Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

#1 11/03/2020 19h48

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,

J’ai déjà évoqué un projet similaire dans une autre discussion mais je me permets de créer un nouveau fil de discussion car le projet est maintenant différent et j’aimerais avoir votre avis avant de me lancer à corps perdu.

Ma femme et moi prévoyons de partir au Canada à partir de juillet 2020 (la date n’est pas encore confirmé mais j’ai une promesse d’embauche signée et mon futur employeur a fait une demande de permis de travail, pour laquelle elle est plutôt confiante). Je précise par ailleurs que je pense pouvoir décaler un peu la date de départ si nécessaire.

Nous sommes propriétaires d’un appartement, dont nous sommes résidents.
Se pose alors la question : Dois-je vendre ou louer mon appartement ?
J’ai donc ré-étudié (une nouvelle fois…) les scénarios et j’aimerais avoir votre avis sur ceux-là. Merci beaucoup par avance !

1/ Vente

     

Points positifs :

- Ne pas avoir à gérer un bien à distance (même s’il y a la gestion locative, c’est toujours plus compliqué avec l’Atlantique entre les 2)

     

Points négatifs :

- Probable moins-value (j’ai acheté un peu cher il y a 5 ans)

2/ Location

Ce scénario implique de faire un rachat de crédit pour environ 220 000€ (~140 000 de capital restant dû chez ma banque + rachat du PTZ + frais divers (indemnités de remboursement anticipé + frais de garantie)).
Voici mes estimations de financement et de revenus locatifs :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16518_revenus_locatifs.jpg

     

Points positifs :

- Le scénario avec rachat de crédit sur 25 ans me permet de couvrir mes frais
- Financement de mon patrimoine sans effort de trésorerie (sur le papier en tout cas, même si je me doute qu’il y aura des imrpévus : dégradations, travaux, travaux dans les parties communes votés en AG, etc.)

     

Points négatifs :

- Je serai loin pour gérer le bien
- Je me réengage pour 25 ans alors qu’il ne me restait plus que ~11 ans de crédit sur le prêt commercial (je ne parle pas du PTZ)

Le scénario 2 vous paraît-il viable et financièrement intéressant ?
Voyez-vous éventuellement quelque chose que j’oublie dans l’estimation des scénarios ? Des frais cachés ?

Merci beaucoup pour vos conseils !

Dernière modification par jeremyfritzen (11/03/2020 20h01)

Mots-clés : canada, expatrie, immobilier

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #2 11/03/2020 20h24

Membre
Réputation :   6  

Bonjour

Envisagez vous de louer en location nu ou meublé ?
Dans vos chiffres je ne vois pas les impôts que vous auriez à payer en cas de location.
En cas d’impayés pourriez vous faire face ?

Hors ligne Hors ligne

 

#3 12/03/2020 07h14

Membre
Réputation :   0  

Merci pour votre retour.

J’avais mal compris les charges déductibles… Je pensais bêtement qu’on pouvait déduire la mensualité de prêt mais c’est seulement les intérêts (normal !). Je pensais donc ne pas être soumis aux impôts.

J’ai donc revu les chiffres :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16518_scenarios_location2.jpg

Si mes calculs sont bons, le plus intéressant serait donc de partir sur un non-meublé au régime réel (mais a priori, c’est pas mal de paperasse…) ou bien un meublé en micro-BIC.

Je deviens toutefois déficitaire, même si c’est de peu.
Ayant un peu d’épargne disponible (environ 20 000€) Je pourrai faire face à des impayés mais ce serait évidemment très malheureux…

Hors ligne Hors ligne

 

#4 12/03/2020 10h28

Membre
Réputation :   3  

Bonjour,

Faites le calcul avec la location meublée au réel.
Vous pourrez ainsi déduire d’avantages de frais (amortissement du bien par exemple) et il est fort probable que cela devienne le choix le plus intéressant si vous décidez de conserver votre bien.

Dernière modification par Pyriox (12/03/2020 10h30)

Hors ligne Hors ligne

 

#5 12/03/2020 10h41

Membre
Réputation :   0  

Merci pour ce conseil.
Effectivement, je n’ai pas déduit les frais d’amortissement, ne sachant pas du tout comment évaluer le montant de départ à amortir.

Par ailleurs, en supposant que les flux de trésorerie soient tout juste positifs avec ce régime (de quelques dizaines d’euros), pensez-vous qu’il soit plus pertinent de garder l’appartement en sachant que je vivrai au Canada (VS le scénario de revente, avec une probable moins-value) ?

Merci !

Hors ligne Hors ligne

 

#6 12/03/2020 11h29

Membre
Réputation :   3  

Tout dépend de vos objectifs et de ce que vous souhaitez dans l’immédiat.

Si vous avez besoin de liquidités rapidement, dans ce cas privilégiez une vente. Combien vous resterait-il une fois les différents crédits soldés ?

Si vous préférez effectuer un investissement sur le long terme, peut-être vaut-il mieux choisir l’option mise en location. Tout dépend, encore une fois, de la rentabilité d’une telle opération. A voir après vos calculs et simulations si cela peut-être intéressant.

Vous pouvez également procéder à une vente pour effectuer ensuite un investissement locatif totalement nouveau. Cette fois-ci, vous feriez l’acquisition d’un bien dans le but de le louer et donc vous auriez une optique et une vision différente dans vos recherches et vos attentes.

Hors ligne Hors ligne

 

#7 12/03/2020 21h44

Membre
Réputation :   0  

Merci encore pour votre réponse.

Je suis un peu perdu sur l’estimation de l’amortissement…
Je comprends que l’on peut amortir notamment : le gros oeuvre, la façade, l’équipement (donc les meubles). Mais même si on trouve assez facilement le taux et la durée d’amortissement moyens, je ne sais pas du tout comment distinguer la valeur de ce chacun de chacun sur la valeur totale de mon bien (acheté environ 256 000€).

Savez-vous comment je peux estimer grossièrement l’amortissement ?

Merci encore pour votre aide

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur