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#1 09/03/2020 13h07

Membre (2020)
Réputation :   0  

Bonjour,

Il s’agit de ma première étude de cas, j’espère être clair !

MON PROFIL

- Ingénieur dans une grande entreprise
- 35 ans
- 30 %
- 100 k€ annuels nets en couple
- 2 enfants et actuellement en location

MES APTITUDES / MA DISCIPLINE

- Comptables : Niveau faible
- Fiscales :  Niveau moyen
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : très bon niveau
- Sociales : ok
- Temps disponible : oui

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : maison
- Année de construction : 2018
- 200 m2
- louée à 6 locataires étudiants
- Je gère la maison
- Chauffage central gaz condensation
- Pas de volets
- 200m2 de jardin
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels. Télé-relevés
- Décoration : neuf milieu de gamme type Ikea

LOCALISATION DU BIEN

- Pontoise
- Zone résidentielle
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? oui je pense

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : achat terrain 300k€ (notaire inclu), construction 430k€ (incluant taxe aménagement, réseaux, assurance DO), ameublement 25k€
- Loyer déjà pratiqué : 970€ par chambre/mois (chauffage, electricité, taxe, ménage, assurance inclus), 5820€ la maison, EN MEUBLÉ
- Taux de vacance envisagé :  33%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 0 car AUTO GESTION

- Taxe foncière hors TEOM : 2500 ENVIRON
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 350 €
- Expert comptable : 300 €

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 6.2 %

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 455 k€euros
- Crédit : 300k€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1.7 %
- Durée du crédit : 17 ans
- Frais de tenue de compte : Aucun
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 100k€
- Avantage fiscal : LMNP

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP

CASH FLOW

- POSITIF DE 30k€ PAR AN

Je loue depuis le mois de mars 2019, ca se loue bien. Ca m’assure des revenus stables, mais une partie importante de mon apport y est immobilisé.

J’ai un TMI relativement élevé (30%), je me pose donc la question de créer une SAS, de l’endetter et de lui revendre ma maison. Voire de faire rentrer un tiers investisseur et de lui facturer la gestion. Mais je ne connais personne intéressé, et je ne sais pas si une banque financerait l’achat de la maison par la SAS.
La maison m’a couté 730k€ (pas de frais architecte + autoconstruction sur plomberie, sols et peinture) je pense pouvoir la revendre 950k€ voire plus. Je ne suis pas imposable sur la plus value car j’entre dans la catégorie "n’a pas été propriétaire de sa RP depuis 4 ans et souhaite réinjecter le fruit de la vente dans sa RP".  La SAS pourrait amortir sur une valeur d’achat plus importante que sur laquelle j’amortis aujourd’hui. Elle pourrait également déduire plus d’intérêts que je ne le fais actuellement.
Cela me permettrait de me reconstituer un apport pour m’acheter ma résidence principale.

Aujourd’hui, j’ai identifié un projet d’acquisition à Meudon : maison de 90m2 habitable, jardin de 400m2. Je souhaiterais l’acheter, réaliser une division parcellaire et construire une maison de 150m2. Cout de l’opération : achat de la maison 750k€ (notaire inclu) + construction 350k€. La banque peut me prêter 800k€ pour l’achat de la maison. Mais rien pour la construction. Je suis donc bloqué à ce stade.

Je suis preneur de vos avis sur ma situation. Merci beaucoup !

Mots-clés : banque, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sas (société par actions simplifiée)

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#2 09/03/2020 14h10

Membre (2018)
Top 20 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   314  

Bonjour,

2 points à la lecture de votre cas :

- Vous indiquez un loyer assurance comprise et de l’autre indiquez une assurance PNO : il me semble que la couverture n’est pas complète : vos locataires ne sont pas couverts en tant qu’occupants
- Vous indiquez des compteurs individuels électricité et un loyer électricité comprise : la revente d’électricité est interdite, les compteurs ne peuvent donc pas vous servir pour refacturer les consommations mais uniquement pour vérifier s’il n’y a pas de dérive et éventuellement réajuster votre forfait…

Plus globalement, je suis surpris par votre niveau de loyer, n’est il pas possible de louer à 2 des espaces de 80 m2 sur Pontoise à moins de 1900 euros par mois ? Quel est votre turn over depuis Mars 2019 ? Quel est votre niveau d’implication dans la gestion ?

J’ai du mal à retrouver votre cash flow :

- loyer : 8 mois à 5820 = 46450
- charges : 3150
- électricité ?
- eau ?
- gaz ?
- entretien du jardin ?
- emprunt : 1694*12 = 20328

donc cash flow : 23 k€ avant énergie et eau  qui serait largement négatif si vous aviez financé l’ensemble de l’opération à crédit

Par ailleurs, à mon sens, la facturation à la SAS d’une prestation de gestion (au delà des frais engagés) nécessite une carte professionnelle…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (09/03/2020 14h33)

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#3 09/03/2020 15h20

Membre (2020)
Réputation :   0  

Bonjour,
Merci pour votre retour

-    Concernant l’assurance : je souscris moi-même une PNO, et je souscris une assurance habitation en faveur de mes locataires qui est comprise dans leurs loyers (total 35€/mois pour l’ensemble des occupants)
-    Concernant les compteurs énergie : la maison est équipée d’un compteur électrique et gaz. Je paie moi-même les factures, le chauffage et l’électricité sont inclues dans le loyer.
-    Concernant le niveau de loyer : la maison est un coliving : 6 chambres équipées d’une salle d’eau et WC, les parties communes est le jardin sont partagées. Il s’agit de locations courtes durées (environ 4-5 mois).
-    Mon niveau d’implication dans la gestion consiste à gérer les demandes, faire les entrées sorties+ le jardin (le ménage est fait part une société).
-    Concernant les cash flow, je n’avais en effet pas soustrait le remboursement du capital du prêt.
Loyers : 46450
Ménage : 4000
Energie : 3000
Taxe : 3150
Pret:
=17300 € avant impôts

cdt

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