Gandolfi : étude de cas immobilier (achat résidence principale)

Bonjour,
juste le problème de la RP, vous partiriez sur 2 crédit de 140k€ ?
Pas sûr que la banque accepte.
Généralement la banque souhaite des co-emprunteur solidaire.
A mon sens, ça va être difficile ce montage.

Dernière modification par gunday (07/03/2020 13h57)

Je commencerais par la RP. 

D’abord parce que je pense que c’est un placement (long terme!) bien plus sûr que le locatif (pas de risque locataire, moins d’ impôts, moins de risque d’un tour de vis fiscal ou réglementaire, plus forte incitation à chercher la qualité).

Il y a toujours des frais à l’emménagement:  c’est le moment idéal pour faire des petits travaux,  changer des revêtements de sol, repeindre les murs, refaire l’électricité ou faire installer une cuisine…. Cela coute fort cher. Et la décote d’un bien avec travaux ne couvre pas le prix des travaux par des artisans payant les charges sociales et fiscales.

Personnellement, je pratique l’endettement solidaire et l’assurance à 100% sur 2 têtes. Ça coute cher mais c’est un anxiolytique efficace.

Le risque numéro 1 de l’achat de RP en indivision par un couple est  la séparation. On n’y pense pas ou on ne veut pas y penser, mais c’est un fait.

Ensuite, une fois que vous serez installés, vous pourrez vous concentrer sur la recherche de bien locatif.

Sauf si vous êtes investisseur immobilier aguerri, courir deux lièvres à la fois sera compliqué. La recherche du bien est une activité prenante….

Tout dépend en fait de votre rapport au temps. Personnellement, c’est quand je veux aller trop vite que je fais mes plus grosses erreurs.  Par exemple, j’ai probablement surpayé ma 2ème RP de 5% pour l’avoir  achetée après une semaine de recherche seulement suite à une mobilité professionnelle.

En tous cas, je vous souhaite une bonne prospection immobilière. C’est la partie la plus importante dans ce type d’investissement.

Bonjour,
Vous devriez interroger des banques dont la vôtre - donc surtout pas seulement la vôtre- sur le sujet.
Toutes n’auront pas la même réponse et ce sera l’occasion de trouver le meilleur partenaire.
Bonne chasse.

gandolfi a écrit :

- En fait je me demandais si la banque serait prête à m’accorder un autre crédit plus tard pour acheter un bien locatif alors que j’aurais déja un crédit au maximum de mon endettement pour la RP.

C’est pour cela que j’envisageais de faire d’abord la demande pour un "petit" pret afin d’acheter le bien à louer qui doit s’autofinancer. Une fois cela en place j’aurai fait la demande pour ma RP.

Attention tout de même.
Les banques ne prennent en compte généralement que 70% du loyer.
Donc même si vous parvenez à vous auto-financer, il y a un risque qu’un prêt locatif diminue votre futur prêt RP.

Ce qui marche dans un sens, marche aussi dans l’autre!

gandolfi a écrit :

En ces temps de taux bas, j’ai lu que l’on conseillait d’emprunter au maximum plutôt que de faire un apport. Peut etre que j’aurai meme interet à inclure le cout de futur travaux dans le prêt pour gonfler la somme à emprunter.

Si vous placer votre capital à un taux après impôts supérieurs au coût du crédit, oui, mieux vaut emprunter, sinon, mieux vaut mettre un apport.

Plus simplement, si la question est emprunter un max et laisser 50k€ sur le livret A, mieux vaut augmenter l’apport.

gandolfi a écrit :

Pret T2 --> 60k emprunt pas d’apport
Emprunt = 60k
Durée = 19 ans
Taux = 1,12% + 0,34% d’assurance = 1,46%

Dans le même cas que vous, je vous partage mon expérience actuelle (non propriétaire RP). Nous venons d’avoir une offre à 1,31% (92k€ dont 15k€ de travaux et 110%), 1,10% sans les travaux.
A noter également que certaines banques ne financent pas d’investissement locatif si pas propriétaire de la RP ce qui limite le choix.
Enfin, vous prenez comme base l’assurance d’une RP, pour du locatif DC et PTIA suffisent, nous sommes à 0,06%.
Bonne installation dans le Sud et le meilleur pour vos investissements.

@m0mal
- Merci pour votre retour cela me permet d’avoir des chiffres en tête.
- Je ne savais pas pour la baisse d’assurance pour un achat locatif.
- Je vais également vérifier si le fait de ne pas avoir de RP peut être bloquant pour un achat locatif.
Je vais en discuter avec les banques dès que je pourrai.

@Flower
Merci. J’ai aussi envisagé cela mais cela serait en location saisonnière car je n’ai pas envie d’avoir quelqu’un à l’année dans ma RP.