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6% - 6
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4% - 4
Nombre de recommandations : 86   Recommandation moyenne : 3,2/4 Avis plutôt positif

#1676 18/04/2023 22h22

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Pendant le coctail, j’ai pu demander à Puzin pourquoi ses parts ne baissaient pas, alors qu’il a dit pendant l’AG que les prix s’étaient effondrés en Europe. De plus de 20% dans certains pays.

Il m’a répondu que c’était parce qu’ils avaient des biens premium à plus de 7% de rendement et baux longs. Ceux qui baissent en premier sont ceux à 3% de rendement, comme les bureaux à Paris. D’ailleurs à Paris ça baisse fort, ils surveillent pour investir à prix bradés !


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#1677 19/04/2023 08h44

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INTJ

FCP a écrit :

ils en ont profité pour racheter pour 500 M€ d’actifs (surtout aux Pays bas) avec de bonnes décotes, et donc de bons rendements

Quelle est la source de cette affirmation ?
La lecture des BT1 indique :
- pour Corum Origin : 33 M€ d’investissement en Belgique
- pour Corum XL : pas d’acquisition
- pour Corum Eurion : 100 M€ d’investissement dont 50 M€ aux Pays Bas.

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#1678 19/04/2023 09h29

Membre (2011)
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Il s’agit des achats de 2022. Dont l’AG était l’objet.
2023 n’était pas le sujet.


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#1679 19/04/2023 09h45

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FCP, le 18/04/2023 a écrit :

Pendant le coctail, j’ai pu demander à Puzin pourquoi ses parts ne baissaient pas, alors qu’il a dit pendant l’AG que les prix s’étaient effondrés en Europe. De plus de 20% dans certains pays.

Il m’a répondu que c’était parce qu’ils avaient des biens premium à plus de 7% de rendement et baux longs. Ceux qui baissent en premier sont ceux à 3% de rendement, comme les bureaux à Paris. D’ailleurs à Paris ça baisse fort, ils surveillent pour investir à prix bradés !

Je suis extrêmement surpris par cette affirmation. Après Monsieur Puzin manie bien les mots donc pas étonnant.
La vacance dans Paris intra n’a jamais été aussi faible. L’argent des institutionnels est encore là et il y a un réel souhait des sociétés de se placer dans Paris (ou centre ville de grandes métropoles) en prenant moins de surface qu’il y a quelques années mais plus qualitative.
Donc des opportunités oui mais plutôt en 1ère et 2ème couronne cf. vacance à la Défense ou dans le nord de Paris.

Quant aux biens premium à +7% de rendement, ils ne doivent pas être si Premium…

Je n’ai pas encore pris le temps de regarder la durée d’engagement des locataires des scpi de corum. Est-ce vrai comme affirmation ?

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#1680 19/04/2023 09h58

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loicd a écrit :

Je n’ai pas encore pris le temps de regarder la durée d’engagement des locataires des scpi de corum. Est-ce vrai comme affirmation ?

Sur le rapport trimestriel du T1 2023 "Durée moyenne pendant laquelle les locataires sont engagés à payer leur loyer":
-Eurion: 7,17 années
-XL: 6,54 années
-Origin: 6,10 années


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#1681 19/04/2023 11h14

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FCP a écrit :

Pendant le coctail, j’ai pu demander à Puzin pourquoi ses parts ne baissaient pas, alors qu’il a dit pendant l’AG que les prix s’étaient effondrés en Europe. De plus de 20% dans certains pays.

Il m’a répondu que c’était parce qu’ils avaient des biens premium à plus de 7% de rendement et baux longs. Ceux qui baissent en premier sont ceux à 3% de rendement, comme les bureaux à Paris. D’ailleurs à Paris ça baisse fort, ils surveillent pour investir à prix bradés !

Je lui ai posé la même question.
Il s’est presque vexé !
Il est vrai qu’avec mon tact habituel j’ai dit percevoir un double discours.
D’une part CORUM dit que c’est la crise immobilière, les prix ont bien baissé donc CORUM peut acheter moins cher des immeubles offrant un fort rendement.
D’autre part CORUM dit que les immeubles de CORUM, sur les mêmes pays et marchés, n’ont pas baissé et se sont même un peu valorisés.
J’ai eu une réponse similaire sur les valeurs d’expertise, qui tiendrait compte du fait que CORUM a "bien acheté" ses immeubles.
Pas de la hausse des taux ?

A l’AG j’ai voté contre une résolution visant à augmenter fortement la possibilité de recourir à l’emprunt, jusqu’à 40 %.
Oralement ils ont promis d’être raisonnable, dans les 20 %.
Mais quand même, un tel endettement fait peur, c’est le problème des foncières.

Assez peu de monde à l’AG, le quorum est loin d’être atteint (un peu plus de 20 % de votes avec les votes à distance).
Pourtant dans un bel endroit : la salle Gaveau.
Mieux que le bois de Boulogne et sa fréquentation douteuse …


Dif tor heh smusma

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#1682 19/04/2023 14h03

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Greyna a écrit :

loicd a écrit :

Je n’ai pas encore pris le temps de regarder la durée d’engagement des locataires des scpi de corum. Est-ce vrai comme affirmation ?

Sur le rapport trimestriel du T1 2023 "Durée moyenne pendant laquelle les locataires sont engagés à payer leur loyer":
-Eurion: 7,17 années
-XL: 6,54 années
-Origin: 6,10 années

C’est dans les bons standards mais ça n’est pas byzance non plus.

D’une part CORUM dit que c’est la crise immobilière, les prix ont bien baissé donc CORUM peut acheter moins cher des immeubles offrant un fort rendement.
D’autre part CORUM dit que les immeubles de CORUM, sur les mêmes pays et marchés, n’ont pas baissé et se sont même un peu valorisés.
J’ai eu une réponse similaire sur les valeurs d’expertise, qui tiendrait compte du fait que CORUM a "bien acheté" ses immeubles.
Pas de la hausse des taux ?

Je trouve qu’il s’essoufle dans ses communications, les autres sont nuls, moi je suis fort. Jusqu’à présent Corum n’a connu qu’un cycle haussier poussé par l’émergence de nouveaux marchés et la baisse des taux.
Je n’ai aucun doute sur leur compétence, loin s’en faut. Là, on est néanmoins dans un nouveau cycle et j’ai hâte de voir comment ils vont gérer leur stock (xl et origin, moins eurion).

Et permettez moi de dire que quand vous vous appelez corum, je me doute que les experts vous écoutent un minimum au moment de proposer les valorisations.
Est-ce que quelqu’un sait si une société de gestion est obligée de suivre les expertises proposées ?

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#1683 19/04/2023 14h36

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ArnvaldIngofson a écrit :

D’une part CORUM dit que c’est la crise immobilière, les prix ont bien baissé donc CORUM peut acheter moins cher des immeubles offrant un fort rendement.
D’autre part CORUM dit que les immeubles de CORUM, sur les mêmes pays et marchés, n’ont pas baissé et se sont même un peu valorisés.
J’ai eu une réponse similaire sur les valeurs d’expertise, qui tiendrait compte du fait que CORUM a "bien acheté" ses immeubles.

J’ai la même réflexion que vous….et quand j’écoute les autres sociétés de gestion c’est souvent le même discours…et comme l’a dit Puzin lui-même lors de l’AG, la remise de différents prix que reçoivent les SCPI CORUM c’est bien mais en fait quasi toutes les SCPI (les plus visibles en tout cas) reçoivent un prix…et c’est bien vrai…Bref, je ne sais plus trop quoi penser alors je surveille 3 indicateurs principaux de mes SCPI à savoir le TOF, l’évolution des dividendes perçus et la valeur de reconstitution.

ArnvaldIngofson a écrit :

A l’AG j’ai voté contre une résolution visant à augmenter fortement la possibilité de recourir à l’emprunt, jusqu’à 40 %.
Oralement ils ont promis d’être raisonnable, dans les 20 %.
Mais quand même, un tel endettement fait peur, c’est le problème des foncières.

Je ne comprends pas trop pourquoi faire appel à l’emprunt pendant cette période (coût cher de l’emprunt) alors que la collecte est semble-t-il bonne (je ne retrouve pas la source ou j’avais vu le montant de la collecte du T1 2023…) d’ailleurs d’autres SCPI comme Epargne Pierre ne font plus aucun emprunt depuis fin 2022.

C’est aussi en contradiction avec ce qui est écrit page 19 du RA 2022 : "Aujourd’hui, c’est bien votre épargne qui nous  permet d’investir sans recourir au crédit et qui constitue une vraie force de frappe."

Dernière modification par Sisco2117 (19/04/2023 14h39)


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#1684 19/04/2023 16h04

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Augmenter fortement la possibilité de recourir à l’emprunt, ne veut pas dire qu’ils vont utiliser cette possibilité en ce moment.

Ils pourraient l’utiliser à des taux plus faibles et/ou à des périodes avec peu de collecte.


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#1685 22/04/2023 18h20

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Pour déclarer les "Revenus exonérés retenus pour le calcul du taux effectif". (Filande, Pays Bas, Belgique, Portugal et Irlande).

Faut il déclarer :
1) Les Revenus bruts hors frais et charges
2) Les Revenus après déduction de l’impôt étranger

?


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#1686 22/04/2023 18h40

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Dans le cas général,
pour les Revenus exonérés retenus pour le calcul du taux effectif autres que les salaires et pensions 8TI,
l’IFU indique le Revenu après déduction de l’impôt étranger.

CORUM a écrit :

Vous pouvez être imposé au régime micro-foncier si vos revenus fonciers proviennent uniquement de parts de SCPI non soumises à un régime particulier et que :
. vous disposez par ailleurs de revenus tirés de la location d’immeubles nus ordinaires ET,
. l’ensemble des revenus bruts fonciers annuels de votre foyer fiscal n’excède pas 15 000 €.

Dans ce cas, l’IFU indique un montant correspondant au Revenu brut hors frais et charges.

Dans tous les cas,
ce sont des revenus exonérés.
On ne paye pas d’impôt français dessus.

Nouveauté cette année :

CORUM a écrit :

L’administration fiscale demande d’indiquer un pays représentatif du type de fiscalité appliquée, et non l’ensemble des pays concernés.

Les années précédentes, il fallait abréger " Est, Let, Lit …" sinon ça dépasse le nombre de caractères de la case, comme disait Zézette épouse X.

Dernière modification par ArnvaldIngofson (22/04/2023 18h46)


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#1687 22/04/2023 18h56

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J’y vois plus clair, m.erci.

Par contre ceci n’est pas exact :

Dans tous les cas,
ce sont des revenus exonérés.
On ne paye pas d’impôt français dessus.

Ces revenus viennent augmenter le taux d’imposition global de l’ensemble des revenus.
Dans mon cas, c’est comme si ils étaient imposés à 17,7% !

Dernière modification par FCP (22/04/2023 19h11)


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#1688 09/05/2023 17h10

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ArnvaldIngofson a écrit :

Nouveauté cette année :

CORUM a écrit :
L’administration fiscale demande d’indiquer un pays représentatif du type de fiscalité appliquée, et non l’ensemble des pays concernés.

Les années précédentes, il fallait abréger " Est, Let, Lit …" sinon ça dépasse le nombre de caractères de la case, comme disait Zézette épouse X.

Je viens de voir la vidéo (webinaire CORUM sur la déclaration d’impôt) et ce qui est indiqué concernant la rubrique 8 de la 2047 est faux.

En effet, en débutant ma déclaration je me rends compte qu’il faut désormais déclarer pays par pays les revenus de la rubrique 6 et 8. C’est une Nouveauté !
--> Pas de soucis pour la rubrique 6 puisque c’est détaillé dans l’IFU CORUM
--> Soucis pour la rubrique 8 (si crédit fait pour l’achat SCPI). En effet, dans la dernière page de l’IFU il y a bien les montants pays par pays (même si c’est écrit qu’il ne faut pas utiliser ses donner pour la déclaration) par contre quand si on doit déduire les intérêts d’un emprunt il manque l’information de la ventilation du patrimoine…en effet il n’y qu’une ventilation globale Pays en taux effectif : (57 % pour CORUM ORIGIN par exemple) et du coup il est impossible de pouvoir déduire les intérêts de son crédit par pays…

=> Comment avez vous procéder dans cette situation qui est nouvelle cette année?

Je vais interroger CORUM.

Exemple:

Dernière modification par Sisco2117 (09/05/2023 17h10)


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#1689 09/05/2023 17h31

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Personnellement, je n’ai indiqué que le pays le plus représentatif pour l’ensemble de mes SCPI, à savoir dans cette rubrique les Pays-Bas.
J’ai donc tout additionné les 8TI de mes quatre SCPI concernées qui d’ailleurs incorporent toutes les Pays-Bas et qui plus est, pour chacune d’entre elles, c’est bien ce pays qui est le plus représentatif.
Sinon, comme vous l’indiquez, je ne vois pas comment je m’en sortirais avec mes prêts.
J’ai d’ailleurs procédé de ma même manière pour le cadre sur les revenus 8TK. Ici le pays le plus représentatif de l’ensemble de mes SCPI est l’Allemagne.
De toute façon, j’ajoute une mention expresse détaillé en fin de déclaration précisant les pays concernés pour chaque SCPI en distinguant bien 4BA, 4BL, 8TK, 8TI et 3VZ.

Début du HS
Par ailleurs, je vous informe que la société de gestion La Française m’a adressé un IFU n’indiquant aucune ventilation en % des revenus étrangers par rapport aux revenus français… ! (En tous cas pour la SCPI Epargne Foncière)
Chapeau bas par contre à la société de gestion Périal qui parvient en deux pages à être parfaitement claire.
Fin du HS

Dernière modification par Franck059 (09/05/2023 21h46)

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#1690 09/05/2023 20h50

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Idem, j’ai tout mis sur "Pays-Bas", comme ils conseillent de faire dans l’IFU :


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#1691 09/05/2023 21h05

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Franck059 a écrit :

Personnellement, je n’ai indiqué que le pays le plus représentatif pour l’ensemble de mes SCPI, à savoir dans cette rubrique les Pays-Bas.
J’ai donc tout additionné les 8TI de mes quatre SCPI concernées qui d’ailleurs incorporent toutes les Pays-Bas.
Sinon, comme vous l’indiquez, je ne vois pas comment je m’en sortirais avec mes prêts.

Par ailleurs, je vous informe que la société de gestion La Française a adressé un IFU n’indiquant aucune ventilation en % des revenus étrangers par rapport aux revenus français… ! (En tous cas pour la SCPI Epargne Foncière)

Chapeau bas à la société de gestion Périal qui parvient en deux pages à être parfaitement claire.

Moi j’ai un soucis avec eux j’ai un montant brut de 529 euros or le % Allemagne est de 38.52% ce qui donne 204 €, or le montant de l’IFU allemand est de 268 € ? J’ai envoyé un mail à ce sujet d’ailleurs.

Par contre pour le reste la Doc est top effectivement !
Pour corum il faut ventiler pays par pays du coup sur le 8ti ?

Dernière modification par xenesis (09/05/2023 21h08)

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#1692 09/05/2023 21h49

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Pour corum il faut ventiler pays par pays du coup sur le 8ti ?

Si vous n’avez que cette SCPI et pas de prêt, vous pouvez aisément le faire avec leur document fourni.

Dans le cas contraire, FCP et moi-même nous vous indiquons supra que nous n’avons mis que les Pays-Bas. ;-)

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#1693 10/05/2023 17h04

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Faut il également retirer sur la 2047 les intérêts et charges des cases 8TK (tous pays hors France et hors pays utilisés pour le calcul du taux effectif) et 8TI (pays utilisés pour le calcul du taux effectif) ?

L’IFU CORUM est très affirmatif sur ce sujet.

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#1694 10/05/2023 17h25

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Oui ! Comme indiqué dans l’IFU de Corum mais aussi de toute autre SCPI ayant des revenus de source étrangère.

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#1695 11/05/2023 11h36

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A venir pour ce mois : revenus 4,4917 €/part


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#1696 06/06/2023 16h47

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Fichtre !

Reçu ce jour au courrier postal  le fil d’actualités du 1er trimestre 2023.

Soit plus de deux mois de délai.

C’est de pire en pire non ?

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#1697 10/06/2023 11h21

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Bonjour à toutes et à tous.
Je suis actuellement en pleine réflexion sur mon patrimoine à savoir que je suis déjà exposé à la bourse, aux cryptomonnaie et j’ai actuellement 30k qui dorment sur des livrets (j’ai une epargne de précaution en plus)
En calculant la moyenne des livrets j’arrive à un rendement de 3.5% net d’impôts.
Je suis intéressé par l’immobilier mais ma situation fait que je ne peux obtenir de crédit.
Se pose donc la réflexion des SCPI mais selon vous ça vaut le coup étant donné les rendements qui ne sont pas beaucoup plus élevés que des livrets actuels qui eux sont liquides et quasi sans risque ?

Je suis dans l’optique de diversifié un maximum.

Merci à vous pour vos retours.

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#1698 10/06/2023 11h32

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Non ça ne vaut pas le coup

Mieux vaut attendre parce que si les taux restent élevés, les valorisations vont baisser et donc le prix des parts et si les taux baissent, le rendement comparatif redeviendra plus intéressant et les risques pesant sur la valo seront moins importants.

Mais ce n’est que mon avis et il ne vaut pas plus qu’un autre.

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#1699 10/06/2023 15h40

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Carl91 a écrit :

Je suis dans l’optique de diversifié un  maximum .

Corum Origin est une des premières et rare scpi à proposer le plan épargne immobilier.
Si vous craignez une baisse du prix de la part du fait de l’écroulement des valorisations vous pouvez lisser votre acquisition dans le temps en investissant mensuellement une somme fixe.

Personnellement je ne crois pas à un effondrement du prix des parts de scpi car elles financent majoritairement leurs acquisitions avec le cash des collectes et n’ont pas forcément besoin d’avoir recours aux crédits. L’impact de  la hausse des taux me semble plus limité que pour le marché résidentiel des particuliers et des petits investisseurs.

L’achat d’un immeuble de bureau, d’un ensemble commercial ou d’un Ehpad n’est pas à la portée d’un simple particulier. Les scpi se retrouvent en concurrence pour placer leur collecte (délai de jouissance  oblige), et des scpi il y en a de plus en plus.

L’avenir nous le dira mais je suis plutôt confiant sur la solidité de cette classe d’actif.

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#1700 10/06/2023 17h02

Membre (2016)
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Quel est le rapport entre le fait qu’elles achètent avec la collecte et pas à crédit ?

La hausse des taux entraine une décompression des taux de capitalisation, c’est aussi mécanique que l’influence sur le wacc. Le taux sans risque étant plus élevé, la classe d’actif perd de son intérêt.

Le fait qu’une entreprise ou qu’un fonds soit endetté augmente le risque et par la même le wacc ce qui fait qu’elles sont encore plus sensible à une hausse des taux mais ce n’est pas parce qu’une entreprise ou un fonds n’est pas endetté que la hausse des taux n’a pas d’influence sur sa valorisation.

C’est le patrimoine de la SCPI qui va perde de la valeur indépendamment de sa structure financière même si effectivement s’il y a de la dette, le leverage joue défavorablement et amplifie les mouvements à la baisse (mais aussi à la hausse)

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