020 15h05

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Dans ce cas vous pouvez consulter le PLU en ligne et voir sur le réglement (ecrit et graphique) si éventuellement le changement de destination est possible.
Mais s’il est impossible d’avoir des infos sur ce genre d’argument dans l’agence ce n’est pas bien sérieux de leur part.
Et oui c’est énervant quand les discussions tournent en rond.
Vous pouvez acheter un bien dans l’illégalité : le notaire va vous en informer ainsi que l’agence (ce qui semble être le cas ?) et après charge à vous de faire le nécessaire lorsque cela est possible.

=> soit c’est un hôtel, soit c’est un truc louche, le vendeur s’est fait coincer pour des raisons inconnues et cherche à revendre. On voit de plus en plus ces situations avec l’instauration des permis de louer : est ce le cas sur cette commune ?


"Quand tu vas commencer à mesurer le fond de la mer, fais bien attention de ne pas trop te pencher, et de ne pas tomber par dessus bord et là où ça sera trop profond, laisse un peu mesurer les autres".

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[+3]    #7 23/03/2020 15h06

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cocolasticot a écrit :

Du coup, est-ce que c’est possible pour moi de l’acheter et de louer ces studios en tant que particulier ?

En fait, la vente de fonds de commerce est plutôt, on vend un magasin/ une boutique (exemple une boulangerie) avec l’équipement, la clientèle, un bail, etc.
Mais les murs appartiennent à quelqu’un d’autre.

La distinction est assez simple pour une activité commerçante : le commerçant est locataire et possède le fonds de commerce.

A priori, je dirais qu’on vous vends le droit d’exploiter les studios pour une durée pré-défini.
Ca ressemble en schématisant à un usufruit temporaire.

D’ailleurs, je pense être dans le bon, j’ai trouvé l’annonce (ben oui, avec le texte et un moteur de recherche! wink).
Il y a une annonce uniquement le fonds de commerce à 64.000€
Et une annonce comprenant à priori l’ensemble à 453.600€.
(sur le site de l’agence, même surface même photo dans immeuble/ville)

A voir en détail l’offre de 64.000€, mais dans un sens, ça peux être un 1er pas dans la gestion locative à un coût limité.
Si en gros, vous avez un bail pour gérer les appartements durant x ans, ça vous laisse x ans pour voir si ça vous convient ou non.
Peut être voir si dans l’achat du fonds de commerce, vous pouvez ajouter une clause d’achat préférentielle à la fin de la période de gestion.

Voilà, en espérant vous avoir donné des billes.

Edit : j’ai mis du temps à faire mon message.
Je rejoint Iqce, ne faites pas trop confiance aux agences.
Vérifiez tout, car vendre le bien du voisin, ce n’est pas exceptionnel!

Dernière modification par gunday (23/03/2020 15h14)

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#8 23/03/2020 16h17

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Celui qui achète un fonds de commerce paie un loyer au propriétaire des murs ! Or, quel différentiel y a-t-il entre les loyers des studios, charges déduite, et ce que vous devrez payer au propriétaire des murs ? Est-ce que ça dégage vraiment une rentabilité ? Quid si les studios ne se louent pas aussi bien qu’annoncé par l’agent immobilier (qui vous vend promet toujours l’eldorado)…

Habituellement, ce type d’organisation, où l’on dissocie les murs et l’exploitation, pour de la location à l’année ne se rencontre que dans les résidences étudiantes, résidences pour personnes âgées, résidences de tourisme, etc. Un ou des propriétaires loue(nt) les murs à un exploitant, qui loue (au prix fort) aux occupants. Mais exploitant de résidence, c’est un métier (compliqué), ça ne s’improvise pas. Il est donc très étonnant de présenter une opération de cette façon pour une annonce destinée à l’investisseur particulier.

Pour le particulier investisseur dans l’immobilier locatif, le "fonds de commerce" n’est pas dissocié des murs. On vous vend l’immeuble, avec les locataires dedans. Si le fait que ça soit habité, donc en cours d’"exploitation", a une valeur, alors c’est "pricé" dans le prix de vente, c’est inclus. On ne dit jamais "je vous vend les murs à tant, et si vous voulez les locataires avec, c’est plus cher. Et si vous voulez seulement les locataires, donc me payer un loyer global pour être propriétaire des murs et avoir le droit de les re-louer ensuite au détail, c’est tel prix". C’est  théoriquement possible bien sûr, mais ça ne se fait jamais.

En bref : ça sent l’attrape-pigeon à plein nez.


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#9 23/03/2020 19h08

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Bernard2K a écrit :

Hbituellement, ce type d’organisation, où l’on dissocie les murs et l’exploitation, pour de la location à l’année ne se rencontre que dans les résidences étudiantes, résidences pour personnes âgées, résidences de tourisme, etc.

Je ne connais pas le statut précis, mais l’annonce parle bien de location saisonnière pour touriste. (curiste pour être précis)

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#10 24/03/2020 09h22

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Gunday : heureusement que vous êtes là pour compléter les messages incomplets. C’aurait été mieux si cocolasticot l’avait mis d’emblée. C’est toujours mieux quand on peut raisonner sur des informations complètes.

Avec cette information supplémentaire, oui, il est probable que la personne essaie de vendre le fonds de commerce consistant à louer des studios à des curistes tout en payant un loyer global au propriétaire des murs. Ce fonds de commerce correspond à une activité d’exploitant de résidence de tourisme. Elle peut d’ailleurs avoir des qualifications différentes selon le nombre de chambres, selon si les services parahôteliers sont proposés ou non, etc.

Je pense que c’est une grosse arnaque car :
1) on vous vend la bonne idée, qui consiste à rénover un immeuble et à le louer à des curistes. Ayez vous-même les bonnes idées, au lieu de les acheter aux autres au prix fort.
2) l’exploitant de cette résidence est coincé entre deux feux : il doit payer un loyer pour les murs qui est fixe et probablement élevé, et il supporte toute l’incertitude liée à la baisse de fréquentation des curistes, aux mises aux normes, etc. Sa rentabilité dépend de cette capacité à dégager une marge malgré ce loyer fixe. C’est un travail d’exploitant d’établissement d’hébergement, activité risquée et chronophage. Par définition, un fonds de commerce, c’est un commerce, c’est une entreprise, ce n’est pas de l’immobilier. Donc en fait ça devrait être dans le sous-forum "entreprendre".

Bref, au total, on perd beaucoup de temps à expertiser, avec des informations incomplètes, un cas inhabituel et qui a tout de l’attrappe-pigeon. Devant une telle annonce, toute personne un tant soit peu expérimenté fait "pffff… y’en a qui manquent pas d’air quand même" et passe à l’annonce suivante. Parce qu’il n’y a rien d’autre à dire que "pffff… y’en a qui manquent pas d’air quand même" et rien d’autre faire que de passer à l’annonce suivante. Après, c’est logique qu’une personne moins expérimentée s’en étonne et cherche à comprendre. Voilà qui est fait désormais.

Dernière modification par Bernard2K (24/03/2020 09h29)


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#11 24/03/2020 10h40

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Avec cette info, nous aurions évité de perdre notre temps.
Cocolasticot j’ai lu votre présentation, remettez vous 5mn en question, franchement il y a du travail de "bon sens" et un peu de correction vis à vis de ceux qui postent (vu votre présentation, je ne met pas de "-1" parce qu’il faut bien débuter).
Prenez le comme vous voulez, parfois de bonnes critiques sont plus précieuses que de mauvais conseils soit disant amicaux.


"Quand tu vas commencer à mesurer le fond de la mer, fais bien attention de ne pas trop te pencher, et de ne pas tomber par dessus bord et là où ça sera trop profond, laisse un peu mesurer les autres".

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