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#1 18/03/2020 11h06

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Bonjour,
L’heure est venue de passer de premiers ordres sur BD. Timidement hein, l’idée est d’y aller progressivement, là c’est encore prématuré car on achète le couteau qui tombe mais pour moins de 1000€, je l’assume.
Je n’ai pas réussi à choisir d’action ou foncière notamment pour le CTO donc ça sera un ETF monde.
Le choix n’est pas simple car je pensais à :
-iShares Core MSCI World UCITS ETF – USD (SWDA) mais il n’est pas disponible chez BD.
-iShares MSCI World UCITS ETF (Dist) – USD (IWRD) achetable uniquement sur les places de Londres et en Suisse. Pourquoi ne pas pouvoir acheter Amsterdam mais surtout Paris ?
Lequel privilégier ?

Ensuite on a :
-LYXOR UCITS ETF PEA MSCI WORLD – C – EUR (FR0011869353, EWLD)
-SPDR MSCI ACWI IMI ETF – USD (IE00B3YLTY66, SPYI)
-SPDR MSCI ACWI UCITS ETF – USD (IE00B6R52259, SSAC)
-Vanguard FTSE All-World UCITS ETF – USD (IE00B3RBWM25, VWRD)
-Vanguard FTSE Developed World UCITS ETF – USD (IE00BKX55T58, VDEV)

J’ai du mal à identifier les différences. Sur CTO je privilégie les ETF à réplication physique car sur PEA ça sera forcément synthétique.
Merci pour vos apports.

Mots-clés : etf (exchange traded funds), pea cto etf, portefeuille, trackers


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#2 18/03/2020 11h22

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Surin a écrit :

J’ai du mal à identifier les différences.

Prenons le problème à l’envers : en admettant que vous ayez une culture financière suffisante ce qui je crois est votre cas, si vous avez du mal à identifier les différences entre ces ETF c’est qu’ils sont effectivement très semblables, auquel cas choisir l’un ou l’autre ne changera pas grand chose à l’affaire.

Sur ce genre de produit je dirais que le critère le plus déterminant toutes choses égales par ailleurs c’est le volume de l’encours qui doit être suffisant pour garantir une bonne liquidité.

Les autres critères à étudier, la qualité de l’émetteur mais s’il y a du volume a priori ça doit aller, le niveau de frais mais en général ils sont faibles, et l’éligibilité PEA si cela vous concerne.
Le reste est affaire de choix, à déterminer en fonction de votre stratégie (couverture de change, gestion des dividendes, j’en oublie peut être mais vous avez l’essentiel je pense)

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#3 18/03/2020 11h25

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dangarcia a écrit :

Sur ce genre de produit je dirais que le critère le plus déterminant toutes choses égales par ailleurs c’est le volume de l’encours qui doit être suffisant pour garantir une bonne liquidité.

Je vais paraître un peu comme un disque rayé, mais non, ça ne tient pas. La liquidité d’un ETF n’a rien à voir ni avec son encours, ni avec son volume de trading.
Il vaut mieux regarder les frais et le spread.

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#4 18/03/2020 11h25

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Concernant votre demande,

Je vois dans votre liste que vous avez sélectionner l’ETF lyxor EWLD.

Cependant ce dernier à peu d’encours comparé au Amundi MSCI World (CW8).

Pourquoi ne pas avoir choisit ce dernier, a mon sens plus fiable, avec plus d’encours?

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#5 18/03/2020 12h43

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Le CW8 est sélectionné d’entrée mais aura vocation à fournir le PEA.
Comme j’ai mis un peu d’argent sur le CTO, je me pose la question de quoi mettre dedans. Le problème étant que certains ETF ne sont pas proposés par BD et qu’il me reste certains ETF d’autres places financières que Euronext mais du coup le prix de l’ordre est plus élevé.


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[+2]    #6 20/06/2020 16h34

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Petit retour d’expérience suite à la vente d’un bien après le confinement :

J’ai mis une annonce sur lbc un samedi 18h pour une maison à la campagne en zone plutôt recherchée, sans être excessivement chère.
Je pensais démarrer les visites le mercredi le temps d’avoir 5 ou 6 prospects et avais prévu de tondre la veille.
J’ai été littéralement pris d’assaut et ai du démarrer les visites le dimanche puis les enchaîner le lundi. J’ai réalisé 15 visites avec des personnes ponctuelles, vraiment intéressées et respectueuses des règles que j’avais demandé, à savoir port du masque, 2 personnes maxi et ne toucher à rien.
J’accordais 20 minutes à chacun, suffisant et chaque visiteur a vu le suivant arriver en voiture ce qui créé une émulation sans pour autant que les gens aient le sentiment d’avoir bâclé la visite.

Bilan, 4 offres dont une au prix, refus d’une surenchère par la suite, chose que je trouve discutable sur le plan déontologique et juridique. J’ai dû ensuite refuser les demandes de visites et voyant les questions continuer d’affluer, j’ai retiré l’annonce à peine 24 heures après la mise en ligne ce qui m’a permis avec la plus grande satisfaction de passer sous le radar des agences et sociétés de diags en tout genre. A peine 2 appels le lundi immédiatement signalés sur Bloctel.
A noter que l’option "mise en tête de liste de l’annonce toutes les 24h pendant une semaine" payée 30€ n’aura servi strictement à rien.

A noter aussi, les visites étaient toutes pour des résidences principales, de la part de personnes habitant le coin. Aucune demande pour résidence secondaire alors que c’est plus d’un tiers des ventes ici. Ca semble rejoindre les tendances que l’on observe ailleurs : les gens n’ont pas arrêté leurs projets au contraire, on les a bridé pendant 3 mois et ça redémarre fort, par contre on peut penser que pour les résidences secondaires, les projets sont remis à plus tard.

Le notaire a pu donner un rendez-vous sous une semaine afin de signer un compromis.
Sur 15 visites, je n’ai eu que 2 personnes montrant réellement un désintérêt et une grande majorité vivement intéressées, je pense 25-30% potentiellement acheteuses ce qui est plus que ce que j’avais observé pour la vente d’un appartement à Paris, à savoir 2 offres pour 10 visites.

Voici un retour qui intéressera ceux qui envisagent de vendre, nous avons mis le même prix que prévu avant le confinement, la mise sur le marché au été simplement retardée et finalement tant mieux car nous n’envisagions pas une vente aussi rapide : 36 heures.

Kabal, le 05/06/2020 a écrit :

Concernant la partie de protection lors des visites : l’aviez vous annoncer par téléphone lors de la prise de rendez vous ou directement mis dans l’annonce ?

Je voulais l’indiquer dans l’annonce mais j’ai oublié. J’ai du coup demandé cela lors de chaque prise de rendez-vous en demandant aussi l’identité. C’est important en soi pour toute vente immobilière puis si je tombe malade, je dispose des coordonnées des dizaines de personnes venues chez moi.

Suite de l’histoire car la vente "sur des rails" a connu une déconvenue la veille du week-end :
Le notaire m’appelle pour reporter le rendez-vous pris en raison de l’indisponibilité du notaire de l’acheteur - chose qui arrive - mais surtout m’explique qu’il y a 3 conditions suspensives : en effet, l’acheteuse "divorcée avec 300k€ d’apport" s’est transformée en femme mariée en instance de divorce, conditionnant la vente au rachat par son mari ou futur ex de parts d’une SCI qu’ils détiennent.
Je sens le coup fourré et demande au notaire de maintenir quoiqu’il en soit le rendez-vous pris initialement : si nous ne signons pas avec ce ou ces acheteurs, j’en trouverai d’autres.

Je rappelle la cliente, elle me passe son mari : il m’explique tout et me rassure, il est d’accord pour lever les conditions suspensives et je vois bien qu’ils ont l’air de s’entendre pour ces questions financières administratives.
Il n’empêche, la personne m’avait beau l’air sympathique, en affaire la confiance est primordiale, elle est clairement rompue, je n’apprécie pas qu’elle m’ait menti sur sa situation. Le notaire adverse ne rappellera pas avant le we pour confirmer la levée des conditions suspensives, je rappelle donc les autres acheteurs potentiels : eh oui mais certains ont tourné la page, ils se sont engagé sur un autre bien, deux autres montrent un intérêt mais tardent à me rappeler : je remets l’annonce en ligne.
Demande de visite immédiate puis un des visiteurs que j’avais rappelé la veille me rappelle inquiet de voir que j’ai remis l’annonce : "mais on est prêt à faire une offre on voudrait contre-visiter on peut venir quand ? "
Vous proposez ? Je dispose, il viennent dans la demi-heure et me font une offre au prix, tout en jouant la transparence avec mon questionnaire pointu sur leur situation personnelle et financière.

Je décide de traiter avec eux, exit le "coup de coeur" de la personne m’ayant fait la première offre, la maison lui passera sous le nez, c’est la vie ma bonne dame ! Je sens de l’amertume mais - en affaires toujours - aucun état d’âme !

Je confirme au notaire signer comme prévu mais avec une autre personne, bien sûr je n’avais pas fait l’erreur de répondre à l’offre par écrit, tout comme je m’abstiens de le faire avec ces nouveaux clients. Ils viendront le surlendemain pour signer chez le notaire, en s’adaptant à notre emploi du temps.

Moralité : quand on a une offre, il est important d’avoir un notaire réactif pouvant proposer un rendez-vous le plus rapidement possible. Avec la loi Alur c’est de plus en plus compliqué, d’où l’intérêt de garder des munitions et ne pas fermer la porte aux personnes intéressées même si l’on a une ou des offres, continuer les contre-visites et faire fonctionner une liste d’attente, certains sont prêts à patienter quelques jours ainsi.


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Favoris 1   [+2]    #7 22/09/2020 18h18

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Voici un échange que j’ai eu avec Cricri et qui peut intéresser certains investisseurs :

Cricri a écrit :

Hello,
Je me renseigne sur la NP de SCPI car j’envisage de vendre mon immobilier physique et du coup , comme j’ai du cash à investir, de prendre de la NP pour faire la transition et avoir un smic de revenu.

Je complèterai avec d’autres placements afin de payer que des prélèvements sociaux.

Bref je sais que vous avez bien creusé le sujet car c’est ce que vous faites, avec votre expérience, pas de regret ? Cela a été rentable pour vous ?

Salut Cricri,
En effet j’ai investi un tiers de SCPI en NP, certaines se terminent déjà maintenant (les 5 ans) et je dois dire que je ne suis pas déçu : ça a permis de toucher entre 3 et 5% nets/an, le top c’est quand la valeur des parts progresse, là on a un petit effet de levier car tout le patrimoine augmente, pas uniquement les 65 ou 70% de la clé investis. C’est vraiment une façon de placer l’argent sans que pour autant il génère des revenus sur la feuille d’impôts, par contre quand ça se termine ça vient vite mine de rien surtout quand on sait que dans le fond, on n’a pas besoin de ces revenus et donc ça fait monter le revenu imposable.
Le problème c’est que depuis 2 ou 3 ans je n’ai pas réinvesti car je trouve que les opportunités manquent : les prix de part sont trop haut, déjà avant le Covid on sentait que le potentiel de revalorisation était faiblard mais c’est clairement avéré aujourd’hui, pire, plane le risque de baisse en capital ce qui est le scénario catastrophe du NP.
Voilà donc aujourd’hui je suis plutôt en manque d’idées pour ce type d’investissement, c’est délicat de conseiller quelqu’un, surtout que les opportunités d’achat dans l’absolu sont à mon sens dans les SCPI à capital fixe, parfois décotées.
@+


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[+4]    #8 16/12/2021 18h17

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Allez, un petit retour d’expérience suite à la vente de quelques SCPI :


_J’ai décidé d’utiliser mon "livret A" de la SCPI qu’est Rivoli Avenir Patrimoine pour alléger (j’aurais aussi pu choisir Immorente). Courier RAR envoyé le 20 nonchalamment, fonds reçus le 11 du mois suivant. Facile.

_J’ai vendu PFO, achetée décotée sur le marché secondaire. Mieux vaut un tiens que deux tü l’auras, je prends ma PV.
Vente un peu longue car la SCPI est restée bloquée quelques mois. C’est passé sous les radars car le gérant a retardé au maximum la validation des souscriptions afin de terminer le trimestre sans parts en attente. A voir si cela est durable. Conséquence, des fonds reçu un mois après la date effective de vente et 2 mois de jouissance perdus. Agaçant.

_Je cherche à vendre une SCPI Aestiam, on m’a dit qu’il n’y avait qu’à passer par le gré à gré, j’attends toujours. SCPI bloquées chez Aestiam pour la plupart.

_Le meilleur pour la fin : j’ai vendu mes Corum. Corum Origin en NP que le gérant avait proposé de me racheter en plein milieu du démembrement à la suite de mes écrits sur ce forum, au cours d’un entretien se déroulant dans leurs (luxueux) locaux rue Euler. Dans le monde de la SCPI, tout est possible (j’ai du dossier non publiable ici).

Je me suis dit, cette SCPI est liquide, les frais sont gigantesques, tentons le gré à gré. Je mets une annonce sur notre bon vieux forum et 10 jours après je reçois 25000 € sur mon compte, c’est absolument génial ce forum (!).
Accessoirement j’économise 1000 € - ou plutôt je gagne 1000 € de plus que si j’étais passé par le gérant.
Mon acheteur a lui aussi économisé 1000 € donc l’opération est vraiment intéressante (en réalité on économise un peu moins car on s’est partagé les 240 € de frais pour l’échange de gré à gré.
Il s’est chargé des démarches, je n’ai rien eu d’autre à faire que renvoyer ce qu’il me demandait en temps, tout s’est bien passé. Accessoirement je perçois des revenus y compris le mois suivant la vente quand lui a un délai de jouissance ramené à 3 mois au lieu de 6.
Franchement, quand un gérant compense des retraits par des souscriptions, c’est la grosse arnaque car il prend des frais tout aussi élevés et il se passe une période de plusieurs mois durant laquelle ces parts ne sont pas en jouissance. C’est j’imagine la SCPI qui est bénéficiaire car elle n’a pas à payer le dividende sur ces parts mais ça me parait injuste si l’on compare à un échange de gré à gré.
A méditer …

Dernière modification par Surin (16/12/2021 20h20)


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#9 01/01/2022 19h36

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Bonjour Surin,

Je n’ai pas pu analyser Rivoli Avenir Patrimoine puisque, à ma connaissance, les rapports annuels depuis 2012 ne sont pas disponibles sur le site internet (j’en ai donc fait la demande à Amundi et espère qu’ils seront plus réactifs que certaines autres sociétés de gestion), mais pour avoir fait l’étude sur Immorente, c’est ce que je constate : depuis 2012, le prix acquéreur moyen est 20% (+/- 2%) plus élevé que la VR, la collecte est relativement stable, tout comme le TOF et le taux de distribution du résultat. Le point négatif est donc la baisse du rendement des dividendes versus prix acquéreur moyen, mais ceci ne me semble pas incohérent au vu de la baisse des taux courts et longs, sur les classes d’actifs majoritaires depuis cette date.

> Je pense donc saisir votre point sur le "Livret A" de la SCPI.

Pour PFO, je comprends bien la dynamique puisque nous passons d’une surcote du prix acquéreur moyen sur VR de 5% en 2013 à 20% en 2020. Je ne connais pas bien l’historique qualitatif de cette SCPI (seulement quantitatif), si ce n’est l’ouverture du capital en 2015 qui fait bondir ce rapport, mais il me semble cohérent, une fois la moyenne de 20% que je constate sur une multitude de SCPI à capital variable atteinte, d’en céder quelques parts.

Je lis par ailleurs plus haut dans cette file que vous trouvez difficile de trouver des opportunités et voyez peu de potentiel de revalorisation. Néanmoins, et je vous prie de me corriger si je me trompe, mais il me semble que les SCPI n’ont pas vu la déferlante de capitaux qu’ont connue d’autre classe d’actifs depuis début 2020. Sur les 12 SCPI desquelles j’ai pu tirer quelques conclusions quantitatives, je vois que la collecte de 2020 a été plutôt timide versus les années records précédentes (ce qui semble logique). Peut-être avez-vous accès aux chiffres de 2021 mais sur certaines SCPI, il me semble que la collecte n’a pas "explosé en 2021" non plus.

Mes questions sont les suivantes : 
- si l’afflux de capitaux n’a pas touché les SCPI autant que d’autres classes d’actifs ;
- que Rivoli Avenir Patrimoine est un des "Livret A" des SCPI, et donc relativement stable ;

> Quelle est la raison pour laquelle vous allégez vos positions ? Serait-ce pour surpondérer des SCPI à capital fixe qui seraient susceptibles d’en profiter davantage, ou pour un tout autre projet ?

Plus généralement, si le rendement des SCPI se stabilise avec une remontée des taux, quelles sont vos craintes quant à une baisse du prix de la part ? Je ne comprends pas bien ce point, mais vous en savez bien plus que moi et je suis curieux d’en savoir plus sur votre point de vue.

Merci d’avance !

Amicalement,
Ursule

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#10 03/01/2022 09h01

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Au hasard j’ai tapé "rapport annuel 2013 rivoli avenir âtrimoine" voyez même avec une faute de frappe et je trouve le RA 2013 direct sur le site SCPI-8 qui est excellent pour cela car on trouve tout le temps ce que l’on cherche.
Il y a belle lurette que je me passe des gérants quand j’aurais besoin d’eux. L’info on nous la doit tout de suite maintenant de nos jours.

Ursule, le 01/01/2022 a écrit :

Mes questions sont les suivantes : 
- si l’afflux de capitaux n’a pas touché les SCPI autant que d’autres classes d’actifs ;
- que Rivoli Avenir Patrimoine est un des "Livret A" des SCPI, et donc relativement stable ;

> Quelle est la raison pour laquelle vous allégez vos positions ? Serait-ce pour surpondérer des SCPI à capital fixe qui seraient susceptibles d’en profiter davantage, ou pour un tout autre projet ?

Les deux. J’ai un besoin de liquidités - peut-être excessif - qui m’incite à récupérer des billes quitte à les réinvestir ensuite dans des SCPI à capital fixe si mon projet s’avère moins gourmand que prévu.

RAP "livret A" dans le sens d’une certaine stabilité du rendement, une quasi-certitude de liquidité ces temps-ci et un "Avenir" justement qui me parait forcément moins radieux que les dernières années avec une performance qui a correspondu à ce que je recherchais en investissant dans cette SCPI. Je l’arbitre donc, il m’en reste et je ne veux pas me retrouver avec trop d’une SCPI à capital variable le jour où elle se bloque car cela me parait inévitable à terme.

Immorente et Primovie sont dans mon viseur à court-terme, ça dépendra aussi de ce que la banque voudra bien me prêter (eh oui ici on est "riche" et on cherche tout le temps à emprunter pour des projets).

Ursule, le 01/01/2022 a écrit :

Plus généralement, si le rendement des SCPI se stabilise avec une remontée des taux, quelles sont vos craintes quant à une baisse du prix de la part ? Je ne comprends pas bien ce point, mais vous en savez bien plus que moi et je suis curieux d’en savoir plus sur votre point de vue.

La baisse de prix de part a commencé pour certaines SCPI chez Aestiam notamment. La résistance des SCPI de commerce est étonnante mais réelle. La baisse de prix de part passe aussi par une situation de blocage, actuellement ça fait plus de 6 mois que mes Placement Pierre sont invendables, concrètement elles valent 0. Elles me rapportent un dividende très acceptable et si le gérant daigne mettre en place un fonds de remboursement, elles vaudront 15 à 20% de moins que ce que j’avais envisagé.
Le but est donc de prendre la PV sur les SCPI à capital fixe qui ont pris de la valeur suite à passage en variable où là on se retrouve avec les défauts structurels de ce type de capital, qui monte qui monte sans but ni stratégie puis qui se bloque net dès que la tendance s’inverse.
Dans un environnement où les SCPI engrangent 6MDS € par an de capitaux, c’est inacceptable. Méfiance donc (ça va être un tsunami le jour où la moyenne passera ne serait-ce qu’à -1MD/an).

Globalement je ne suis pas à l’aise avec les SCPI à capital variable même si elles assurent le rendement pour le train de vie. Je préfère payer de l’impôt sur la PV plutôt qu’attendre que la fiscalité baisse avec le risque évident que le prix de part baisse (dans l’absolu ou à cause fonds de remboursement).


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#11 03/01/2022 10h57

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(…) on se retrouve avec les défauts structurels de ce type de capital, qui monte qui monte sans but ni stratégie puis qui se bloque net dès que la tendance s’inverse.
(…) Méfiance donc (ça va être un tsunami le jour où la moyenne passera ne serait-ce qu’à -1MD/an).

Tout à fait d’accord avec vous (cf. ce post mi-2021). Les SCPI à capital variable présentent un risque systémique sous-évalué, qui pourrait très bien apparaître en 2022 ou 2023, la crise du COVID se prolongeant.

Mon scénario noir est le suivant:
1) des annonces généralisées de baisse de rendement et/ou de baisse de prix de part
2) une décollecte en hausse (en partie contrainte pour ceux qui sont au chausse-pied sur l’effet de levier d’emprunt sur des SCPI en baisse de rendement), assorti d’une collecte en baisse
3) un blocage du marché secondaire sur certaines SCPI
4) des articles de presse faisant état de ces problème de liquidité dans les journaux économiques et généralistes
5) un "bank run", retour au 2) mais plus prononcé
6) la vente à la découpe de certaines SCPI pour assurer une liquidité suffisante

On a déjà vu en partie ce scénario dans les années 90 (sur du capital fixe)… pas impossible qu’on ai un "remake".

Dernière modification par Flouzamax (03/01/2022 10h58)

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#12 04/01/2022 10h20

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Oui, c’est un scénario noir. Pour ma part je ne le vois pas se réaliser à court terme, les collectes devraient rester délirantes les prochaines années, la preuve, le Covid n’a rien freiné.
Ca peut tenir 10 ans comme cela mais un jour viendra forcément où la tendance s’inversera et le jour où davantage de particuliers voudront récupérer leurs billes, l’embouteillage sera long. On voit déjà que dans un marché fluide, certaines SCPI se bloquent des années, nul besoin d’une crise systémique pour que certains trinquent, il suffit d’une ou deux grosses SCPI en difficulté pour que pas mal d’investisseurs se retrouvent dans l’incapacité de retrouver leurs liquidités.
Quant à la presse, elle aura beau agiter son chiffon rouge, ce qui comptera ça seront les chiffres bruts (collecte annuelle, pourcentage de rotation, pourcentage de parts en attente) qui eux, ne (se) trompent pas  wink


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