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Sondage 

Synthèse des avis :

En 2021, recommanderiez-vous la SCPI Corum Origin à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

66% - 40
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

25% - 15
Je ne sais pas (avis neutre)

3% - 2
Non, probablement pas (avis assez négatif)

3% - 2
Non, certainement pas (avis négatif)

1% - 1
Nombre d’avis : 60   Avis moyen : 4,5/5 Avis positif ou avis plutôt positif

#1076 24/09/2020 11h05

Membre
Réputation :   55  

sinwave, le 21/09/2020 a écrit :

Comme vous pouvez le voir, la dette financière est inférieure à 1 an de collecte. Son existence est probablement liée à la gestion de la forte collecte.

Logiquement, et si la collecte se stabilise autour de 300m€, son poids devant les fonds propres devrait baisser.

C’est bon de le savoir quand on voit en ce moment l’effet destructeur de l’endettement sur les foncières …

Bonjour,

Excusez-moi, mais je n’ai pas compris ce que vous avez voulu dire par :

« son existence est probablement liée à la gestion de la forte collecte »
« son poids devant les fonds propres devrait baisser »
« c’est bon de le savoir, etc. »

Pourriez-vous expliciter SVP ?

Merci d’avance.

Dernière modification par OxxiGen (24/09/2020 17h33)


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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#1077 24/09/2020 12h21

Membre
Réputation :   24  

Bonjour OxxiGen,

Merci pour votre message, qui me permet de préciser un peu mon propos.

« son existence est probablement liée à la gestion de la forte collecte » : je suppose que la dette financière leur permet de bénéficier de 9 mois (75% de la collecte annuelle, soit 9 mois) en plus du délais de jouissance pour investir. Mais ce n’est que mon modeste avis

« son poids devant les fonds propres devrait baisser » : si mon hypothèse ci-dessus est bonne et si la collecte se maintient à 300m€ environ, alors dans 10 ans, les fonds propres auront augmenté de 3mds d’€ (hors variation des prix de l’immobilier) pour atteindre 4,5mds environ. Si la dette est toujours de 75% de la collecte annuelle d’une cible à 300m€, alors son poids sera de 225 /4 500 = 5%. Soit peanuts, et en baisse proportionnellement.

« c’est bon de le savoir, etc. » la formule est maladroite je vous l’accorde. Mon opinion est que l’endettement semble plutôt maitrisé, et pour le moment tout va bien puisqu’il y a collecte. Mais cela constitue bien un risque : que se reste t’il si la collecte s’arrête brutalement, que les prix des immeubles baissent, et qu’il y a des demandes de rachat ? Eh bien il reste de la dette…

La problématique de l’endettement est importante pour moi étant donné que je me suis vautré sur Unibail qui s’effondre entre autre à cause de sa dette (mais pas que bien sûr, voire la file dédiée).
Pour mes prochains investissements, je cherche à fuir l’endettement dans le véhicule sur lequel j’investis (ou envisage de le faire pour Corum Origin). Cela ne s’applique pas à mon endettement personnel.

Ce ne sont que mes réflexions sur le sujet que je partage… notamment pour soumettre mon analyse et avancer sur la question.

Qu’en pensez-vous ?

Dernière modification par sinwave (24/09/2020 12h22)

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[+1]    #1078 24/09/2020 12h31

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sinwave a écrit :

« son existence est probablement liée à la gestion de la forte collecte » : je suppose que la dette financière leur permet de bénéficier de 9 mois (75% de la collecte annuelle, soit 9 mois) en plus du délais de jouissance pour investir. Mais ce n’est que mon modeste avis

Je pense que, sur ce point, il est aisé de vérifier la validité de votre avis, en examinant le montant de la trésorerie disponible de la SCPI. Et en l’occurence, ça indique que votre avis est …. erroné.

Se focaliser principalement sur la dette pour choisir un fond investi dans l’immobilier, ça ne me semble pas être le bon critère. Votre expérience récente avec URW semble  avoir déréglé votre boussole. A votre place, j’attendrais quelques mois, avant d’investir, le temps d’avoir pris de la distance et de la sérénité.


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#1079 26/09/2020 08h54

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Cela me semble au contraire assez fondamental pour bien comprendre ce que l’on achète, et aussi apprécier la résilience face aux variations des conditions de marché.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#1080 26/09/2020 11h30

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Absolument d’accord avec le fait que le poids de la dette est un élément crucial à prendre en compte. C’est évidemment en cas de retournement de marché que l’on voit ceux qui ont poussé le bouchon trop loin. Et in fine, la différence entre les acteurs en place se fait notamment sur ce point là.


Primum non nocere

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#1081 26/09/2020 14h21

Membre
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Ne pas prendre en compte le poids de la dette semble extrêmement imprudent en cette période. Voici un exemple bien parlant.
Patrimo Commerce présente un marché quasiment bloqué si l’on en croit le BT2-2020. 18K parts nouvelles pour 16,5K retraits.

Mais au-delà de ça, la SCPI a un emprunt de 80ME à rembourser le 15/12 selon la page 40 du rapport annuel 2019.

Avec une tréso de 13ME, environ 20ME de résultat dégagé par an, on voit mal comment cela va se passer sans action du gérant. Evidemment les gérants ont plein de possibilités:
- renégocier le prêt. possible mais de plus en plus compliqué. les banques exigent un ratio de prêt/valeur du patrimoine de 30% max. ça devrait passer pour la SCPI. mais compte-tenu qu’elle ne lève plus de capitaux et que les SCPI pures commerces n’en lèveront plus beaucoup pendant au moins 2 ans, c’est reculer pour mieux sauter
- vendre un bien. la SCPI est propriétaire de parts d’immeubles de bureaux conjointement à d’autres SCPI du groupe. Ces parts pourraient être revendues aux SCPI du groupe qui, elles, ont moins d’échéances court terme et qui lèvent encore des capitaux.
- lever des capitaux via ses autres fonds. La société de gestion a aussi un OPCI qui pourrait opportunément investir dans la SCPI
- et sans doute encore plein d’autres possibiltiés

Dans tous les cas ça va donner un peu de boulot aux gérants et ça va être défavorable aux associés qui soit paieront des intérêts sur les prêts, soit verront les meilleurs éléments du patrimoine être vendus (car pour vendre vite, il faut vendre les meilleurs morceaux) soit seront dilués.

Ceci n’est qu’un exemple du problème qu’un endettement peut provoquer. Dire que la dette n’est pas en prendre compte semble donc légèrement optimiste…

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[+1]    #1082 06/10/2020 18h04

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Dividende exceptionnel à venir : 1,52 € par part.

Votre SCPI a vendu deux entrepôts loués à Logifashion, opérateur logistique de l’industrie de la mode, acquis par CORUM Origin en 2016. L’un est situé près de Madrid, l’autre près de Barcelone. Cette opération permet à CORUM Origin de dégager une plus-value de 3,5 millions d’euros.

Le montant versé sur votre compte est net de toute fiscalité. Le versement a été effectué le 5 octobre 2020 et devrait être effectif sous 48h à 72h.

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#1083 06/10/2020 18h13

Membre
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Soit environ 95 centimes nets par part.

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#1084 06/10/2020 19h37

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Ma SCI a reçu entre 0.9530 et 0.9536€/part détenue en PP ou NP (et rien pour celles en US).

Pour un associé personne physique, ce sera un peu moins (cf impôt sur plus-value payé à la source, contrairement au cas d’un associé personne morale imposée à l’IS)


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#1085 06/10/2020 20h12

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C’est habituel qu’un dividende exceptionnel soit touché par la nue propriétés et pas par l’usufruit ?

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[+1]    #1086 06/10/2020 20h22

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Oui, cela est tout à fait normal : l’usufruiter bénéficie des revenus liés à l’exploitation, la cession de bien relève de l’exceptionnel (en principe), et revient donc au nu-propriétaire.

Il en va de même en AG : les décisions relevant de la gestion courante sont votées par l’usufruitier, celles relevant d’opérations plus exceptionnelles par le nu-propriétaire.

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[+1]    #1087 06/10/2020 20h36

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freelance37 a écrit :

C’est habituel qu’un dividende exceptionnel soit touché par la nue propriétés et pas par l’usufruit ?

Il n’y a pas une seule "habitude"…. La convention de demembrement (et parfois les statuts) détaille la répartition des droits entre US et NP.

Le fait que le NP perçoive les distributions de PV figure explicitement dans la convention de démembrement type des SCPI de Corum.

Pour certaines autres SCPI c’est similaire, pour d’autres c’est le contraire (l’US percoit les distributions de PV), parfois c’est les statuts de la SCPI qui précise la répartition entre NP et US, et pour certaines c’est assez peu (pour ne pas dire plus) explicite…

Il faut aussi être conscient que pour pas mal (la plupart)  de SCPI, la distribution de PV n’a pas grand chose d’exceptionnel : il n’y a pas de distribution quand la SCPI fait une cession avec plus-value, il y a une réserve (comptable) de PV pléthorique (surtout qqs SCPI anciennes), que la SdG utilise pour maintenir le dividende quand le resultat courant est insuffisant, et que le RAN est trop petit, ou quand elle veux afficher un gros TAN (pour faire plaisir aux associes qui aiment avoir un gros RAN, et le faux sentiment que ça assurerait la pérennité des distributions).
Corum AM est, à ma connaissance, la seule SdG à distribuer les PV, dès que la SCPI en a réalisé.


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#1088 13/10/2020 19h43

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Bon et bien puisque GBL ne le fait pas, je donne vite fait l’info qu’il complètera par la suite (enfin, je suppose).
Dividende de Septembre: 4.343 € net / part

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[+1]    #1089 13/10/2020 19h56

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J’ai été un peu "lent" ce mois, et c’est plus exactement 4.3436 € /part net.


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#1090 18/10/2020 13h26

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En commençant la même analyse que celle faite sur Corum XL (mais pour l’instant j’ai pas eu le courage de reprendre l’ensemble des bulletins pour déterminer la rentabilité de chaque bien et en deduire les loyers attenus) j’arrive au tableau suivant :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/18574_corum_origin.jpg

Je suis parti d’une approximation d’un rendement de 6,75% sur un total d’investissement de 1468M€ AEM à fin 2018. Cela permet de retrouver les 124M€ de loyers sur l’année  2019 en prenant en compte les investissements de l’année.

note : je n’arrive pas à determiner en lisant les rapport les M€ non investis par rapport à la collecte et donc la capacité d’investissement. Quelqu’un arrive t- il à  déterminer ces éléments? faut-il prendre la capatilisation sans prime d’émission?

Déjà de façon globale, la croissance des loyers suit la même croissance que les parts en jouissance.=> le phénomène à priori visible en 2020 sur XL à du se produire dans les années antérieures.

Sur 2019, j’arrive à  une distribution théorique de dividendes de 58€ versus 65€ (hors exceptionnel). Cela pourrait correspondre à la valeurs moyenne des parts en jouissance de l’année et pas à une vision trimestrielle.Ensuite le biais peut venir aussi au fait que les souscriptions ne sont pas homogène sur le trimestre.

Sur 2020, j’arrive à la même conclusion avec  dividende théorique de 59€.
La communication Corum est de 65€/part. Est ce une cible hors exceptionnel ou y compris?

De façon plus globale, on peut s’interroger sur la manière dont les 6% (65.4€/part) de rendement peuvent être atteint uniquement sur la base des loyers.

En effet, avec des biens de rentabilité 6,8% auquel il faut retirer 25% de frais de gestion soit -1,7%, cela conduit à un rendement de 5,1%.

Pour atteindre les 6% d’objectif (non contractuel et non garanti), je comprends que cela ne pourra se faire que sur la base de cession d’actifs pour récupérer des plus values exceptionnelles.

Le corollaire est que la valeur d’actifs ne devrait pas trop augmenter et donc que la revalorisation des parts dans les années à venir est peu probable.

L’acquisition de biens hyper rentable supérieur à 8% (8% x 75% = 6%), qui viendraient déformer favorablement l’ensemble du rendement moyen, est peu probable.

En conclusion, l’adage " Les performances passées ne préjugent pas des performances futures " est probablement vrai en ce qui concerne Corum Origin et les 6% d’objectif me semble compliqué à atteindre ou vont se faire selon une stratégie de cession importante pouvant réduire le rendement pur locatif (est on capable de trouver actuellement des biens plus rentables que ceux qui seront vendus).

Bien sûr, je suis à l’écoute d"éléments qui compleraient ou infimeraient mon analyse.

Étant associé de Corum depuis cette année, je cherche juste à approfondir (il n’est jamais trop tard) ma compréhension de la stratégie et si les objectifs sont réaliste ou pas.

Dernière modification par HHub (18/10/2020 13h29)

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#1091 18/10/2020 17h05

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Comme votre modèle n’aurait pas (de loin) correctement "prévu" les resultats et dividendes passés, il doit comporter un certain nombre de biais.

Un gros biais est peut-être au niveau de votre hypothèse de 25% de charges.
Il faudrait  de toute évidence, séparer les charges d’exploitation (qui devraient être assez récurrentes) des charges financières (qui vont beaucoup dépendre du volume emprunté, donc de l’écart entre collecte et investissements). Avez-vous pris en compte les charges refacturées aux locataires ?

Un autre biais peut venir du fait que votre modèle suppose que les loyers ne sont jamais réévaluée (ce qui est faux).

Peut-être aussi que le nombre de parts en jouissance que vous prenez en comptes n’est pas correct.

Et il y en a dans doute d’autres…

Il vous faut élaborer un modèle qui aurait permis de correctement prédire es résultats et dividendes passés (et oublier tout modèle qui ne le ferait pas), avant de pouvoir prétendre qu’il pourrait prévoir les résultats et dividendes à venir.


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#1092 18/10/2020 17h44

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Il est certain que nous n’avons pas l’ensemble des données, cependant sur le taux de charges le rapport de gestion 2019 en page 40, indique
27% en 2019
21% en 2018
22% en 2017
22.5% en 2016
21% en 2015

Ce taux ne comprends pas les charges locatives fracturées.

Même en prenant 20%, il faudrait un rendement brut des bâtiments de 7.5% =6%/(1-20%)
=> cela ne remet pas en cause la question : comment obtenir un objectif de 6% à partir seulement des loyers?

Les biais principal me semble t-il est le nombre de part en jouissance au moment des distributions.

Les associés historiques bénéficiant de la distribution des loyers des acquisitions récentes (voir par l’emprunt) mais ce phénomène n’est pas pérenne.

A l’inverse sur XL, cette modélisation rend bien compte de la distribution sur 2019 et 2020 ainsi le décrochage de dividentes au T2 2020.

L’effet de l’endettement plus important de Origin par rapport à XL peut aussi être une cause de décalage.

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#1093 18/10/2020 20h44

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Le tableau de la page40 est une bien mauvaise source :
   - les montants "par part" sont à manipuler avec des pincettes dès lors que le nombre de parts varie beaucoup durant l’exercice (en cherchant un peu sur le forum, vous trouverez plusieurs cas où leur usage a conduit à un raisonnement faux, et à des conclusion erronées);
    - la ligne "provisions nettes", qui a bien grossi en 2019 (4.24%), et explique le fort pourcentage de charges cette année, n’a guère de raison d’être stable d’année en année;

Par ailleurs, ce même tableau indique un résultat net de 65€ et quelques, bien different de ce que votre modèle, qui pourtant semble en utiliser les données, indique : c’est une grosse incohérence !  Comparez les recettes annuelles de ce tableau à celles de votre modèle, et vous devriez réaliser que les nombres de parts sur lesquel chacun est basé sont bien différents !


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#1094 18/10/2020 21h06

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@ HHub

Dans votre approche, prenez vous en comptes les frais de souscriptions de CORUM ORIGIN de 11,96% ?
Si on retiens votre proche avec les frais, cela donnerait :
6% / (1-20%)*(1-11.96%) => soit un rendement brut de 8,51% brut …

J’ai tenté cette approche sur différentes SCPI à capital variable par le passé, j’arrivais peu souvent sur le taux moyen de rendement des biens investis. Comme le dis GBL, il y a plein de facteurs qui interviennent.

Pour CORUM, j’en vois deux importants qui ont déjà été cités :
*le délai de jouissance qui a un rôle important, même si celui-ci va diminuer dans les prochaines années (car la collecte est moins importante proportionnellement à la capitalisation). Il y aura déjà un aperçu en 2020 avec l’effet covid (collecte inférieur à 100 me sur les trois premiers trimestres 2020 vs les +/- 300 me annuel me semble t-il sur les années précédentes).
*le taux d’endettement, qui doit, je pense compenser l’effet bénéfique de l’effet de jouissance (qui diminue donc d’année en année). Au 31/12/19, il y avait un taux d’endettement de 15%. De mémoire, ORIGIN n’était pas endettée, c’était d’ailleurs une communication mise en avant par PUZZIN (pas besoin de faire prendre un risque supplémentaire à l’épargnant avec l’effet de levier). Je n’ai pas analysé les 15% au 31/12/19, mais le gérant semble peut être avoir changé d’avis …

Avec la prise en compte de l’effet de levier de l’endettement on arrive à un rendement brut de +/- 7.2% brut …

Nota : le taux de vacance va dans le temps, comme le délai de jouissance, avoir un impact "négatif" grandissant sur les résultats de CORUM. Je n’ai pris en compte cet impact dans les calculs ci-dessus (taux de 97% au 30/09/2020).
La vente d’actif avec la réalisation de PV devrait comme vous le suggérerez permettre d’afficher/maintenir un taux de 6%, pour combien de temps ?

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#1095 19/10/2020 22h09

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@ GBL

Quel est selon vous le bon calcul à retenir du taux de charges avec les éléments du rapport de gestion?

@ Alex470

Pour déterminer les revenus de la scpi, les frais de souscription des parts sont sans incidence. Il s’agit des frais d’acte qui comptent et bien pris en compte dans la rentabilité annoncée lors acquisitions.

C’est Origin sur est endetté pour 274M€ (page 47 du rapport) à fin 2019.

D’ailleurs, je pense que c’est l’origine (sans jeu de mot)  du biais de ma simulation.

Je trouve bien les 91M€ de distribution de dividendes.

Pour distribuer les 65€ par part, il faut environ 1 400 000 parts en jouissance sur l’année 2019 à comparer au 1 700 000 de ma simulation.

Soit environ 300 000 qui correspondraient à 274M€ / 1090€.

L’endettement permet :

-faire les acquisitions en avance de souscription et donc obtenir des revenus supplémentaires.

-génère des parts de capital qui ne donnent pas lieu à la jouissance immédiates des dividendes. Il y a quasiment un effet retard d’un an entre les parts du capital et celles en jouissance effectives des associés.

=> il faudrait donc déterminer le nombre de part en jouissance en retirant l’équivalent de endettement.

Les prêts sont court terme : 40% sur 1 an et 60% avant 5 ans et ne semblent pas amortissable ou le délai de remboursement est important.

A comprendre, l’effet sur la distribution des dividendes quand une partie ou la totalité de la dette est remboursée par les souscriptions nouvelles?

En théorie revenus stables distribués sur plus de part en jouissance => baisse du rendement.

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#1096 12/11/2020 02h49

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Dividende versé ce jour, pour octobre : 4.1971€/part net

GoodbyLenine, le 11/09/2020 a écrit :

Dividende versé ce jour, pour août : 4.3434€/part net.
.                     (à comparer avec 4.5312€ pour août 2019)
Ça correspond à 5.25€/part brut (source : SMS de Corum AM)

GoodbyLenine, le 11/08/2020 a écrit :

Dividende versé ce jour, pour juillet : 4.6351€/part net.
.                    (à comparer avec 4.5560€ pour juillet 2019)
Ça correspond à 5.55€/part brut (source : SMS de Corum AM)

GoodbyLenine, le 13/07/2020 a écrit :

Dividende pour juin : 4.3755€/part net     (13.2984€ T1/2020, 13.3488€ T2/2020)


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#1097 20/11/2020 12h30

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Dividende exceptionnel pour Corum Origin.

Corum AM a écrit :

L’année 2020 a été une année singulière. L’instabilité ambiante et les implications de la crise du Covid-19 sur l’économie ont dicté une stratégie prudente.

Dans ces conditions, les fondamentaux de gestion de CORUM Origin ont été réaffirmés : proximité avec les locataires et opportunisme en matière d’investissement.

Des objectifs atteints en 2020

En cette fin d’année, le bilan est satisfaisant pour votre SCPI CORUM Origin, et la visibilité bonne : les encaissements de loyer du quatrième trimestre ont été effectués, et les objectifs de rendement pour l’année seront atteints voire dépassés.

Dans l’hypothèse où la fin d’année aurait été plus délicate en raison de la crise traversée, les équipes de gestion ont par précaution fait le choix de différer le reversement d’une partie des plus-values réalisées cette année.
C’est pourquoi elles peuvent aujourd’hui vous verser un nouveau dividende exceptionnel.

Votre dividende exceptionnel

0,48 € brut par part

En tant qu’associé(e) CORUM Origin, un dividende exceptionnel vous est versé directement, au titre des plus-values réalisées cette année.
Le montant versé sur votre compte est net de toute fiscalité. Le paiement a été effectué le 19 novembre 2020, nous vous invitons à en vérifier la bonne réception d’ici 48 à 72 heures.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Néanmoins, la crise et ses conséquences restent d’actualité pour 2021 ; tout le groupe CORUM reste donc mobilisé et vigilant pour défendre votre épargne.


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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#1098 20/11/2020 13h01

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OxxiGen a écrit :

Corum AM a écrit :

0,48 € brut par part

Soit 0,205€/part nets reçus de mon côté.

Ca nous fait une belle jambe de connaître le revenu brut mais ils feraient mieux de communiquer plus clairement, là l’imposition serait de plus de 57%.

freelance37, le 06/10/2020 a écrit :

Dividende exceptionnel à venir : 1,52 € par part.

Surin, le 06/10/2020 a écrit :

Soit environ 95 centimes nets par part.

Ce qui est encore plus incongru est que l’on nous annonce une distribution brute, nous recevons un net en deçà ce qui est normal mais dans l’avis de distribution, le net est plus élevé que ce qui a réellement été distribué.
C’est décevant de la part de Corum qui nous a habitué à plus de clarté.

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#1099 20/11/2020 14h11

Membre
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Alors là, je n’y comprends plus rien. J’espère que quelqu’un saura éclairer ma lanterne…
La dernière fois, le revenu exceptionnel était de 1,52€ par part, j’ai reçu 0,996€
Là, il est de 0,48€ par part, j’ai reçu 0,48€…j’en perds mon latin !
Tout ça dans une structure à l’IS, est-ce que quelqu’un comprend ?

GBL : Dans ma structure IS, ça a été 0.9533€ et 0.48€ net.
Le Rapport Annuel expliquera peut-être ces sommes (et celles que d’autres ont reçues).

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[+2]    #1100 20/11/2020 17h10

Membre
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J’ai contacté le service client de CORUM car effectivement j’ai trouvé certains montants bizarres.

En résumé, les 0,48 brut par part est un complément (solde) de la plus value sur cession du mois d’octobre sur des biens détenus en Espagne.

Une grosse proportion de ces 0,48 brut servent à payer la fiscalité sur la plus value. En effet, entre le net et le brut je perds environ 55%.

Dit autrement il y a un rattrapage de la fiscalité sur le premier dividende exceptionnel du mois d’octobre. Globalement nous sommes taxé à 42% sur la plus value.

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