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Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 18/03/2020 10h55

Membre
Réputation :   1  

Bonjour à tous,

Je suis en pleine réflexion et j’ai du mal à trouver des réponses.

J’ai signé une promesse de vente (je suis acquéreur) jeudi dernier, je suis donc dans les 10 jours de rétractation possible.

Le bien est un immeuble de 2 appartements, renta brut 7.5% donc nette nette autour de 3%, un peu de cash flow positif car apport de 35% du prix, situé dans une petite ville de campagne (6000 hab). Le bien est déjà loué.
Les locataires ont l’air bien mais le propriétaire n’a pour ainsi dire quasiment pas de justificatifs, il regarde avec les locataires pour me les fournir.
Il a été rénové il y a 5 ans donc pas de travaux dans l’immédiat (et donc pas de defisc) mais certainement un billet à remettre dans quelques années.

Avec le contexte actuel je suis plus que dans le flou. C’est mon premier invest et je n’ai pas encore "la confiance" …

Merci à tous ceux qui répondront par avance

Mots-clés : 1er invest, coronavirus, immeuble de rapport, immobilier

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[+2]    #2 18/03/2020 11h16

Membre
Réputation :   18  

7,5% brut, ville de 6000 habitant à la campagne, pas de d’optimisation fiscal… Fuyez

Et se rassurer avec un cashflow positif n’est pas une bonne idée. Ce cashflow est totalement virtuel à cause de l’apport de 35%.

Je trouve en quelques minutes ce genre de rendement dans des grandes villes, et en cherchant un peu plus en banlieue de Paris ou Lyon. Mais en dessous de 10% brut je ne vois pas trop l’intérêt avec les risques qu’il y a. Alors dans une petite ville de campagne je me verrai pas investir pour au moins 15-20% brut.

Dernière modification par Kromoz0hm (18/03/2020 11h20)

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[+1]    #3 18/03/2020 11h19

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Bonjour.

Coronavirus ou pas, vu les chiffres que vous donnez, votre projet est assez moyen au regard des critères de la plupart des investisseurs immo du forum (gros apport, vous signez avant de vérifier, renta faible pour la taille de la ville). Après, si vous êtes vous-même sûr de votre projet, pourquoi pas. Ne pas trop s’endetter par les temps qui courrent n’est pas idiot.

En fait la réponse dépend de votre situation, qui n’est pas décrite.

J’ai moi même un immeuble dont j’allais signer l’acte authentique d’achat ce 31 mars… Je crois bien que ce sera reporté. Je m’attends à des problèmes d’impayés avec les locataires en place s’ils perdent leur travail. J’espère aussi que la banque qui me finance ne trouvera pas de motif juridiquement valable pour faire demi tour sur l’offre de prêt que j’ai déja reçue et surtout qu’ elle ne fera pas faillite avant de m’avoir prêté. Tout peut arriver dans les prochains mois. Je souhaite malgré tout que la vente se fasse car je sais que les problèmes ne dureront pas et je serai bien content dans 10 ans d’avoir cet immeuble déjà à moitié payé. Heureusement j’ai une marge de manœuvre confortable en terme de ratios et de trésorerie pour affronter la tempête.

En ce qui vous concerne, vu la situation, il va être très difficile de trouver un financement.

Si vous voulez profiter de la situation, vous pouvez aller voir le vendeur en lui demandant oralement une baisse de prix en le menaçant de vous rétracter dans le délai de réflexion s’il refuse. Puisque tout le monde est dans la panade et s’il entrevoit qu’il va lui être bien difficile par les temps qui courrent de trouver un nouvel acquéreur solvable, il pourrait bien accepter par pragmatisme. Et puis il se pourrait bien qu’il soit lui même pressé de toucher l’argent de la vente. C’est une idée opportuniste et pas brillante sur le plan moral j’en conviens. Mais à la guerre comme à la guerre.

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[+1]    #4 18/03/2020 11h27

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Effectivement, le contexte tel que décrit est un peu inquiétant ; mais il existe des petites villes avec une (ou plus, mais c’est rarissime dés lors) locomotive économique.
Bref : avez vous jeter un œil sur le PLH pour avoir des éléments succinct sur l’offre et la demande (accessible sur le net 9 fois sur dix), la ville est telle en OPAH RU, en secteur ACV avec du de Normandie etc ?
Le PLU / PLUi va t’il faire prendre de la valeur au bien à long terme en limitant l’étalement urbain ?

Le programme local de l’habitat (PLH) | Collectivités locales

Loi Denormandie 2020 ? Investir dans l’ancien : Communes éligibles - Plafonds - Travaux de rénovation pour défiscaliser en loi Pinel ancien

Qu’est-ce qu’une opération programmée ?

Programme Action c?ur de ville  | Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales

A mon avis : il ne faut pas vous lancer sans éléments concrets, rassurant et sans un minimum de culture sur le sujet.

Dernière modification par Iqce (18/03/2020 11h32)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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[+1]    #5 18/03/2020 11h27

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@Kromoz0hm a tout dit. Difficile de trouver une affaire plus catastrophique.
Rentabilité pire qu’exécrable
Pas de justificatifs sur les revenus et loyers versés par les locataires
Risques liés à la taille de la ville (vacance locative, peu de choix de locataires, revente très difficile…)
Fuyez à toutes jambes tant que vous le pouvez encore !


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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[+1]    #6 18/03/2020 12h11

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J’ai un immeuble de 3 logements dans une ville de 15.000 habitants avec quelques grosses industries sur place.
Rendement brut affiché : 11,25%.

Mais en retirant les frais, les vacances locatives, c’est loin d’être simple.

il faut voir que le contexte de la ville, le profil des habitants, ça peux être un excellent placement comme un très mauvais.

Pour l’anecdote, j’hésite à revendre cette immeuble avec 11% de rendement brut, tout en conservant (pour le moment) un bien à 5% de rendement brut.
La raison est la différence de locataire qui est favorable au bien le moins rentable.

Bref, le rendement, c’est mieux, mais le contexte économique et sociétale, c’est bien aussi!

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#7 18/03/2020 12h15

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Merci à tous pour vos réponses.

Dans mn fichier de calcul, le rndement brut a des marges de sécurité (11 mois de loyer, frais de notaire inclu) si je prends 12xloyers/prix de vente je suis à un peu plus de 9%. Le nette nette reste inchangé par rapport à ce que je vous ai dit.

Je suis d’accord que le cashflow positif est "virtuel" étant donné mon apport.

Donc pas la bonne affaire  …

Par contre ca fait six mois que je suis en recherche intensive, fait entre 25 et 30 visites … je n’ai rien trouvé de miraculeux. J’ai fait le tour des agences, j’ai des alertes leboncoin. J’ai l’impression que les rendements à plus de 10% sont devenus très rares.

Des astuces de recherche ?

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#8 18/03/2020 12h43

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Gros travaux avec des aides, colocation… Il faut sortir des sentiers battus pour augmenter la rentabilité, sinon vous n’aurez que le rendement sans risque (comme bourse vs fonds euro ou livret A)

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#9 18/03/2020 13h13

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Objectif80 a écrit :

J’ai l’impression que les rendements à plus de 10% sont devenus très rares.

Des astuces de recherche ?

Ca rejoint ce que je disait auparavant.
C’est dépendant du milieu local.
10% c’est le rendement moyen dans le secteur où je suis.
Mais c’est lié aux complexités de la location sur le secteur.

Une ville à 20km, qui a une grosse industrie et est bien situé, le rendement chute à 6/7%.

Vous n’indiquez pas de lieu (même vague) donc difficile de dire si les rendements trouvés sont logiques ou non.

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